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- 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
土地や不動産を持っていても、運用の仕方がわからず困っている方もいると思います。せっかく持っている資産を運用できていないのはもったいないことでしょう。
しかし、ただ売却するのはもったいないし、自分で事業をして失敗したら困るという不安があるかもしれません。そんなときは、「不動産信託」を利用してみましょう。
この記事では、不動産信託の仕組みを解説し、メリット・デメリットを踏まえて安心して始められる不動産信託を紹介します。
不動産信託で利益を得られる仕組み
「不動産信託」とは、自分（委託者）の大切な財産を信頼できる受託者に信託し、受託者はその財産を管理・運用し、その利益を委託者本人に、あるいは委託者が指定した受益者に渡す仕組みです。
それでは、不動産信託によってどのように利益が得られるのかを詳しくみていきましょう。
所有権を移転して運用結果から利益
通常の実物不動産販売においては、譲渡にかかるさまざまな税金をなどを支払い、売主が買主に所有権の譲渡をします。対して「不動産信託」は、信託銀行などに資産を信託し、信託銀行などから信託受益権（経済的利益を受け取る権利）を取得し、その信託受益権を買主に売却する仕組みです。
冒頭でも記載したとおり、この信託受益権は委託者本人、あるいは委託者が指定した受益者に渡すこともできます。委託者と受益者が同一の場合を「自益信託」、委託者と受託者が異なる場合を「他益信託」と呼びます。
信託銀行など（受託者）は、信託法や信託業法といった法律に基づいて、信託された財産を安全に管理し、その運用利益から手数料などを差し引いたものを配当にします。
不動産信託の契約は長期が前提
信託できる財産は、不動産以外にも、土地やお金、株などの財産価値があるものが対象です。信託行為は、信託目的が達成あるいは達成不可能になったときや、委託者と受益者が信託の終了に合意したときなどに終了します。また、信託受益権は永久に認められるわけではなく、連続30年有効という決まりになっています。
不動産信託において、マンション開発などで運用を検討している場合には、長期の信託が一般的で、信託期間は1030年程度の契約になります。
信託先は運用方法の違いで2種類ある
前述では、受託者を「信託銀行など」と称しましたが、この信託先は信託銀行以外にも、信託業の免許を持つ会社も含まれます。そして、その信託先は「管理型信託会社」と「運用型信託会社」のように、運用方法の違いで2種類に分けられます。「管理型信託会社」とは、信託した人の指示に従って、信託者の財産を運用する仕組みです。対して「運用型信託会社」は、信託された財産を会社が自らの裁量で運用する仕組みです。
主として信託者は、知名度が高く、社会的信用性も高い信託銀行を選ぶ傾向があります。信託会社に信託をお願いする場合で、自身に専門知識がなく、運用の手続きなどに手間をかけたくないなら、運用型信託会社がおすすめです。
不動産信託を検討される方の中には、土地活用も同時に検討される方もいらっしゃいます。
土地活用だと、自分で経営することになるため収益がすべて手に入り、利回りが高くなります。
ただ、土地活用をしようと思ってもどのくらいの費用がかかるのか、収益はどのくらい見込めるのか想像がつかないでしょう。
土地活用比較サイトを活用することで、土地活用のプランや収支プランを受け取ることができ、土地活用のイメージをつけることができます。
もちろん利用は無料でできるので、プランだけ取り寄せるということも可能です。
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不動産信託で資産運用をする流れ
次に、不動産信託で資産を運用し返却されるまでの流れをみてみます。信託銀行や会社がどのような運用をするのかも注目してみてください。
土地を信託して最終的に返却してもらう場合
自身が委託者兼受益者の場合、受託者と下記のような取り交わしが行われます。土地を信託して、建築を含めた新規の不動産賃貸事業を行う場合の流れです。- 委託者が受託者に土地を信託
- 委託者は信託受益権を取得し、受託者から信託配当を受け取る
- 委託者は、信託報酬を受託者に支払う
- 受託者は、信託終了後に土地・建物を返還
受託者は、土地の運用として下記のような業務を行います。
- 建設会社や金融機関と建物請負契約を結ぶ
- 建築会社は土地を受託者に引き渡し、受託者は土地代金を支払う
- 金融機関は建築資金の借入を行い、受託者は借入元利益を返済
- テナントと建物賃貸契約を結ぶ
- 受託者は、テナントに賃料などを納める
- 管理会社と建物管理委託契約を結ぶ
- 受託者は、管理委託料を納める
建物ありの不動産を信託して返却してもらう場合
次に、既存の建物の賃貸事業を信託する場合の流れです。- 委託者と受託者の取り交わしは、土地を信託する場合と同様
- 受託者は、テナントと建物賃貸契約、および建物管理委託契約を結ぶ
- 管理会社は、賃料などを受託者に納め、受託者は、管理委託料を管理会社に納める
- 金融機関は、建築資金を受託者から借り入れ、受託者は借入の元利金を返済
信託してから利益を得る権利を売却する場合
信託受益権を売却する一番のメリットは税金です。信託受益権を売却する場合、単に不動産売買を行うときに発生する、不動産取得税、登録免許税、印紙税などの税金がかからなくなります。信託者と受託者の間では、下記のような取り交わしが行われます。
- 信託者が受託者と信託契約を結ぶ（所有権移転登記や信託登記）
- 信託者は、受託者から信託受益権を受け取る
信託者が、信託受益権を第三者に売却する場合、下記の3つのパターンがあります。
- 信託者が保持している信託受益権を売却し、買主が信託を継続
- 信託者が保持している信託受益権を売却し、買主は信託受益権の移転と信託契約の解除
- 受託者との信託契約を解除し、受託者が売主となって買主に不動産を売却
不動産信託を利用するメリット
信託銀行や信託会社は、所有者に代わって土地活用をしてくれるということがわかりました。
しかし、不動産信託のメリットはこれだけではなく、不動産売却に比べてお金を節約することもできるのです。
それでは、不動産信託を選ぶ3つのメリットを紹介します。
初心者でも不動産活用で利益を狙える
まず第一に、土地運用のためのマーケティング方法を勉強する必要や、収益維持の努力をする必要がない点が挙げられます。0から土地活用をするとなれば、まず事業計画を練って、資金計画を立ててというところから始まります。そして、建物請負契約や建物賃貸契約など、さまざまな取引先との取り交わしが必要不可欠です。
このような事柄が不動産信託の場合には必要がなく、土地活用に不慣れな人でも事業を継続することができるのです。また信託先は土地活用のプロですから、自分では選択できないような、商業施設やビルなどの大型運用方法も選択肢に入れられるでしょう。
そもそも土地活用は利益を出すのが難しいとされる分野ですので、初心者で運用を成功させるのは至難の技です。信託に対する報酬は支払いますが、長い目で見ればプラスに転じる可能性の高い選択となるでしょう。
不動産信託での売買なら印紙税の節税
土地そのものを売却するよりも信託を選択する方が断然お得だと感じるのが、印紙税の問題です。通常の不動産売却では、下記のように、売買金額に応じて200円-54万円の印紙を売買契約書に貼り付ける必要があります。これが、信託の場合は1通につき200円のみ。信託受益権を譲渡する際の契約書も1通につき200円で済みます。
例えば、1億円の不動産を信託して信託受益権を譲渡した場合、印紙税は400円です。対して、1億円の不動産を売却した場合、印紙税は約10万円かかるのです。
| 契約金額 | 印紙税 | 軽減税率対象 |
|---|---|---|
| 10万-50万円 | 400円 | 200円 |
| 50万円-100万円 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円-500万円 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円-1,000万円 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万-5,000万円 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万-1億円 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円-5億円 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円-10億円 | 18万円 | 16万円 |
| 10億円-50億円 | 36万円 | 32万円 |
| 50億円以上 | 54万円 | 48万円 |
賃貸物件が建つと固定資産税の節税
固定資産税とは、土地を所有している全ての人にかかる税金で、市区町村の固定資産課税台帳に登録されている人は必ず支払っているものです（ただし、評価額の合計が土地30万円／家屋20万円未満は免除）。この金額は、固定資産税評価額に1.4％が乗じられます。固定資産評価額については、国土交通省のHPで公示価格を確認することが可能です。
例えば、5,000万円の評価額であれば、固定資産税は70万円です。この土地に、土地運用方法として賃貸経営を選択した場合、自己資金なしで賃貸物件を建てたとしましょう。すると、下記の通り小規模宅地の特例が適用されて、固定資産税が最大1／6になり、70万円あった固定資産税は、土地信託後最大でも約12万円になる計算です。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 部屋数×200平米までの部分（小規模住宅用地） | 1／6 | 1／3 |
| 部屋数×200平米を超えた部分（一般住宅用地） | 1／3 | 2／3 |
不動産信託を利用するデメリット
不動産が必ずしも成功するとは限りません。不動産信託を利用するにあたり、デメリットも頭に入れておかなければなりません。
さらっと信託先を決めて全てを託してしまうには危険が伴います。デメリットをいかに回避できるのかを考えてみましょう。
自身で不動産運用するよりコストがかかる
信託報酬の割合は、520％だと言われています。この信託報酬は、契約時に設定され、運用利益が出なくなっても支払う義務があります。信託報酬が高いからといって、運用の実績が良いとは限らず、運用利益が悪くなることもあります。運用がどうなるかは信託先次第なので、不動産信託をする際には、必ず信託銀行や信託会社は比較検討しましょう。
また、土地信託をして信託受益権があるからといって、必ず配当金があるというわけではありません。賃貸などの建物を建てても、入居者がなく空室状態ならば、信託会社に収入がいかない状態ですから、もちろんその場合には配当金は減額、もしくはゼロになることもあるかもしれません。
収益がマイナスだと不動産を売却される
もし、信託期間中に賃貸収入が支出額を下回った場合、不動産は売却され、その代金によって清算された残りだけが戻ることになります。このような事例は信託先の運用によるものではなく、多くが不動産相場の変動や、賃貸の変動、環境の変化、災害などによる被害が例として挙げられます。ただし、やはり信託先または不動産管理会社の経営状況の悪化も視野に入れ、信託銀行や信託会社はしっかり下調べしておきましょう。
不動産によっては信託を断られる
もし、所有している土地が繁華街に近かったり、100坪以上の広さがあったりして収益が見込めない場合には、信託を断られるというケースもあります。不動産信託においては、信託会社、およびオーナーの両者が儲かる土地が契約を結ぶ条件となります。所有している土地が信託できるか不安な場合は、まず信託会社に相談してみましょう。
不動産信託を始める前のよくある疑問
最後に、不動産信託に関するよくある質問・疑問を紹介します。なにから始めたらいいのか、誰に聞いたらいいのか見当がつかない人でも、この章を読めば不動産信託への一歩を踏めるはずです。
不動産活用を自身でするなら何から始めるか
不動産信託を考え始めたが、なにから始めればいいのかわからないという人におすすめなのが「イエウール土地活用」です。イエウール土地活用は、日本最大級の不動産総合比較サイトで、不動産の活用方法として売却や賃貸などさまざまな手段を紹介しています。ネット上で、どこの誰が書いているかわからない記事では、専門性が低い場合もあります。今、ネット検索でこの記事にたどり着いてここまで読んで頂きましたが、改めてイエウール土地活用を使って不動産信託についてのコラムを一から読んでみると良いでしょう。
信託先の選び方とは
前述にもありましたが、信託先はとても重要です。資料を見るだけではなく、実際に担当者と会話をし、さまざまな会社の担当者の意見を聞いた上で決めるようにしましょう。また、セカンドオピニオンとして信託会社以外の意見も聞いてみるとよいかもしれません。
例えば、税理士は土地などを相続したときや、土地がらみの税金などについてを聞くとよいでしょう。
資産運用として、どのように事業を進めていくかという意思があるのであれば、ファイナンシャルプランナーの意見を聞いてみるのも良いかもしれません。お金とお金の将来に関する相談に強いため、運用に関するアドバイスには長けています。
このように、違った分野からの意見も収集したのち、最適なプランを提案する信託先を見つけられれば、安心して任せられる、失敗のリスクに対する不安を最小限に抑えられるでしょう。
不動産を信託しても確定申告は必要か
信託期間中、信託不動産から収益がある場合は受益者が確定申告書に不動産所得用の明細書、および信託財産に関する明細書を添付しなければなりません。信託終了時には、信託を受け取る人によって、贈与税か相続税が発生することになります。手間をかけず資産運用したいなら不動産信託
不動産信託は、土地活用のプロに自分の所有地を預けて管理・運用してもらうサービスです。土地活用の知識がなくても、運用資金がなくても、所有の土地・資産を手間をかけずに運用し、収益を配当として受け取る
ことができます。
ぜひ信頼できる信託先を見つけて、所有している不動産を有効に活用しましょう。
記事のおさらい
