アパートの工法にはさまざまな種類があります。工法によってアパートの建築価格に差が出るため建築計画を立てる段階でどの工法にするかを慎重に検討する必要があるでしょう。建築費用をできるだけ抑えたいという人が選ぶ工法にプレハブ工法があります。
プレハブ工法とはどのような工法なのでしょうか。建築価格が安いという点ではメリットがあるように感じますがデメリットはないのでしょうか。
そこでこの記事ではアパート建築で用いられるプレハブ工法について解説します。メリット・デメリットについても紹介しますので参考にしてください。
アパート建築費については以下の記事をご覧ください。
プレハブ工法に関する基礎知識
まずはプレハブ工法に関する基礎知識について解説します。プレハブ工法の基本から平均坪単価、どの程度の割合で用いられているのかなどについて紹介しますので参考にしてください。
プレハブ工法とは
プレハブ工法は工業化工法と呼ばれることもあります。これは工場である程度の部材の加工を行うことからきているとされています。プレハブという響きから簡易的な造りの建物を想像する人もいるでしょう。仮設住宅や仮設事務所などはプレハブと呼ばれるからです。
ただここでいうプレハブ工法は、事前に製造・組立を行う「prefabrication（プレファブリケーション）」の略です。
工場である程度加工することからパネル工法・ユニット工法などと呼ばれることもある点も理解しておきましょう。アパートの工法には木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造などがありますが、それぞれにプレハブ工法が存在することも知っておくとよいでしょう。
プレハブ工法の主な特徴は次のとおりです。
- 品質のバラつきが少なく性能の向上が図りやすい
- 設計・積算の合理化が図れる
- コスト面・現場での手間・工期短縮が可能
このようにプレハブ工法は品質・コスト・納期に優れる工法といえるでしょう。
プレハブ工法の平均坪単価
プレハブ工法でアパートを建築する場合、どの程度のコストがかかるのかが気になるところでしょう。アパートの建築価格は坪単価が大きく関係します。一般的な鉄骨造のプレハブ工法では坪単価76万円が相場です。
同じプレハブ工法であっても木造のツーバイフォーの場合は坪単価58万円が相場になります。ツーバイフォーとは、枠組壁工法（ツーバイフォー）と呼ばれる工法で木材で組んだ枠組みに構造用の合板を釘打ちして造りあげる工法になります。イメージとしては箱を組み立てるような形でアパートを建築していきます。工事自体には難しい技術を必要としないため建築費が安くなるのが特徴です。
技術を必要としないという点では職人がいるような建築企業ではなく大手のハウスメーカーなどで対応可能という点も特徴になります。大手のハウスメーカーに依頼すれば品質やコスト、納期面では有利になると考えられます。
コンクリートブロック（CB）造の場合には平均坪単価は60万円が相場になります。CB造はコンクリートの壁で建物を支えるため、コンクリートの壁を工場であらかじめ生産してから現場で組み立てる工法を採用するメーカーも増えています。
坪単価の平均はあくまで目安であって、都市によって変動することもある点も理解しておきましょう。
プレハブ工法の割合
プレハブというとどうしても品質面で不安を感じたり、安っぽさを感じてしまうという人もいるでしょう。プレハブ＝簡易的、仮設というイメージが昔からあることも原因のひとつといえます。しかし、プレハブ工法を正しく理解すれば品質も安全性も問題ないということが理解できるでしょう。
最近では住宅や商業施設、公共施設などでもプレハブ工法を利用するところが増えています。プレハブ工法は設計どおりの強度が実現できる点で広い空間が求められる倉庫や工場などでの需要が高い工法です。気密性や防音性、断熱性なども必要があれば付与することができる点も特徴になります。
さらに商業施設では工期をできるだけ短くしたいという理由でプレハブ工法を選択する企業が増えています。加えて事業を終了して建物を解体する場合にも解体しやすいのがプレハブ工法です。そのため次のことを考えている事業主にとってはコストも安く新しい展開が想像しやすいという点で人気となっています。
これ以外にも必要最低限の設備で問題ない事務所の建築やとにかく広さと耐久性が必要となる公共施設などでもプレハブ工法が活用されています。
このように思いの外、多くの場所でプレハブ工法が活用されていることがわかるでしょう。
住宅関係ではとくにアパート経営での採用が増えつつあります。具体的には2014年時点で着工された家の戸数は14万戸とされており、全着工数の15％程度を占めているといわれています。
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活用事例:木造重層アパート「グレイスペア」
プレハブ工法でアパートを建築するメリット
プレハブ工法には通常の建築工法とは異なる点がさまざまあります。プレハブ工法でアパート建築をするメリットをよく理解しておけば建築計画を立てる際の判断材料とすることができるでしょう。ここではプレハブ工法でアパートを建築するメリットについて解説します。
建築コストを低くすることができる
プレハブ工法の最大のメリットは建築コストを低くすることができる点にあります。なぜコストを抑えることができるのかというと短い工期で建築を完了させることができるからという理由もひとつです。工期が短いということは単純に人件費の削減にもつなげることができます。
人件費は工期が長いほど高くなるため、ここがカットできるのはアパート建築においても大きなメリットです。建材については一括購入すれば価格交渉も可能になります。高い品質で低価格の工法を使って短期間で仕上げることで全体のコストを下げることができるということです。
一定の品質が保証される
プレハブは安定した高い品質が維持できる点もメリットとされています。大量生産の建材であるため品質が一定でブレがない点は安心して利用できるといえるでしょう。品質が安定しているということは、職人の技術によって仕上がりが左右されることが少なく技術による影響を受ける可能性が低い点もメリットです。
工期が短い
コストの部分でも解説しましたがプレハブによる建築は工期が短いという点もメリットになります。工場で建材を仕上げてある程度まで組み立ててから現場に運ぶため、現場での作業が少なくすむというのが工期短縮の要因となります。
万が一解体するとなっても一般的な建築物よりもはるかに容易に行うことが可能です。長期的な経営を考えていない場合にはプレハブを選択しておくと撤退する場合も手間が少ないというメリットも挙げられるでしょう。
さらに工期が短いことで竣工までの時間が短縮できる点も魅了です。短期間で竣工できれば入居需要が高いタイミングでアパート経営をはじめることができるでしょう。入居者の募集が行いやすいのは空室リスクを回避するためにも重要なポイントです。
プレハブ工法でアパートを建築するデメリット
プレハブ工法には多くのメリットがあります。コストを抑えながら品質を一定に保てる点などは建築するうえで重要なメリットです。ただ、デメリットもあるため、しっかり理解したうえで選択することも大切になります。ここではプレハブ工法でアパートを建築するデメリットについて解説します。
耐久性が低い
プレハブは軽量鉄骨で造ることが多く、耐久性という点では鉄筋コンクリートと比較すると強度が低くなる点はデメリットになります。プレハブ工法は柱を使わずに建築するため梁や柱で建物を支える工法と比較するとどうしても耐久性は低くなってしまうでしょう。
コンパクトなアパートであれば問題ありませんが規模が大きくなるほど耐久性が下がるという特徴も理解しておきましょう。
ただ、耐久性が低いとはいっても建築基準法にのっとって建築するため耐震基準は必ず満たしていることから耐震性が低いとは限らない点は安心できるでしょう。
デザインの自由度が低い
プレハブ工法では工場である程度部品を組み立て、現地で組み立てやすいように製造されるためシンプルな構造が特徴になります。柱を使わないため内装は広くなりますが、デザイン性という点を重視する人からするとシンプルすぎる点がデメリットになることもあるでしょう。
建材が規格化されていることがメリットになる反面、デザインの自由度という点では変化をつけにくくデメリットになる可能性もあるということです。職人に依頼するようなデザイン性の高い建物を建てることは難しいと考えておきましょう。
たとえば2LDKの製造ラインしか持っていないハウスメーカーは、1Kのアパートの建築を希望しても柔軟に対応できない可能性があるということです。さらに大型の工場を持っているハウスメーカーでなければ製造が難しいという点もデメリットになるでしょう。
工務店などでは対応できない場合が多く、大手のハウスメーカーに依頼することで対応してもらえる可能性の方が高いことは理解しておくとよいでしょう。
さらに増改築がしにくいという点もあるため、将来的に部屋を広げるなどの構想がある場合には慎重に選択する必要があります。
騒音トラブルが発生しやすい
プレハブ工法で用いる軽量鉄骨は壁の厚さが薄いのが特徴です。そのため音が響きやすいという問題が起こる可能性は視野に入れておきましょう。近隣の騒音問題はアパートで起こりやすいトラブルです。トラブル対応はオーナーとしては負担が多い問題となるため事前に把握しておくことも必要になります。
さらに生活音だけでなく道路沿いのアパートになると車の振動などの問題も起こる可能性があるでしょう。地盤調査や杭打ちなどの事前調査が行われなかった場合には車が通った振動が部屋に伝わってくるというトラブルも起こりえます。
ただし最近では防音のプレハブアパートなども造られるようになってきているため騒音問題が気になる場合には検討してみましょう。
値下げ交渉はしにくい
プレハブ工法は最初からローコストであることが売りの工法です。アパートの建築価格を抑えたい場合にも利用される工法であるため、さらなる価格交渉を行うことは難しいと考えておきましょう。これはプレハブが大量生産で製造されているからです。
耐久性や耐火性、耐震性などについては各メーカーごとに企業努力を重ねているため安くて一定の品質を保っているのがプレハブの特徴でもあります。価格については最低限のところで提案されているためコストダウンの交渉はしにくいといえます。
極端に安い建材を利用することも可能ですが、そうすると耐久性や耐火性などが落ちてしまう可能性があるため、その点は理解しておきましょう。
プレハブ工法のアパートを建てるときのポイント
アパート建築でプレハブ工法を選択しようと考えている場合にはいくつか気をつけておきたいポイントがあります。プレハブ工法のアパートを建てるときのポイントについて解説します。
また、以下の記事からプレハブアパートを建てる流れも確認しておくと安心です。
建築会社を比較する
プレハブ工法の建築を取り扱っている建築会社は多数あります。プレハブ工法は比較的コストが安く工期も短いためアパート建築でも需要が高まりつつある工法でもあります。そのためプレハブ工法を選択する際には建築会社に見積もりを依頼することがおすすめです。
建築会社によって同じプレハブ工法でも品質やコストが異なります。見積もりを依頼する場合には1社のみではなく複数社に依頼するようにしましょう。見積もりやプランをしっかりと比較することで価格や強みが自分の希望とあう会社をみつけることが大切です。
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小さい部屋を多く作る
アパート経営では投資に対する利回りを考えておくことも重要です。初期投資に対してどの程度回収できるのかを事前に計画しておくことで経営不振などを回避することができるでしょう。アパート経営の収益は家賃収入がベースとなるため部屋数が多いほど家賃収入が多くなると考えられます。
ただし部屋数を多くすると建築費用に関係する坪単価が上昇してしまう点には注意が必要です。部屋数を増やせばユニットバスやシステムキッチン、トイレ、エアコン、コンセントなどの数が増えることになります。そうなると設備費用と設備工事費が高額になります。
こうなると面積あたりの坪単価が高くなるのです。ただし、部屋数が増えることで家賃収入も上がるため投資に対する利回りは大きくなります。アパート建築に関しては建築費だけでなく利回りを考えて決定することが大切です。
プレハブ工法のアパートに関するQ＆A
プレハブ工法のアパートは比較的リーズナブルな価格で建築できるため需要が高まっています。プレハブ工法のアパートを建築する人が増えていることで、プレハブ工法に関する疑問も増えてきているでしょう。ここではプレハブ工法のアパートに関する疑問点について解説します。
プレハブ工法が可能な業者はどのようなところがあるのか、ユニットハウスとの違いはどこにあるのかなどについて解説しますので参考にしてください。
プレハブ工法が可能な業者は？
プレハブ工法は工場である程度のところまで組み立ててから現場に運び込み、組み立てを行う工法です。工場で組み立てておくことで現場での作業期間が短くなる点がメリットでもあります。
ただし、大きな工場でなければ製造できないため大手のハウスメーカーなど大きな工場を保有することができる業者でなければ対応できない可能性が高い点は理解しておきましょう。プレハブ工法は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造のいずれにも対応可能です。
ユニットハウスとの違いは？
プレハブ工法と似ているのがユニットハウスです。見た目も似ているため違いがわかりにくいという人も多いのではないでしょうか。プレハブ工法とユニットハウスの違いは生産ラインにあります。プレハブ工法は工場である程度のところまで組み立ててから現場に持ち込んで組み立てを行うのが特徴です。
ユニットハウスは工場内で建築の8割を完成させてから現場に運びます。8割が完成した状態であるため現場では組み立てなどの作業がほとんどない点が最大の特徴となります。
プレハブ工法も工期が短いため人件費の節約になり建築価格が安くすむというメリットがありますが、ユニットハウスの場合は現場での作業がほとんどないため工期はかなり短期間になります。
さらにプレハブ工法ではデザインの自由度が低いというデメリットがありますがユニットハウスはユニット単位で増築が可能です。そのため目的にあわせて広さも高さもある程度自由に対応してもらうことができます。
ただし、工場で8割を生産してから運ぶという点から4トントラックが必要となります。現場も4トントラックが入る場所でなければ設置することが難しいという点は理解しておきましょう。
プレハブ工法が向いている人は？
プレハブ工法でアパート建築をするのに向いている人はどのような人なのでしょうか。土地活用としてアパート経営を考えているけれど、多額の初期費用を用意することが難しいという人もいるでしょう。このような場合にはコストを抑えることができるプレハブ工法が向いているといえます。
自分が所有している土地にアパートを建築する場合には複数の建築会社に見積もりを依頼してから見積額やプランを比較して工法を検討する必要があります。
ただ、予算の関係で最初から初期費用を抑えたいと考えている場合には複数社に見積もりを依頼する段階でプレハブ工法を選択して見積もりを比較するとよいでしょう。同じプレハブ工法でも業者によって性能や品質にも違いがあるため予算と自分の希望をよく照らしあわせておく必要があります。
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プレハブ工法の特徴を理解した上でアパートを建築しよう
プレハブというと簡易的で安普請というイメージを持つ人も少なくないでしょう。確かにプレハブはほかの工法と比較すると初期費用が安く比較的簡単に施工できるという特徴があります。
ただし、ハウスメーカーも品質面でさまざまな開発を行っており、現在では多くのアパート建築でプレハブ工法が選択されている状況です。アパート建築では頑丈な造りの鉄筋コンクリート造も人気ですが、初期費用が少なくてすむプレハブ工法の需要も徐々に高まっています。
木造や鉄骨造などでも対応可能な点も魅力です。工場である程度まで組み立ててから現場に運ぶため現場での作業が少なくてすむ点もメリットになります。現場作業が少なければ工期が短くなるだけでなく人件費の削減にもつながるでしょう。
そのため建材の品質が低いから安いというわけではなく人件費などの面でコスト削減ができるため初期費用を抑えることができると考えられます。
プレハブ工法の特徴はこのようにさまざまです。アパート建築では利回りが重要なポイントとなります。初期費用に対してどの程度回収できるかを事前に計画しておき、経営がスムーズに進むように考えておくことが大切です。
アパート経営がはじめての場合には建築工法だけでなく初期費用や利回りについても知識がなく、計画を立てることも難しいケースが多いでしょう。この場合には信頼できる不動産業者などに相談することをおすすめします。
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記事のおさらい
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