マンション経営は、上手に活用できると長期的に利益を得ることが可能な不動産投資です。ただ、マンション経営に関して初心者である人の中には、初期費用の高さやリスクの高さから、どうしてマンション経営が魅力的なのかわからない人も多くいるかもしれません。
この記事では、マンション経営にどういったメリットがあるのかを詳しく紹介し、リスクやどういった人がマンション経営に向いているかについても解説します。
マンション経営のデメリットやリスクについては以下の記事をご覧ください。
マンション経営のメリット
不労所得が得られる
経営しているマンションに入居者が入ることで不労所得が得られます。マンション経営では家賃が収入として手元に入ってくるため、働かずに収益を得られることは大きなメリットでしょう。
また、マンション経営だけに専念する必要はなく、今の生活のまま収入を増やせる点もメリットの1つです。不労所得があることで時間の余裕を生みやすく、有意義な暮らしへの1歩を歩むことができます。
管理会社に依頼して不労所得を得る
マンション経営は働かなくても家賃収入が得られると認識されがちですが、あくまで経営であるため、管理をして良好な経営状態を保つための努力が必要になります。
管理が困難だったり面倒だったりする場合、管理会社に費用を払って依頼するという選択肢もあり、このような手段であれば不労所得と言えるでしょう。
不労所得の相場
マンション経営を行う際は利回りを考える必要があり、それには表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りは投資額から計算してどのくらいのもうけが得られているかを計算したもので、不動産会社の物件情報に記載されているのはこの表面利回りがほとんどです。
一方実質利回りとは経費を含んで計算するため、表面利回りよりも実際に近い数字を算出することができます。年間の家賃収入から年間の経費を差し引き、それをマンションの購入価格で割り100をかけたものが実質利回りです。都市部では利回りは5%～8%が相場とされていて、地方の20万人程度のエリアでは8%～11%が相場とされています。
ただし、利回りのよい物件の周囲には同じような条件のものが多く存在する可能性があるため、利回りが何%あるから必ず儲かる、と断言できるものではありません。競合が多ければそれだけ入居者の獲得が難しくなるため、一概に利回りだけで儲けを判断することは避けましょう。
安定した収入が得られる
一度入居者を獲得すると、毎月安定して収入が得られることもマンション経営のメリットです。家賃は毎月支払われるため、月々に決まった額の収入が安定して入ってきます。入居者の都合によっていつまで住むかは異なりますが、年単位で暮らす人も多いです。
そのため、入居者を確保できれば、その後長期にわたって安定した収入が得られるでしょう。
家賃収入
マンション経営の主な収入源は入居者からの家賃です。管理料や共益費など、毎月入居者がオーナーに支払う金額のことを家賃とします。
部屋の間取りや階数によって家賃の金額が変わったり、空室対策で家賃の減額やフリーレントシステムを導入したりなど、家賃が上下する要因があります。
そういった中でも、マンション経営にとって家賃収入はオーナーの生命線であることも多いため、入居者からしっかりと振り込まれているかなどを把握しておくことが重要です。
家賃以外の収入
家賃収入以外の収入としては、新しい入居者が決まった際に支払われる礼金があります。礼金とは賃貸契約を結んだ際に入居者から支払われるお金で、一般的には家賃の1ヶ月～2か月分です。
礼金のほかにも、既に入居している人は賃貸契約を更新する際にかかる更新料もオーナーの収入となります。更新料に関しても家賃の1ヶ月～2ヶ月分が一般的です。
また、駐車場を契約している入居者がいる場合、その駐車場や駐輪場などの賃貸料も収入となります。これは家賃と共に支払われることが多いため、誰が駐車場の契約をしているかを把握しておく必要があります。
副収入としては高額
マンション経営は副業としても行いやすく、他の副業と比較すると収入は高額になりやすいです。マンションの場合は家賃額に応じた収入が得られるため、毎月数十万円程度の収入が得られます。
特に都市部や立地のよい場所なら家賃も高値にしやすく、月々100万円を超える収入を得ることも可能です。実際の利益は、各種コストを差し引いたものになりますが、コスト分を考慮しても、マンション経営は副収入としては優れているといえます。
いざというときの資産形成
マンション経営をしていれば、ただ副収入を得られるというだけでなく、もし今後病気で働けなくなったり、突然多額の資金が必要になったりした場合、マンションを売却して資金とすることができます。
マンション経営がうまくいけば、収入面や精神的な面でも余裕が生まれるうえに、不労所得にてそれまでと変わらない生活を送ることができます。
年金に向けた資産運用
少子高齢化により年金保険料の引き上げや年金給付額の引き下げなど、年金の運用が大きく変化しつつあります。そのため、早期からマンション経営を行なうことにより、将来安定した収入を長期に渡って得ることができます。
うまくいけば不労所得となるため、定年後も余裕をもって生活を送ることが可能でしょう。
インフレから資産を守れる
物価が上昇し、お金の価値が下がるインフレが起きた場合でも、不動産価値は変動しない場合が多いです。不動産はインフレに強いため、資産を守りたい場合にもおすすめです。また、物価が上がることで不動産価値が上昇することもあり、資産の向上が目指せる場合もあります。
経済変動に対抗する方法として不動産は優れており、マンション経営をしていることで、景気に左右されにくい資産形成ができるでしょう。
景気変動に強い
株やFXなどは短期間で高額な資金を得ることも不可能ではありませんが、高いリスクを伴います。
その点マンション経営は短期間で急激に資産を得られるわけではありませんが、景気変動に強く、インフレによって現金の価値が下がっても実物資産であるため資産を守ることができます。
借入額が実質的に減る
インフレが起きるとお金の価値が下がります。その場合借り入れているお金の実質的な価値も減ることになります。
マンション経営を行なう際は、金融機関から借り入れる人がほとんどでしょう。そのため支払う金額は同じですが、金額の価値が下がった状態で支払うことになります。
節税効果を見込める
マンション経営は相続税対策の効果もあります。現金は所有している金額がそのまま相続税評価額となりますが、同じ金額に相当する賃貸マンションを保有する場合は、相続税評価額を5～6割程度まで下げられる可能性があります。
また、マンション経営をしていると、マンションの維持や管理にかかる税金を経費計上できるため、節税効果もあります。居住用のマンションの場合は単なる出費として支払いますが、マンション経営の場合は経費になるため、帳簿上の利益を縮小でき、結果的に節税が可能です。
マンション経営において経費になるかの基準は、その費用が経営に直接関係あるかどうか、というところです。そのため、経費計上できるかどうかで迷った場合は、その費用がマンション経営に直接の関係があったかを意識して判断すると良いです。
資産の価値が安定する
交通の利便性の良いエリアや生活環境の良いエリアでマンション経営を始めると、資産の価値が安定しやすいメリットがあります。マンション経営における資産の価値とは、その不動産を売却することができる金額を表しています。
資産の価値が安定していれば、マンション経営をやめたいと考えたときに、所有しているマンションを高く売却することができます。マンションを高く売却できることで、多くの資金を得ることができ、次の投資に移行しやすくなります。
土地の地用価値を最大限生かす
マンション経営において、建物自体は年月が経つにつれて劣化していき、価値が下がっていくことは避けれられません。そのため修繕積立金をしっかり貯蓄し、適切に修繕を行なう必要があります。
しかし、マンションが建っている土地は時間によって価値が下がっていくことはありません。そのため、その土地の利用価値を最大限活かすことが重要で、建物の利用価値と併せて考えることが重要になります。
立地が重要
入居者からすると、マンションがどこに建っているかが重要になります。駅からの距離、都心か地方か、近くにどんな建物があるかなどで家賃・入居率が決まります。
経年劣化により売買目的としてのマンションの価値が下がったとしても、好立地により賃貸用としての価値は下がらない、といったこともあり得るのです。
再開発エリアなら資産価値が上がる
所有しているマンションが再開発エリアにある場合は、持っているだけで資産価値が上がることも少なくありません。
売却すると手放した時点の価値でしか売れませんが、マンション経営をしていれば、資産価値の向上を待つことができ、資産形成にも役立ちます。
また、資産価値が向上したタイミングで売却するだけでなく、周辺の地価も上がっているなら、これを根拠に家賃の値上げができる場合もあります。再開発エリアは、マンション経営の収入も売却価格も高めやすいため、価値が上がりきるまでは賃貸経営をして、安定した収入を得ることもおすすめです。
再開発に着目する理由
マンション経営において、どこで経営を始めるかが収益性に大きな影響を与えることになります。
再開発地域では、周辺地域の地価・賃料の増加に伴う賃料の上昇や都市の魅力が高まることによる賃貸需要の増加などを見込むことができます。
再開発により地価・賃料の上昇、賃貸需要の変化、空室・一部災害リスクの低下といったことがあるため、再開発に着目することが大事になります。
再開発に着目した注意点
再開発地域にエリアでマンション経営を始めるメリットは分かったと思いますが、注意すべき点もあります。
それは、地価がどれくらい上昇するのか、そもそも本当に上昇するのかといったことが確実ではないこと、再開発の計画の遅れにより打撃を受ける可能性があること、再開発が行なわれたが失敗に終わってしまうリスクがあることなどです。
そのため、再開発を見込んで立地を選ぶ場合、その地域の人口・経済力などを総合的に判断し、再開発による効果を受けられる可能性が高い地域を選ぶことが大切です。
マンション経営を始めるとなったら新築マンションを建築するという選択肢も出てくるはずです。とはいえ、マンションの建築費用がいくらになるか想像がつかない方がほとんどなのではないでしょうか。
そんなときは、早い段階で複数の施工会社に相談しておくのが大切です。イエウール土地活用なら最大10社の大手ハウスメーカーや工務店からマンションの建築プランを受け取ることができます。
さらに、所有する土地の特性に合ったプランはマンション経営ではない可能性もあります。土地活用の方法にはマンション経営以外にも戸建て賃貸や駐車場経営があります。最適な土地活用方法を選択するためにまずは簡単な情報入力で土地活用プランを取り寄せてみましょう。
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| エリア | 愛知県 |
マンション経営のリスク
マンション経営のメリットを紹介してきましたが、リスクを忘れてはいけません。リスク対策を怠った結果失敗してしまった、というケースがとても多いのです。
本章ではマンション経営でのリスクを紹介するため、メリットと照らし合わせて考えると良いでしょう。
初期投資額の大きさ
マンション経営は、マンションを建てて経営することになるため、初期投資額が大きくなります。
立地や構造にもよりますが数千万～数億円になる場合がほとんどです。そのため資金に余裕のない場合はローンを借り入れる必要があり、常に資金繰りに注意しておく必要があります。
空室リスク
マンション経営は常に空室との戦いです。家賃収入が収益になるため、いくら部屋数が多くても入居者がいなければ収益が入りません。
新築は人気なこともありあっという間に満室になってしまうこともありますが、築年数がたつにつれて空室が増えるようになります。そのため空室を減らさず収益を担保できるようこまめに管理をしたり、リノベーションをしたりする必要があります。
家賃滞納リスク
マンションに住んでいる人全員がきちんと納期までに家賃を支払ってくれるかといわれるとそうではありません。家賃滞納者数は一定数います。支払い忘れや収入低下などさまざまな要因がありますが、家賃が入らないことには収益が入らず、場合によってはローンを支払えなくなるなんてこともあります。
そのため、入居者が住んでいたとしてもその人がきちんと家賃を支払ってくれるかどうかを確認するとともに、あらかじめ入居審査の段階で、家賃滞納リスクを下げるような審査を心掛けるようにしましょう。
金利上昇リスク
ローンを組んでマンションを購入・建築した場合は、金利の上昇によりローンの返済額が増えてしまうというリスクがあります。ローンの金利は経済情勢による影響を受けて変動するため、常に一定であるとは限らず契約時よりローンの返済の負担が増えてしまうことがあるのです。
金利が下がった場合は支払いの負担は減りますが、不測の事態に備えて、ローンの借入金額や金利の条件を見直すことが重要です。
災害リスク
マンションは災害による損失を受けることがあり、火災・水害・震災といった災害のリスクを考慮する必要があります。
災害によってマンションが損傷・倒壊した場合は資産価値の減少にもなりますし、直接的にマンションに被害がなくとも、近くで災害が発生したことで入居者が不安になり退去してしまうといった例も存在します。
災害は自分の予期せぬタイミングで起こるため、常のそのリスクを頭に入れて置き、出来る限りの予防をしておくことをおすすめします。
マンション経営に向いている人
上で紹介したメリットがあるとはいえ、全員がマンション経営に向いているわけではありません。ここでは、マンション経営に向いている人がどんな人なのかを解説するため、参考にしてみてください。
節税目的で土地活用を考えている人
「土地にかかる固定資産税が高い」「相続する際の相続税がもったいない」と感じており、節税目的で土地活用を考えている人は、マンション経営が向いています。
マンションを経営をすることで、固定資産税の評価額を最大1/6に、相続税の評価額を半分ほどに軽減することができ、これはさまざまな土地活用方法の中で、トップレベルに節税効果が高いです。
そのため、節税対策が目的の場合は、マンション経営以外だと効果を得られにくく、おすすめできません。ぜひ一度、マンション経営の相談をして、実際に節税できる金額を算出してみることをお勧めします。
部屋数の少ないアパート経営もおすすめ
節税目的の場合は、アパート経営もおすすめです。アパート経営とマンション経営に厳密な違いはありませんが、一般的に高層階で大規模な建物の場合はマンション、数階建てで1階あたりの部屋数もそれほど多くない場合はアパートと捉えてよいでしょう。
アパート経営はマンション経営と同じ仕組みで節税効果が働くため、節税目的としては最適です。マンションほど代替的な投資をしたくないという場合は、アパート経営も視野に入れてみてはいかがでしょうか。
自己資金に余裕がある人
マンション経営は初期費用がかなり掛かる土地活用です。高層階の建物を建てる建築費用が掛かるため、数千万円～数億円ほどの費用が必要になります。そのため、多くの場合はローンを借り入れてマンション経営を始めることになります。
ただ、全額をローンで借り入れてマンション経営を始めると月々の返済額が多くなり、かつ返済期間も長くなるため資金繰りに苦しくなってしまいます。
したがって、ある程度の資金をねん出できる余裕のある人はマンション経営に向いているといえます。目安として20%~30%ほどの自己資本比率を目指せるとよいでしょう。
費用をかけない土地活用方法
できるだけ初期費用を抑えたい、管理費用を抑えたいという場合は、マンション経営は向いていません。
その場合は、駐車場経営がおすすめです。駐車場経営は初期費用が少なく、更地で始める場合だと0円で始めることも可能です。また、特に大きな建物や施設を建てる必要もないため、やめたいときも撤退しやすく、初めて土地活用をする人が感覚をつかむには最適の土地活用です。
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適度に手間をかけられる余裕がある人
マンション経営をしてオーナーになると、資金の確認や収益のチェック、細かな住民対応など、さまざまな管理業務が発生します。これらの業務は管理会社に委託することができますが、そうはいっても、適度に自分の目でマンションの状態を把握しておかないと、うまく経営を進められません。
そのため、週に1回でもいいので、マンションを見回ったり収益の計算をしたり、マンション経営に関する時間を作れる余裕がある人でないとマンション経営は難しいでしょう。
手間をかけたくないなら
持っている土地が遠くにあったり、手間をかける時間をとれないといった人は戸建て賃貸経営がおすすめです。
一軒家を賃貸として貸し出すため、清掃や管理は入居者に任せることができ、お金周りの確認をしておけば問題ないため、手間がかかりません。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば何階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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マンション経営をするときの注意点
マンションの経営には、メリットだけではなくリスクもあるため、次のポイントは把握しておきましょう。
- 経営を始めるまでに費用がかかる
- 空室になると収入が得られない
- マンション経営はミドルリスクミドルリターン
- マンション経営の前にまずは賃貸査定を依頼したほうがよい
これらの注意点を知っておくことで、マンション経営をすべきかどうか、行う場合にはどのような点に気をつけるとよいのかが理解できます。
経営を始めるまでに費用がかかる
マンション経営は、安定した収入が得やすい点が魅力ですが、経営を始めるまでの初期費用が高くなることが多いです。さらに、マンションを持っていない場合は物件の購入が必要で、中古でも数千万円程度の費用がかかることも多いでしょう。また、すでにマンションを持っている場合でも、賃貸物件にする際には、細かな補修やリフォームが必要な場合もあります。物件の状態によって、どれくらいのメンテナンスが必要かは異なりますが、修繕や補修、ハウスクリーニングなども含めると、数十万円から数百万円ほどの費用がかかることもあります。
マンション経営を始める際にはある程度の資金が必要で、ローンを組む場合は後々の支払いが苦しくなることもあるため、資金計画は念入りに立てておく必要があります。
空室になると収入が得られない
安定した収入を得るためには常に入居者を確保する必要があり、空室ができると収入は得られません。また、空室状態が長く続くと、その間の管理費や税金などは、すべて自分の資産から支払う必要があります。これらの費用によって赤字になるだけでなく、次に入居者が入った場合に、費用を回収するまでの期間が長くなってしまう点には注意しましょう。
さらに、マンション経営をするためには入居者の確保は必須であるため、どのような層をターゲットにするのか、また家賃設定がいくらなら入居希望者が出やすいかを、念入りに考えておくことが大切です。
マンション経営はミドルリスクミドルリターン
投資において、マンション経営はミドルリスクミドルリターンであり、少なからずリスクがあることは理解しておきましょう。他の投資方法よりはリスクが低い場合もありますが、多少なりとも失敗して損失を出してしまう可能性はあります。ある程度リターンはありますが、経営が失敗すると大きな赤字を抱えてしまうことも少なくありません。そのため、経営を始める際には念入りに資金計画を立て、無理のない範囲で運営することが大切です。
また、マンション経営によって利益獲得が難しいと判断した場合は、早めに売却して損失を回避したほうがよいでしょう。
マンション経営の前にまずは賃貸査定を依頼した方がよい
所有するマンションの活用方法を考えるためには、いきなり経営を始めずに、まずはマンション経営のプラン確認をしたほうがよいでしょう。土地活用プラン比較サイトを使用すると、無料でマンション経営プランの取り寄せができます。また、一度の登録で複数社からプランを取り寄せられるため、家賃の設定金額を考える際の判断材料にもなり、効率的に準備が進められるでしょう。
売却を前提とした不動産査定で価格を知っておくと、活用するか賃貸にするか検討も行えるため、同時に利用することもおすすめです。査定の結果次第で売るか賃貸経営するかを決め、物件に合ったやり方で活用しましょう。
マンション経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでマンション経営のプランを取り寄せることができます。
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マンション経営にはさまざまなメリットがある
マンション経営は不動産投資の一種であるため、当然リスクはあります。しかし、メリットも豊富で、成功すると長期間安定した収入が得られることは大きな魅力です。
マンション経営を検討しているなら、リスクを考慮して計画を立てることが大切です。物件の情報をチェックしたり不動産会社に相談したりして、マンションの適切な活用方法を見つけましょう。
