土地を持っている方のなかには、相続税対策としてアパート経営を始めようか検討している人も多いのではないでしょうか。アパート経営で継続的な家賃収入を得ることが出来れば、その資金をまた新しい物件や別の投資に費やすことで、さらに資産を増やすことも可能になります。
家賃収入によって不動産所得が発生するため所得税が気になるかもしれませんが、減価償却費として計上することができるため多額の所得税に悩まされるということはありません。法人化をすることによってより一層アパート経営による相続税対策の効果が強まります。法人化するとアパートが法人所有となるため相続税の計算に含まれなくなり、収益や給与を役員報酬として分配することによって所得税などの節税対策にもなります。
しかし、相続税対策として始めるアパート経営には注意すべき点やデメリットも存在します。そこで本記事では、以下のようなテーマについて分かりやすく解説しています。
- アパート経営が相続税対策になる仕組み
- アパート経営で相続税対策を行うデメリット
- 相続税対策として行うアパート経営で意識するべきこと
- アパート経営の相続税対策シミュレーション
- アパート経営以外の相続税対策
相続税対策としてアパート経営を検討されている方は、本記事を参考にしていただきお持ちの土地でアパート経営を始めた方がよいのか検討を進めていきましょう。
アパート経営を個人事業主として始めたい方には、以下の記事もおすすめです。
アパート経営が相続税対策になる仕組み
相続税対策を目的としてアパート経営を視野に入れている場合、アパート経営が相続税対策になる仕組みについて理解しておく必要があります。その仕組みとは主に以下の3つです。
- ①現金ではなく不動産で相続すると相続税評価額が低くなる
- ②小規模宅地の特例が適用されて相続税評価額が低くなる
- ③アパートローンを組むことで資産が現金ではなく建物になる
それぞれ詳しく解説します。
①現金ではなく不動産で相続すると相続税評価額が低くなる
同じ価値の現金と不動産に対する相続税評価額は、不動産の方が低くなります。
つまり、１億円の現金を現金のまま相続するのと、１億円で１億円分の不動産を買ってその不動産を相続するのでは、後者の方が相続税を抑えられるということです。そのため、アパート経営によって相続税が安くできるのです。
相続税評価額の低減は、アパート経営によって土地・建物ともに評価額を下げられることで生まれます。そこで次に、アパート建設による土地・建物それぞれに対する評価額が低くなる仕組みを解説します。
土地の相続税評価額が低くなる仕組み
土地の相続税は、自用地評価額を基にして計算します。前提として、自用地評価額は土地がどのように扱われているのかによって変動します。第三者が利用する賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」と言われ、自用地税評価額が低くなります。つまり、アパートが建っている土地は貸家建付地であり自用地評価額を抑えることができます。
貸家建付地の相続税評価額は、自用地評価額にアパートの賃貸割合・借地権割合・借家権割合(30%)を掛けて計算します。借地権割合は地域によって異なりますが、借家権割合は全国一律30%です。詳しい計算方法は本記事の2章で詳しく解説します。
つまり、土地を更地で相続する場合、その相続税の計算には自用地評価額がそのまま使われますが、土地にアパートを建てることによって、その土地の自用地評価額は貸家建付地バージョンの計算となります。その結果、土地を更地で相続する場合よりもアパートを建てることで土地に対する相続税を安くなるのです。
建物の相続税評価額が低くなる仕組み
アパートの相続税評価額は、固定資産税評価額をもとにして計算します。そして、アパートの固定資産税評価額は、取得価値（アパート建築費）の50%～60%となります。
そのため、アパートを建てることでそのアパートの相続税評価額はアパート建築費よりも低くなります。アパートを建てることで相続税が安くなる流れを簡単に表すと以下のようになります。
【注意点】できるだけ満室経営を目指す
建物が賃貸物件の場合、その賃貸割合に応じて相続税評価額が低くなるため、満室経営のときは賃貸割合が100%となり最も評価額が低くなります。
逆に言うと、相続した時点でアパートの賃貸割合が100%近く埋まっていないと相続税対策の効果が薄まってしまいます。そのため、アパート経営による相続税対策を徹底するにはできるだけ満室を目指すようにしましょう。
アパート経営で相続税対策をするためには、質が高く入居者が満足できるようなアパートを建設してもらうことが必要です。
②小規模宅地の特例が適用されて相続税評価額が低くなる
土地を相続する際は、小規模宅地の特例によって相続税評価額を下げることができます。
小規模宅地の特例とは、アパート経営を行っている土地の場合200㎡までの相続税評価額が50%減額されるというものです。
小規模宅地の特例の適用を受けるには以下のような要件があり、アパート経営では③の要件に当てはまります。
- ①：被相続人の自宅の敷地等を配偶者が相続すること
- ②：被相続人と生計を一にしていた親族が居住していた宅地をその親族が相続すること
- ③：被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地を相続すること
ただし、小規模宅地の特例が適用されるかどうかは状況により異なる場合があります。小規模宅地の特例が適用される条件に関して、「3年以内ルール」について解説しますが、適用の可否については事前に税理士などの専門家に相談しておくようにしてください。
3年以内ルールとは
平成30年に行われた税制改正により、小規模宅地の特例が適応される条件に関して、通称「3年以内ルール」が設けられています。
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「3年以内ルール」とは、被相続人が亡くなる前3年以内に新たに不動産貸付を始めた場合、特例の適用外となるというルールです。
税制改正前は被相続人が亡くなる直前に不動産貸付業を始めた場合でも小規模宅地の特例が適用されましたが、税制改正によって「3年以内ルール」が設けられたのです。
【注意点】小規模宅地の特例が適用されないケースもある
小規模宅地の特例は、あくまでも相続税の納税のために相続人が事業用や居住用の土地を手放すような事態を防ぐための制度です。
そのため、被相続人が亡くなる以前に3年以上アパート経営をしなければ小規模宅地の特例は適用できないことに注意してください。
なお、この改正は平成30年3月31日までに賃貸が始められた宅地については適用されません。また、節税目的ではなく、亡くなる前3年以上不動産賃貸業を事業的規模で営んでいる人であれば、3年以内の取得でも特例が適用されます。
③アパートローンを組むことで資産が現金ではなく建物になる
アパート経営を始めるにあたりアパートローンを組むことで、資産が現金ではなく建物になります。それにより相続税評価額が下がるので相続税対策となります。
例えば、アパートローンで4,000万円の借入をしてアパートの建築が行なわれたとして、建物の固定資産税評価額を建築費の70%とすると2,800万円となります。これは資産が1,200万円減っていることになるため、相続税の軽減と言えるのです。
相続税は、現金や不動産、株などプラスの遺産からローンなどのマイナスの財産を差し引いた純資産に対して課税されるものです。つまり、借入金などのマイナスの財産が増えればその分プラスの財産が減るため、課税対象となる純資産が減り相続税の負担も小さくなるということです。
【注意点】借入金による相続税対策はおすすめしない
借入金があると相続税が軽減されると考えている人が多いかもしれませんし、実際そういったことを謳ってアパート経営の勧誘をしている業者も存在します。
しかし、借入金による相続税対策はおすすめしません。なぜなら相続税の負担が小さくなったところで、相続人は借入金を返済し続ける義務も引き継がれてしまうためです。加えて、土地の購入から借入金で購入する場合、家賃収入だけで返済することは無理があるでしょう。
そもそも節税は不動産投資における副産物であるため、節税が目的でアパート経営を始めることはやめたほうが良いでしょう。
活用事例:木造重層アパート「グレイスペア」
相続税対策としてのアパート経営のデメリット
アパート経営には相続税対策になるという大きなメリットがありますが、デメリットも存在します。
デメリットを考慮せずにメリットだけを求めて始めると大変なことになります。そのため、本章で相続税対策としてのアパート経営のデメリットについて学んでおきましょう。
相続人間でトラブルを生む可能性がある
相続には複数の相続人が存在する場合があります。その場合、簡単に分割できる現金とは異なって物理的に分けることが難しいアパートの相続では、相続人間でトラブルが発生することが多くあります。
１つのアパートを２人以上で相続するときは共有名義として相続をすることができますが、共有名義では修繕や売却の際に全員の同意が必要となってしまいます。
相続人間の意見が一致しない場合、アパートの売却や運営方法について意見が分かれることもあるでしょう。相続トラブルを発生させないためには、あらかじめ相続人の間で話し合っておく必要があるのです。
経営が赤字になるリスクがある
アパート経営には空室がつきものであり、築年数の経過や競合物件の増加によって家賃を下げざるを得ないこともあります。
加えて小さな修繕費や大規模修繕費まで、必要となる費用は少なくはありません。そのため、利益よりも損失のほうが大きくなるというのは少なくない話で、相続税対策として始めたアパート経営が赤字になってしまうリスクがあります。
諸費用や税金がかかる
アパート経営では物件を購入するにせよ建築するにせよ、様々な諸費用や税金がかかることになります。
毎年土地や建物にかかる固定資産税や都市計画税、家賃収入に対しては所得税や住民税の課税対象です。また、不動産を売却することになっても仲介手数料と税金が取られます。
相続税対策でアパート経営をしたのにトータルで見たらマイナスになってしまった、となる可能性があるため注意が必要です。
売却に苦労する
アパートを相続した人がいざ物件や土地を売却しようとしてもすぐには売れず、順調に進んでも数ヶ月はかかります。
人気のエリアで需要が高い物件であれば短期間で売れる可能性がありますが、そうでない場合は買い手がなかなか見つからず引き継いだ不動産が悩みの種となりかねません。
それに、資産が不動産ばかりだと相続税の納税資金が不足し、その納税資金を作るために売却を焦ってしまうケースもあります。
価格変動のリスクがある
アパートなどの建築物は、築年数が経過するとともに価値が下がっていきます。土地については経済状況次第ですが、上昇傾向や下降傾向などはエリアによって異なります。
売却のタイミングにもよりますが、価値が低いタイミングで売却をしてしまうと当初の予定より低い売却額しか得られず赤字になってしまう可能性が考えられます。
相続税対策としてのアパート経営で意識しておくこと
相続税対策としてアパート経営をする際はメリットもデメリットもあります。そのため本章では、できるだけデメリットの影響を受けないために意識しておくべきことを紹介します。
分割の方針を決めておく
アパートのような不動産だと、相続人が複数人いた場合に分割が難しいという欠点があります。そのため、予め遺言によって遺産の分け方を指定しておく方法が一番スムーズです。
相続発生時に遺言書があればそれに従い遺産を分け合うことができますが、遺言書がない場合は遺産分割協議で話し合うことになります。遺産分割協議の話し合いはスムーズに行かないことが多く、相続人の間で遺恨が残ることもあります。
そのため、相続税対策でアパート経営を始めるのであれば、いざ相続が発生したときに相続人同士で争いが生まれないように対策をしておくべきです。
サブリースについてしっかり理解する
アパート経営をする場合、サブリースについてしっかりと理解したうえで慎重に検討する必要があります。
一般的に家賃保証と呼ばれるこのサブリースは、管理会社がアパートを賃貸して一括管理するもので、入居状況に関わらず毎月一定の家賃収入を得られるという点が特徴的です。
しかしこのサブリースに関しては良い点だけではありません。家賃保証と言えど一生保証されるシステムではありませんし、管理会社の一存で家賃を下げられることもあります。そのため、サブリースに関しては慎重に検討しなければなりません。
ローンを耐用年数以内で組む
金融機関の多くは、アパートローンの借入期間を耐用年数以内としています。しかし、銀行によっては耐用年数を超える融資を行なうところもあります。そういった場合でも、ローンは耐用年数以内で組むようにしましょう。
アパート経営では新築から耐用年数が来るまでの期間で、減価償却費を経費として計上し節税することができます。減価償却費は耐用年数を超えると計上されなくなり、一気に税金の負担が増えます。
そうなった時にまだローンの返済をする必要があると、かなりアパート経営が苦しい状況になってしまいます。そのため、借入期間は耐用年数以内にしておくようにしましょう。
アパート経営の相続税対策シミュレーション
アパートなどの不動産の相続税評価額は、時価（実際の価値）の30%~50%ほどになります。つまり、アパート経営をすることで、相続税が30%~50%ほど安くなるのです。
ここでは具体的な例を用いて、アパート経営で実際に相続税をどのくらい節税できるのかについてシミュレーションしていきます。
1人で現金1億円を相続した場合と1億円で購入したアパートを相続した場合の相続税額を比較してみましょう。
現金1億円を相続したときの相続税額
現金1億円を1人で相続したときの相続税額は1220万円になります。
相続税額の計算方法は以下の通りです。
②相続税額＝①課税遺産総額×税率 －控除額
①課税遺産総額＝相続税の対象となる財産（課税財産）－基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）＝1億円－3600万円＝6400万円
②相続税額＝課税遺産総額×税率 －控除額＝6400万円× 30% － 700万円＝1220万円
控除額や税率等はケースによって異なることに注意してください。
1億円で購入したアパートを相続したときの相続税額
下記設定条件のもと、1億円で購入したアパートを相続したときの相続税額は444万8000円になります。
| 設定条件 ・建物6000万円・土地4000万円でアパートを購入 |
相続税額の計算方法は以下の通りです。
③相続税額＝（①土地の評価額＋②建物の評価額－基礎控除額）×税率 －控除額
①土地の評価額＝貸家建付地の評価額＝評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝4000万円 × 80%×（1－60%×30%×100%）= 2624万円
②建物の評価額＝賃貸物件建物評価額＝固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）＝6000万円×70%＝4200万円
③相続税額＝（2624万円＋4200万円－3600万円）×20%－200万円＝444万8000円
土地・建物の評価額や税率はケースによって異なるため、今回の設定条件におけるシュミレーションであることに注意してください。
相続税額の比較
今回のシュミレーションでは、現金1億円を相続したときの相続税額が1220万円、1億円で購入したアパートを相続したときの相続税額額が約445万でした。
つまりアパート経営をすることで、約775万円の相続税対策をすることができたということです。同じ１億円でも、現金で相続するよりアパートを建てて相続したほうが相続税を大きく抑えられていることがわかるでしょう。
ただし、相続税対策としてアパート経営を始めても、経営が不安定であれば節税で浮いた金額以上の負債が出てしまう可能性があります。アパート経営の利回りについてのシミュレーションも行っておくと良いでしょう。
相続税対策を目的としてアパート経営を検討する土地オーナーの方は少なくありません。
ただし、土地の広さや立地によって「どのくらい節税できるのか」は異なります。
アパート経営を始めとして、お持ちの土地の活用方法について考え始めたら、早い段階で信頼できるパートナーを見つけることをお勧めします。相続税対策としてどのような活用方法がベストなのか判断するためには、複数の専門家に相談することが重要です。
イエウール土地活用なら、お持ちの土地の所在地を入力するだけで複数の土地活用会社から一括で土地活用プランを受け取ることができます。
土地活用プランでは、相続税対策に有効な土地の活用方やその収益性なども詳しく確認できますので、相続税対策として土地を活用するイメージが湧きやすくなるでしょう。
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アパート経営以外の相続税対策方法
アパート経営以外の一般的な相続税対策方法をいくつかご紹介します。
アパート経営以外にも相続税の対策方法は複数あるので、検討の参考にしてみてください。
生前贈与
相続人に対して、自分の生きているうちに贈与することで、相続税を軽減する方法です。生前に贈与することで、相続人が贈与された資産を持つことになり、相続税の対象とならなくなります。それによって相続財産を減らし相続税を軽減することができます。
ただし、生前贈与にはいくつかの注意点があります。まず、生前贈与は贈与税がかかることがあります。贈与税は、贈与した財産の価額に応じて発生する税金です。また、生前贈与をする場合、その後の生活費が不足することが考えられるため、十分な生活費の確保が必要です。
生前贈与には、「暦年贈与」「相続時精算課税制度」「夫婦間の不動産贈与」「教育資金の贈与」「結婚・子育て資金の一括贈与」「住宅取得資金の贈与」といった種類があります。ここでは、一般的に多く使われる「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」について解説します。
暦年贈与
生前贈与の手段として一番使われるのが暦年贈与であり、これは長期間に渡って贈与する場合に有利になります。暦年贈与とは、1月1日から12月31日までの間に110万円以下の贈与を行なうことで、この金額以下であれば贈与税が発生せず申告の必要もないというものです。
そのため、贈与者の年齢が若いうちから続けていると節税効果が高まります。例えば、配偶者に110万円の暦年贈与を20年間行なった場合、2,200万円を非課税で渡すことが可能です。
相続時精算課税制度
一度にまとまった財産を贈与する場合、相続時精算課税制度が有効な手法です。これは生前贈与の贈与税を非課税として、贈与者が亡くなった場合に贈与済みの財産も相続財産に含め、相続税として課税する仕組みです。
60歳以上の直系尊属から20歳以上の直系卑属へ生前贈与する際に利用できて、2,500万円までが非課税となります。そして、2,500万円を超える贈与の場合、暦年贈与よりも相続時精算課税制度を利用する方が贈与税を抑えることができます。
生命保険の活用
生前に相続人に対して生命保険の受取人を指定することで、相続人が相続財産を受け取る際の資金的負担を軽減することができます。生命保険金は相続財産に含まれないため、相続税の対象外となるためです。
ただし、生命保険料の支払いは長期にわたることが多く、また受取人が指定された場合は保険金の受取りに一定の手続きが必要となるため、生命保険の活用には注意が必要です。
寄付や社会貢献活動
相続人が寄付や社会貢献活動を行うことで、相続税の控除を受けることができます。寄付や社会貢献活動を行うことで、その金額分の税金控除を受けることができます。
この控除は、寄付や社会貢献活動によって支出した金額に対して行われるものであり、その金額分は相続税の課税対象から除外されるため、相続財産が減少します。
ただし、寄付や社会貢献活動には一定の条件がありますので、詳しくは専門家に相談することが重要です。
非課税財産を購入しておく
お墓など祭祀に関わる財産は相続税が非課税となります。お墓の費用相場は100万円~300万円ほどであり、相続の発生前に購入しておくことによってその分の相続税を節約することができます。
注意点としては、「相続発生後に購入しても節税にならない」「生前に購入してもその代金が未払いの場合は認められない」「骨董品として価値があるものは非課税財産として認められないケースがある」ということが挙げられます。
相応の人口がある場所に遊休地を所有している方は、自ら利用しないのであれば、相続税対策のためには、アパート経営など賃貸用物件を建築するなどして活用するか、手放すかを検討した方がいいです。また、現金や株式のみで資産を保有されている方は、アパートなど賃貸用不動産を所有すると効果的です。一方で、すでにアパート経営を始めている方でも残債の少ない方は、負債による資産圧縮効果は少なくなります。
（記事監修：不動産エコノミスト 吉崎誠二さん）
相続税の知識、計算方法、節税の方法等は、多くの情報を入手することができます。しかし、税の算出は特例や特記事項が多いため個別性が強く、細部まで注意を払わないと、「しまった！」となりかねません。また、相続税の計算方式や税率も2015年に大きな改正がありましたが、税制度は時に変更があったり、時限的な特例もありますので、最新の情報を入手することが何より重要です。
（記事監修：不動産エコノミスト 吉崎誠二さん）
アパート経営が本当に相続税対策になるか十分確認しよう
「相続税対策になる上で家賃収入も入る」と魅力的なアパート経営ですが、リスクも伴います。アパート経営を始めるためのローンや経営状況などによっては、節税できた分以上にお金が必要になることもあるでしょう。
相続税対策としてアパート経営を始める場合、まずは建築会社に相談しプランを作成してもらうことになります。
しかし、1社のみの相談ではその建築会社のプランが自分にとってベストであるかどうか判断できません。そのため、アパート経営を始める際は複数の建築会社に相談してプランを比較検討することが大切です。
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| エリア | 滋賀県 |
| 土地面積(㎡) | 3351.01 |
| 延べ床面積(㎡) | 848.67 |
| 工法 | HS構法（制震鉄骨軸組構造） |
記事のおさらい
