生産緑地問題という言葉を耳にしたことがあるでしょうか。2022年問題とも呼ばれており、土地の価値を決める地価にも影響を及ぼす可能性があると言われていました。
この記事では、生産緑地問題（2022年問題）とは一体何なのか、結局どうなったのかについて解説しています。
生産緑地問題（2022年問題）とは
都市圏の市街化区域内の農地のうち、生産緑地法で指定された農地のことを生産緑地と言います。これは1992年に改正された生産緑地法で規定され、その際多くの土地が生産緑地として指定されました。
生産緑地と指定された土地では営農（農業を営むこと）義務が課されますが、生産緑地として指定されている限り、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予といった恩恵を受けることができます。ただ生産緑地法では、生産緑地の指定が30年間とされています。
そのため、1992年の30年後、つまり2022年になると生産緑地指定が解除され、宅地化する土地が一気に増えます。宅地になると、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予を受けることができなくなります。
そうなると、土地を売却したり賃貸経営をして負担を補ったりなど、新たな動きが随所で発生することになります。結果として、生産緑地だった土地が一気に市場に流出し、土地の価格が暴落したり空き家が増えたりすることになります。
このように、生産緑地が解除されることによって、さまざまな影響が及ぶ可能性があると考えられていたのが、この生産緑地問題（2022年問題）なのです。
生産緑地制度についてわかりやすく解説
ここでは、生産緑地とはどんな制度なのか、なぜこの制度が出来たのかを解説していきます。
生産緑地とは
生産緑地とは、市街化区域内の農地のうち、生産緑地法で指定された土地のことを指します。
具体的には、下記のような条件を満たす農地が該当します。これは、生産緑地法第3条第1項に記載されています。
- 良好な生活環境の確保に相当の効果があること
- 公共施設などの敷地に供する用地として適していること
- 300平方メートル以上の面積があること
- 農林業の継続が可能なこと
現在では、東京ドーム約3,000個分にも相当する農地が生産緑地として指定されており、そのほとんどは特に東京都、大阪府、愛知県とその近郊の3県に集中しています。
一方、地方のエリアではほとんど生産緑地指定がなされていません。
生産緑地制度の目的
生産緑地制度とは、市街地の緑地の急速な宅地化を防ぐために設けられた制度です。農地をどんどん宅地化してしまうことによる、環境の悪化や農業の衰退を防ぐのが目的とされています。生産緑地に指定されると、30年間は農地や緑地として維持することが義務づけられる代わりに、税金面などで大幅な優遇を受けることができます。
農地が急速に宅地化された1970年代には住環境だけでなく、土地の保水機能や地盤保持が低下したことによってさまざまな災害が引き起こされ、社会問題にもなりました。そういった背景から、1972年に生産緑地法が制定され、さらに1992年には生産緑地制度が制定されました。
生産緑地として指定されると、農地として固定資産税などの評価額が算出されるので、宅地としての固定資産税よりも大幅に引き下げることが可能になり、負担が軽減されます。そのため、「税金が安いなら宅地にしないでおこうか」と考えて生産緑地の指定を受ける人が増え、宅地化を抑えるために定められたという側面もあります。
生産緑地制度の特徴
- 固定資産税の減税措置を受けられる
- 相続税の納税猶予を申請できる
- 30年の営農義務が課される
生産緑地に指定されると、税制面での優遇が受けられる点が最大の特徴と言えるでしょう。固定資産税は農地並みの課税評価額で計算されるため、大幅に節税することができます。
また、相続税の納税猶予を受けることもできます。この際の猶予分は、農業投資価格に基づいて算出された相続税評価額をもとに計算されます。この農業投資価格は、本来の相続税路線価に比べるとかなり低い金額です。
例えば、本来の相続税評価額が5億円で、農業投資価格が100万円だった場合、差額の4億9,900万円を猶予対象とすることができるのです。ただ、農地として保有し続ける必要がある分、生産緑地として指定されたのち30年間は営農義務が課されます。
生産緑地所有者への影響は？
2022年に生産緑地制度が解除されると、生産緑地を保有しているオーナーはどうなってしまのでしょうか。
固定資産税の減税措置を受けられなくなる
生産緑地の指定が解除されると、農地並みの課税評価額だった固定資産税が一気に高くなります。通常の宅地を保有する場合、農地に比べて最大で100倍ほど課税標準額が異なることもあります。
そのため、生産緑地の指定が外れてしまうと、土地にかかる固定資産税が上がってしまいます。なお、それぞれの農地種別ごとの課税評価と課税イメージは下記に記載しています。
| 農地分類 | 税額評価・課税 | 課税イメージ | |
|---|---|---|---|
| 一般農地 | 農地課税 | 数千円/a | |
| 市街化区域農地 | 生産緑地 | 農地課税 | 数千円/a |
| 一般市街化区域農地 | 準農地課税 | 数万円/a | |
| 特定市街化区域農地 | 宅地課税 | 数十万円/a | |
納税猶予分の相続税を支払う必要がある
生産緑地として指定されると、相続税の納税猶予措置が適用されるのは上で説明した通りです。
しかし、生産緑地の指定が外れてしまうと、この納税猶予措置が打ち切りになり、猶予していた分の相続税とその利子税をさかのぼって支払う必要があります。
これをさかのぼり課税と呼び、土地オーナーは生産緑地の指定が外れると、さかのぼり課税を支払う必要があります。つまり、生産緑地の指定期間中に猶予を受けていた相続税とその利子税をまとめて支払うことになってしまいます。なお、営農相続人の死亡時のみ、このさかのぼり課税は免除されます。
生産緑地の活用は土地活用比較サイトで相談
「生産緑地を2022年になる前に何とかしたい」と考えている方は多いでしょう。売却や土地の貸し出しという方法が挙げられますが、生産緑地を活用して収益を得るという方法もあります。生産緑地の活用を検討したい場合は、土地活用比較サイトで相談してみることがおすすめです。チャット形式の質問に答えるだけでカンタンに土地活用プランを取り寄せることができ、そのまま土地活用の専門家に相談することができます。
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生産緑地問題（2022年問題）は結局どうなったのか
生産緑地問題（2022年問題）は結局どうなったのかというと、国の政策によって当時危惧されていたほどの影響は生まれませんでした。
生産緑地問題による土地価格の下落や空き家率の増加を危惧した政府は、1992年の施行以降、生産緑地法を複数回改正しています。
ここでは、国がどのような対策をしているのか、2つの例を紹介します。
2017年に生産緑地法が改正
2017年に生産緑地法が改正され、生産緑地問題による影響が小さくなったといわれています。ここでは、生産緑地法改正のポイントを解説します。
建築規制が緩和された
改正前の制度下では、生産緑地内に設置できる施設は農業に関する施設（ビニールハウスなど）のみでした。
しかし、改正後の生産緑地制度下では、農業や農産物に関連する施設を建設することが可能になっています。
そのため、農産物の直売所や、農産物を活用したレストランなどの設備を設置することができるようになり、特定生産緑地として指定されてもその土地を活用できる幅が広くなりました。
特定生産緑地制度が創設された
これまでの生産緑地制度下では、生産緑地指定後の30年間の間に所属市区町村に土地の買取の申し出をしない限り、30年後にはすべての生産緑地が指定解除される予定でした。
ただ、実際市区町村側は買い取るほどの資金力もなく、ほとんどが生産緑地の指定解除を受け、宅地へと転用されると言われていました。
しかし、新設された特定生産緑地の指定を受けると、買取の申し出をできる時期が10年間延長され、かつ所有者が同意すればその延長を繰り返すことができるようになりました。
もちろん、生産緑地制度下で受けた税制優遇などの恩恵は、特定生産緑地下でも受けることが可能です。そのため、営農を続ける予定されあればこの特定生産緑地制度の指定を受けることで、以前のまま固定資産税の軽減や相続税の納税猶予を受けることが可能になっています。
2018年に都市農地賃借法が制定
これまでは、生産緑地を第三者に農地として貸し出す際、相続税の納税猶予分を支払うと同時に、知事の許可を得ない限り貸主に農地が戻ってこない仕組みになっていました。
そのため、多くの生産緑地所有者が貸し借りを渋ってしまい、営農が続けられなくなったら宅地に転用していたのです。2018年に制定された都市農地賃借法では、相続税の納税猶予を受けたまま農地を貸し出すことができるようになりました。
また、賃借契約期間を定め、その期間が満了したら土地を持ち主に返すことが定められ、貸主も安心して貸し出すことが可能になっています。借り手が農業を営むにあたっての事業計画をたて、市区町村長から認定を受ける必要はありますが、生産緑地の恩恵を受けたいけれど営農継続できない、という方でも農地を貸し出すことができます。
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生産緑地問題への対処法
生産緑地を持っている方は、来る2022年に向けてどういった対処・対策をしておくべきなのでしょうか？
ここでは、生産緑地を持っている人が考えておくべき対処法を紹介します。
特定生産緑地として農業を継続する
2022年以降も固定資産税の減税・相続税の納税猶予措置を受け続けたい場合は、そのまま特定生産緑地の指定申請を出し、農業を続けましょう。特定生産緑地指定の申し出を出さないと、税制優遇を受けられません。
ただ、特定生産緑地の指定を受けるためには、その土地で農業を営むことが必須であるため、農業を続ける必要があります。自分で続けるにしろ後継者に任せるにしろ、農業を続けられる人がいることが必須です。
子や孫が農業を続ける予定でなく、かつ後継者もいない場合は、特定生産緑地の指定を受け続けるにも限界があります。いずれ相続税のさかのぼり課税が課されることになるかもしれません。そのため、あらかじめ下で紹介する対処法も一度確認しておくことがおすすめです。
農地として貸し出す
上で解説した「都市農地賃借法」を活用し、農地を貸し出すという方法もあります。この場合でも、相続税の納税猶予を受け続けることができます。
また、農業を続けられる人がいないような状況でも、その土地の借り手さえ見つかれば問題ありません。
買取申請を出す
市区町村に買取申請を出して買い取ってもらうという方法もあります。生産緑地の指定を受けてから30年経過した、もしくは該当土地における農業従事者が死亡、従事不可能なほどの故障をした場合、市区町村に買取の申し出を出すことができます。
ただ、市区町村側が必ず買い取ってくれるわけではないのも事実です。その場合、ほかの農業者へのあっせんが行われ、買取事業者が決まります。
宅地に転用して活用する
生産緑地の解除後、買取主が現れない場合は、宅地に転用することになります。宅地へ転用後、賃貸物件を建てて家賃収入を得たり、駐車場を建てて駐車料金収入を得たりすることで、土地活用を始めるという対処法も挙げられます。
この場合、生産緑地の指定が解除されたタイミングで相続税の納税猶予分は支払う必要があります。しかし、土地の売却価格や土地活用を通じて得た収益を考えれば、相続税やその利子分を補うことは十分可能でしょう。
土地活用には様々な方法があります。詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
土地の活用ならイエウール土地活用で相談
生産緑地に指定される土地は都心部に多く、土地活用を通じて収益を十分生み出せるでしょう。
ただ、土地活用を始める前には、プロに相談して立地や条件に関する相談をしておく必要があります。
その際おすすめなのが、日本有数の土地活用比較サイトであるイエウール土地活用です。
イエウール土地活用は多くの大手ハウスメーカー、工務店と連携しており、一度相談するだけで複数社にまとめて土地活用のプラン請求だけをすることができます。
そのプランをもとに土地活用をするかどうか判断することができるため、はじめて土地活用を考えている人は「一度プランだけ確認する」といった使い方も可能です。
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生産緑地制度の内容と今後の問題を理解しよう
1992年に指定された生産緑地は、あまり耳馴染みのない人も多いかもしれませんが、特に東京都や大阪府・愛知県などの郊外に多くある土地です。税制面での優遇を受けられ、税金を大幅に引き下げることができる一方で、30年もの間営農をしなければならないなどの制約が課せられます。
2022年に多くの土地が宅地化する可能性もあり地価変動への影響が危惧されていましたが、2017年に施行された改正生産緑地法により特定生産緑地制度が創設されたことで、生産緑地指定を10年延長して農地課税や相続税納税猶予制度も継続する人が多く見られました。
記事のおさらい
