相続などで所有することになった土地が、間口が狭くて奥行きのあるうなぎの寝床と呼ばれる形で、扱いに困っていませんか。
形の悪さから、売却をしようとしても査定の評価は低くなってしまいます。相場に合った価格設定をしても、購入してくれる人は簡単に現れてくれません。
しかし、資産である土地を放置しているのはもったいないです。使い勝手が悪そうに見えるうなぎの寝床でも、利益が見込める土地活用は複数あります。
そこでこの記事では、うなぎの寝床でも可能な土地活用について、どのようなものがあるのかを詳しく解説していきます。土地活用を自己資金だけで負担できない人は、紹介する資金の確保方法も把握しておきましょう。ぜひ参考にして所有する土地を無駄にしないでください。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
うなぎの寝床で始める7つの土地活用
うなぎの寝床ではどのような土地活用が始められるのでしょうか。ここでは以下の7つについて詳しく解説していきます。
| 土地活用法 | 特徴 |
|---|---|
| 戸建ての賃貸経営 |
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| アパート経営 |
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| テナント経営 |
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| トランクルーム経営 |
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| 自動販売機設置 |
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| 看板設置 |
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| コインパーキング |
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間取りを工夫した戸建ての賃貸経営
土地活用の定番である賃貸経営も、戸建てをうなぎの寝床に建てては住みにくい間取りにしかならず、入居者は現れないと思っていませんか。間取りの工夫次第では間口の狭さを感じさせず、快適な戸建てを建てられます。
うなぎの寝床向けの間取りの工夫例
- 1階部分の仕切りを無くしたLDK
- 対面キッチンにダイニングテーブルを兼用できるカウンター
- リビングからでも見渡せる畳コーナー
- 空いた奥行き部分に開放的な庭・畑
- 家事の動線を短くするためランドリールームと物干しスペースを直結
- 高齢者向けにあえて管理をしやすい狭い部屋
たとえ間口が5m以下の土地でも、横幅を全て使った間取りにすると狭さは感じにくくなります。10畳の部屋のサイズは約3.6m×4.5mとなっており、十分な広さのリビングを確保できるでしょう。まだ空き家が土地に残っている人は、リフォームでも対応できます。
戸建ての賃貸は家族での利用をターゲットにしているため、1度入居者が決まってくれると、長期で利用してもらえます。子供が独立してからも部屋が無駄にならない間取りにしておくと、数十年は安定した家賃収入が期待できます。
高さも生かしてアパート経営
賃貸経営の土地活用で稼ぎたい場合は、戸建てより面積当たりの家賃を高くできるアパート経営がおすすめです。部屋数を増やした分だけ稼ぎや増やせ、空室ができたときの収入低下の割合も少なくなります。
うなぎの寝床でアパート経営を始める場合は、2階建て以上を目指し部屋数を増やしましょう。廊下を無くした間取りであれば、1LDKにすることも可能です。戸建てと同様に間口の幅をフルに使った部屋であれば、一人暮らしにとっては十分な広さです。1階層に2部屋確保すると、3階建てでも4部屋以上の家賃収入です。
交通の便のよい立地のうなぎの寝床ならば、住居部分を広くとり駐車場なしという選択肢もありです。カーシェアリングの普及で、車を所有しない人はいます。代わりに隙間スペースを使って、自転車やバイク向けの駐輪場は確保しておきましょう。
活用の難しいうなぎの寝床だからこそ、個性的なアパートを目指せます。地方の田畑に囲まれたような立地でも、目を引くアパートが建っていると注目が集まり、早期に入居者が決まってくれるでしょう。
奥行きを生かしたテナント経営
賃貸経営の中でもテナント経営は、内装の工事は利用者に任せることになるため初期費用が安くなります。周囲のニーズが変わってしまっても、他業種に募集をかけて長期の空室を避けられます。
うなぎの寝床でも利用しやすい業種として、飲食店でのテナント経営がおすすめです。カウンターのみのお店であれば、奥行きのある土地をそのまま生かして集客が可能です。少人数での利用を想定したバーやラーメン屋がテナントの候補です。
飲食店以外では、コインランドリーの誘致も選択肢に入ります。奥行き方向に洗濯機や乾燥機を設置でき、住宅街ならば定期的な利用者の確保も容易です。共働きや高齢者の増加で、コインランドリーの需要は増えています。お店の管理は業者に委託できるため、自身でコインランドリーを経営するのもよいでしょう。
小規模のトランクルーム経営
土地の形や狭さに左右されない活用として、トランクルーム経営があります。コンテナは一般的に長方形のためうなぎの寝床に設置しやすいです。幅は2ｍ程のものからあり、可能ならコンテナを2段組みにすると利用者を増やせます。建物を建てる必要がないため、すぐに土地活用を始めたい人に向いています。
周囲にうなぎの寝床が多い立地であれば、収納スペースに困っている顧客を確保可能です。先祖代々の土地で暮らしている人たちは、長期での利用が見込めるでしょう。
利用者のためを考えると、1台分の駐車スペースはあった方がよいです。近場の利用者であっても、荷物をトランクルームまで持ってくるのは大変です。コンテナの設置に利用できる土地は減ってしまいますが、その代わりに利用者を見つけるのが難しくなります。
トランクルーム経営には、ビルを建てて中をパーテーションなどで区切った屋内型もあります。しかしビルの建設費や空調管理、セキュリティシステムの導入などで、コンテナを設置するだけ屋外型より費用はかかりおすすめはできません。
人通りの多い道に面した土地で自動販売機を設置
うなぎの寝床に建っていた空き家を解体し、まだ電気設備が残っている状態であれば、自動販売機の設置で土地を活用することは可能です。毎月数千円の電気代の支払いだけで、売上の20％程度が稼ぎとなります。商品の補充やゴミの回収は、全て契約した業者がしてくれるため手間はかかりません。
管理が簡単な自動販売機ですがうなぎの寝床で始める場合、道に対して正面を向くように設置をしないと、稼ぎにくいという欠点はあります。縦置きをしてしまうと道からは目立たないため、台数は置けても1台当たりの売上は見込めないでしょう。間口が広く奥行きのない土地であれば、稼ぎやすいです。
設置する自動販売機の種類は様々で、スリムなものであれば横幅は1m程度です。種類を選んで間口を無駄なく使えるように設置してください。
基本的に契約期間は2～3年で、簡単に撤去してもらえます。奥行きが無駄になりそうな場合は、本命の土地活用が決まるまでのつなぎとして、自動販売機を設置するのもよいでしょう。
一時的な土地活用に看板の設置
道に面している部分が広く、奥行きが狭いうなぎの寝床であれば、看板の設置で土地を活用することも可能です。サイズの小さい横幅2m程度の看板でも、必要な奥行きは0.5m程度です。自販機と同様に人通りの多い道であれば、利用者が見つかるでしょう。
看板の設置場所を貸し出す場合は、サイズの小さなもので年間1万～5万円程度です。数を誘致できそうにない場合は、一時的な土地活用にとどめていた方がよいでしょう。稼ぎは少なくても、撤去は簡単ですぐに別の土地活用へ転用できます。看板を設置する初期費用は利用者が負担してくれるため、放置しているよりはましな土地活用といえます。
少数台の利用でも稼ぐコインパーキング
初期投資が0円からでも始められる土地活用として、駐車場経営があります。土地を業者に整備してもらい、売上の一部から管理料などを支払います。
うなぎの寝床では駐車スペースを多く確保できないため、稼ぎたい人は月極駐車場よりコインパーキングでの経営がおすすめです。駐車スペースは車1台分で約4坪必要で、間口が狭いと数台しか止められません。月極であれば満車で経営しても月に数万円程度ですが、コインパーキングであれば1日で1万円を超えることも不可能ではありません。
商業施設やオフィス街などへのアクセスがよい立地であれば、少数台のコインパーキングでも稼ぐことが可能です。駐車スペースを探している人はナビを利用するため、裏道や抜け道で経営を始めても見つけてもらえるでしょう。
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うなぎの寝床に最適な土地活用を見つける決めるコツ
うなぎの寝床の土地活用で、稼ぎが期待できるものは複数あります。では実際に挑戦するならばどれを選べばよいのでしょうか。各種の賃貸経営では、建物を建てるために高額な初期投資が必要で、簡単にやめられません。短期的には利益が見込めても、長期のトータルで赤字になっていては投資として失敗です。
所有するうなぎの寝床に最適な土地活用を見つけるには、次の3つを基準に絞り込んでいきましょう。
- 用途地域の制限を把握
- 狭い土地を取り扱う専門業者への相談
- 複数社でうなぎの寝床の土地活用プランを比較
用途地域の制限を把握しておく
用途地域とは、土地ごとに決められた建築可能な建物の種類や用途を制限する決まりです。全部で13種類の分類があり、店舗や事務所の建設が禁止されているかもしれません。
建物を建てる場合は、使える敷地面積が決まる建ぺい率と、床面積の上限が決まる容積率も重要です。制限が厳しい土地では、できるだけ賃貸経営で稼ごうとしても、土地をフルに使って十分な高さのビルは建てられないでしょう。
まずはインターネットや土地がある最寄りの自治体などで、定められた用途地域の種類を調べておきましょう。確認だけならば無料で行えます。
狭い土地の活用に慣れた専門業者に相談
どの土地活用でも成功するかどうかは、立地や周辺のニーズが重要となってきます。現時点や将来のニーズがどうなっているのかを、初めて土地活用をする人が精度良く調べることはできないでしょう。各種の専門業者に相談をすると、適切なアドバイスをもらえます。
まだどの土地活用をするかも決められていない人は、狭い土地の活用になれた土地活用のコンサルタントに相談をしましょう。ニーズが限られたうなぎの寝床では、慣れていない業者に相談をしても、ろくな提案をされず売却を勧められて終わってしまうかもしれません。
多くの業者は初回の相談を無料で対応してくれます。簡単な相談内容であれば、実際に事務所にいかなくても電話やメール、チャットなどで受け付けています。思い立ったらすぐに相談をしてみてください。
複数社でうなぎの寝床の活用プランを比較
土地活用の方向性が決まったのならば、建物を建てたり設備をそろえたりするために、業者と契約を結びます。賃貸経営であればハウスメーカーや工務店、駐車場経営であれば運営会社といった形になります。
業者と正式な契約を結ぶときは、必ず複数社で土地活用のプランを比較してください。見込める稼ぎは同程度でも、かかる初期費用に大きな差が出る可能性があります。特に初期費用が高額になりやすい賃貸経営では、100万円単位で損をするかもしれません。最新の相場を把握するため、比較することが重要です。
活用プランの比較は、ネットから無料で利用できる一括見積りのサイトを利用しましょう。所有するうなぎの寝床に対応可能な業者を自動的にリストアップし、1度の情報入力で複数社へプラン立ての依頼が可能です。
うなぎの寝床を活用する資金はローンで確保
うなぎの寝床を活用したくても、自己資金がないからと挑戦してみたいものを諦めるのはもったいないです。株やFXのような投資と違い、土地活用の資金はローンで確保することが可能です。
ここでは、土地活用に使えるローンとは何か、審査の基準について解説していきます。順調に稼げているならば、生活費を圧迫することなく返済を続けられます。詳細を把握し、ローンを有効に活用しましょう。
不動産投資向けのローンを利用
土地活用に使えるローンとは不動産投資ローンです。アパートに限定したものであれば、アパートローンと呼ばれることもあります。住宅ローンとは返済原資と融資額の上限で、大きな違いがあります。
不動産投資ローンの返済原資は土地活用の稼ぎであり、住宅ローンは自身の給与所得などです。順調に稼げている場合は、不動産投資ローンを組んでも、これまでの生活費から返済額を捻出する必要はありません。
また融資額は、住宅ローンより不動産投資ローンの方が多い傾向です。年収の5～8倍程度が上限の住宅ローンに対して、不動産投資ローンは10～20倍と2倍以上の差があります。年収が土地活用の稼ぎと給与所得を合
わせたものとなるため、融資額が大きくなります。
不動産投資ローンの審査基準
不動産投資ローンは次の項目を審査基準としています。
- 年収
- 自己資金
- 現在抱えているその他のローン・借金
- 年齢
- 勤務先
- 家族構成
- 土地活用の収益性
審査基準の多くは、現状からすぐに改善できないものばかりです。少額のローンや借金であれば完済できますが、年収などは転職をしても上がる保証はないです。
希望の額で審査に通るためには、土地活用の収益性を提出する事業計画書で示すことが重要です。事業計画書では、現実的な数字でいくらの収益を上げられるのか試算したものを金融機関に判断してもらいます。もしアパート経営で、完済までに空室や家賃の値下げを想定していないものあれば、審査は通らないでしょう。
不動産投資ローンの審査に通るため、土地活用を正式に依頼する業者と相談をして、事業計画書を作成してください。滞りのない返済が見込めるものであれば、高額な融資も期待できます。
うなぎの寝床の土地活用をする注意点
うなぎの寝床で可能な土地活用や融資の受け方を紹介してきましたが、やり方によっては選択できる活用法が減ってしまったり、リスクが増えたりしてしまいます。土地活用を始める前に、次の3つを注意しておきましょう。
- 建物を解体すると再建築が不可能の可能性
- いつまでも土地活用をしないと維持費の負担
- フルローンでの土地活用はリスクが高い
建物を解体すると再建築が不可能の可能性
うなぎの寝床に現在空き家が建っている場合は、いきなり解体をしないでください。空き家が建てられた当時とは法律が変わって、同じ規模の建物が建てられない可能性があります。建ぺい率や容積率によって、想定より小さな建物しか建てられないと、期待できる家賃収入は減ってしまうでしょう。
また建築基準法内の接道義務によって、原則4m以上の幅がある道路に土地が接していないと建築ができません。接道義務を果たせないうなぎの寝床では、解体をすると再建築が不可能になります。
このような空き家では、リフォームしてからの賃貸経営であれば可能です。柱や梁のみを残したスケルトンリフォームであれば、建築基準法に違反することなく、現在でも暮らしやすい間取りにできるでしょう。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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いつまでも土地活用をしないと維持費の負担
不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税の納税を求められます。不動産の評価額の1.4%程度が課税され、年4回の分割払いが可能です。評価額が低くなりやすいうなぎの寝床でも、500万円の価値があれば固定資産税で7万円の支払いです。
空き家が残っていて水道や電気を使える状態にしていると、基本料金の支払いも続きます。長期で放置していると、固定資産税を含めた維持費だけで100万円を超えるでしょう。固定資産税が不要になる免税点以下の価値（土地の評価額30万円未満、建物の評価額20万円未満）にならない限り、負担は重いです。
もし空き家の劣化が酷く倒壊の恐れのある状態が続くと、土地の固定資産税の優遇がなくなったり、強制的に解体されたりしてしまいます。倒壊などで周囲に被害が出ると、損害賠償も発生するでしょう。
フルローンでの土地活用はリスクが高い
不動産投資ローンの返済原資は土地活用の収益を想定しており、フルローンを組めると、自己資金なしでも経営するアパートや戸建てを手に入れられます。返済額や維持費を指しい引いて収益も得られるため、挑戦したくなるでしょう。
しかし、フルローンで土地活用を始めるのは危険です。収益が想定通りに得られる保証はなく、赤字ができた時の負担が日常生活を圧迫します。またフルローンを組むと、頭金ありより月々の返済額が増えてしまいます。少しの経営不振でローンを滞納してしまいやすいでしょう。
事業計画書を作成する時に、いくら頭金を出しておくとどれだけ返済に余裕が生まれるかをシミュレーションしてください。金融機関の審査に通ったとしても、余裕のない返済は完済まで安心できません。
うなぎの寝床でも諦めないで土地活用
土地活用が不可能に思えるうなぎの寝床でも、紹介した7種類の方法であれば収益を期待することができます。二束三文で売却してしまうよりは、土地活用をして収益を出し続けた方が、トータルの利益は大きく違います。
実際に始める土地活用は、用途地域の制限内で専門家と相談をしながら決めましょう。自身の希望だけで始めて、周辺にニーズがなければかけた費用を丸々損してしまいます。
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