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- 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
土地活用を考えている方の中には、「飲食店なら他の活用法よりも稼げるのでは？」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。飲食店での活用は、賃貸住宅よりも収益性が高いため人気です。
顧客を獲得すれば長期間安定した収入が見込めるため、所有している土地が飲食店としてニーズがあるならチャレンジしてみる価値はあります。
この記事では、土地活用として飲食店を始めるメリットとデメリット、開業までの手順を詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
その他、土地活用方法について詳しくは以下の記事もご覧ください。
飲食店での土地活用とは
飲食店での土地活用とは、どのような方法があるのかを解説します。
飲食店の事業主へテナントの貸し出し
土地に建物を建て、飲食店の事業者にテナントとして貸し出す方法です。毎月のテナント賃料が収入になります。テナントの内装は事業者に一任するのが一般的です。
その際の費用は貸主が支払いますが、事業者から建築費として無利子の協力金を借りられます。そのため、金融機関から融資を受けて自分で工事するよりも負担を軽減できます。
土地だけ貸すことも可能です。その場合、建物の名義は事業者となり、事業者自らが建築します。
土地が狭いから飲食店は無理と諦めている方も、テイクアウト専門店なら5坪前後から需要があります。たとえば、クレープやハンバーガーなどのワンハンドフード、タピオカやコーヒーなどのドリンクのお店です。新型コロナウイルス感染拡大の影響でテイクアウト専門店の需要が急激に伸びているので、出店を希望する事業者も増えています。
交通量が多く騒音問題で住宅には不向きな土地も、飲食店なら人が集まりやすい好条件な場所です。契約を希望する事業者はたくさんいます。運営や管理はすべて事業者が行うため、面倒な作業は一切ありません。その上、毎月収入を得られるため人気の土地活用のひとつになっています。
自身で飲食店の開業
自身が飲食店をオープンするのもひとつです。カフェや居酒屋、ラーメン屋など自分の好きなジャンルに挑戦できます。自営業なので、商品を提供して得た利益が収入になります。
土地が狭い場合は、1人で開業もよいでしょう。目安は10～15坪程度で席数は10席以下です。1人でも全体に目配りできる規模がおすすめです。お店のコンセプトにもよりますが、1坪に対して2～2.5席、高級レストランなら1坪に1席用意するのが一般的です。ファミリー層を狙うならテーブル席、お一人様やカップル向けならカウンター席も需要があります。
開業にかかる費用は、当面の運転資金も含めて数百万から数千万円と言われています。高額な費用がかかりますが、「地域創造的起業補助金」や「受動喫煙防止対策助成金」など国や自治体の補助金があるので、上手に活用しましょう。
土地の活用方法に迷ったときは土地活用プランの一括請求サービスを使うことをお勧めします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでお持ちの土地に適した土地活用方法を探すことができます。
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飲食店で土地活用をする4つのメリット
ここからは、飲食店で土地活用をする場合の4つのメリットを紹介します。
居住向けの賃貸より賃料が高い
土地に建物を建てて貸し出す場合、アパートやマンションなど賃貸住宅よりも、飲食店の方が家賃を高く設定できるのがメリットです。これには、収益性の有無が関わってきます。
飲食店は商品を提供して収入を得られるため、収益性があります。家賃を高めに設定しても、利益が出れば問題なしです。もし人気になって売り上げがアップすれば、交渉次第で賃料の引き上げも可能になります。
一方、賃貸住宅は暮らすのが目的でもうけがないので、収益性はありません。そのため、高すぎる家賃設定や契約後の賃料値上げは利用者の負担でしかなく、稼働率に影響します。
現に同じ場所・同じ面積でも賃貸住宅にするより飲食店に貸した方が1.5～2倍の高い家賃収入が得られると言われています。土地活用で大きな利益を上げたい方には、最適な方法です。
事業主の負担で建物を建てられる
土地のみを貸し出す場合、地主に初期費用の負担はありません。建物部分である店舗の建設費用は事業者の全額負担です。毎月、地代として収入を得ます。
自分で建物を建てたいという方は「建設協力金」を使えば、事業者から無利息でお金を借りて店舗を建設できます。初期費用がなくても、ローンを組まずに済むので経済的です。
借りた分は、月々の賃料から差し引く形で事業者に返済します。建築費の全額を借りた場合は、月々の賃料が低くなりますが、一部を借りた場合は高めの賃料をキープできます。
返済期間は、5～20年ほどが一般的です。長期間の賃貸借契約を結ぶことになるので、安定性も見込めます。事業者は、希望する仕様で建物を建てられますし、貸主と借主の両方にメリットがある方法です。
土地の管理でトラブルが起きにくい
飲食店の経営は、賃貸住宅に比べ管理が楽なのもメリットです。飲食店は法人なので、近所迷惑になりそうなトラブルが起こりにくくなります。むしろ建物やその周辺の景観は企業イメージに関わるため、積極的に掃除や除草などを行い、清潔な環境を保ってくれます。
賃貸住宅は、家賃の滞納や騒音、ゴミ出し、住民同士のいざこざなどトラブルが起こりがちです。特にゴミ出しのルールを守らない人がいると、近所の方にも迷惑がかかるため、住民および周辺への配慮が欠かせません。
土地を所有している以上は、貸した建物で起きたトラブルだとしても他人事にはできません。少しでもトラブルリスクを減らしたい方は、飲食店の土地活用が安心です。
自営業なら経営次第で売上を伸ばせる
ここまでは不動産を飲食店として貸し出す土地活用を紹介してきましたが、この方法は飲食店の売り上げが収益になるのではなく、あくまで賃料で収入を得るため相場以上に稼ぐのは難しいと言えます。
より大きな収入を得たいなら、自分でお店を経営するのも手です。個人で飲食店を経営する場合、コンセプトやメニュー、内装にいたるまで、すべてを自分の好きなようにできます。
料理の味はもちろん、今はやりの“映え”を意識したり、近隣のお店とかぶらないジャンルにしたり、他店にはない個性を打ち出せれば顧客の関心を引きやすいです。
うまくいけば人気が出て、一獲千金も夢ではありません。自分の土地や建物であれば、第三者に賃料を支払う必要がないですし、契約期間も気にしなくて済みます。そのため、すでに不動産を持っている方は比較的低リスクで参入できます。
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活用事例:当初より敷地を広げ 事業用途も変えることで、 高収益な活用を実現。
| エリア | 埼玉県 |
| 土地面積(㎡) | 1111 |
| 延べ床面積(㎡) | 273 |
| 工法 | 木造軸組 |
そこでミサワホームは事業用途に合わせた土地の規模拡大を提案。計画敷地を、隣の自宅、隣の会社所有の駐車場を合わせた、3つの土地を同時活用とすることで、競合他社よりも利回りのよい飲食店を誘致することができました。
コストや収益性などにもご満足いただき、住居系から事業系への転換を果たすことで、立地を活かした、高収益な活用を実現しました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
飲食店で土地活用をする4つのデメリット
次に、飲食店として土地を活用するときのデメリット4つを説明します。
長期の安定した収入は難しい
契約する事業者を慎重に選ばないと、収入が安定しないのがデメリットです。飲食店は競争が厳しく、開業から10年後も店を続けている確率は10％以下です。契約期間中でも業績不振なら撤退があり得ますし、もし1店舗としか契約していなかったら、突然収入がゼロになる可能性もあります。
次の事業者と契約しようと思っても、厨房設備などがある分、原状復帰には時間がかかります。その間は収入が入りません。
立地によっては駐車場用の土地も必要
都市部であれば利便性がよいので、駐車場がなくても集客を見込めます。そのため、数坪あれば開業できるのが魅力です。郊外や駅から遠い場所は、店舗の収容客数に応じた駐車場を設置しないと集客が見込めません。
土地が狭い場合は、隣や近くに土地を借りてでも駐車場を設けた方が客足が伸びます。ただ、駐車場を作っても出し入れしにくいと意味がありません。万が一、敷地内で事故が起きると店の評判を落としかねないので、店舗と同じくらい駐車場の設置に力を入れましょう。
少しでも早く費用を回収したい方は、駐車場スペースの土地活用も検討しましょう。広告看板や自動販売機など、ちょっとしたスペースでできる土地活用もあります。初期費用がかからないものが多いので、本業の負担になることなく始められます。
飲食店を開業するためには資格を取得
飲食店を開業するには、食品衛生責任者と防火管理者の有資格者を1店につき1人置く必要があります。有資格者が辞めてしまうと営業を続けられなくなったり、罰則が課されたりする場合があるので、事業者本人が資格を取得しておくことをおすすめします。
食品衛生責任者の資格を取る方法は、おもに2つです。最短で取得したいなら、食品衛生協会などが行う養成講習会に参加してください。公衆衛生学・衛生法規・食品衛生学を1日で学びます。費用は、1万円ほどです。
もうひとつの方法は栄養士や調理師の資格を持つことですが、大学や専門学校を卒業するか、2年以上の実務と試験合格が必須なので時間がかかります。
防火管理者は、店舗の収用人数が30人以上の場合に必要な資格です。消防署などが実施している講習会を受講してください。費用は、3,000～5,000円ほどです。下記の表の通り、延べ床面積で資格の種類と講習期間が異なります。
| 資格の種類 | 延べ床面積 | 講習日数 |
|---|---|---|
| 甲種防火管理者 | 300㎡以上 | 2日間（10時間程度） |
| 乙種防火管理者 | 300㎡以下 | 1日（5時間程度） |
飲食店のメンテナンス費用は物販店より高い
飲食店は物販店に比べ、店舗全体の損傷が激しいためメンテナンス費用がかさみます。特に飲食店は厨房があるため、メンテナンス箇所も多いのが特徴です。
厨房は、毎日油を含んだ湯気や煙などの影響を受けるため、壁が油まみれになったり、臭いが染みついたりします。排水溝や排水管は、一般家庭よりもはるかに詰まりやすいです。
大勢の人が出入りするため、床やトイレなども傷みやすくなります。ほかにも、空調設備や調理機器など定期的なメンテナンスが欠かせないものばかりです。そのため、修繕費用を多めに用意しておきましょう。店舗を貸し出している場合は、修繕費用を盛り込んだ賃料を設定しておくとよいです。
メンテナンスを怠ると、店の清潔感が失われますし、機器の故障の原因になります。油やほこりが付着したダクトは火災につながる恐れもあるので気をつけましょう。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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飲食店で土地活用を始める3種類の手順
ここでは、飲食店で土地活用を始める手順を説明します。テナントを貸す、土地ごと貸す、自分で開業する、活用方法によって手順が異なります。
建てたテナントに飲食店を誘致する場合
土地の面積や立地によって顧客ニーズが異なるため、土地に合ったジャンルの飲食店を誘致することが大切です。飲食店が繁盛すれば賃料の値上げも可能なので、どのような飲食店が土地に最も適しているか調査からはじめましょう。
たとえば、立地によって客層が変わります。住宅街ならファミリー層が多いので居酒屋よりもファミリーレストラン向きですし、学校の近くなら学生がメインターゲットになるので、低価格でボリューム満点な定食屋やラーメン屋が成功しやすいです。
正確な調査は素人には難しいため、土地活用の専門業者に任せるのが一般的です。プロならではの知見と実績から、土地に合うプランや事業者を紹介してくれます。その際、1社だけに依頼してもプランが妥当か判断できないため、複数社に頼むのがおすすめです。
飲食店へ土地貸しを提案する場合
飲食店の事業者に土地を貸す場合も、基本的には前述のようにニーズに合った飲食店に開業してもらった方が長期間、収入が安定します。専門業者に相談し、土地にマッチした事業を行ってくれる借主を見つけましょう。
土地貸しの場合は、個人の事業者よりも企業と契約することが多くなります。借主の会社の経営状況などを確認し、将来性を見極めることも重要です。選定を間違うと、早期の撤退もあり得ます。最悪、土地の評判を落としてしまう可能性もあるので、事業者選びは慎重に行ってください。
建物の名義は、事業者です。外観やテナントに入る飲食店などは、すべて事業者が決定します。あくまで土地を貸しているだけなので、もし景観や周辺環境との調和を大切にしたいという方は、その旨をあらかじめ専門業者に伝えておくとよいです。
所有する土地で飲食店を開業する場合
まずは、最も大事なコンセプトを決めます。飲食店は下記のような「7W2H」を基本に決めるとよいと言われています。
- Why：飲食店を開業する目的
- When：オープンの時期
- Where：立地、どのような店舗にするか
- Who：一人、もしくは誰と開業するのか
- Whom：メインターゲット
- What：提供サービスとメニュー
- Which：看板メニュー
- How：どのように集客するか
- How much：開業までに費やせる時間と資金
これらがすべて明確でなければ後々必ず頓挫してしまうため、専門業者とともにじっくりと内容を詰めましょう。
コンセプトが決まったら、資金調達のための書類を作成します。初期費用にどれくらい必要か、オープン後の収支はどのくらい見込めるか計算して収支計画書と事業計画書を完成させたら、資金調達を開始します。
内装や外装の工事、メニュー開発や金額の設定などを経て、1か月前に各種機関への届け出や申請を行ってください。スタッフを雇う場合は、この頃から募集をかけ、研修を行うとスムーズです。2週間ほど前になったら、告知にも力を注ぎましょう。
飲食店は開業準備に1年かかることが一般的ですが、すでに不動産を所有している方は土地や物件を探す時間を短縮できるので、10か月前後で営業を開始できます。
土地活用で飲食店を続ける注意点
最後に土地活用として飲食店を行う注意点をまとめました。
飲食店はSNSで簡単に炎上
飲食店はよくも悪くもSNSの影響を受けやすいです。たった1人がSNSに載せた情報を複数の人が目にします。味はもちろん、印象的な見た目やサービスなど、どれかひとつでもヒットすれば店側が広告を出さなくても人が集まってきます。SNSで話題になれば、雑誌やテレビからオファーがくることもあるので知名度はうなぎのぼりです。
一方、逆もあり得ます。SNS上で悪い評判を拡散されてしまうと客足が遠のく恐れもあります。どんなに味がおいしくても、サービスがよくないと簡単に炎上しますので、従業員の教育を徹底しておくことも大切です
事前に取材依頼をもらえるメディアと違い、SNSはいつどの客がどんな内容を投稿するかわかりません。常に最高のサービスを提供できる体制を整えましょう。
テナントは定期借家契約にしないと解約が困難
テナントの事業者と契約を結ぶ方法は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類あります。このうち普通借家契約にしてしまうと貸主が非常に不利になるので、定期借家契約をおすすめします。
2つの主な違いは次の通りです。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
|---|---|---|
| 契約期間 | 貸主が自由に定めてよい | 1年以上で設定 |
| 途中解約 | ・居住用建物（床面積が200㎡未満）は、法律に定められたやむを得ない事情があれば借主から貸主に解約の申し入れが可能 ・貸主からの中途解約は不可 | ・借主が中途解約に関する特約を定められる ・貸主からは正当な事由がない限り不可 |
| 更新の可否 | ・原則、契約更新は不可 ・双方の合意があれば可 | 正当な事由がない限り更新 |
| 通知義務 | 契約期間が1年以上の場合、貸主は期間満了6ヶ月前までに借主へ契約終了の通知をする義務がある | 特になし |
定期借家契約を結べば原則、契約の途中解除はできないのでテナントの営業不振が続いても突然退去されることはありません。また、貸主が契約期間を好きなように決められるのが特徴です。
利益のある土地活用は確定申告が必須
土地活用で利益を得た場合は、確定申告が必要です。期間中に、決算書や確定申告書など必要書類を作成し税務署に提出してください。税金は所得に応じて徴収されます。所得とは、その年の収入から経費を差し引いた金額です。
経費として計上できるものは、固定資産税などの税金、建築費や修繕費、損害保険料、ローンの利息に食材費などさまざまです。還付される金額に関わってくるので、すべて忘れずに計上しましょう。
もし申告の提出後にミスが発覚した場合は手続きが必要なので、すぐに税務署に連絡してください。また、確定申告を忘れていると無申告加算税や延滞税を支払うことになるので注意が必要です。
不安な方は、税理士に依頼することをおすすめします。
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
＼最適な土地活用プランって？／
活用前に飲食店に向いた土地かどうかを調べよう
ここまで土地活用で飲食店をはじめるメリットやデメリット、注意点などを紹介してきました。テナントとして貸す場合も自分で開業する場合も、まずは土地が飲食店に適しているのかしっかりと調べることが大切です。
事前の準備を怠らず、開業に向けた勉強も継続して行っておきましょう。
