複雑な地形の土地は、一般には土地活用で収益を上げることが難しいとされます。
しかし、特殊な地形ならではの活用方法も存在し、地域のニーズや立地条件によっては、正方形・長方形の土地よりも収益を上げられることがあります。
本記事では、複雑な地形の土地を利用した7つの活用方法と、土地活用を成功させる戦略について紹介します。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
地形によっては土地活用が難しいと言われる理由
土地活用においては、正方形や、正方形に近い長方形の土地が理想とされ、使い勝手のいい土地として重宝されます。
一方で、傾斜がある土地や長辺と短辺に大きな差がある土地は「変形敷地」と呼ばれ、土地活用が難しい地形とされます。
ここではまず、不動産業界で土地を評する際に用いられる「地形」という言葉の意味と、複雑な地形の土地活用が難しいと言われる理由を解説します。
そもそも「地形（じがた）」とは？
一般に「地形（ちけい）」と言えば、土地の形や起伏など立体的な形状を指す言葉として使われています。
一方で不動産業界では、「地形」と書くと「じがた」「じぎょう」と読むことが多く、平面でみた土地の形状や傾斜のことを意味します。
正方形や長方形の地形の土地を「整形地」と呼び、三角形やL字型の土地を「不整形地」と呼びます。
同じ広さの土地であれば、不整形地よりも整形地の方が価値が高まる傾向にあり、固定資産税や相続税の評価額にも影響します。
地形の主な種類として、山地・台地・埋立地などの種類があり、それぞれの地形によって自然災害のリスクも異なるため、土地活用の際には重要な要素の1つとされます。
地形が複雑で用途が限られる
複雑な地形の土地活用が難しいと言われる理由には、正方形や長方形の土地に比べると用途が制限されることが挙げられます。
戸建てやアパートを建てたいと考えても、三角形や台形、L字型のように複雑な地形の土地では、建設が難しいケースも少なくありません。広い面積があったとしても、くぼみや丘があり、平面ではない地形の場合、そのままの活用は困難となります。
造成費が必要になる
くぼみや丘がある土地、複雑な地形の土地の多くは、まず整地や土壌整備が必要となります。時には切土・盛土、地盤改良が必要になることもあります。
こうした最初の整備にかかる「造成費」が発生することも、複雑な地形の土地活用が難しいと言われる理由です。複雑な地形の活用を考えている方は、初期費用も念頭におきながら検討しましょう。
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土地活用の難易度が上がる「不整形地」の4つの代表例
戸建てやアパートの建設には不向きとされる不整形地について、土地活用が難しいとされる具体的な地形を紹介します。
- 三角形や台形などの地形
- うなぎの寝床地形
- 旗竿地にある土地
- 傾斜・段差が多い土地
それぞれ解説します。
三角形や台形などの地形
三角形をはじめとする多角形や、対辺が平行ではない台形などは、不整形地の代表例です。不整形地となってしまう理由はさまざまで、相続の過程で分割されたケースや、道路の敷設のために土地の一部を売却したケースなどが考えられます。
ただし、もし広い面積があれば、資材置き場など、地形が影響しない手段で活用する方法も考えられます。
うなぎの寝床地形
「うなぎの寝床」は、うなぎのように極端に細長い地形の土地を指します。整形地に比べて土地活用の難易度は高まりますが、工夫次第で収益を上げることも可能です。
たとえば土地を分けて2戸の狭小住宅を建て、賃貸経営をしたり、カウンター席のみのバーやラーメン店向けのテナントを経営したりするなど、アイデア次第でさまざまな方法が考えられます。
旗竿地にある土地
「旗竿地」とは、細い通路の先に土地がある地形を指します。上から見下ろすと土地の部分が旗、通路の部分が竿に見えることからこう呼ばれています。
奥まったところにある旗の部分の土地は整形地であることが多いため、戸建てやアパートの経営に大きな支障はありません。
ただし周囲の建物によっては日当たりが悪くなるため、集客面で不利になり、店舗にも適さないデメリットがあります。
なお、旗竿地の特徴と売却方法に関しては、過去の記事で詳しく解説しているので、関心のある方はご参照ください。
傾斜・段差が多い土地
強い傾斜や段差がある地形では、平面にするための造成費が必要となるため、コストの面で土地活用の難易度が高まります。
造成工事なしで建物を建設しようとすると、傾斜や段差を避けて建てることになるため、活用できる面積が縮小してしまいます。
ただし、段差をうまく活用して見晴らしの良い建物を設計するなど、工夫次第でメリットになることもあります。
複雑な地形の土地活用を考える前に確認しておきたい法規制
土地活用の際に留意したい規制は、主に「市街化調整区域」と「農地法」の2つです。
複雑な地形の土地の中には、法規制により、用途や建設できる建物に制限がある場合もあるため、注意が必要です。
市街化調整区域
「市街化調整区域」とは、都市計画法で規定されている「市街化を抑制すべき区域」を指します。都市開発に制限がある地域で、原則として新しい建物を建てたり、既存の建物を増改築したりすることが禁止されています。
もしご自身の土地が市街化調整区域にある場合には、駐車場経営や太陽光発電、資材置き場などの活用方法を検討することになるでしょう。
市街化調整区域かどうかは、不動産会社に問い合わせるか、自治体の窓口に相談することで調べられます。自治体によっては、ホームページ上で市街化調整区域を公開していることもあります。
農地法
「農地法」とは、農地の転用や賃貸・売却を規制する法律です。農業生産の安定化のために制定され、原則として農業以外に使うことは困難です。
転用のため、農地を宅地に地目変更する方法もありますが、転用には農業委員会の許可を受ける必要があります。また、「農業振興地域」にある農地は転用ができないほか、市街化調整区域にある農地は転用しても建設に制限があるなど、様々な規制があるため確認が必要です。
なお、農地の転用についての許可基準や許可面積などについて、詳しく確認したい方は農林水産省ホームページの「農地転用許可制度について」のページをご参照ください。
また、土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
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複雑な地形・特殊な地形の土地を有効活用する6つの方法
上述のように、複雑な地形の不整形地を有効活用するためには、土地の特徴や制限を考慮する必要があります。地形が特殊な土地でも収益を上げるためには、以下の6つの方法が考えられます。
- 駐車場経営
- 太陽光発電
- 資材置き場
- トランクルーム経営
- 戸建て賃貸
- アパート賃貸
それぞれ詳しく解説していきます。
駐車場経営
駐車場経営は比較的初期費用を抑えられるため、土地次第では直ぐに収益を得ることも可能です。十分な間口があれば、不整形地でも支障がなく、商業施設や駅の近くなどの立地条件では高収益も見込めます。
太陽光発電
広さはあるものの複雑な地形の活用方法として、太陽光発電も候補となります。地形の影響が少なく、太陽光パネルを設置するだけで始められる点がメリットです。
導入時には自治体から補助金を受けられる場合もあり、電力会社への長期的な売電を含めると収益も見込めます。
資材置き場
資材置き場も整地が不要なケースが多く、初期費用はほとんどかかりません。市街化調整区域や農地法の規制がある土地でも可能です。
また、資材置き場をやめた後に、別の土地活用に転用しやすいこともメリットです。あまり多くの賃料収入は見込めませんが、固定資産税などの税金分を少し上回る程度の収益は得ることができるため、手軽な土地活用をしたい方に適しています。
トランクルーム経営
トランクルーム経営は、屋外型のレンタルボックス(コンテナ)を建築するだけで始められることから、不整形地にも適した活用方法です。
アパートやマンションとは違い、管理・修繕の手間がかからないメリットもありますが、収益化については立地条件に左右されること、市街化調整区域には設置できないことなどに注意が必要です。
戸建て賃貸
複雑な地形の土地でも、戸建てであれば比較的建設しやすくなっています。アパート経営に比べると収益性は落ちますが、建設コストを抑えられる点と、ご自身の住居としても利用できる点がメリットです。
一方で、入居者が退去してしまうと収入がゼロになってしまうため、集合住宅に比べると空室リスクが高いことがデメリットです。
アパート賃貸
賃貸ニーズが高い地域の不整形地であれば、アパート経営を検討しても良いでしょう。
戸建ての賃貸経営と比べて収益性が高く、入居者が集まれば安定した賃料収入を見込めます。
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複雑な地形の土地活用はアイデア次第
不整形地と呼ばれる複雑な地形の土地も、アイデア次第で収益を得ることが可能です。駐車場経営や太陽光発電など、土地の形状が影響しにくい活用方法であれば、地形に難があっても大きな支障にはなりません。
ただし市街化調整区域や農地法など、法規制による制限がないかを十分に確認してから、土地活用を検討しましょう。
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