昨今、トランクルームの経営を行って利益をあげるトランクルーム投資が注目されています。
立地条件が悪くても利益を上げられる、初期投資が安く済む場合もあるため、土地を所有している多くの方が検討しています。しかし投資に失敗したという事例も後を絶ちません。
本記事では、トランクルーム投資の概要や失敗例、そして失敗しないための方法をご紹介します。
- 地域の需要調査不足で失敗
- 税金を考慮せずに失敗
- 競合の参入で失敗
- 盗難や災害などのトラブルで失敗
- 設備が不十分で失敗
- 会社選びに失敗
- 資金繰りに失敗
トランクルーム投資の経営方式
トランクルーム投資で失敗しないためには、どのような経営方式があるのか事前に把握しておくことが大切です。トランクルーム投資には業務委託方式、自営式の3つの方式があります。以下からはそれぞれ、具体的に解説します。
トランクルーム経営の基礎について、詳しくは以下の記事をご覧ください。
一括借り上げ方式（リースバック方式）
一括借り上げ方式は、自身の所有するトランクルームを運営会社に借り上げてもらうことで賃料収入を得る方式です。運営や管理の手間はかかりませんが、土地とトランクルームを用意できるだけの初期費用が必要になります。
運営会社からの賃料が利益となるため、トランクルームの利益率に左右されず、安定した収入を得られることがメリットです。「初期投資は多くてもかまわないので、管理に時間をかけたくない」という方におすすめです。
業務委託方式（フランチャイズ）
業務委託方式は設備投資や経営を自身で行う一方で、清掃をはじめとした管理業務は運営会社に委託する方式です。賃貸マンションをはじめとした多くの不動産投資で取り入れられている方式になります。
一括借り上げ方式と比べると自身で管理を行う手間は増えますが、トランクルームの賃料がそのまま利益になることが魅力です。
その分、利用者の減少が利益の低下に直結するという欠点もあります。基本的には自分で管理・経営を行いたいものの、一部の業務は管理会社に依頼したいという場合におすすめの方式です。
自己経営方式
土地管理・集客・顧客対応など、トランクルームの経営に関わる全てを自分で行う方式です。必要な業務は自ら行うため、膨大な手間や専門知識が必要になりますが、他の方式と違って委託料による出費がない点が魅力です。
ただし、全てが自己責任である分リスクも高く、利用者を獲得できなければ経営に費やした費用は全て無駄になってしまいます。
一方、多くの利用者を獲得できれば賃料がそのまま利益となるため、大きな収益を目指したいという方は挑戦する価値のある経営方式となっています。
トランクルーム投資が失敗するパターンとは
トランクルーム投資に失敗するパターンとして、以下のものがあげられます。
- 地域の需要調査不足で失敗
- 税金を考慮せずに失敗
- 競合の参入で失敗
- 盗難や災害などのトラブルで失敗
- 設備が不十分で失敗
- 会社選びに失敗
- 資金繰りに失敗
以下ではそれぞれの項目を具体的に解説します。
地域の需要調査不足で失敗
トランクルーム投資は比較的低コストで始められる投資ではあるものの、初期費用は決して少ない金額ではありません。
トランクルームを積極的に利用する住民が少ない地域で投資を行っても、利用者数は伸び悩んでしまいます。
トランクルームの設置を考えているエリアのニーズは事前にチェックしておきましょう。事前リサーチを徹底し、利用者を集めることができる見込みを立ててから投資を始めることが大切です。
税金を考慮せずに失敗
土地を購入するところからトランクルームの投資を始める場合、固定資産税もかかってきます。アパートやマンション経営では住宅用地に対する減額措置があるため、大幅に抑えることができます。また、相続税に関しても相続税評価額を下げられる可能性もあります。
しかしトランクルームの場合、上記のような税制優遇を受けることができません。また、当然ですが、トランクルーム投資で得た利益には税金が発生します。
そのため、トランクルームの投資を行う前には税金が発生することを前提とした料金設定や収支計画が必要になります。利益を得られるはずだったのに、税金を計算に入れていなくて赤字になってしまった、というような事態は避けましょう。
後にかかってくる税負担を考えて、計画的な資金運用を行いましょう。
競合の参入で失敗
トランクルームを設置した地域に競合が参入し、利用者が減少してしまう場合があります。競合が参入することで利用者に選択肢が生まれるため、より条件の良いトランクルームが利用されるようになります。
競合が参入してきた場合にはライバルの情報をリサーチし、必要に応じて自身の経営するトランクルームの条件を変更することも必要です。
盗難や災害などのトラブルで失敗
トランクルームが地震、洪水といった自然災害の受けて利用できなくなるというケースも考えられます。自然災害が原因といえど、利用者の所有物に被害が及んだ場合には信用を失い、利用者も離れてしまうでしょう。
トランクルームを設置する際に安全性や耐震性を確認するのはもちろんのこと、洪水などの自然災害を受けづらい場所に設置することも考えましょう。
設備が不十分で失敗
初期費用を抑えるために、中古でトランクルームを買い、そのまま設置を行った場合、思わぬトラブルに繋がりかねません。
施錠がうまくいかない、見た目がボロボロなどは利用者が離れてしまう、もしくは検討段階で外されてしまう原因になります。
そのため、設置するトランクルームは購入前に機能面はもちろん、外観もしっかりと確認しておく必要があります。
会社選びに失敗
トランクルームの運営会社選びに失敗した場合、集客や利用客・トランクルームの管理の質が落ちる可能性があり、それは利用客が離れて理くことに繋がります。
業務形式に関わらず、運営会社選びには事前の調査が必要不可欠です。その会社の管理内容が自分の思い描いているものに近いかどうかを確認するようにしましょう。
また、会社の剪定の際は一つのところに絞らず、複数の会社を比較検討して判断するようにしましょう。
資金繰りに失敗
トランクルーム投資は賃貸経営とは違い、コンテナや収納スペースは不動産としての担保価値が認められず、頭金のみを用意して融資で補填するという資金繰りが厳しいです。
また、トランクルーム投資はすぐに収益が出るタイプではなく、開業から1年ほどかけないと成果が出ないビジネスであるため、それも見越した資金繰りが必要になります。
トランクルーム投資は銀行融資がない前提で進むことが殆どであるため、本来なら投資の開始時に厳しい関門となる金融機関の確認が入りません。そのため、事業計画に甘さがあっても指摘してくれる存在がいないので、いざ始めてから地獄を見ないように気を付けましょう。
トランクルーム投資に失敗しないために行うべきこと
上述した失敗例や原因を踏まえてトランクルーム投資に失敗しないために行うべき以下の内容について、それぞれ解説します。
- 周辺地域の住民層をチェックする
- ニーズを把握して設備・環境を用意する
- 設置予定の土地を調査しておく
- 長期的な視点を持つ
周辺地域の住民層をチェックする
トランクルームの投資は立地に左右されにくいという特徴もありますが、より収益を上げるためには利用者のニーズがある地域を選択する必要があります。
トランクルームの利用者の多くは、「自宅で収まりきらないモノの保管場所を確保したい」という目的で利用しています。
そのためトランクルームの利用者は、単身者よりもモノが多くなる家族層、あるいは事業者が多いとされています。
このようなニーズがある中、単身者向けマンションの多いエリアでトランクルーム投資を行っても利用者数の増加は見込めません。
逆に住宅地であれば、前述したニーズに応えることができるため、利用者数の増加が見込めます。利用者のニーズを理解して、ふさわしい地域にトランクルームを設置しましょう。
ニーズを把握して設備・環境を用意する
トランクルーム経営では、利用者のニーズを把握し、それに適した設備・環境を用意することが大切です。
上述した通り、設備や環境は利用者がトランクルームを利用するか判断する際に重要な判断材料となります。利用者にとって魅力的と思ってもらえるポイントに絞って設備投資を行いましょう。
例えば、徹底的なセキュリティ対策をアピールすれば、利用者に安心感をもたらすことができます。
また空調が用意されているトランクルームであれば、作業中だけではなく、保管物の状態にも良い影響をもたらします。大切な私物を預ける利用者にとっては、このようなポイントが決定打となることもあります。
なお、設備や環境を整える際には目的なく着手するのではなく、利用者のニーズを考えた設備投資を行いましょう。投資すべきポイントを見極めて、適切な設備を整えることが大切です。
設置予定の土地を調査しておく
トランクルームを設置する予定の土地について、事前に調査しておくことも重要です。
トランクを設置するためにはトランクを土地に運び入れる必要があります。そのため、場合によってはトランクルームを設置する土地として利用できない可能性があります。
一般的には間口が6m以上あり、土地に面した道路の幅も6m以上ある土地がトランクルームの設置に向いている土地と言われています。
トランクルーム設置の可否に加え、最大利用者数に影響する設置可能なトランクの数も把握しておくことも大切です。
また利用者は基本的に車を使用して物を運び、トランクルームに預けます。頻繁にトランクルームを利用するような事業者をターゲットとしている場合は駐車場の有無や車の出入りのしやすさなどもチェックしましょう。
長期的な視点を持つ
所有している土地でアパートやマンション経営を行っており、途中から他の土地へ転用する場合、解体費用や期間などもかかります。一方でトランクルーム投資はトランクルームを撤去するだけで更地となるため、他の土地への転用も容易です。
また比較的初期費用もかからないため、所有している土地でトランクルーム投資を検討している方は出口戦略も見据えて戦略を練っておくと、より損切りのタイミングを早めることができます。
その際にはトランクルームを運営するおおよその期間を決めておくことも大切です。長期間か短期間かによって、投資すべき設備や環境も変わってくるからです。
初期費用を何年で回収するのか、その期間中どれくらいの経費が必要なのかといった計画を事前に立て、収益化のタイミングを掴みましょう。
＼最適な土地活用プランって？／
トランクルーム投資で失敗をしない安定した収益を
手間がかからず、初期投資を抑えられるため、土地を活用する際の方法の1つとしても、トランクルーム投資はおすすめです。
しかし実際には収支が出なかった、初期投資を回収できなかったなど、失敗に終わることも少なくなりません。トランクルーム投資で自ら経営を行う場合、運用方式などを踏まえた上で、事前調査や収支計画をしっかりと立てるようにしましょう。
なお、土地活用に関してお悩みなら、プロや専門家に相談するようにしましょう。「イエウール土地活用」なら、複数の土地活用プランや費用・利益の見積もりを無料で取り寄せできます。初めての相談でハードルが高いという方でも、インターネット上で簡単に手続きできるから安心です。
