近年、安定した収入を得たい、年金にプラスの収入を得たい、節税対策をしたいといった動機から、アパート経営に興味を持つ方が増えています。
しかし、安易な気持ちでアパート経営を行うと、失敗し借金を背負ってしまうケースも少なくありません。
本記事では、アパート経営とはどのようなものか、また、アパート経営での失敗事例や成功するためのポイントについて詳しく解説します。
アパート経営における失敗については以下の記事をご覧ください。アパート経営とは?
アパート経営とは、自らが所有している土地にアパートを建築し、管理・経営を行い、家賃収入で収益を得る事業です。
アパート経営は値動きが少なく、軌道にのれば長期的に安定した収益を得られるようになるため、魅力的な投資といえます。
そこで近年は、年金への不安の解消や不労所得になること、また節税対策を目的に、土地所有者だけではなく、会社員の方もアパート経営への参入を多く検討しています。
なぜ借金をしてアパート経営を行うのか?
アパート経営を行う場合、多くの方は、ローンを組んで借金を返済しながらアパート経営を行います。
アパートなどの不動産を建築する、購入するとなると多額の費用が必要となります。規模にもよりますが、初期費用で数千万円単位でかかる場合もあります。
初期費用を抑えて、規模数の少ないアパートを建設した場合、収益元が少ないため、必然的に収益も下がります。
そこでローンを利用し、自己資金とローンの金額を合わせて、ある程度の規模のアパートを建築、経営をするケースが多いのです。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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アパート経営の失敗事例
アパート経営にはメリットも多くありますが、一方で、経営失敗時には大きな借金を抱えてしまうというリスクがあります。
では、アパート経営における失敗とはどのように起こるのでしょうか。アパート経営の実際の失敗事例について、詳しく解説します。
借入金が多額で返済がアパート経営を圧迫している
先述した通り、アパート経営においては、建築費や購入費が自己資金以上となる場合が多く、ローンなど金融機関に借入をして経営を行うのが一般的です。
家賃収入の中から運営費や借入金の返済を行い、残った収入が利益となります。ここで、この借入金の額が大きすぎると、経営が圧迫されてしまいます。
一般的に、年間の満室収入における借入金の返済を50%以下に抑えることで安定したアパート経営が可能といわれています。
「家賃収入は多いが、借入返済額も多いので収益が少ない」というアパート経営は、空室が増えた場合による収入低下やアパートの修繕費用が発生した際に自由な身動きがとれなくなるため、経営失敗の可能性が高まります。
マンション経営と比べて、アパート経営は賃料が安く、また部屋数も少ないことが多いため、収益と支出のバランスが大切です。なるべく借入金を抑え、家賃収入から返済に支払う金額を少なくしておく必要があります。
頭金なしでアパート経営を行っている
先ほどの借入金が多いケースと同じく、頭金なしのフルローンにおいて、借入金による、収支圧迫事例も散見されます。
近年はかなり難しくなっていますが、頭金なしのフルローンでアパート経営を行ってしまうと家賃収入における借入金返済の割合が必然的に多くなります。
空室が多く、想定の家賃収入が得られない
家賃収入は常に一定という訳ではありません。アパート経営で最も恐れるべきリスクの1つが「空室」です。せっかくアパートを建築しても、空室が多いと家賃収入が少なく、支出が収入以上となってしまう恐れがあります。
経営開始時には、満室時の収益だけを考えてしまいがちですが、空室リスクに備えていなければ、赤字経営となってしまうことも十分に考えられます。
ランニングコストの検討時には、家賃収入を満室の状態で試算するのではなく、70～80%程度の入居率で検討することをおすすめします。
修繕コストを想定していない
アパート経営では、定期的な維持管理費用や退去における修繕費用などがかかります。これらの修繕コストを想定せずにアパート経営を始めてしまった場合、当初の想定以上の費用がかかってしまい、赤字経営となってしまう事例があります。
特に、退去における修繕費用は突発的に発生するコストです。修繕にかかる費用をすぐに出せず、修繕が遅れてしまった場合、さらに次の入居が遅れ、家賃収入が減る…という悪循環となってしまいます。
空室と同じく、修繕コストの発生についても、ランニングコストの試算において検討しておく必要があります。
家賃の滞納で想定していた収益が得られない
入居率が高くても、想定していた家賃収入が得られないことがあります。「家賃の滞納」や「夜逃げ」による未払いです。
家賃滞納者が出てしまうと、家賃収入が得られないだけでなく、貸すこともできません。家賃の滞納は、経営者にとって非常に重大なトラブルです。
また、長期間家賃を滞納したのちに夜逃げされてしまうと、それまでの家賃収入が得られないだけではなく、退去に関する費用も負担しなければいけません。
少ないケースではあるものの、家賃滞納や夜逃げは、収入減＋退去の修繕＋明け渡しの費用という、何重にもわたる経営圧迫要因を産み出します。
アパート経営のリスク回避策とは？
失敗事例を踏まえた上で、「失敗しないアパート経営とはどのようなものなのか」を検討することは、アパート経営の成功につながります。
前述した失敗事例を基に、アパート経営のリスク回避策について詳しく解説します。
返済に余裕を持ったアパート経営を心掛ける
アパート経営を行うためには、ローンを組むなど、一定の借金をするのが一般的です。しかし、借入額が大きいことで返済に追われてしまい、経営が立ち行かなくなってしまうリスクを回避する必要があります。
まずは、なるべく自己資金を建築費や購入費に充てて、借金が少ない状態でアパート経営を始めることが重要です。
また、家賃収入を得ることができても、返済額が多ければ得られる収益はわずかです。
とはいえ、自己資金すべてを頭金に設定してしまうと、アパート経営の運転資金が不足してしまう可能性があります。投入する自己資金と運転資金とのバランスを検討したうえで、借り入れる金額、ローン返済プランに余裕を持ったアパート経営が理想です。
賃貸需要や立地を分析する
アパート経営において、空室リスクには前もって対策を講じておく必要があります。空室が多くなってしまうと、収入面で大きな打撃となってしまうため、空室リスクを減らすことはアパート経営にとって、とても大切なポイントです。
空室リスクの効果的な回避策のひとつは、入居が見込まれる地域でアパート経営を行うことです。アパート経営を始める前に、地域の特性を踏まえて立地・間取りに需要があるかどうかを分析する必要があります。
例えば、学生が多い地域であればワンルーム、学校や駅の近くであればファミリー向けの間取りにするなど、地域の需要を踏まえたうえで間取りを検討することをおすすめします。
こまめなメンテナンスで長期的・安定的な管理を心がける
入居希望者は立地だけでなく、アパートの設備や清潔感も注目します。
築年数が経過するごとに設備は劣化するため、立地需要だけでは入居が見込めなくなる可能性もあります。
そのため、いくら立地がよくても空室リスクに対する備えを怠ることがないよう、注意が必要です。
例えば、経年劣化による退去のリスクを回避するため、築年数の経過とともに、新たな設備を設置したり、リノベーションを行い物件価値を保つ必要があります。
築年数が経過したからといって、対応せずただ家賃を下げてしまうのではなく、入居したいと思えるような設備を充実させ、家賃をキープまたは上げられるように物件価値を高める経営を心がけましょう。
売却益も考えたアパート経営を行う
アパート経営は、家賃収入だけではなく、売却益を得ることができます。家賃収入といったインカムゲインと、売却益となるキャピタルゲインから、高収益を見込める投資だと言えます。
しかし、立地が悪いアパートや、古すぎるアパートは売却しにくい場合があります。アパート経営を行う場合は、買い手がつくような魅力ある状態を保つことが重要です。
家賃収入に加え、売却益を意識したアパート経営をすることで、大きな損益リスクを回避できます。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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借金での失敗事例と成功のポイントを知り、長く安定したアパート経営を！
アパート経営は長期間安定した収益が期待できる一方、失敗してしまうと大きな借金を背負ってしまう可能性もある投資です。
失敗事例や成功のポイントをしっかりと理解し、安定したアパート経営を実現させましょう。
また、経験が浅い中でのアパート経営においては信頼できるパートナーの存在が不可欠です。特に、経験豊富な不動産会社であれば、心強いパートナーとなってくれるため、まずは信頼と実績のある不動産会社を選ぶことが成功への近道です。
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