土地活用でアパートやマンション経営を検討している方にとって、不動産会社が契約相手となる一括借り上げはメリットも多く、気になっている方も多いのではないでしょうか。
実際、一括借り上げは不動産会社が空室の有無にかかわらず賃料を支払ってくれるため、空室リスクを抱える必要がなく、大家としてすべき管理業務も任せることができます。しかし、慎重に判断しないと土地活用の失敗原因になるばかりか、負債を抱える恐れもあるのです。
この記事では一括借り上げについて、メリットや注意点を解説、合わせて一括借り上げを利用したことで起きた失敗談を紹介します。
土地活用での一括借り上げとサブリースの違い
言葉の意味を詳しく知らなかったがために起こる失敗を防ぐには、言葉の意味や違いを理解しておくことが重要となります。ここでは、賃貸物件を通じた土地活用でよく聞かれる「一括借り上げ」と「サブリース」という言葉の意味とその違いについて解説します。
一括借り上げはマスターリース
不動産会社が第三者へ貸し出すこと（転貸）を目的に、自社以外の大家が所有するマンションやアパートの一室や一棟を借り上げることを、一括借り上げといいます。
この契約方式はマスターリース契約とも呼ばれ、入居者の募集や物件の管理など、大家として行うべき手続き、売り上げをもとにした確定申告などを、一括借り上げした不動産会社側がすべて行ってくれるのが大きなメリットです。
また、後ほど詳しく解説しますが、一括借り上げには空室リスクに備えた賃料保証付きの契約もあります。賃貸経営において収入減に直結する空室リスクをカバーできるのも、一括借り上げの特徴です。
サブリースは又貸しまたは転貸
サブリースは、不動産会社が借り上げた物件を入居者へ貸し出すことをいいます。不動産会社は大家より賃貸物件を借りている立場であり、実際の所有者ではありません。そのため又貸しや転貸と呼ばれることもあります。
それぞれの契約における違いは、お金を支払う相手です。お金の流れとしては、物件の入居者が不動産会社へ家賃を支払い、不動産会社はその家賃収入から所有者へ賃料を支払います。一括借り上げの場合、所有者は不動産会社と契約しているため、賃料は一定の額となるのです。
このように本来の契約内容を見ると相手が異なる「サブリース」と「一括借り上げ」ですが、実際の土地活用では同じ意味でつかわれることも多くあります。なぜなら、サブリースを仕組みとして成り立たせるには、一括借り上げによって大家と不動産会社が契約を結ばない限り、会社側も貸し出す物件が得られないからです。
場合によっては、一連の契約全体をサブリースと呼ぶこともあります。しかし本来は、それぞれ異なる契約を指していることを覚えておきましょう。
活用事例:SCENA Palazzo（シエーナ・パラッツォ）
一括借り上げのメリット
土地活用で賃貸経営をする際、一括借り上げによって次の3つのメリットが得られます。
- 空室でも収入が得られる
- トラブル対処や入居者募集などしなくてよい
- 資金が少なくてもアパート経営がはじめられる
ここでは、それぞれのメリットを詳しく解説します。
空室でも収入が得られる
一括借り上げを契約することで、空室があっても不動産会社から契約に基づき、一定額の賃料を支払ってもらえます。
土地活用でアパートやマンションといった賃貸経営を行う際、デメリットとなるのが空室が増えるほど収入が減るという点です。空室があれば当然賃料が得られないため、ローン返済や日々の収入に大きな影響がもたらされます。
しかし一括借り上げの場合、不動産会社は入居者に物件を貸すために借りているため、契約通りに賃料を支払ってくれます。入居者が少なかったり、家賃滞納が起きていたりしても、契約の変更がない限りは賃料は変わらず支払われるため、所有者にとってメリットがあるのです。
また、新築物件の場合、すべての部屋が空室のため、入居者募集の広告料などが多くなる半面、家賃収入は入居者が決まるまでありません。しかし一括借り上げを活用すれば最初の月から安定した賃料を得られ、ローン返済がしやすくなるというメリットも得られます。
空室保証は満室でも一定額
メリットも大きい空室保証ですが、注意点が3つあります。
- 満室であっても賃料は一定額
- 10％ほどの空室を前提とした賃料になっている
- 将来的に金額の見直しが行われる可能性がある
たとえば賃料保証型の契約で毎月20万円の賃料を不動産会社が支払う契約をした物件が、満室となり毎月30万円の賃料を得られるようになったとします。しかし契約に従い、所有者として不動産会社から支払われる賃料は20万円のままです。これは不動産会社が空室があることを前提として、賃料を設定しているからです。
また、賃料が将来的に見直され、不動産会社から賃料を下げてほしいと申し出られる場合もあり、長期間安定した賃料が得られるとは限りません。いつ頃に契約の見直しが行われるのか、将来的に減額が起きた場合はいくらになるのか、あらかじめ契約を確認しておきましょう。
トラブル対処や入居者募集などしなくてよい
一括借り上げを契約することで、家賃滞納をしている入居者への支払い催促や、退去後の対応、更新手続き、修繕プランなど、さまざまな維持管理にかかわる手間を不動産会社が対応してくれます。これはサブリースを行うにあたり、不動産会社が貸主となるためです。
また、確定申告についても、一括借り上げに関する取引だけ記帳すればよいことになっているため、経理に関する手間を大幅に削減できます。不動産会社によっては確定申告のやり方などのアドバイスを行ってくれる場合もあるため、経理に関する不安解決にも役立つでしょう。
管理委託は賃貸借契約を結ぶ相手が違う
同じように維持管理を不動産会社へ任せる方法として、管理委託の契約を結ぶという方法があります。契約した不動産会社に手数料を支払い、物件の管理を任せる点は同じですが、賃貸借契約を結ぶのは所有者自身と入居者となるのが違いです。物件が満室になれば所有者の家賃収入も増えます。
空室保証がなく、契約時の手続きなど大家としてすべきことは多くなるものの、家賃収入から差し引かれる手数料は一括借り上げよりも低い傾向にあるのがメリットです。物件の周辺環境や内容によっては、こちらの方が土地活用として有利な場合があることも覚えておきましょう。
資金が少なくてもアパート経営がはじめられる
一括借り上げ契約をすることでローン審査に通りやすくなる場合があることから、自己資金が少なくてもアパートやマンション経営を始めやすい、というメリットが挙げられます。
これは空室の有無にかかわらず、一括借り上げの契約を行った不動産会社から安定した賃料を得られるため、銀行側も返済が確実に行われやすいという見通しが立つためです。銀行側からローンに有利になる条件として、一括借り上げ（サブリース）契約が提案される場合もあります。
ただし、ローン審査に通りやすくなるからという理由で一括借り上げを契約することが、土地活用の成功に直結するわけではありません。将来的な資金計画や契約する不動産会社の実績、周辺地域の家賃相場なども考えたうえで、選択するようにしましょう。
アパート経営における一括借り上げは、空室率に関わらず一定の賃料を毎月得らえるという安心感があります。
しかし、後でご紹介するように一括借り上げには思わぬ罠が潜んでいるため、契約形態を決めるときは注意が必要です。
一括借り上げを含め、どのように契約を行えばよいかについて焦らずしっかりと考えることが大切です。
契約形態を含めアパート経営について少しでも疑問や不安があるのであれば、アパート経営のプロに相談することも良い方法です。
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一括借り上げで失敗する原因
一括借り上げはメリットも多く、新築でマンションやアパートを建設する場合に収支を安定させる心強い味方にもなります。しかし一括借り上げが土地活用の失敗につながる原因になる場合もあります。
建設に多額の費用をかけてしまう
一括借り上げによる安定した賃料をあてにしたあまり、高額なローンを組んでマンションやアパートを建設した結果、将来的な返済が難しくなり失敗する可能性があります。
ローンを組んでアパートやマンション経営を行う際、ローン返済は家賃収入から行うのが一般的です。一括借り上げのメリットでも解説したように、契約中は安定した賃料が得られるため、高額なローンでも審査が通る可能性が高まります。
しかし、一定期間が経過すると賃料の見直しが行われて収入が減ってしまい、当初の返済計画通りにいかなくなることが多いのです。家賃収入が減ってしまえば、自腹でローン返済を行っていくことになるかもしれません。
また一括借り上げ契約を結ぶ不動産会社があえて高額な建設費を設定し、その建築請負代金で収益を上げようとする場合もあります。建設費は適切なのか、土地活用やアパート経営の専門家に相談しておくことも大切です。
初期費用が多くなると、利回りにも悪影響となってしまいます。
空室が続いてしまう
不動産会社の管理業務に対する姿勢が悪いと入居者が入らなかったり、反対に入居者が減ってしまったりした結果、賃料の見直しによる収入減が起きる場合があります。
一括借り上げ（サブリース）は、契約した不動産会社が入居者募集や維持管理を代行してくれる、いわば賃貸経営代行です。そのため管理業務を管理会社としてしっかり行ってくれないと、入居者が入っても離れてしまう可能性は十分に考えられます。
アパート経営会社が倒産してしまう
一括借り上げは2年更新とするケースが多いものの、5年更新や10年更新、30年近く契約する不動産会社もあります。しかし契約期間中に不動産会社が倒産してしまえば、収入が入ってこなくなり、ローン返済も困難になります。
倒産の可能性が低い不動産会社を選ぶことも重要ですが、同時に自分でも、万が一倒産した後、自力でマンションやアパートを経営していくための用意をしておくことも重要です。
なぜなら一括借り上げの不動産会社が倒産したとしても、自分が建設し所有者となったアパートやマンションが利用できなくなるわけではありません。自分が所有者として経営したり、他の不動産会社を探して改めて一括借り上げの契約を結んだりすることで、アパート経営会社の倒産にも対応できることになります。
解約が簡単にできない
一括借り上げを契約した後、経営状況や維持管理に対する姿勢に不安が生じたり、資産運用のために売却したいと考えたりしても、不動産会社とすぐに解約できるわけではありません。契約内容によっては、所有者側からの途中解約が難しい場合があるためです。
また、借地借家法において借主である不動産会社は保護される立場にあります。賃貸物件を借りた際、賃貸借契約書に沿って規定の期間内に大家さんに申し出れば、すぐに物件を解約できることがほとんどではないでしょうか。これは借地借家法によって、借主の立場が保護されているためです。
反対に所有者から解約を申し出るには、正当な事由が必要です。また、仮に無事に解約できたとしても、不動産会社が担当していた管理業務をすべて自分が行うことになります。違約金の支払いが発生することもあるため、ローン返済にも影響が出るかもしれません。
一括借り上げを契約時には、万が一解約を考えた場合に備えて、解約の手続きについても内容を確認しておきましょう。
一括借り上げで失敗してしまった体験談
実際に一括借り上げを利用したものの、失敗してしまった方もいます。なぜ失敗してしまったのか、2つの体験談を見ていきましょう。
賃料を減額されローンの返済が苦しくなった
一括借り上げの賃料の取り決めにおいて、空室保証のついた契約は所有者にとって長期的なプランが立てやすくなり、メリットも大きいものです。しかし収入が安定することに安心してしまい、将来的な収入減少を考慮せずにローンを組んだことで、ローン返済が苦しくなってしまったというケースもあります。
賃貸物件の賃料は、2年から10年ほどの期間で見直しが行われます。これは周辺に新しく賃貸物件が建設されたり、公共交通機関に変化が起きたりすることで、エリア全体の賃料の相場へ対応するためです。
また、一般的には新築の物件ほど賃料を高めに設定しても入居者が集まりやすくなります。しかし中古物件の場合、相場に見合わない物件だと空室も増え、不動産会社側も物件を維持しにくくなってしまうのです。
一括借り上げを使うから賃料がずっと一定である、と考えてローンを組んでしまうと、将来的に資金計画が破綻する恐れも出てきます。将来的にどのくらい賃料が値下がりする可能性があるのかも考慮し、資金計画を十分に検討しましょう。
管理会社が倒産し連絡が取れなくなった
一括借り上げの契約を結んだ不動産会社が倒産したことで、賃料が入らなくなるばかりか、入居者の情報が分からずに損害が大きくなってしまった、という失敗談もあります。
一括借り上げの場合、入居者は不動産会社と契約を結んでいるものの、所有者とは直接賃貸借契約書を交わしていません。そのため、所有者の元にどのような入居者がいるのか情報が入ってこないことも珍しくないからです。
契約を結んだ不動産会社が倒産し、入居者が事情を知らないままだと、もう存在しない不動産会社の口座へ賃料を振り込み続けてしまう可能性があります。倒産してしまった不動産会社に振り込まれた賃料を回収するのはとても難しいため、他の不動産会社へ相談するなど、早めに対処することが被害を大きくしないためにも重要です。
また、入居者も設備に故障が起きた場合、対応してくれる相手がいない状況となるため、後から事情を説明しても納得してもらえないかもしれません。
一括借り上げを選ぶ際は、所有者として契約する不動産会社の実績を把握するとともに、どのような入居者が入っているのか物件の実態も定期的に確認するようにしましょう。
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一括借り上げを契約する前にチェックしておくべきこと
注意点とメリットを理解したうえで、一括借り上げにより興味を持っている方も多いかもしれません。ここでは一括借り上げを契約する場合、事前にチェックしておきたい3つのポイントを解説します。
契約する会社の実績
紹介した失敗談にあるように、契約する不動産会社が倒産してしまうと、賃料が入ってこなくなるばかりか、入居者にも損害が及びます。そのため契約する会社の実績を調べ、倒産リスクについても把握しておくことが大切です。
- 全国・広範囲エリアに展開している会社
- 物件管理に対するノウハウがある
比較的新しい会社よりは、他の賃貸物件を一括借り上げで経営してきた実績がある不動産会社を選びましょう。業務を行うノウハウのほか、入居者へのクレーム対応や入居状態が悪化した際のリスクやトラブルへの対応にも慣れている可能性が高いからです。
周辺地域の家賃相場
大手不動産ポータルサイトなどを活用し、周辺地域の同じような物件はいくらで貸し出されているのか、家賃相場を調べておきましょう。家賃相場と外れた価格が設定されていないか、家賃保証額が妥当な金額か、自分で判断できるようにするためです。
一般的な一括借り上げにより不動産会社が入居者に貸し出す物件は、相場と同じくらいの価格であることがほとんどです。そうでなくては競合物件と比較されて、入居者が集まりづらくなってしまいます。適切な賃料を設定している不動産会社を選ぶことが大切です。
また、不動産会社によっては家賃相場に対し賃料をより安く、あるいは高く設定することもあります。その場合は、なぜ賃料を安く、あるいは高く設定しているのか理由を明らかにしておきましょう。理由を明確に答えてくれない不動産会社であれば、一括借り上げの契約を結ばないようにすることも重要です。
契約内容の詳細
一括借り上げの契約内容のうち、特にチェックしておきたいのは次の4項目です。
管理会社が受け取る手数料
管理会社が受け取る手数料は、賃料に対し1割から2割が相場です。ただし、不動産会社によって手数料の割合は異なるため、複数の不動産会社から一括借り上げの見積もりや契約を確認し、手数料がいくらになるか確認しておきます。
空室の時の免責期間
一括借り上げは支払い義務発生日が、契約の内容次第で異なります。たとえば、建物が出来上がった月から賃料が支払われる契約もあれば、契約締結から3ヶ月後に最初の賃料が振り込まれる契約もあるため、必ず支払い義務がいつから発生するのか確認しましょう。
また、入居者が退去して空室ができた場合、免責期間が設けられていることもあります。免責期間があるとその間は収入が減り、ローン返済に影響する可能性もあるため、可能であれば免責期間がない契約を選ぶとよいでしょう。
リフォームに関する内容
将来的なリフォームについて頻度が決まっているか、リフォームを依頼する会社が決まっているか、契約内容を確認しておきましょう。場合によっては最初の契約内容に、修繕や補修を行わない場合は契約更新をしない、と盛り込まれていることもあります。
この場合、問題となるのが、物件のリフォーム費用を負担するのは所有者であるという点です。つまりリフォーム内容を不動産会社に決められてしまい、費用に納得がいかないまま一方的に支払いを求められる恐れがあります。
ただし、すべてがリフォーム内容を一方的に不動産会社側が決められる契約というわけではありません。積立制度や保証制度を設けていることもあるため、大家側の負担が軽くなるようなプランを用意してくれる不動産会社を選びましょう。
解約するときの条件
一括借り上げの失敗原因に挙げたように、契約を途中解約する際の条件は必ず確認し、不動産会社側が一方的に解約できない契約内容になっていることを確認しましょう。契約更新や解約が、お互いに対等な立場で行えることが大切です。
また、内容によっては途中解約により違約金が発生することもあるため、負担を増やさないためにも事前に確かめておきましょう。
土地活用は一括借り上げでも失敗する可能性がある
一括借り上げは不動産会社に物件を借りてもらうことで、土地活用をより効果的に行える可能性のある賃貸経営の方法の1つです。空室ができた場合でも契約条件に従い、安定した賃料が得られるほか、手数料を支払うことで不動産会社が維持管理や確定申告なども対応してくれます。
しかし、安定した賃料をあてにして高額なローンを組んでしまったり、不動産会社が倒産してしまったり、失敗の原因になる可能性もあります。
一括借り上げを選ぶ場合は、契約する不動産会社の実績や適切な賃料を支払ってもらえるのか自分でも確認しましょう。そして事業計画を専門家に見てもらい、万が一、不動産会社と一括借り上げの契約を解約することになったとしても、その後の経営が続けられるか入念に計画を立てることも大切です。
