「駐車場経営」は初期費用が少なく、別の用途にも転用しやすいため、土地活用の中でも高い人気を博しています。
車社会が根付いている地方では、一定の需要も見込めるため、月極駐車場・コインパーキングのいずれも収益化が期待できる土地活用です。
本記事では、地方の土地を駐車場経営に活用するメリット・デメリットと、地方ならではの注意点・対策について解説します。
駐車場経営とは？田舎ならではの特徴
駐車場経営には、大きく分けると月極駐車場とコインパーキングとの2種類があります。
また、運営の仕方も、ご自身ですべてを経営するか、それとも管理会社に委託するかによる違いがあります。
駐車場経営について、ここでは地方ならではの事情も踏まえ、基本知識を解説します。
月極駐車場とコインパーキングの違い
月極駐車場とコインパーキングの違いは、主に貸し出す期間にあります。月極駐車場は、1ヶ月単位の賃貸契約を結ぶ運営方式で、安定した賃料収入が得られます。設備を導入する必要がなく、未舗装の土地でも貸し出せることから、始めるハードルの低いことが特徴です。月極駐車場の運営に際しては、地域の不動産会社に契約者の募集と管理を委託することが一般的です。
一方、コインパーキングは、時間制で駐車場を貸し出す運営スタイルです。設備の導入や舗装が必要となりますが、高収益が期待できます。
3つの経営方式による収益性の違い
駐車場経営では、業者に委託する割合によって、次の3つの運用スタイルを選ぶことができます。
- 自主経営方式
- 管理委託方式
- 一括借り上げ方式
「自主経営方式」は、集客から設備の導入・管理、メンテナンスまでをすべて自分で行うスタイルです。業者に委託する費用を節約できるため、利益率が最も高くなります。
ただし初期費用は全額オーナーの負担になることや、トラブルや経営赤字となった場合に対処が必要になるデメリットもあります。
「管理委託方式」は、駐車場の管理のみを業者に委託する経営方式です。整地や設備の導入はオーナーが行い、経営開始後のメンテナンスやトラブル対応などは業者に任せるスタイルです。
「一括借り上げ方式」は、駐車場事業を手掛ける企業が土地を借り上げ、整地や設備の導入を含めたすべての業務を行うスタイルです。
管理業務を全て任せられるほか、駐車場の稼働状況によらず、一定の賃料を得られるメリットがありますが、得られる収入は他の2方式と比べて低くなります。
農地を駐車場に使う場合は要注意
地方で駐車場経営を始める際に気をつけたいのが土地の規制です。
特に農地を駐車場に転用したいと考えた場合、所有している土地が「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」のいずれかに当てはまる場合は、原則として駐車場経営はできません。
「第2種農地」「第3種農地」に当てはまる場合は、農業委員会や都道府県知事に「転用許可申請書」を提出し、許可が下りれば転用が可能となります。
ご自身が所有する農地の区分は、全国農業会議所が運営する「全国農地ナビ」から確認できます。
また、駐車場経営を検討するなら、駐車場の設計・施工会社から初期費用の見積もりをもらいましょう。
初期費用の見積もりをもらうときは複数の施工会社に問い合わせて見積もりや収支計画を比較するのがポイントです。
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田舎の土地を駐車場経営に活用するメリット
地方の土地を駐車場として活用するメリットには、次の3つが挙げられます。
- 少ない初期費用で安定収入が見込める
- 他の土地活用に転用しやすい
- 狭い土地や不整形地にも向いている
それぞれ詳しく解説します。
少ない初期費用で安定収入が見込める
駐車場経営は、少ない初期費用で始めることができ、収入が安定しやすいというメリットがあります。特に、設備の導入が不要な月極駐車場であれば、初期費用がほぼ不要の状態から収益化を図ることができます。
コインパーキングの場合も、アパート経営などに比べると高額の融資を受ける必要もなく、初期費用を抑えられる魅力があります。先述のように、業者への管理委託の割合によって、ご自身の管理の手間と収入のバランスを調整できることもメリットです。
他の土地活用に転用しやすい
駐車場経営は建物を建てる必要がないため、別の土地活用への転用も容易です(立体駐車場を除く)。
業者との管理契約を解除して土地が返ってくるまでの期間も、月極駐車場の場合は1ヶ月程度、コインパーキングの場合は契約の解除次第となっているため、転用を短期間で進められます。
田舎の土地活用においては、出口戦略も重要であるため、転用・売却のしやすさは大きなメリットと言えるでしょう。
狭い土地や不整形地にも向いている
アパート経営などには不向きとされる、狭小地や不整形地でも始めやすいのが駐車場経営のメリットです。
住宅を建てるには狭すぎる土地や、三角形・L字形のようにいびつな形の土地であっても、車が出入りしやすく、駐車スペースがあれば経営がスタートできます。
田舎の土地を駐車場経営に活用するデメリットと注意点
田舎で駐車場経営を始めるデメリットとして挙げられるのは、次の3点です。
- 立地条件に左右されやすい
- 他の土地活用よりも収益性が低い
- 節税効果が薄い
これらのデメリットと注意点も順に検討しましょう。
土地活用は、事前の情報収集が成功か失敗かを分けるカギとなります。土地活用を検討されている方は、失敗例についてもみておくとよいでしょう。
立地条件に左右されやすい
駐車場経営で収益を上げるには、立地条件が最も重要です。
どれだけ広い土地であっても、周囲に商業施設がなく、車を停める必要性のないエリアでは、駐車場が利用されることは少ないでしょう。
このように赤字のままの場合、毎年の固定資産税や都市計画税、整備に要した初期費用の分、赤字が膨らむことになります。立地に左右されるデメリットを考慮し、事前に空車リスクを見極めることが大切です。
また、この他にも土地の規制などによっては希望する土地活用ができないケースもあるので注意が必要です。
他の土地活用よりも収益性が低い
駐車場経営では、駐車スペース以外にも、精算機などの設備や通路を確保する必要があるため、面積あたりの収益率が低下します。
同じ土地の面積であれば、高さを活かせるアパートやマンション経営の方が高い収益性となるでしょう。
ただ、更地のまま固定資産税・都市計画税を払い続けるよりは、初期費用が不要で月極駐車場にする方が、収支はプラスに転じやすくなります。税金の支払いを賄える程度の収入で構わない方には適しているといえます。
節税効果が薄い
駐車場経営は、土地に戸建てやアパートなどの住宅を建てるわけではないため、固定資産税や都市計画税、相続税の軽減措置を受けられないことに注意が必要です。
税制の優遇を受けるためには、土地の上に住宅を建て、「住宅用地」として活用することが必要です。
節税対策としての土地活用を検討するのであれば、住宅地としてアパートやマンション経営をする方が高い節税効果を得られます。
なお、収益が年間20万円を超える場合には、所得税が発生し確定申告が必要になることにも注意しましょう。
また、駐車場経営は、アパートやマンションなど賃貸経営と比較すると、初期費用が低く転用性が高いのが魅力です。賃貸経営は一度始めたら簡単にやめることはできません。
賃貸経営と比較した駐車場経営のデメリットは、固定資産税の軽減措置が適用されないため、あまり節税効果が見込めないことです。
税対策を目的にするオーナーにとっては、この点がネックに感じるかもしれません。
まずは初期費用の見積もりを比較して他の土地活用方法と含めて検討してみましょう。
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駐車場の開業から賃料収入が発生するまでの流れ
駐車場経営に際して、土地活用の検討から賃料収入が発生するまでの一連の流れは、次の通りです。
- 土地活用について業者に相談
- 業者と契約
- 駐車場の整備
- 契約者募集・利用開始
- 賃料収入が発生
駐車場として土地活用を考える場合、まずは専門業者に相談しましょう。
そして実際に駐車場経営を始める段階になると、「自主経営方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の、どの経営スタイルを選ぶかによって流れが異なります。
自主経営方式・管理委託方式の場合は、土地の舗装や設備の導入などを自分で行う必要がありますが、一括借り上げ方式であれば、専門業者に依頼した後は賃料収入を待つだけとなります。
契約者募集にあたっては、業者のサポートを受けて看板を設置したり、宣伝広告を通じて集客することが一般的です。
契約者・利用者が集まれば賃料収入が発生し、土地活用の成果が得られます。
駐車場経営以外で、田舎ならではの土地活用方法は？
本記事でご紹介した通り、駐車場経営は立地に左右されやすいという特徴があります。また土地の転用も容易というメリットもあります。そこで駐車場経営以外の土地の活用方法も事前に把握しておきましょう。
太陽光発電
田舎ならではの土地活用の方法として、太陽光発電が挙げられます。
ソーラーパネルを設置し、太陽光発電によって発生した電気を電力会社へ売り（買い取ってもらう）、売却益を得るという土地活用です。
立地に左右されず、安定した収益を確保できるため、日当たりの良い土地を所有している方にはおすすめです。
資材置き場
地元の建設会社や土木業者に貸し出して収益を得る活用方法です。
更地のまま貸し出すため、月極駐車場と同様、初期費用もほとんど発生しません。
また主に法人からの利用がメインとなるため、安定した収益を確保しやすくなります。
貸し倉庫・トランクルーム
貸倉庫・トランクルームとはその名前の通り、倉庫となるスペースを利用者に貸し出し、そこから利用料を得る土地活用の方法です。
立地に収益が左右されづらく、資材置き場と同様に、法人からの集客に成功すれば、安定した売上を上げられます。
田舎の駐車場経営はニーズが重要！
これまで解説したように、駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、地域のニーズによってどちらが適するかは異なります。
また、管理を任せる度合いによって3つの経営方式が存在するため、ご自身の手間や管理コストと、賃料収入のバランスを踏まえて、どの方式にするかを決めることが重要です。
駐車場経営を含め、所有する土地の最適な活用プランを検討する際には、ぜひ「イエウール土地活用」をお試しください。
イエウール土地活用ではアパート・マンション経営、駐車場経営など、さまざまな土地活用方法のご提案や、収益プランを取り寄せられるサービスです。ご自身に合った土地活用方法を見つけられますので、土地活用をご検討中の方は、一度利用されてみてはいかがでしょうか。
