アパート・マンション経営を始める上で、ローンの借入先の候補の1つとして「日本政策金融公庫」が挙げられます。
日本政策金融公庫のローンは、一般の金融機関のアパートローンよりも低い利率の固定金利で借り入れられるのが魅力です。
ただし、融資を受ける上での制限も多いため、一概におすすめとは言えません。
この記事では、日本政策金融公庫のローンの特徴やメリット・デメリットから、借り入れがおすすめのケースや注意点までわかりやすく解説しています。
アパートローンの借入先として日本政策金融公庫を検討している方は、ぜひ最後までお読みください。
日本政策金融公庫とは
日本政策金融公庫は政府系の金融機関であり、民間の金融機関とは異なる特徴があります。
- 国が100％出資している金融機関
- 事業支援的な側面が強い
- 金利は固定金利型
アパート経営のため資金を借り入れたい方は、まずは日本政策金融公庫の融資の特徴を理解しておきましょう。
国が100％出資している金融機関
日本政策金融公庫は、国が100%出資している金融機関です。
国民生活事業・中小企業事業・農林水産事業を3本柱としながら、民間の金融機関の行う金融を補完することで、国民生活の向上や地域経済の活性化、中小企業のグローバル化を図っています。
事業支援的な側面が強い
日本政策金融公庫の主な融資の対象は、個人事業主や中小企業者、農林水産業者です。
民間の大手金融機関からは融資を受けづらい小規模な事業の創業資金や事業拡大、海外展開、事業再生のための資金を融資することで、個人事業主や地場の中小企業、スタートアップ企業を支援しています。
さらに、社会的弱者を積極的に支援しようという目的のもと、女性や若者、高齢者の起業家には利率や融資期間・融資額に優遇措置を設けています。
なお、日本政策金融公庫で融資を受ける場合は、「一般貸付」または「新企業育成貸付（新規開業資金）」の融資に申し込むことになります。民間の金融機関の「アパートローン」のように、不動産投資や賃貸経営事業向けにパッケージ化されたローン制度がある訳ではありません。
借り受ける資金は「設備資金」に該当します。
金利は固定金利型
日本政策金融公庫では、返済期間中に利率が変わらない「固定金利型」でのみ融資を行っています。
返済期間中、借入時の金利から利率が変わることはありません。
なお、返済金利は、担保の有無や返済期間などによって決まります。基本的には、有担保で返済期間が短く、自己資金割合が高いほど、金利が低く設定されやすいです。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、建築のプランによって将来の利回りも変わります。
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アパート建築費について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
日本政策金融公庫でアパートローンを組むメリット・デメリット
日本政策金融公庫のローンは、一般的な金融機関のアパートローンとは異なる特徴があります。
この章では、日本政策金融公庫からローンを借り受けるメリットとデメリットについて分かりやすく解説します。
日本政策金融公庫で融資を受けるメリット
日本政策金融公庫で融資を受けるメリットは以下の通りです。
- 比較的低金利で借り入れられる
- 返済期間中金利が上がらない
- 保証人・団信の加入が不要
- 女性・若者・高齢者向けの優遇措置がある
- 対応エリアが広い
比較的低金利で借り入れられる
民間の金融機関に比べて、比較的低金利で融資が受けられます。
日本政策金融公庫の金利は、有担保の場合、新規開業資金の利率は年0.85～2.65％、さらに優遇条件を満たせば年0.65～2.40％となっています。（2024年5月1日時点）
これに対して民間の金融機関のアパートローンの金利の相場は1～5%程度です。新規で賃貸経営を始めるのであれば、2％台で借り入れられれば好条件といえます。
実際に適用される金利は、融資審査によって決定されます。
返済期間中金利が上がらない
日本政策金融公庫のローンは金利が比較的低めであるだけでなく、固定金利型の融資です。
そのため、返済期間中に市場金利が上がったとしても、返済金利は上がりません。金利の上昇リスクを恐れずに融資を受けられるのはメリットです。
保証人・団信の加入が不要
金利に年利0.2％を上乗せすれば、保証人を立てずに融資を受けられます。
また、団信（団体信用生命保険）への加入も任意となっています。
比較的高齢の方や、保証人を立てるのが難しい方であっても融資を受けやすいのはメリットといえます。
女性・若者・高齢者向けの優遇措置がある
新規開業資金の融資にあたっては、女性の方、または35歳未満か55歳以上の方であれば、優遇された利率・融資期間でローンを借り受けられます。
一般の金融機関で融資の審査で不利になりやすい属性の方の起業支援のために、優遇措置を設けています。
対応エリアが広い
日本政策金融公庫の融資は、対応しているエリアが広いこともメリットです。全国各地に多数の支店が設けられています。
大手の都市銀行（メガバンク）も全国的に支店を展開していますが、カバーできていない地域があります。またメガバンクの融資基準は厳しく、融資を受けるのは容易ではありません。
一方、審査基準が比較的緩いとされる地方銀行や信用金庫・信用組合のアパートローンは、融資対象地域が限定されていることが多いです。
日本政策金融公庫ならエリアによって利用できない心配がないため、全国のほとんどの地域でアパートローンが利用可能です。
日本政策金融公庫で融資を受けるデメリット
日本政策金融公庫の融資にはメリットがある一方で、デメリットに感じられるポイントもあります。
- 返済期間が短い
- 融資限度額が低い
- 担保評価が厳しい
- 審査期間が長い
デメリットも踏まえた上で、日本政策金融公庫の融資を利用すべきかを考えましょう。
返済期間が短い
一般の金融機関のアパートローンと比較すると、日本政策金融公庫のローンは返済期間が短めになっています。
新規開業資金として融資を受ける場合、返済期間は最長20年間です。また、一般貸付の融資であれば最長10年間となっています。
実際の返済期間は審査の上で決定されますが、10～20年程度になると考えておくとよいでしょう。
これに対して、民間の金融機関のアパートローンの返済期間は、木造アパートが最長20年程度、RC造の賃貸住宅が最長30年程度であるのが一般的です。
一般的なアパートローンよりも短い期間でローンを完済しなければならないため、月々の返済額の負担が大きくなる可能性があります。
融資限度額が低い
日本政策金融公庫の融資限度額は4,800万円です。
優遇条件に該当する場合（女性の方、または35歳未満の方、または55歳以上の方）は、7,200万円が限度額です。
ここから融資審査の上、実際に借り入れられる金額が決まります。
規模の大きなアパートやマンションの購入や建築には、融資資金だけでは費用をまかない切るのが難しいため、自己資金が必要となることに注意しましょう。
アパートの建築費は建築する建物の坪数によって異なります。詳しくは以下の記事をご覧ください。
担保評価が厳しい
日本政策金融公庫は、担保にする不動産の担保評価が厳しいと言われています。
担保評価とは、不動産の担保としての価値を金額として評価することです。アパートローン等を借り入れる時は、融資対象の賃貸物件（土地と建物）を担保に設定するのが一般的です。もしも返済が困難になった場合に、金融機関は賃貸物件を売却して債権を回収します。
担保評価額は融資額を左右するため、賃貸物件の担保評価が思ったよりも伸びず、借入可能額が他の金融機関よりも低くなりやすいというデメリットがあります。
融資の希望額が4,800万円以内であっても、融資額が下回り、必要な自己資金が多くなる可能性に気をつけましょう。
審査期間が長い
日本政策金融公庫での融資は、民間の金融機関のアパートローンのように、融資条件がパッケージ化されていません。
申込みごとに個別に審査を行い、融資条件を決定するため、審査にかかる期間が長くなりやすいです。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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日本政策金融公庫で融資を受けられる条件
この章では、日本政策金融公庫で融資を受けるための条件についてご紹介します。
- 不動産賃貸業の事業者として融資を受けること
- 賃貸物件を担保にすること
- 税金等を未納していないこと
借入を検討している方は、確認しておきましょう。
不動産賃貸業の事業者として融資を受けること
日本政策金融公庫は、「事業者」に対して融資を行っています。
継続的な事業によって、地域経済の活性化に寄与してくれる事業者への支援的な側面が強い融資制度であるため、個人の資産の増加を目的とした「投資」のための借入だと見なされると、融資は許可されません。
不動産の賃貸経営も一種の不動産投資に当たりますが、継続的な「不動産賃貸業」の設備資金として融資を申し込むのであれば、賃貸物件の購入・建築資金の借入が可能です。
ただし、出口戦略などでアパートの売却を検討している場合は、「売却益目的の不動産投資である」と判断される可能性があるため、創業計画書（事業計画書）の文章の表現には気をつけましょう。
賃貸物件を担保にすること
融資を受ける対象となる購入・建築予定の賃貸物件を担保に設定する必要があります。なお、担保に設定した不動産の担保評価額に応じて、借入可能額が決まります。先述の通り、日本政策金融公庫の担保評価は厳しめであるため、希望額の融資を受けられない可能性には注意が必要です。
ちなみに、無担保でも融資の申し込み自体は可能ですが、有担保よりも金利が高くなるだけでなく、審査の基準が厳しくなります。
税金等の未納をしていないこと
日本政策金融公庫は国の出資によって運営される金融機関です。
したがって、税金や公共料金の未払い・滞納がある場合には、融資の審査に悪影響を及ぼします。
一般の金融機関と同様に信用情報も審査に影響するため、その他の債務状況も確認しておきましょう。
日本政策金融公庫の利用が適しているケース
日本政策金融公庫の融資には、一長一短があります。
ここでは、日本政策金融公庫のローンの利用が適しているケースについて解説します。
- 高利回りのアパートの購入・建築
- 頭金を多く用意できる
- 「女性」または「35歳未満」または「55歳以上」
高利回りのアパートの購入・建築
短い期間でローンを返済していかなければならないため、融資を受ける賃貸物件は「利回りの高さ」を重視しましょう。
日本政策金融公庫の融資を受ける上では、10～15％以上の期待利回りがあることが望ましいです。
既存物件の購入ではなかなか難しい水準ですが、所有している土地に2階建てアパートを建築するのであれば、土地代が不要で、建築にかかる費用だけを借り入れればよいため、達成しやすくなります。アパートの構造は木造がおすすめです。
以下の記事もご参考になります。
自己資金を多く用意できる
賃貸経営を始める上で、自己資金を多めに用意できる方は、日本政策金融公庫の融資を活用しやすいです。
日本政策金融公庫の融資額は低くなりやすいため、賃貸物件の購入・建築予算に足りない場合は、自己資金で補てんする必要があります。
また、自己資金割合が高いこと自体が、融資の審査を受ける上でも有利に働きます。
「女性」または「35歳未満」または「55歳以上」
融資を申請する事業者が「女性」の方、または「35歳未満」の方、または「55歳以上」の方であれば、融資条件のうち、利率・返済期間・融資限度額において優遇措置を受けられます。
利率が下がるため返済負担が下がるほか、融資限度額が緩和されます。
とはいえ、一般の金融機関よりも返済期間が短く、融資額が安くなりやすいことは変わらないため、優遇条件に当てはまる場合でも、利回りの高さや自己資金割合に気をつけて融資の申し込みを検討するのがおすすめです。
日本政策金融公庫でアパートローンを利用する注意点
日本政策金融公庫でアパートローンを利用する際には、いくつか注意点があります。
- 投資目的だけの融資には利用不可
- 毎月のローン返済が高額になりやすい
注意点を把握して、失敗のないように日本政策金融公庫を利用しましょう。
投資目的だけの融資には利用不可
日本政策金融公庫のローンは、売却を目的とした投資については融資の対象外となります。
投資物件の売買を目的とした場合だけではなく、将来的にアパートを売却する目的での購入でも、審査に通らないことがあるため注意が必要です。
基本的にはアパート経営を継続的に行う意思のある方に融資を行っているため、出口戦略として売却を検討していると思われないように、創業計画書（事業計画書）を練っておきましょう。
毎月のローン返済が高額になりやすい
日本政策金融公庫のローンは、融資額によっては月々の返済額が高額になってしまうことがあります。
返済金利が低いため、支払う利息は一般の金融機関よりも安い一方で、一般的なアパートローンよりも短い期間で完済しなければならないため、ひと月あたりの返済負担が高くなります。
滞りなくローンを完済するためには、事前に返済シミュレーションをしておく必要があります。資金計画を綿密に立てて、無理なく返済し続けられる金額を借り入れるようにしましょう。
日本政策金融公庫の融資までの手順
日本政策金融公庫から融資を受けるまでの手順は、次の通りです。
- 必要書類の準備
- 日本政策金融公庫に相談・申請
- 融資の審査
- 契約を結んで融資開始
手順を理解して、スムーズに融資を受けましょう。
必要書類の準備
スムーズに融資の申請をするために、事前に書類を準備しておきます。必要書類は次の通りです。
- 事業計画書
- 過去2年分の源泉徴収票
- 運転免許証のコピー
- 通帳のコピー
- 実印と印鑑登録証明書
- 投資物件の登記簿謄本
事業計画書はネットでテンプレートをダウンロードするか、エクセルやパワーポイントなどで自身で作成して用意しておきます。源泉徴収票は過去2年分必要なため、手元にない場合は勤めている会社に問い合わせましょう。また、給与以外に所得がある場合は、過去2年分の確定申告書が必要です。
通帳は半年分のコピーが必要なため、事前にコピーしておきましょう。印鑑登録証明書は、市区町村の役場にて取得できます。実印がない場合は役場で登録して、そのまま印鑑登録証明書も発行しておくことがおすすめです。投資物件の登記簿謄本は、管轄するエリアの法務局にて取得できます。
日本政策金融公庫に相談・申請
書類が準備できたなら、最寄りの日本政策金融公庫に問い合わせて、融資の相談をしましょう。相談の予約は電話だけではなく、ネットからでも可能です。相談時には借入申込書と創業計画書がもらえるため、記入して提出します。
融資の審査
融資の申請が決まったなら、面談を行い、必要書類を提出します。面談の内容は事業計画についてが中心であるため、質問に答えられるように準備しておきましょう。面談は30分から1時間程度です。
融資は申し込むだけで決定するものではないため、審査の結果を待つ必要があります。審査に通りやすくするためにも、事業計画や収支の見込みは詳細に伝えておきましょう。
契約を結んで融資開始
審査に通って融資が決定すると、借用証書などの書類が届きます。受け取った書類を間違いや抜け漏れのないように記入し、日本政策金融公庫に提出しましょう。契約が完了すると、2週間から3週間程度で融資が実行されます。
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[参考]アパートローン金利例
| 金融機関 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| みずほ銀行 | 2.8～4.7% | 1~2.5% |
| 三井住友銀行 | 3.3～4.5% | 2.5～3% |
| 日本政策金融公庫 | 1.2～3% | なし |
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