不動産投資には賃貸経営があり、これにはさまざまな種類があります。同じ賃貸経営でも戸建ての賃貸とアパートの賃貸では異なる部分が多く、メリットとデメリットも違います。
そのため賃貸経営をするなら、それぞれの特徴の違いを知り、自分にはどちらが合っているかを見極めることが大切です。物件ごとの特徴の違いを知り、自分に合った賃貸経営の方法を見つけましょう。
戸建て賃貸のメリット
戸建ての物件で賃貸経営をするメリットとしては、次の4つがあげられます。
- 入居者が一家族で対応が楽
- 供給量が少ないので入居者を見つけやすい
- 将来入居者に家を売却できる可能性がある
- 管理費や修繕積立金の支払いが不要
メリットについて理解を深め、戸建て賃貸ならではの魅力を知っていきましょう。
入居者が一家族で対応が楽
戸建ての賃貸の場合は、入居者が一家族となるため、対応が楽な場合が多いです。アパートのように複数人が同じ建物に住んでいる場合は、住民同士のトラブルが起きることもありますが、戸建てならこの心配はないでしょう。もちろん、周辺住民とのトラブルが起きないかは審査の時点でチェックしておく必要がありますが、アパートの場合と比較するとトラブルは起きにくく、対応に負われる心配も少ないです。
供給量が少ないので入居者を見つけやすい
戸建ては賃貸よりも売り物件のほうが多く、アパートと比較すると賃貸物件の供給量は少ないです。そのため、競合が少なく、入居者を見つけやすい点も、賃貸経営ならではのメリットでしょう。戸建ての家を購入する場合は高い費用がかかりますが、賃貸なら低コストで入居できます。競合が少ないことに加えて、コストをかけずに入居しやすいという点でも需要を獲得しやすく、空室のリスクは低いです。
将来入居者に家を売却できる可能性がある
戸建ての賃貸物件は、将来的に入居者に対して、家を売却できることもあります。入居者が家を気に入った場合は、そのまま購入できないか問い合わせが入ることもあります。戸建て物件は古くなると売却が難しくなりますが、入居者がそのまま買い取ってくれるなら、新たに買主を見つける必要もなく、売却の手間が省けるでしょう。
また、長く入居している人なら素性もわかっているため、売買取引もトラブルなくスムーズに行いやすいです。賃貸経営による家賃収入が得られるだけではなく、将来的には売却による利益が得られる可能性もあるため、金銭的なメリットは大きいです。
管理費や修繕積立金の支払いが不要
アパートやマンションなど、集合住宅の場合は、建物を維持するための管理費や修繕積立費を物件の所有者が支払わなければなりません。しかし、戸建て物件の場合はこれらの支払いが不要であり、出費が抑えられる点もメリットです。もちろん、戸建て物件でも維持管理やリフォームなどの費用がかかりますが、アパートなどのように定期的な費用ではないため、コストは抑えやすいです。
アパート経営のメリット
戸建てではなく、アパートを経営するメリットとしては、次の4つがあげられます。
- 投資効率が高い
- インフレに強い
- 固定資産税と都市計画税などが安くなる
- 生命保険の役割を果たす
アパート経営のメリットは戸建てとは異なるため、違いに注目しながら詳細に把握しておきましょう。
投資効率が高い
戸建てと比較すると、アパートは投資効率が高く、より大きな収益を得やすいです。例えば戸建てとアパートの敷地面積が同じ場合は、戸建ては一家族のみの入居に対して、アパートは戸数に応じて複数人が入居できます。つまり、戸建ての家賃が20万円、アパートの家賃が一部屋50,000円としても、4部屋以上入居者がいるなら、アパートのほうが戸建てと同じか、それ以上の家賃収入が得られます。
インフレに強い
不動産はインフレに強く、特にアパートはインフレの影響を受けにくいため、価値が下がりにくいです。現金で資産を持っていると、インフレによって価値が減少してしまいますが、アパートを持っていることで資産価値の減少を抑えられます。
固定資産税と都市計画税などが安くなる
土地にアパートが建っており、かつ賃貸住宅の場合は、固定資産税と都市計画税が安くなります。固定資産税は最大6分の1に、都市計画税は最大3分の1になるため、税金対策としてもアパート経営はおすすめです。また、賃貸アパートは相続税評価額が低いため、相続税の対策になる点も魅力です。各種税金の対策になり、節税効果が見込める点が、アパート経営のメリットです。
生命保険の役割を果たす
アパートを購入する際にローンを組み、かつ団体信用生命保険に加入することで、もしものときの保険が得られます。団体信用生命保険に加入していると、契約者が死亡または重度の障害などになった際に、ローンの返済が免除されます。加えて、相続人や他の家族はそのまま家賃収入を得られるため、アパート経営が生命保険の代わりに機能する点も大きなメリットです。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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戸建て賃貸のデメリット
さまざまなメリットがある戸建ての賃貸経営ですが、デメリットもありますので注意が必要です。
- 借り手が見つからないと収入が途絶える
- 自分がすぐに使用できない可能性がある
これら2つのデメリットを知り、戸建て賃貸ならではの特徴について、さらに理解を深めましょう。
借り手が見つからないと収入が途絶える
戸建て賃貸の場合は、借り手が見つからないと収入はゼロになります。アパート経営でも空室リスクはありますが、誰かひとりでも入居しているなら、その分の家賃収入は得られます。対して戸建て賃貸の場合は一家族のみの入居となるため、家賃収入がまったくないか、100％得られるかの極端になることは理解しておきましょう。
デメリットを回避するためにも、その地域の賃貸需要を把握してターゲット層を絞ったり、周辺相場に合わせて適切な家賃設定をしたりすることが大切です。
自分がすぐに使用できない可能性がある
現在居住している家を賃貸に出すことは可能です。ただ、貸し出した賃貸物件に入居者がいる場合は、自分の家だとしてもすぐに家を引き戻して使用することはできません。賃貸契約は複数年で更新しますが、借り手からの更新の申し出を、貸主が断ることは原則できないからです。家賃滞納やその他契約違反などがあった場合は、これを理由に更新の拒絶ができますが、これ以外の場合は更新に応じるしかないと考えましょう。入居者が更新し続ける場合は住む家がなくなってしまい、別の家を探さなければなりません。
もちろん、入居期間を定め、更新をしない定期借家契約を結ぶことでデメリットは解消できますが、この場合は制限が多いため、家賃を引き下げるなどの工夫が必要であることは理解しておきましょう。
アパート経営のデメリット
戸建てと同様に、アパート経営の場合もデメリットがあります。
- 定期的に修繕工事が必要
- 入居者同士のトラブルの対応が必要
これら2つのデメリットを把握して、アパート経営についても理解を深めておきましょう。
定期的に修繕工事が必要
アパートは定期的に修繕工事が必要であり、10～15年に一度は大規模の修繕が必要な場合が多いです。大規模工事で費用がかかることはもちろん、戸数が多いためにこまめな修繕が必要なため、定期的に費用が発生しやすいです。修繕工事が必要な点は戸建て住宅も同じですが、戸数が多い分、アパートのほうが費用は高くなりやすいでしょう。ランニングコストがかかりやすい点がアパート経営のデメリットであり、良好な運営をするためには、念入りに資金計画を立てておかなければなりません。
入居者同士のトラブルの対応が必要
複数人の入居者が集まるアパートでは、入居者同士のトラブルが起きることも少なくありません。ゴミ出しや騒音、その他のことでトラブルが起きた場合は、貸主が対応しなければならないことも多いです。対応に失敗すると退去者が出たり、悪いうわさが立って新規の入居者獲得がしづらくなる点も、アパート経営ならではのデメリットといえるでしょう。
戸建て賃貸はこんな人におすすめ
賃貸経営で戸建て物件を選ぶなら、自分が次の特徴に当てはまるかどうかをチェックしましょう。
- 転勤で引っ越しを余儀なくされた人
- トラブルの対処が苦手な人
これらの特徴に当てはまる場合は、アパート経営よりも戸建て賃貸のほうがおすすめです。
転勤で引っ越しを余儀なくされた人
転勤などで、持ち家からの引っ越しを余儀なくされた場合は、家を売却せずに賃貸に出すことがおすすめです。売却しても問題はありませんが、転勤から戻った際に帰る家がなくなってしまうため、家を残しておきたいなら定期借家契約をして賃貸に出してもよいでしょう。
賃貸に出す際には不動産会社に借り上げてもらって貸し出したり、管理を委託したりすることも可能です。ただ、持ち家を賃貸に出す場合は、住宅ローンが残っているかどうかの確認が必要です。
居住用を賃貸物件にする場合は、住宅ローン控除が適用されなくなることもあります。そのため、ローンが残っている場合には、金融機関と相談して、住宅ローン控除が引き続き受けられるかどうかを確認しておいたほうがよいでしょう。
トラブルの対処が苦手な人
入居者同士でトラブルが起きやすいアパート経営を負担に感じる場合は、トラブルの少ない戸建て賃貸がおすすめです。戸建て賃貸でもトラブルが起きる可能性はありますが、入居者の数が多いアパートよりはその可能性は低いです。そのため、トラブル対応が面倒、あるいは苦手と感じる人なら、戸建て賃貸の経営のほうがおすすめでしょう。
1戸建てを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
建築費がいくらなら収益性の高い戸建て賃貸経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパート経営はこんな人におすすめ
戸建て賃貸ではなく、アパート経営がおすすめなのは、次の特徴に当てはまる人です。
- できるだけ多く収入を得たい人
- 立地条件のよいアパートを相続した人
できるだけ多く収入を得たい人
不動産投資によってできるだけ多くの収入を得たい場合は、アパート経営がおすすめです。アパート経営は戸数に応じて得られる最大収入額が戸建てよりも多く、戸数の多い物件で満室になるなら、高収入が得られることもあります。また、アパート経営では税金が安くなるため、節税効果もあります。収入が戸建てよりも多くなりやすいだけではなく、税金によるコストを抑えやすいという点でも、高収入が期待できるでしょう。
立地条件のよいアパートを相続した人
アパートで入居者を獲得するには立地条件が重要であるため、好立地のアパートを相続した、あるいは所有しているなら、アパート経営がおすすめです。立地が悪いと空室リスクが高くなり、費用がかさんでしまう可能性が高いですが、好立地であるなら満室を狙える可能性もあります。
もともとアパート経営をするつもりではなく相続した場合でも、好立地で確実に入居者を獲得できるのなら、経営を続けたほうが金銭的なメリットは得やすいでしょう。
資産運用は自分に合ったものを選ぶのが大切
不動産を使って資産運用をするなら、自分に合った内容で行うことがおすすめです。例えば物件を持っていたとしても、人によって賃貸経営をするのか、売却するのかなど、おすすめの方法は異なります。また、賃貸経営をする場合でも、戸建てとアパートのどちらが適しているかは人によって違います。不動産投資の特徴やメリット、デメリットを把握し、自分に合ったやり方で不動産を有効活用しましょう。
戸建て賃貸経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
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記事のおさらい
