大東建託（大東建託株式会社）とは、東京都港区に本社を置く建設および不動産会社。賃貸管理、仲介において業界トップであり、建物賃貸事業で最大手の企業です。
アパート経営を検討している方の中には、大東建託でアパート経営を始めようとしている方もいるのではないでしょうか。
しかし、大東建託でアパート経営を始めるにあたり、さまざまな噂を耳にすると、失敗してしまうのではないかと不安になってしまいますよね。
そこでこの記事では、大東建託でアパート経営を始めるデメリットや噂について。また、アパート経営で大東建託でアパート経営をを始めるときのコツを解説しています。
アパート経営が儲からないと言われる理由や対策を知りたい方は、こちらをご覧ください。
アパート経営を大東建託で始めるデメリット
アパート経営を大東建託で検討している人は、以下のようなデメリットの面にも目を向けておきましょう。
アパートのオリジナル性が低い
大東建託は、独自の工法やプランを提供しているため、大東建託で建てるアパートは、似たような外観や造りになることが多いです。
よって、大東建託で建てるアパートにはオリジナル性が低いといったデメリットがあります。
家賃保証に関する縛りが多い
大東建託でアパートを建てる場合、土地オーナーが建てたアパートを大東建託が一括で借り上げ、家賃を保証するサブリース契約を結んでアパート経営を始める事が多いです。
ですが、この家賃保証には、大東建託が指定する建材でアパートを建てなければならなかったり、経営不振に陥った場合、家賃引き下げに同意しなければ、保証額が支払われないなど様々な縛りがあります。
担当によってはリスクの説明なし
大東建託は、賃貸管理、仲介において業界トップであり、建物賃貸事業で最大手の企業です。
日本最大手のため、事業所も多く、営業の人数も多いため、担当によってはアパートを建てる上での事業計画書が適切でなかったり、中にはリスクの説明をしない人も少なからず存在します。
大東建託でアパート経営を考える際は、担当だけでなく、他の社員の話も聞いてみるといいでしょう。
高齢者への負担が大きい
アパートを建てると相続税を抑えられるといったメリットがあります。
そうなると、相続税対策を営業文句に、高齢者にアパート経営について持ちかけることが多くなります。
年金以外に収入がない人も多い中、ローンを組むことになれば、仮にアパート経営が上手く行かなかった際、ローンの返済は高齢者にとって大きな負担になります。
圧倒的信頼感と実際のギャップが大きい
大東建託といえば、土地活用に興味のない人でも名前くらいは聞いたことのあるほど大手です。そのため、大東建託に対して圧倒的信頼感を持っている人も少なくありません。
ですが、大東建託であっても失敗することはあります。「大東建託であればアパート経営を任せても大丈夫！」といった信頼感から、実際に上手くいかなかった場合の反動が大きくなってしまうのも、大東建託がゆえのデメリットになります。
大東建託に関する噂の真相
ネットなので大東建託に関する情報を探していると、良くない噂を目にすることもあるでしょう。ここでは、大東建託に関する噂について説明していきます。
噂①「大東建託でサブリース契約を結んだのに家賃が保証されなかった」
【噂の真相】
- サブリース契約に関するトラブルは大東建託に限ったことではない
- 契約内容を十分に理解していない場合、そういったトラブルに発展しかねない
サブリース契約とは、簡単に言うと家賃保証制度のことです。空室でも、一定額の家賃が保証され、オーナーに支払われるというものです。
サブリース契約に関するトラブルは大東建託だけではなく、他事業者とオーナーとの間で多く報告されています。
また、サブリース契約は家賃が保証されるといっても、空室が長い間続くようであれば当然、見直しがされます。また、数年に一度は保証額に関して見直しされるのが一般的です。
このように、契約内容を十分理解しないまま契約をしアパート経営を始める人も多いです。そのため、後から「最初聞いていたのと違う」といった問題が生じやすくなります。
噂②「大東建託で木造アパートを建てたが騒音に関するトラブルが絶えない」
【噂の真相】
- どこの建築会社に依頼しても木造の防音性は劣る
- 騒音トラブルを回避するためにも、アパートを建築する際の構造選びは非常に重要
アパートの構造は木造の他に、鉄骨造、鉄筋コンクリート造と3種類があります。その中でも木造は他の2つの構造に比べて防音性が劣ります。
なので、大東建託に限ったことではなく、どこの建築会社に依頼しても木造で建てたアパートは、他の構造で建てたアパートに比べて防音性が劣るのは仕方がありません。
木造アパートにもメリットがあり、他の構造に比べて建築費用を抑えることができます。そのため、木造アパートを建てる場合は建築費は安く済みますが、後々、騒音によるトラブルで退去者が続出し経営に影響を及ぼすことを考えるのであれば、建築する段階で多少建築費が高額になっても鉄骨造以上を選ぶ必要があります。
それぞれの噂に対して、共通して言えるのは大東建託に限ったことではないことです。また、アパート経営などの賃貸経営はリスクも多く、必ず成功するといった保証はありません。
大東建託は業界最大手でもあるため、施工数が多いうえ失敗することもあるかもしれません。ですが、業界トップの成功実績は、オーナーを裏切ることはないでしょう。
アパート経営を大東建託で始めるメリット
本章では、大東建託でアパート経営を始める5つのメリットを説明します。
立地に適した企画提案を受けられる
大東建託では、アパート経営を始める前に所有している土地の周辺情報をまとめたレポートを提供してもらうことができます。
このレポートには、周辺地域の人口や世帯数、周辺施設、賃貸物件の物件情報などが記されており、これもとに、賃貸アパートやマンション、賃貸併用住宅など、その土地に適した事業プランを提案してもらえます。立地に適した賃貸経営を始めることで、空室のリスクなどを回避することも可能になります。
また、大東建託には顧問税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家が数多く所属しているため、将来のライフプランや相続税などの税金の相談をすることができます。そのため、土地活用の相談だけでなく、相続や税金の悩みまで解説できることがメリットといえるでしょう。
豊富な種類の商品を提供している
大東建託では、さまざまな種類の商品を提供しています。そのため、自分が気に入ったアパートを建てて、アパート経営を始めることができます。
ここでは、大東建託が提供する3つの商品プランを紹介します。
LIZEOⅢ（リゼオⅢ）
大東建託が提供するLIZEOⅢ（リゼオⅢ）は、「敷地にあわせてフレキシブルに対応できる都市型賃貸住宅」をキャッチコピーにしている商品です。庇と外壁のラインがL型にに重なる端正なデザインのアパートになります。
LIZEOⅢでは、敷地に合わせてフレキシブルに対応できるつくりになっているため、都市の生活に必要なさまざまな条件を満たすことができます。
LUTAN（ルタン）
大東建託が提供するLUTAN（ルタン）は、「心地よい間取りが新しい”ふたり暮らし”に応えます」とあるように、ふたり暮らし向けの賃貸住宅です。ふたりで思い描く新しい生活にぴったりな気持ちいい広さと間取りを提供することができるアパートになります。
「luire（輝く）」、「toujours（いつも）」、「animatio（生き生きとした）」という新しい住まいづくりで大切にした３つの想いを、フランス語に託して、商品名に込められています。
LIBERTE（リベルテ）
大東建託が提供するLIBERTE（リベルテ）は、鉄筋コンクリート造でつくるオーダーメイドの商品になっています。「多彩なデザイン、自由な組み合わせで理想と希望を叶えます」とあるように、オーナーの希望に沿ったアパートを建築することができます。
洗練されたデザインを表現したり、さまざまな敷地に対応できるため、自分の好みを詰め込みたい方にぴったりの商品になります。
高い入居率を維持できる仲介力がある
大東建託には、賃貸経営を長期にわたって安定させるために、高い入居率を維持できる仲介力があります。
「いい部屋ネット」というブランドや仲介専門の子会社「ハウスコム」を所有しており、賃貸仲介件数10年連続第1位を達成しています。賃貸仲介数が多ければ、空室が発生したとしても物件を紹介してもらえる回数が増え、空室も埋まりやすくなります。
また、入居者向けに、夜間・休日でもお問い合わせをすることができる「いい部屋ネットサポートーセンター」などのサービスを提供しており、入居者が快適に暮らせる仕組みをつくっています。入居者が快適に暮らすことができると退去者が減るため、高い入居率を維持することが可能になります。
多くの管理実績がある
大東建託は、25年間連続で全国の賃貸住宅管理会社の中で最も多くの管理戸数を誇っています。2020年度の賃貸住宅管理戸数は117万4,264戸と、コロナ禍でも管理戸数を増やし続けている実績があります。
これまでに多くの管理実績があることから、賃貸管理のノウハウを蓄積しており。オーナーは安心して管理業務を委託することができることがメリットでしょう。
35年間の一括借り上げサービスが受けられる
大東建託では、賃貸経営受託システムの一環で、35年間の長期一括借り上げサービスを提供しています。一般的な一括借り上げでは、最長でも30年が上限ですが、大東建託ではそれよりも5年も長く契約を結ぶことができます。
また、大東建託の一括借り上げでは、最初の10年間は賃料が固定となり、その後5年ごとに賃料の見直しがあります。通常では、2年ごとに賃料の見直しが行われますが、大東建託ではそれよりも長い間、賃料が定額になるため、収支計画が立てやすくなります。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括請求することができます。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:幅広いニーズに応える 蔵のある賃貸住宅
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 983.1 |
| 延べ床面積(㎡) | 613.01 |
| 工法 | 木造 |
父が始めた土地活用。相続対策も抜かりなく
神奈川県横浜市。最寄り駅から徒歩14分とやや距離があるものの、賃貸ニーズの高いエリアです。以前は3階建ての賃貸住宅が建っていたのですが、築30年を超えていました。建替えに至った経緯をオーナーさまは次のように話してくれました。
「父の代から横浜周辺で賃貸住宅、戸建、駐車場など、土地の活用を行っておりました。今回は、修繕しようと思っていたのですが、修繕費が高額であったこと、また娘夫婦への相続も見据え、相続対策を兼ねて建替えるこにしました」。
オーナーさまが所有する物件管理を担当する管理会社から、ミサワホームを紹介されました。どんな賃貸を建てるかは、この土地を今後、相続する娘さまご夫婦に任せることに。
そこで娘さまご夫婦にもお話を伺いました。
「賃貸住宅を建てるのは、母も私たち夫婦も初めての経験でした。祖父が残してくれた土地や建物を私の代でもしっかり継承していきたいと思いました。そのためには安定経営が重要であり、入居者に長く住んでいただけるようなものを建てなくてはいけないと思いました」。
そんな娘さまご夫婦の心を掴んだのが、大収納空間「蔵」と6タイプの間取りを備えたプランでした。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート経営でよくある失敗例
本章では、アパート経営で起こりがちな失敗のパターンを失敗談を交えて解説します。
今回使用した失敗談は、当社が実際にアパート経営を行っている人に対して実施したアンケート調査を参考にしています。
立地選びによる失敗
アパート経営において、賃貸需要のない土地にアパートを建築してもほとんどの確率で失敗するでしょう。賃貸需要のない土地でのアパート経営は、入居者を募集しても集まらず、空室の数が増え、家賃収入が大幅に減ってしまいます。
その理由がやはり駅から15分以上と遠く15年以上の古い物件だとなかなか決まってこないことが最大の原因だと思っています。（30代・男性）
ご自身の土地でアパート経営を考える場合は、今一度土地の立地について確認しておくことをおすすめします。
サブリース契約ににおける失敗
アパート経営において、サブリース契約（一括借り上げ）についてはよく確認してから契約を結ぶ必要があります。
サブリース契約とは、不動産会社がオーナーの所有するアパートやビルを一括して借り上げ、一戸単位で入居希望者に貸し出す際の仕組みです。サブリースを利用することで、オーナーは一切の管理業務を行う必要がなくなるうえ、空室があっても一定の家賃収入を得ることができます。
しかし、サブリース契約では数年に一度、家賃保証の見直しが行われ、ほとんどの場合が家賃保証の金額が減額されることになります。この家賃保証の見直しにおいて、よくトラブルが発生します。
しかし、5年ほど経ったころ、不動産会社からいきなり家賃を減額するので家賃保証も減額すると連絡があり、これに応じない場合には一括借り上げの契約を解除すると言われてトラブルになってしまいました。
結局不動産会社の言うとおりに家賃保証を減額することになったのですが、収入は減っても管理費などは減らずむしろ人件費の高騰を理由に増額されてしまったので、維持費などを考えると赤字になってしまいとても困りました。（30代・男性）
管理会社選びによる失敗
アパート経営において、対応の悪い管理会社を選んでしまうと空室のリスクが大きくなります。入居者トラブルの対応が遅かったり、設備が故障したときの対応が悪いと入居者が退去する可能性が高くなってしまいます。
これらのトラブルに対してすぐに管理会社が対応してくれれば問題はなかったのですが、なかなか対応せずにいたことで、入居者からの評判がガタ落ちとなり空室が増えるようになってしまったのです。（50代・女性）
営業マンの言葉を鵜呑みにしたことによる失敗
アパート経営を始めるときに、営業マンの営業トークを鵜呑みして失敗するケースは数多く存在します。
ハウスメーカーの営業マンは、アパート販売のプロであるため、多少過度な表現を使ってでも、「アパート経営は儲かります！」と建築を勧めてきます。これを上手い話だと思って乗っかってしまうと、アパート建築後に、聞いていた話と実態が大きくかけ離れてしまう可能性があります。
こうなってしまうと、さまざまな問題が発生し「こんなことになるならアパート経営なんて始めなければよかった」と後悔するでしょう。アパート経営で後悔しないためにも、営業マンの営業トークを鵜吞みにせず、疑問や不安に思ったことは営業マンに質問したり、税理士などに相談することが大切です。
想定外の修繕費による失敗
アパート経営を続けていくうえで、想定していたよりも修繕費が高額になり、資金繰りに失敗してしまうということもあります。
アパートは5~10年に一度、修繕が必要になり、修繕に向けた費用は毎月の家賃収入を充てることになります。
修繕費が定期的なものであればよいのですが、急な設備の故障や屋根や塗装の破損など、アパートが劣化していくと、いつどこが修繕が必要になるかがわかりません。こうなると、修繕のための費用が増加し、経営が傾いてしまう可能性もあります。
これによって家賃収入では全然ローンを賄えずに普段の仕事の給料からもかなり引かれて生活が困窮することになってしまったのです。
完全に経年劣化の修繕費を甘く見ていました。（40代・男性）
アパート経営で失敗しないためのコツ
本章では、アパート経営で失敗しないためのコツを解説します。
サブリース契約について理解する
アパート経営を始めるときに注意しなければならないことが、サブリース契約です。
サブリース契約は契約中であっても、保証額の見直しがされます。例えば、大東建託の一括借り上げでは、最初の10年が固定、その5年ごとに家賃の見直しが入ります。このことをしっかり理解して、アパート経営を始めなければ、10年後必ずトラブルになり、アパート経営を始めたことを後悔するかもしれません。
アパート経営で後悔しないためにも、契約書をしっかりと確認し、家賃保証は見直されると思って資金繰りを行う必要があります。
立地を見極める
やはりアパート経営は立地が重要です。賃貸需要のない土地にアパートを建てても、入居者は集まらず空室に悩まされるだけです。
こうならないためにも、賃貸需要があるのか、生活に不便な土地ではないかを調査してからアパート経営を始めることが大切です。営業マンの美味しい話だけを鵜呑みにせず、しっかりと周辺情報をチェックしましょう。
複数の建築会社に資料請求をする
アパート経営を始めるのにおいて、複数の建築会社にプランの請求をすることも大切です。
複数社にプラン請求をすることで、建築プランや収支計画を比較することができ、客観的な視点で施工会社を選ぶことができます。
また、施工する会社が決まっていたとしても、他社のプランを請求しておけば、価格等の条件面の交渉で有利に進められることもあります。そのため、アパート経営を始めるのであれば、複数社にプラン請求を行いましょう。
複数社にプラン請求をするなら土地活用一括比較サイトであるイエウール土地活用がおすすめです。
イエウール土地活用では、チャット上の質問に回答していくだけで、複数社にプラン請求をすることができます。大東建託以外のも大手企業を中心とした全国の優良不動産会社と提携しているため、あなたに合ったプランを見つけることができます。
長期的な視点で収支計画を確認する
アパート経営を始めるのであれば、10年後以降の収支計画に注目する必要があります。
家賃の見直しが発生する、10年のタイミングで家賃収入がガクッと下がる可能性が高いです。そのため、10年後に家賃の見直しが発生しても、ローンの返済に困らないような収支計画を立てておきましょう。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
大東建託に相談する前にまずはイエウールに相談を！
アパート経営を考えるのであれば、大東建託以外に、複数の建築会社にプラン請求してみることをおすすめします。
ですが、それぞれの会社に見積もりをお願いるのは大変です。イエウール土地活用なら「一括見積もり請求サービス」で複数社にプランを請求することができます！ 土地所在地を入力するだけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
大東建託以外のも大手企業を中心とした全国の優良不動産会社と提携しているため、あなたに合ったプランを見つけることができます。
