昨今、幅広い年代で投資を考えている方が増えてきています。とくにアパート経営、マンション経営といった不動産投資は、長期にわたって安定的に家賃収入が得られるため、年齢を問わず人気の投資です。
しかし、不動産投資に挑戦したいものの、いつから始めるべきなのかわからず、踏み出せない方も多いのではないでしょうか。本記事ではマンション経営における年齢別のメリット・デメリットや、マンション経営に際して活用することになるローンについて解説していきます。
マンション経営に役立つ資格については以下の記事をご覧ください。
マンション経営を始めるタイミングと平均年齢
いざマンション経営を始めようと思っても「自分の年齢で始めても大丈夫だろうか」「一般的に、どのような年齢の方がマンション経営を行っているのだろうか」と不安を抱きますよね。マンション経営においては厳密に決められた年齢制限はありませんが、各年齢ごとの課題や考慮すべき事項は存在します。
政府の統計によると、貸家用の住宅を所有している年齢層は60代後半が最も多くなっています。20代～50代にかけては貸家用の住宅所有者数は緩やかに増えていき、60代で急増しピークを迎え、65歳以上は年代が上がるにつれて所有者数が減っていきます。
このような推移には、マンション経営をするにあたって各年代が抱える特徴や課題が影響しています。
マンション経営における年齢別の特徴
それでは、マンション経営をするにあたって各年代が抱える特徴や課題とは、一体どのようなものなのでしょうか。ここからは資産やローンに焦点をあてて、特徴を解説していきます。
20代で行うマンション経営の特徴
20代で行うマンション経営には、以下のような特徴があります。
- 〇ローンの返済期間に余裕ができる
- 〇健康面の問題でローンの審査に落ちることが少ない
- ×就業状況・資産面で、ローン審査における信用を得づらい
20代でマンション経営をする最大のメリットは、長期にわたってローンの返済を行えることでしょう。ローンを利用する際には「75歳までに完済」というような条件がつくことがあります。
仮に60歳から投資を始めて75歳で完済するとなると、15年という短い期間で返済を行うことになります。しかし、20歳から投資を始めれば、時間的にも、金銭的にも余裕を持った返済プランを立てることが可能です。
例えば、以下の条件でマンションの建設費などを銀行から借り入れたとしましょう。
▼借り入れの条件
- 60歳までに完済する
- 1億円融資を受ける
- 固定金利2%
- ボーナス返済なし
また、健康面での問題が、ローン審査へ影響しにくいことも20代のメリットです。アパートローンのような高額ローンを利用する場合、「団体信用生命保険」という生命保険への加入が条件として課される場合があります。
団体信用生命保険は、基礎疾患があったり三大疾病にかかっていたりすると、加入できない場合があります。20代であれば条件に当てはまることは少なく、加入しやすくなり、融資を受けやすいというメリットがあるのです。
対してデメリットは、ローン審査で信用を得づらいことがあげられます。20代は審査において、転職をはじめとした就業状況や資産面に不安が残ります。ローン審査の際に就業状況が不安視されるのは、20代でマンション経営を始める際の課題といえるでしょう。
30代～40代で行うマンション経営の特徴
30～40代で行うマンション経営には、以下のような特徴があります。
- ◯資産面、時間面双方で選択肢が多い
- ◯信用面でローンが組みやすい
30～40代でマンション経営をするメリットは、若年層と高齢層の中間に位置するがゆえに資産面や時間面などで選択肢が多いことです。資産の潤沢さを活かしてローンの頭金を多く払う、繰り上げ返済をして将来の負担を抑えるといった選択を、柔軟に行うことができます。
また、ローンの返済期間の目安となる75～80歳までにも十分な時間があるため、長期的なローンを組むことも可能です。会社での地位や給料も安定しはじめる年齢で、ローン審査で信用が得やすいことも大きなメリットといえるでしょう。
家庭を持って一定の期間を過ごし、資産形成について考え始める方も多い年齢であるため、不動産投資を始めるのにぴったりの年齢ともいえます。
50代～60代以上で行うマンション経営の特徴
50～60代で行うマンション経営には、以下のような特徴があります。
- 〇不労所得で老後資金を確保できる
- 〇相続税を抑えて節税ができる
- 〇退職金によって貯蓄額に余裕がある
- ×ローンを組む期間に制約がつきやすい
50～60代以上でマンション経営をする最大のメリットは、定年を迎えて退職した後の老後資金を確保できる点でしょう。年金以外の収入源を用意することで、老後のキャッシュフローを支え、より安心感のある生活を送ることができます。不動産は現金や株に比べて相続税で優遇されているので、節税にもつながります。
また、退職金等も考慮すると最も貯蓄額に余裕がある年齢ともいえるので、マンションの修繕費などの不意の出費にも、余裕を持って対応することが可能です。
対して、ローン返済期間に関する制限が発生しやすいことは明確なデメリットです。10～15年といった短期間で返済プランを組まなければならないこともあるので、月々の負担は若年層と比較して重くなることが予想されます。潤沢な貯蓄を活かして、余裕を持ったプランを立てることが重要です。
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アパートローンの年齢・融資条件
マンション経営に際しては、不動産の購入や管理に多額の資金が必要となります。しかし、全ての費用を自己資金で支払うことは現実的とはいえず、多くの場合はアパートローンを利用してマンション経営をすることになります。ここでは、アパートローンの年齢制限や融資条件について解説していきます。
アパートローンは年齢制限がないケースが多い
アパートローンは住宅ローンと異なり、下限は20歳以上と定められていますが、上限については定められていない場合が多いことが特徴です。アパートローンと住宅ローン、両者の年齢制限が異なるのは、ローン返済に際しての原資が異なることに理由があります。
住宅ローンは個人が居住するための住居取得を目的としたローンです。一個人の利用を前提としたローンなので、審査の際には勤務先や給与といった本人の返済能力が重要視されます。住宅ローン返済の原資となるのは給与所得であるため、本人が給与を得ることができる状態にあるかどうかも重要です。高齢の場合には給与所得が見込めなくなるケースなども考慮されるため、住宅ローンの申し込みをできる年齢を制限していたり、完済時の年齢を限定していたりするのです。
一方、アパートローンは不動産投資を行うにあたっての融資を目的としたローンです。賃貸事業を前提としたローンなので、審査の際には立地をはじめとした不動産の価値や収益性、事業計画の内容が重要視されます。
アパートローン返済の原資となるのは、家賃収入をはじめとした不動産投資による利益であるため、本人の給与所得の重要度は住宅ローンと比べると低くなります。加えて、給与所得と異なり不動産の家賃収入はオーナーである本人が亡くなった後も発生します。そのため、不動産を相続する法定相続人を連帯保証人とすることで、高齢者でもアパートローンで融資を受けることができるのです。
上記のような理由から、アパートローンにおいては年齢の上限が設けられていないのが一般的となっています。
例外的に年齢制限が発生するケース
アパートローンや住宅ローンをはじめとした、高額な融資を行うローンの場合、年齢制限を設けている団体信用生命保険への加入を申込条件としている金融機関もあります。申請条件に入っている場合には、アパートローンでも年齢による制限が発生するので注意が必要です。
団体信用生命保険とは、住宅金融支援機構が運営している生命保険です。融資を受けた方が病気などを原因として働けなくなる、死亡するといった不測の事態が発生し、ローンを返済できなくなった場合の保険として加入します。団体信用生命保険の加入条件は、通常は満15歳以上満70歳未満です。また、三大疾病付機構団信の場合は、上限が満51歳未満となります。
主要銀行のアパートローン・不動産投資ローンの年齢制限一覧
| 銀行名 | 商品名 | 団体信用生命保険 | 年齢制限 |
|---|---|---|---|
| オリックス銀行 | 不動産投資ローン | 有 | 借入時に満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満の方 |
| みずほ銀行 | アパートローン | 任意 | 満20歳以上の方 |
| 三井住友銀行 | アパートローン | 任意 | 満20歳以上の個人の方 |
| 三井住友信託銀行 | アパートローン | 基本的に任意だが、審査によっては加入が必要な場合もある | 満20歳以上の方 |
| 横浜銀行 | アパートローン | 任意 | 満20歳以上の方 |
| 日本生命 | ニッセイアパートローン | 任意 原則無し | 土地をお持ちの20歳以上の方 |
返済期間は法定耐用年数による場合も
ローンの返済期間を計算する上で、建物の法定耐用年数について確認しておく必要があります。法定耐用年数とは「定期的なメンテナンスを行っていた場合、新築の建築物が使用に耐えられる年数」のことです。法定耐用年数は以下の表のように建物の構造、使用用途によって違いがあります。
法定耐用年数表
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| レンガ造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 金属造：鉄骨材の肉厚が4mmを超えるもの | 34年 |
| 金属造：鉄骨材の肉厚が3mmを超え、4mm以下のもの | 27年 |
| 金属造：鉄骨材の肉厚が3mm以下のもの | 19年 |
法定耐用年数はアパートローンの返済期間に大きく影響を与えます。例えば、木造アパートは法定耐用年数が22年です。新築でアパートを建築する場合、法定耐用年数と同じ22年が返済期間となります。
しかし、中古アパートを購入する場合、法定耐用年数－築年数＝返済期間となってしまいます。法定耐用年数に対して築年数が相当年数経過している場合、資産価値が低下してしまうため、不動産として流通させることが難しくなります。
なお、構造によっては法定耐用年数が最長47年となっていますが、銀行では返済期間の上限を設けていることもあり、必ずしも新築物件の法定耐用年数＝返済期間となるわけではありません。
主な銀行の返済期間
| 銀行名 | 返済期間 |
|---|---|
| オリックス銀行 | 1年以上35年以内（1か月単位） |
| みずほ銀行 | 1年以上35年以内（1年単位）ただし建物の耐用年数内 |
| 三井住友銀行 | 1年以上最長35年以内（1か月刻み） |
| 三井住友信託銀行 | 1年以上35年以内（1か月単位）原則建物の法定耐用年数以内 |
| 横浜銀行 | 構造・築年数による |
| 日本生命 | 原則30年以内 |
融資額は金融機関によって変わる
融資額も金融機関によって違いがあります。下記の表からわかる通り、アパートローンの融資額は住宅ローンよりも高く設定されています。もちろん、希望額を満額融資してもらえるわけではなく、返済能力やローン対象物件の資産価値によっても変わってきます。
主な銀行の融資額・アパートローンと住宅ローン比較
| 銀行名 | アパートローンの融資額 | 住宅ローンの融資額 |
|---|---|---|
| オリックス銀行 | 1,000万円以上2億円以内（10万円単位） | 500万円以上2億円以内（10万円単位） |
| みずほ銀行 | 50万円以上5億円以内（1万円単位） | 50万円以上1億円以内（1万円単位） |
| 三井住友銀行 | 200万円以上で当該賃貸物件の建築・購入価格等の範囲内 | － |
| 三井住友信託銀行 | 100万円以上3億円以内（10万円単位） | － |
| 横浜銀行 | 3億円以内かつ必要資金の範囲内 | 1億円以内 |
| 日本生命 | 原則2億円以内（地域によって1億円以内） | 原則5,000万円以内 |
マンション経営で年齢を問わず審査に通過する方法
ここまでアパートローンの概要について説明してきました。では、実際に審査を通過するためには、どのような対策をとればよいのでしょうか？
20代はクレジットカードの審査が通ることが前提
20代の場合は最初に説明した通り、健康面の観点から融資を受けやすいというメリットがあります。ただし、40代・50代のように給与所得による返済能力が高いわけではなく、自己資産が多いわけでもありません。
団体信用生命保険に加入できる程度の健康な体だけでは、希望する金額の融資を受けることが難しいという現実もあります。最低限、クレジットカードの審査に通過できるだけの信用は必要となるため、融資を受ける際には注意しましょう。
明確な返済計画を立てる
まずは、明確な返済計画が必要となります。家賃収入を全額返済に充てるという方法もありますが、全額ローン返済にあててしまうと、アパートの補修が必要となった際に、資金不足のため補修ができないという問題が発生します。そのため、ローンの返済額は家賃収入の50%程度としておく必要があります。
また、空室が出てしまった場合、想定している家賃収入を得られない可能性もあるでしょう。家賃収入が減少したときのためにも、ある程度資金を貯めておく必要があります。以上のことを踏まえ、明確な返済計画を立てることが重要です。
年金生活でもローン返済の見通しがあることを説明する
アパートローンの返済期間によっては、定年後も返済し続ける必要がありますが、年金生活となっても、家賃収入があれば返済に充てることができます。
ただし、前の項目で説明した通り、補修費を工面したり家賃収入が減ったりした場合に、日常生活が圧迫されてしまうケースも想定できます。ローン返済額と家賃収入のバランスを考慮したマネープランを立て、返済可能な融資金額を申請しましょう。
出口戦略を立てる
出口戦略とは、マンション経営を止めて所有するマンションを売却する際に、できるだけ利益を確保するための計画です。売却する時期によっては売れるのが難しかったり、建物の価値が全くなく、土地の値段だけで取引されてしまったりと、損をしてしまうケースもあります。
「物件を残したまま売却」「更地にして売却」「自己居住用として売却」などが、出口戦略の主な例です。ただし、一室のみを購入する区分マンション投資では、他の所有者もいるため更地にすることはできません。
購入の仕方によって出口戦略の幅も狭くなるので、融資を受ける前に検討しておく必要があります。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば何階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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＼建築費は？初期費用は？／
マンション経営始める年齢とタイミングを見極める
アパートローンの審査は年々厳しくなってきています。老後の資産確保の1つとして不動産投資が注目され、アパート経営・マンション経営に乗り出している方が増えているからです。とくに、高齢者の場合は法定相続人を連帯保証人にすることを条件としている金融機関もあります。
マンション経営は、始める年齢によってメリットやデメリットが異なります。自分の状況に合わせてベストな選択をすることが重要です。
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