土地は所有しているだけで固定資産税がかかります。また、評価額の高い土地であれば所有者が亡くなったときには相続税の問題も生じてしまうので、何らかの形で活用する方法を探したほうがいいでしょう。しかし、土地活用についての知識がない方の多くが、どのような形で土地を活用したらいいのか、全くわからずに困っています。
そこで、近年注目を集めているのが土地活用のコンサルティング会社です。従来、コンサルティング会社は企業向けに企業の課題を解決するお手伝いをしてきました。近年、そのコンサルティングの手法を生かして、個人向けに土地の活用法を提案する土地活用専門のコンサルティング会社が登場しています。
この記事では、土地活用を検討中の方がまずはコンサルティング会社に相談するメリットや、良いコンサルティング会社の選び方などについて詳しく解説します。
土地活用のコンサルティングとは？
土地活用のコンサルティング会社とは、土地の活用法について多角的な視点から検討して、最適な土地活用法をアドバイスしてくれる会社のことです。土地活用法の相談というと、従来は不動産会社に相談する人が多かったのですが、不動産会社は住宅やオフィスの賃貸や売買のアドバイスはできますが、太陽光発電やレンタルボックスについての知見はありません。
しかし、立地によっては住宅やオフィスとして活用するのが難しい土地もあります。土地活用のコンサルティング会社は、特定の用途に限定せずに、立地や周辺地域の交通量などを多角的に調査した上で、最適な土地活用法を提案してくれます。どのように土地を活用したら良いのかわからない方は、まずはコンサルティング会社へ相談することをおすすめします。
土地活用のコンサルティング会社に相談するとアドバイスしてもらえることは次のとおりです。
- 最適な土地の活用方法
- 最適な業者の選定と紹介
- 資金調達方法のアドバイス
- 経営管理方法のアドバイス
- 税金についてなど
土地活用コンサルティングを利用するメリット
土地活用のコンサルティング会社の利用には次のようなメリットがあります。
- 専門家のアドバイスを得られる
- 土地活用の負担を減らせる
- 土地活用のリスクを少なくできる
土地活用を考える人がコンサルティング会社をまずは利用したほうが良いこれらの3つのメリットについて詳しく解説します。
専門家のアドバイスを得られる
土地活用専門のコンサルティング会社のコンサルタントは、不動産会社で勤務経験のあるスタッフなど、土地活用や不動産業界に関する専門的な知見を持っています。近年は、土地活用に関する専門的な資格である土地活用プランナーを取得する人も増えています。
コンサルティング会社に相談することで、不動産業界での経験が豊富で土地活用についての深い知見を持っている専門家からのアドバイスを受けることができます。不動産会社などと違い、特定の活用法に偏った活用法ではなく、その土地の条件を総合的に分析した上での最適な活用法を土地の所有者の希望も折り込みながら提案してくれます。
また、活用法だけではなく、その後の長い目で見た運用方法なども考えて、業者の選定などもおまかせできます。
土地活用の負担を減らせる
土地の活用法を調べるだけなら、自分でもできそうだと考える方もいるかも知れません。もしもあなたが不動産業界の経験があったり、市場調査の経験があったりすれば、自分で調査して最適な活用法を見つけることもできるかもしれません。
しかし、土地の活用法を考えるというのは、その土地を何に使うのか考えるだけではありません。その土地のあるエリアでどのような需要があるのか調べたり、長期間にわたる収支計画を立てたりと、様々な観点での調査が必要になります。土地の所有者の多くは、そのような手間を掛けることが難しいのが現状です。
土地活用のコンサルティング会社に依頼すれば、土地の立地から需要を調べたり、長期にわたる収支を計算したりといったことまで行ってもらえます。
土地活用のリスクを少なくできる
相続税対策などの土地活用法としてアパート経営やレンタルボックス、貸駐車場を始めて失敗する人が少なくありません。ローンを借り入れたのに、アパートに入居者が入らずに、自分の貯金からローンの返済をせざるを得なくなる人もいます。
土地活用に失敗する理由は、その土地の需要をしっかりと調査しなかったためです。入居者や利用者を集められない土地ならば、太陽光発電や市民農園などの農地や山林でも収益を得られる活用法を選択するべきでしょう。
土地活用専門のコンサルティング会社からアドバイスをもらえば、その土地のあるエリアの需要を調査した上で、活用法を提案してもらえます。希望とは違う活用法になったとしても、最も収益を上げやすい方法で活用できるので、失敗するリスクを最小限に抑えることができます。
土地活用コンサルティングを利用するデメリット
一方で、土地活用のコンサルティング会社を利用しても、次のようなデメリットもあります。
- 費用がかかる
- 必ず成功するとは限らない
この2つのデメリットについても詳しく解説します。
費用がかかる
土地活用のコンサルタント会社に依頼すると、手数料などの費用が必要になります。コンサルティング会社の料金体系は会社によって異なり、土地の運用開始までの費用を相談料として支払う場合と、運用を開始した後の収益の数パーセントを支払い続ける場合があります。
費用を抑えたいと料金の安いところに依頼すると、経験のない若手の練習台となってしまうことがあります。土地活用のコンサルティング会社を選択する場合には、料金に見合ったコンサル料かどうか、よく考えて契約するようにしましょう。
必ず成功するとは限らない
アパート経営や駐車場経営などの土地活用法は、コンサルティング会社のアドバイスどおりに経営しても失敗するリスクがあります。
失敗する理由としては、社会的な状況変化とコンサルティング会社選びの失敗が考えられます。
社会的な状況の変化として、土地活用は経済的な状況に大きく左右されます。景気が良くて経済の動きが活発であれば必ず収益が得られる土地活用法も、景気が低迷すると上手くいかなくなることもあります。コンサルティング会社も予想できなかった変化が襲って、上手くいかなくなることがあります。
また、コンサルティング会社や担当者には当たり外れが大きく、会社や人によって成果に大きな差が出ます。実績豊かなコンサルティング会社であっても、実績のある担当者が付くとは限りません。新人が担当して失敗することもあります。
土地活用コンサルティングの手順
土地活用コンサルティング会社に土地の活用法の相談をする場合には、どのような手順で実際の土地活用にまで進むのでしょうか。土地活用コンサルティング会社に相談してから、土地の運用を開始するまでの手順について詳しく見ていきましょう。
土地活用について相談
まずは、コンサルティング会社を探して土地の活用方法をコンサルタントに相談します。インターネットで「土地活用 コンサル」などと検索すると、いろいろなコンサルティング会社が見つかります。初回の相談だけなら無料や、30分から1時間で5,000円から1万円で話を聞いてもらえるので、複数の会社に相談してみるといいでしょう。
コンサルティング会社に相談するときには、土地の住所や広さ、現在の状況、活用法に希望があれば希望も伝えましょう。相談する前にメモにまとめていくと、話が進みやすいのでおすすめです。
コンサルタントによる調査・分析
複数の土地活用コンサルティング会社と相談したら、その中から1社を選び調査と分析まで進みます。
依頼を受けたコンサルティング会社では、土地の立地と形状、都市計画法に定められる用途地域、周辺の環境からどのように活用できる土地かを調査して分析します。土地の用途地域や建築基準法、地方自治体の条例によっては、建設できないものもあり、活用法が限られてしまうこともあるので、そのあたりもしっかりと調べます。
アパート経営やオフィスビル経営を土地の所有者が希望している場合には、周辺地域に需要があるかどうかの市場調査も行います。
この調査と分析は無料ではできません。相談までは無料か1万円程度でできますが、調査と分析にはかなりの労力がかかるために、調査と分析、提案を受けるだけで20万円から30万円程度の費用がかかります。金銭的な余裕があれば、複数の会社に依頼して提案内容を比較することをおすすめしますが、多くの場合はこの時点で1社に絞ります。
プランの提案・契約
コンサルティング会社での調査と分析が終了すると、土地の所有者に対してどのような活用法が可能なのか活用方法の提案が行われます。コンサルティング会社ではただ単に活用法を提案するだけでなく、運用開始までにかかる準備の期間や必要な費用、提案した活用法から得られる収益、資金計画の見通し、リスクなどについての詳細な説明も受けられます。
通常は、同じ土地で複数の提案がなされる事が多く、その中から土地の所有者が納得できる提案があった場合には、この段階で正式な契約を交わします。
土地活用に向けて計画が実行される
土地活用コンサルティング会社と契約した場合、土地の運用に向けての準備もすべてコンサルティング会社が行います。コンサルティング会社が選定した工事業者と契約を結び、工事が始まります。実際の工事の工期スケジュールなどはコンサルタントが行うので、オーナーは簡単なチェックだけで大丈夫です。
土地活用マネジメントを受けながら運営
完成したら運用が始まります。アパートやマンション経営、駐車場経営、レンタルボックス経営をする場合には、入居者や利用者を募集します。太陽光発電の場合には発電と送電を開始します。コンサルティング契約がこの時点で終了することもありますが、オーナーが望む場合には、運用のサポートまで依頼することができます。
コンサルティング会社との契約は相談とアドバイスのコンサル契約なので業務委託契約とは違います。しかし、必要に応じて管理会社の選定などもお願いすることができます。
土地活用コンサルティング会社の選び方
コンサルティング会社に相談をして、土地の活用法の提案を受けるだけでも数十万円の高額な費用がかかります。土地の活用開始後の継続的なコンサルを依頼すれば、毎月数万円のコンサル料が発生します。しかし、コンサルティング会社からの提案を受けて始めた土地活用でも失敗することがあります。
失敗は、社会状況の変化の他にコンサルティング会社選びを間違えたことが原因である場合もあります。多額なコストがかかる土地活用を失敗しないための、コンサルティング会社の選び方を解説します。
実績が多いコンサルティング会社を選ぶ
コンサルティング会社を選ぶときには、事前にホームページでどのような実績があるのかを調べましょう。多くのコンサルティング会社が、今までに請け負ったコンサルでどのような実績を上げているのかをホームページに掲載しています。実績が少なく経験の浅いコンサルティング会社ではなく、コンサル開始からある程度の期間がたっていて経験豊かなコンサルティング会社を選びましょう。
また、トラブルがないか、対応力はどうだったかなど、SNSなどで口コミも調べてみることもおすすめします。
気軽に相談できる距離にある会社を選ぶ
土地活用については土地勘がとても大切です。地域ごとに土地のニーズや周辺環境の特徴があります。土地活用法についてのコンサルティングを受ける場合には、活用したい土地の近くにあるコンサルティング会社を選ぶ事をおすすめします。
地元密着のコンサルティング会社であれば、その地域の事情にも詳しく、周辺環境のニーズをすでに把握している可能があります。また、なにか困ったことがあった場合に、近くならすぐに対処してもらいやすいのもメリットです。土地活用の場合は、コンサルティング会社を選ぶのなら、遠くの知名度の高い大手企業よりも地元密着企業の方がおすすめです。
担当者の信頼性や相性を確認
コンサルティング会社選びに成功しても、担当者に実力がなければ土地活用に失敗する可能性があります。相談や提案のときには、担当コンサルタントの実力もよくチェックしましょう。質問への回答や、提案内容の妥当性などは厳しくチェックしたほうが良いでしょう。
提案内容に不安がある場合には、そこまでの調査費用が無駄になったとしても、他のコンサルティング会社へも調査を依頼したほうが無難なこともあります。
また、運用開始後のコンサルも依頼するのであれば、担当者とは長くお付き合いを続けることになります。性格や人間性の相性が自分と合うかどうかも重要なチェックポイントです。
土地活用はコンサルティング会社に相談しよう
土地は活用したほうがいいと言われても、どのように活用したらいいのか、多くの方がその方向性がわからずに困ってしまいます。しかし、固定資産税評価額や相続税路線価が高い土地なら、ただ所有しているだけでは毎年高額な固定資産税の支払いが生じてしまいます。また、土地を含めた資産が3,000万円を超える場合には、所有者自信に万が一のことがあった場合に、残される家族に相続税の大きな負担がのしかかります。
固定資産税の負担を減らすためにも、将来的な相続税対策としても土地を活用して収益を得られるようにすることは土地の所有者にはとても大切なことです。土地活用のコンサルティング会社であれば、将来的な相続税の負担がどのくらいになり、活用すれば所有している土地が収益を生み出せる土地なのか、多角的な視点から調査分析してもらえます。
ぜひ、将来を見越した土地活用をどうしたらいいのか悩んでいるようでしたら、一度、土地活用のコンサルティング会社に相談して、土地活用のプロの専門的な視点からのアドバイスを受けてみることをおすすめします。
