駐車場経営は土地活用のひとつとして人気の運用方法です。駐車場は初期費用が少なく、比較的簡単にはじめられるので、土地を持っているなら初心者でもはじめやすい土地活用方法です。実際のところ駐車場経営で年収はいくらぐらい見込めるかは気になるところです。
マンションを建てるほど広さがない場合や、マンションを建てるまでの間の短期的な収入を得るなら駐車場経営は向いています。駐車場経営は月極とコインパーキングの業態に大きく分けられます。それぞれの業態でオーナーが自身で経営する個人経営と、駐車場運営会社に管理委託する、一括借り上げで運用してもらう方法があります。
ここでは駐車場経営の仕組みと年収の目安、儲けるポイントについて解説していきます。年収の目安については具体的に簡単な計算の方法も紹介しているので、周辺の相場や所有している土地の広さからどれくらいの収入が見込めるか検討してみるのもよいでしょう。
駐車場経営については以下の記事をご覧ください。
駐車場経営の儲かる仕組みと年収
ここでは月極駐車場とコインパーキングで収益を上げる仕組みと年収の求め方について理解しておきましょう。月極の場合には賃料と台数から年収が求められます。コインパーキングの場合には時間当たりの料金と台数、稼働率から年収が求められます。
駐車場経営のそれぞれの運用の仕組みと年収について詳しくみていきましょう。
月極駐車場の場合
月極駐車場は所有する使っていない土地に線を引いて枠を作るだけで始められます。自宅の駐車場が空いているならそこを提供する形でも小遣い稼ぎ程度から始められるのです。月極駐車場の場合、個人経営、管理委託、一括借り上げそれぞれ土地に適した形での経営が可能です。
初期費用は駐車場の整備費のみでも始められるので、自宅駐車場を利用する場合には0円から始められます。料金も前払いで定額の賃料を支払われるので、収入の目安も分かりやすく、未払いのリスクもありません。駐車枠が少ない駐車場では利用者が減ると収入が大きく減るので注意が必要です。
初期費用としては最低でも整地・ライン引き・車止めの施工費用が必要です。安価に済ますなら、砕石を敷きつめて重機で転圧して区画ロープで区画する未舗装タイプで3,000円/㎡から4,000円/㎡程度です。アスファルト舗装にしてラインを引くなら舗装費用は、4,000円/㎡から6,000円/㎡程度です。
年収の目安
月極駐車場の表面利回りは5％から15％程度が目安となっています。土地を所有している場合にはもっと高くなりますが、月極駐車場の年収の目安は以下の方法で求められます。
月極駐車場の年収の目安＝（契約台数×賃料－委託費）×12カ月
コインパーキングの場合
コインパーキングの場合には時間当たりの料金に稼働率をかけて収益見込みをたてます。稼働率が上がり、利用者が多いほど収益も多くなります。また、専用の機器やメンテナンス、問い合わせ対応などのために運営会社に委託する場合が多いので委託費が多くかかります。
近年ではインターネットの予約・決済システムを使用して、自宅駐車場をコインパーキングのように利用できるサービスも展開されています。初期費用を見る場合にはロック版式だとフラット板・精算機・照明・看板・車止めが必要です。
フラット板が10万円/台、車止めが4000円/台、精算機が40万から50万円、照明・看板設置が60万から70万円程度は必要です。
年収の目安
コインパーキングの表面利回りは15％から30％といわれていますが、実質利回りで見ると月極駐車場と変わらないところが多いようです。一括借り上げにする場合には、基本的に得られる収入は契約にある賃料のみとなるので、事業が好調でも収益は変わりません。
ただし、一括借り上げなら運営会社が土地の整備から管理運営まですべて行ってくれるので、面倒な管理や対応を避けたい人には一括借り上げも選択肢のひとつです。手軽に始めたいと思っている場合には、収益だけでなく手間の部分もよく吟味して選択しましょう。
管理委託で得られる年収の目安は以下の方法で求められます。
コインパーキングの年収の目安＝（駐車可能台数×時間当たりの料金×24時間×稼働率－委託管理費）×365日
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駐車場経営の業態と運用方式
駐車場経営といっても業態や運用方式でいくつかに分類されます。業態としては月極と時間貸しのコインパーキングの2つに大きく分けられます。
運用の方式は個人経営と管理委託、一括借り上げの3つに分けられます。ここでは駐車場経営におけるそれぞれの特徴について解説していくのでよく理解してどの方法が望ましいのか考えておきましょう。
駐車場経営には2つの種類がある
駐車場経営の業態には大きく分けて月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。近年では月極とコインパーキングを併用している駐車場やカーシェアリングを併設している場所も見受けられますが、基本的には月極か時間貸しかに分けられます。
ここでは月極駐車場とコインパーキングの特徴についてより詳しくみていきましょう。どちらも手軽にはじめることはできますが、日々の管理や料金の徴収などに大きな差が出てきます。それぞれのメリット・デメリットを理解して、オーナーとして何が必要か知っておきましょう。
月極駐車場の特徴
月極駐車場は駐車場を借りる利用者と駐車場の土地オーナーが月単位で賃貸契約を更新する駐車場経営の方法です。
利用者がいる限り毎月安定した収入が見込めます。収入管理も月単位なので細かいデータの管理は不要です。所有する土地で何台が収用できるかと周辺相場によって収入の上限が決まります。
住宅地や飲食店、駅前などの需要が高い場所に土地を持っているなら利用者も多く長期間利益が見込めます。広い駐車場なら数台空きが出ても収入への影響は少ないです。ただし、数台の駐車場を経営する場合には、駐車場に空きが出ると収益が大きく減るのがデメリットです。
管理に要する手間はさほどないので個人経営で運用するケースも多く見られます。
コインパーキングの特徴
コインパーキングは誰でも好きな時間に利用できる時間貸しの駐車場です。不特定多数の人を対象に利用した時間分だけ料金を支払うため、それらを管理する施設が必要です。駅前やオフィス街、商業施設、観光地などで利用ニーズが高いです。
近年では違法駐車の取り締まり強化で住宅地でもニーズが高まり見かけることが増えてきました。立地のニーズと料金設定次第では月極駐車場よりも利益を得ることができます。周辺相場が下がると値下げが必要になったり、設備を整えるのに資金が100万円単位で必要になるのがデメリットです。
継続的な市場調査や戦略的な料金設定が必要です。個人の経営は難しい面もあるので、業者に管理委託したり一括借り上げで土地を貸し出すケースも多いです。
3つの運用方式
駐車場の運用方式には個人経営、管理委託、一括借り上げの3つの運用方式があります。個人経営は基本的にオーナーが管理・運営・保守を行います。管理委託ではオーナーが駐車場の整備や保守管理などの決定や手配を行い、駐車場運営会社に日々の運営や掃除などの管理を委託します。
一括借り上げではオーナーは土地を駐車場運営会社に貸し出し、賃料を得ます。それぞれにメリット・デメリットがあります。収益も運営に取られる時間も変わっていくので求める利益と管理にかけられる時間でまずは選びましょう。3つそれぞれの運用方式について詳しくみていきましょう。
個人経営
個人で駐車場を自主運営する場合には、初期投資からオープンまでの準備、開業後の管理・運営まで基本的には土地のオーナーが自分で行います。個人経営のメリットは業者を間に挟まないので、得られた収益は全てオーナー自身のものになることです。
デメリットは管理に時間や手間が多くかかることです。業務に関する全ての業務をオーナー自ら行う必要があるので、経営に関して初心者だったり、会社員として働いている人の副業として個人経営をするには向いていません。
管理委託
管理委託はオーナーが所有する土地を駐車場運営会社に委託して駐車場経営を行う運用方法です。オーナーは駐車場経営に関する決定を行い、運営会社が日々の対応を担います。運営会社の担う作業としては、料金の徴収、問い合わせ対応、清掃業務などがあります。
日々の管理が省かれる分、副業で始めるのにも安心です。相続で遠方の土地を所有した場合でも管理委託なら収益が見込めます。
駐車場の業態や設備投資、料金設定の決定など経営で重要な事項についてはオーナーが決定します。契約数によって収益が変動しますし、運営会社には管理委託料を支払う必要があります。
一括借り上げ
一括借り上げではオーナーが所有する土地を駐車場運営会社に貸し出し、使用する土地の賃料を駐車場運営会社からもらいます。
契約数や稼働率に左右されず月々一定の収益が得られます。駐車場の運営設備などは運営会社が設置するので初期投資無しに始められる場合も多いです。
月々安定した収入が得られるものの、駐車場で高い利益が得られていても支払われる賃料は一定です。固定資産税分は稼ぎたい場合などには向いているでしょう。また、料金設定や機器設備のメンテナンスなど運営に慣れていない場合には一括借り上げを選択する人も多くいます。
駐車場経営を検討するなら、駐車場の設計・施工会社から初期費用の見積もりをもらいましょう。初期費用の見積もりをもらうときは複数の施工会社に問い合わせて見積もりや収支計画を比較するのがポイントです。
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駐車場経営の年収を高くするポイント
駐車場経営において、売上を上げて年収を高くするには利用者を増やすか、料金を上げれば利益は上がります。とはいえ、限られた土地で入れられる台数は限られてきます。周辺の駐車場料金の相場よりもかけ離れて高いと利用者は少なくなるでしょう。
ここでは駐車場経営の年収を高くするポイントについて紹介していきます。どんな点に注意して経営すると年収を上げられるのか見ていきましょう。
土地にあった経営方法を選ぶ
限られた土地の面積の中でより高い利益を得るには、用意した駐車場の枠が常に埋まっていることが望ましい状態です。土地の大きさや周辺の環境によって月極駐車場が適している場合とコインパーキングが適している場合、両方を組み合わせる場合とが考えられます。
住宅地であれば基本的には月極駐車場の需要が高い傾向にあります。特に都市部のアパートなどにおいては、入居戸数よりも駐車場が少ない場合が多く、月極駐車場の利用が見込めます。また、郊外において通勤で最寄りの駅周辺まで車で行く人が多い場合には月極駐車場の利用も多くなります。
都市部の商業地域や病院の周辺、駅前や観光地などではコインパーキングによる一時利用の顧客需要が高いです。不特定多数の人が訪れる場所にはコインパーキングを用意しておく方が利用者が見込めます。また、路上駐車が多い地域ではコインパーキングの利用者が見込めます。
土地の広さに余裕がある場合には、月極と時間貸しの両方を合わせることで収入を安定させることもできます。都市部であれば周辺企業向けに月極の枠を用意し、余った部分をコインパーキングにして取引先などが訪れた場合に利用できるように整備できます。
郊外では駅前など通勤で利用する人向けに月極の枠を用意し、余った部分を日常の買い物客などに訪れた人に利用してもらうことで無駄なく運営できます。
周辺相場を見て料金設定をする
駐車料金は安すぎても利益を取り逃がします。高すぎると利用者が減ってこちらも利益を取り逃がします。決まった金額はないのですが、時代の流れの中で料金は周辺の駐車場の相場に見合った価格に調整をしていくことが利益を上げるポイントです。
周辺の駐車場の料金はよくチェックして運営費なども含めて利益が出るラインで価格設定を常に見直していきましょう。都市部や郊外などよく訪れる場所の駐車料金についても価格をチェックして変化の兆しをつかんでおくと事前に対策も打てます。
特にコインパーキングは上限金額の設定や単位時間当たりの金額など時勢に応じて変化させることで利用者が獲得できます。月極の場合には周辺居住者か、通勤に使う2カ所目なのか、商業施設の顧客向けかなど利用者の客層にも注目して価格設定を検討しましょう。
困った時は専門家にアドバイスをもらう
何においても一人で対応し続けるのは困難なことです。駐車場経営においても困ったときには専門家にアドバイスをもらえるように相談体制を整備しておくことが大切です。個人経営で運用する場合には特に開業までの準備や運用している中で困ったことが発生したときに、内容に応じて相談先を用意しておくことが大切です。
相談先としては駐車場運営全般については駐車場運営会社が適しています。土地活用については不動産会社やファイナンシャルプランナーが相談に乗ってくれます。固定資産税や消費税などの相談は税理士が受けてくれます。顧客や委託先とのトラブルには弁護士を頼ります。
駐車場経営は、アパートやマンションなど賃貸経営と比較すると、初期費用が低く転用性が高いのが魅力です。賃貸経営は一度始めたら簡単にやめることはできません。
賃貸経営と比較した駐車場経営のデメリットは、固定資産税の軽減措置が適用されないため、あまり節税効果が見込めないことです。
税対策を目的にするオーナーにとっては、この点がネックに感じるかもしれません。まずは初期費用の見積もりを比較して他の土地活用方法と含めて検討してみましょう。
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駐車場経営の収益アップを目指そう
駐車場経営は手軽にはじめられる土地活用のひとつです。月極駐車場なら線を引いて枠をつくるだけでも駐車場経営がはじめられます。収益は土地の広さに大きく左右されます。利用客が多く見込めるほど収益は高く安定した経営が見込めます。
運営にあたっては月極なのかコインパーキングなのか業態に合わせて、個人経営か、管理委託か、一括借り上げなのかを選んで経営をはじめましょう。土地の需要をよく把握して、適した料金設定や契約方法を提供することで収益アップを目指しましょう。
まずは複数の不動産会社に所有する土地の査定を依頼して活用方法を探りましょう。駐車場経営が向いていそうなら駐車場運営会社に問い合わせて採算性の検討をしてみましょう。ファイナンシャルプランナーにも相談して資金計画や運用についても確認しておくとよいでしょう。
