アパートの建築費として3,000万円が予算の場合、どのくらいの規模の物件を建てられるか疑問に感じている方もいらっしゃるでしょう。
構造や地域によって、3,000万円の予算で建てられるアパートは異なりますが、最適なハウスメーカー・建築会社を選ぶことで収益性の高い物件を実現することも可能です。
本記事では、建築費3,000万円で建てられるアパートの目安と、建築費の内訳・相場、物件を建てる際の注意点などをご紹介します。
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建築費3000万円で建てられるのはどんなアパート？
アパート本体の建築費は、「坪単価×建物の延べ床面積」でおおよその金額を見積もれます。
建築費3,000万円を予算とする場合、1階あたり約15～20坪の広さの2階建てアパートが建築できます。各部屋の間取りにもよりますが、部屋数は4～6戸が目安となるでしょう。
ここからは、建築費3,000万円程度を予算とした場合に、建てられるアパートの例と、初期費用の総額をご紹介します。
例①：木造2階建てアパート（1K6戸）
建築費3,000万円で、建坪20坪・総戸数6戸の木造2階建てアパートを建築できます。
- 構造：木造2階建て
- 建坪（建築面積）：20坪
- 延べ床面積：40坪
- 間取り：1K（約6.5坪）
- 部屋数：6戸
- 家賃：5～7万円（地域によって異なる）
坪単価74万円の場合、74万円/坪×40坪＝2,960万円が建築費の目安となります。
建坪20坪の2階建てアパートは、敷地面積が35坪程度あれば建築可能です。
なお、アパートを建てる際には水道・ガス・電気の引き込み工事や外構工事の費用や各種税金、手数料など、アパート本体の建築費以外にもかかる費用があります。これらの費用を合わせると、総額で3,848万円が初期費用の目安となります。
木造のアパートのメリットは、なんといっても建築費の安さです。木材価格が値上がりしている昨今ですが、現在でも他の構造よりも安く建築できることには変わりありません。建築方法に2×4工法やプレハブ工法を用いると、更にコストダウンできるだけでなく、短工期で建築可能です。
ただし、出来上がるアパートの遮音性や耐久性は、他の構造に劣ります。建築規制により耐火構造化が必要な場合には、木質構造部分を被膜加工するためコストがややかさみます。
また、法定耐用年数は22年と比較的短いため、減価償却期間や設定できるローンの返済期間が短くなります。
例②：軽量鉄骨造2階建てアパート（1R6戸）
木造よりもやや狭くなりますが、軽量鉄骨造でも3,000万円程度を目安に総戸数6戸の2階建てアパートを建てられます。
- 構造：軽量鉄骨造2階建て
- 建坪（建築面積）：19坪
- 延べ床面積：38坪
- 間取り：1R（6坪）
- 部屋数：6戸
- 家賃：6～7万円（地域によって異なる）
坪単価80万円の場合、80万円/坪×38坪＝3,040万円が建築費の目安となります。
その他にかかる費用を合わせると、総額で3,952万円が初期費用の目安となります。
軽量鉄骨造は木造よりも丈夫な造りで、比較的安価に建築できる構造です。柱や梁が不要なので、空間を広く設計できるというメリットもあります。
ただし、鉄骨が熱に弱いため、耐火性は高くありません。耐火構造化が求められる場合には、木造同様、建材の加工が必要です。
また、断熱性能は木造よりもやや劣るため、入居者の居住性を高めるためには断熱面での工夫が必要となります。
初期費用3,000万円を予算とする場合
アパート建築にかかる費用の総額を3,000万円に収めたい場合は、建築費の予算は2,300万円が目安となります。
建築費2,300万円を予算とする場合に建てられるアパートは、以下のような規模になります。
- 構造：木造2階建て
- 建坪：15坪
- 延べ床面積：30坪
- 間取り：1K（7坪）
- 部屋数：4戸
- 家賃：5～7万円（地域によって異なる）
おおよそ25坪程度の敷地があれば、建築可能な大きさです。ただし、確保できる部屋数が少なくなるため、投資費用に対する収益割合はやや減少します。
アパートの建築については、以下の記事もご参考になります。
建築費2,000万円を予算にアパートを建てたい方は、以下の記事もご覧ください。
なお、土地の広さいっぱいに2階建てアパートを建てたい場合の建築費の目安は、以下の表をご参考にしてください。
| 敷地面積 | 木造 | 鉄骨造 |
|---|---|---|
| 10坪 | 900万円 | 1,080万円 |
| 20坪 | 1,800万円 | 2,160万円 |
| 30坪 | 2,700万円 | 3,240万円 |
| 40坪 | 3,600万円 | 4,320万円 |
| 50坪 | 4,500万円 | 5,400万円 |
| 60坪 | 5,400万円 | 6,480万円 |
| 70坪 | 6,300万円 | 7,560万円 |
| 80坪 | 7,200万円 | 8,640万円 |
| 90坪 | 8,100万円 | 9,720万円 |
| 100坪 | 9,000万円 | 1億800万円 |
（建ぺい率60％、木造坪単価75万円、鉄骨造坪単価90万円、2階建てアパートの条件で概算しています。）
ご自身の土地にアパートを建てる場合にかかる費用の目安を知りたい方は、実際に建築会社に問い合わせをしてみましょう。建築会社に相談することで、予算に対するアパートのイメージがわかります。
土地活用比較サイトの「イエウール土地活用」なら、簡単に複数の会社にまとめて見積もり依頼ができます。
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アパート建築費3,000万円で建てる物件の費用内訳
土地にアパートを建築するとき、アパート本体の建築費（本体工事費）だけでなく、「付帯工事費」と「諸費用」と呼ばれる費用がかかります。
付帯工事費は本体工事費の約20％、諸費用は本体工事費の約10％かかるのが一般的です。つまり、本体工事費が3,000万円かかるとき、アパート建築にかかる費用の総額は3,900万円になります。（土地代含まず）
この章では、それぞれの費用の内訳について簡単に解説していきます。
本体工事費（建築費）
アパート本体の建築工事にかかる費用を「本体工事費」といいます。
▼本体工事費に含まれる工事の内容
- 仮設工事
- 建物の基礎工事
- 木工事・鉄骨工事
- 外装工事
- 内装工事
- 設備設置工事（キッチン・浴室・トイレなど）
アパート建築において「建築費」という時は、この本体工事費を表していることが多いです。
本体工事費は「坪単価 × 延べ床面積」で費用を概算できます。
坪単価とは、実際にかかった工事費を床面積1坪あたりの金額に直したものです。
延べ床面積は、各フロアの床面積を合計した面積のことです。たとえば、建坪20坪の2階建てアパートの延べ床面積は「20坪×2階＝40坪」と計算できます。
構造別の坪単価相場
坪単価は、主に建物の構造によって価格の相場が異なります。。
建物の構造ごとの坪単価の相場は、以下の通りです。（イエウール編集部調べ）
- 木造（W造）：74万円～105万円
- 軽量鉄骨造（S造）：80万円～105万円
- 重量鉄骨造（S造）：90万円～120万円
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：95万円～125万円
建築費の坪単価は、建築を依頼する会社によって異なります。
一般的に、木造が最も費用を抑えてアパートを建築できる構造ですが、近年は建材費や人件費が高騰していて、建築プランによっては軽量鉄骨造と費用に差がないこともあります。
また、建築会社の中には、仮設工事や一部設備工事を本体工事に含めない会社もあります。坪単価を元に見積もりを比較する場合は、費用の内訳や明細をよく確認しておく必要があります。
具体的な見積もりに関しては、実際に各建築会社に問い合わせて確認してみましょう。
地域別の坪単価相場
アパートの建築費は、アパートを建てる地域によっても相場が異なります。
一般的に、都市部ほど坪単価は高額になり、地方ほど安価になる傾向があります。
ただし、依頼する建築会社や建築用地の状況によっても費用は変わってくるため、注意が必要です。たとえば、トラックが進入できない狭い土地に建築する場合には、コストが割高になります。
以下は、2023年に着工した共同住宅（貸家）の工事費予定額の平均額から算出した坪単価を、主要都市ごとにまとめた表です。
| 地域 | 木造 | 鉄骨造 | RC造 |
|---|---|---|---|
| 全国平均 | 66万円 | 92.4万円 | 95.7万円 |
| 東京都 | 79.2万円 | 115.5万円 | 122.1万円 |
| 神奈川県 | 72.6万円 | 102.3万円 | 108.9万円 |
| 大阪府 | 56.1万円 | 85.8万円 | 89.1万円 |
| 京都府 | 62.7万円 | 92.4万円 | 92.4万円 |
| 愛知県 | 59.4万円 | 92.4万円 | 89.1万円 |
| 福岡県 | 56.1万円 | 85.8万円 | 75.9万円 |
| 北海道 | 62.7万円 | 75.9万円 | 59.4万円 |
＜参考＞国土交通省：建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表（2023年）を元に作成
なお、表内の金額は建築工事届に記載された工事費予定額から算出した坪単価であるため、実際の工事費とは乖離があります。あくまでも地域によって建築費に差分があることのご理解にお役立てください。
付帯工事費（別途工事費）
付帯工事費とは、土地にアパートを建てるにあたって必要となる工事にかかる費用のことです。「別途工事費」とも呼ばれます。
▼付帯工事費に含まれる工事の内容
- 地盤改良工事
- 門・塀・庭・駐車場の工事（外構工事）
- 水道・電気・ガスの引き込み工事
- 古家の解体・整地
土地の状況や建築プランによって行われる工事の内容は異なりますが、本体工事費の約20％が費用の目安です。
諸費用
工事費以外に発生する費用や税金を、まとめて「諸費用」と呼びます。
▼諸費用の例
- アパート設計費
- 地盤調査費用
- 各種保険料
- 不動産取得税
- 登記費用
- アパートローンの事務手数料 など
本体工事費の約10％程度が費用の目安です。
なお、設計費は大手ハウスメーカーに依頼する場合で総工費の1％〜3％、工務店と設計事務所に依頼する場合で7%〜8%が相場です。
建築費を適切に抑えてアパートを建築すると、高利回りでアパート経営がしやすくなります。
「イエウール土地活用」の一括見積なら、複数の大手ハウスメーカーにまとめて資料請求できます。気になるアパート建築後の収益プランについても、是非ご相談してみましょう。
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建築費3,000万円のアパートの利回りシミュレーション
アパートの収益性は「利回り」という指標で測ることができます。
利回りとは、投資費用に対して得られる収益の割合を表す数値です。年間あたりの収益割合を表す「年利回り」を用いるのが一般的です。
この章では、建築費3,000万円でアパートを建てるとどれくらいの収益性になるか、利回りをシミュレーションして解説します。
実質利回りでシミュレーションするのがおすすめ
利回りは、「アパートの年間家賃収入÷購入費用（建築費用）」で求めることができます。この計算式で求められる利回りのことを、「表面利回り」といいます。
一方で、アパートの維持費等を含めて計算した利回りを「実質利回り」といいます。アパートの収益性を判断する際には、この実質利回りを考慮することが重要です。
表面利回りは、投資費用に対するリターンの割合を大まかに把握することには役立ちますが、アパートを建てた際の登記費用や税金といった諸費用やアパート経営にかかる諸経費（ランニングコスト）が反映されていません。これらはアパート経営上必ずかかる費用であるため、収支計画のための指標には実質利回りを用いることをおすすめします。
実質利回りは、以下の計算式でシミュレーションできます。
年間諸経費には、固定資産税やアパートの管理委託費、各種保険料、入退去に伴う修繕・リフォーム代、修繕積立金、空室時の入居者募集費用などが含まれます。実際の金額はアパート経営を開始してみるまでわかりませんが、「年間家賃収入の15～20％」と仮定することで、事前にシミュレーションできます。
新築アパートの実質利回りは、5～8％あるのが理想的です。建築プランを検討する際は、費用の見積もりを元に、実質利回りをシミュレーションしてみましょう。
利回りシミュレーション例
それでは例として、以下のケースにおける利回りをシミュレーションしてみましょう。
- 木造2階建て
- 所有地に建築する
- 敷地面積：35坪
- 建坪：20坪
- 延べ床面積：40坪
- 間取り・部屋数：1R・6戸
- 家賃：5.5万円/月
- 空室率：10％
まずは、初期費用を計算してみましょう。所有地に建築するため、土地代はかかりません。
坪単価を75万円とすると、アパートの本体工事費、付帯工事費、諸費用は以下のように試算できます。
本体工事費＝坪単価×延べ床面積＝75万円/坪×40坪
＝3,000万円
付帯工事費＝本体工事費×20％＝3,000万円×20％
＝600万円
諸費用＝本体工事費×10％＝3,000万円×10％
＝300万円
空室率を10％とした場合の年間家賃収入の想定は、以下のように試算できます。
年間家賃収入＝月ごとの家賃×戸数×12ヶ月×(100％－空室率)
＝5.5万円/月×6戸×12ヶ月×(100％－10％)
＝356.4万円
年間の諸経費を、家賃収入の15％として仮定して計算します。
年間諸経費＝年間家賃収入×15％＝356.4万円×15％
＝53.46万円
したがって、実質利回りは以下のようにシミュレーションできます。
実質利回り＝(年間家賃収入－年間諸経費)÷(初期投資費用)×100
＝(356.4万円－53.46万円)÷(3,000万円＋600万円＋300万円)×100
＝約7.77％
なお、ローンを返済した上で残る収益の割合は「返済後利回り」を計算することで分かります。
自己資金900万円、借入期間20年、年利3.2％の条件でアパートローンを借り入れるとすると、返済後利回りは以下のようにシミュレーションできます。
実質利回り＝(年間家賃収入－年間諸経費－ローン返済額)÷(初期投資費用)×100
＝(356.4万円－53.46万円－203.28万円)÷(3,000万円＋600万円＋300万円)×100
＝約2.55％
活用事例:My Style ①
(株式会社セレ コーポレーションの土地活用事例)
アパート建築費3,000万円で物件を建てる際の注意点
建築費3,000万円でアパートを建てる際には、投資した金額を回収できるだけの収益性を考慮しておく必要があります。
また、アパートを建築するにあたって押さえておきたい制限・規制も理解しておかなければなりません。
この章では、新築アパートを建てる際の注意点として、以下の3点をご紹介します。
- 「建ぺい率」「容積率」を押さえておく
- ランニングコストにも注意する
- 自己資金は1,000万円程度必要
「建ぺい率」「容積率」を押さえておく
建築できるアパートの規模や広さは、その土地に指定された「建ぺい率」「容積率」で決まります。
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
たとえば、敷地面積が100坪の土地の指定建ぺい率が60%、指定容積率が200%の場合には、建てられる建物の建築面積は60坪、延べ床面積は200坪が上限です。アパートの建築を計画する際には、どちらにも収まるように設計する必要があります。
他にも「用途地域」によっては、建物の高さに制限があったり、満たさなければならない耐火性能の基準が変わることがあります。ハウスメーカーや建築会社と十分に相談しながら建築の計画を進めましょう。
ランニングコストにも留意する
アパート経営では、建築費などの初期費用以外にも、アパートの維持・管理や修繕にかかる費用（ランニングコスト）が発生し続けます。
ランニングコストには、以下のような費用があります。
| 定期的にかかる費用 |
|
|---|---|
| 入退去がある度にかかる費用 |
|
| 適宜かかる費用 |
|
利回りシミュレーションの章では、暫定的に家賃収入の15％で計算していますが、依頼する管理会社や管理方式、アパートの状況によって、費用は変わります。
たとえばアパートを建てる敷地が広いと、固定資産税や管理会社に支払う管理委託費なども高額になりやすいです。
また、外装材・内装材のグレードによって、建物自体の劣化が遅くなり、大きな修繕が必要となる頻度が変わる可能性があります。
建築時に資材の費用を抑えて短期的な利回りをよくするか、中長期的にかかる費用を抑えることを優先するかは、アパート経営の目的に合わせて判断しましょう。
自己資金は1,000万円程度必要
アパートの建築に必要な資金は「アパートローン」で調達できます。
金融機関の審査にもよりますが、頭金として借入額の1～3割が必要であるのが一般的です。
また、融資が下りる前に支払いタイミングがある諸費用も手元に用意しておく必要があるため、アパートの建築時には、かかる費用の総額の約2～3割を自己資金と保有しておくことが目安となります。
したがって、建築費3,000万円（費用総額3,900万円）の場合は、自己資金は1,000万円程度が目安です。
実際に借入可能な金額や頭金として必要な金額は、金融機関や金融機関の審査状況によって異なります。また、アパートの経営実績がない場合は、融資が下りづらいことがあります。
ハウスメーカーを通じてアパート建築の計画を立てる場合は、提携先の金融機関のローンを紹介してくれます。初めてアパートを建てる方は、建築プランの見積もり時に、融資についての相談もしてみるとよいでしょう。
以下の記事もご参考になります。
アパートの建築費を抑える方法
利回りシミュレーションでもわかる通り、アパートの建築にかかるコストを抑えることで、アパート経営の収益性を高めることができます。
この章では、アパートの建築費をできる限り抑える方法についてご紹介します。
建築会社の規格化プランで建てる
ハウスメーカーや工務店の多くは、規格化されたアパート建築プラン（賃貸アパートブランド）を用意しています。間取りや外装・内装・設備の仕様が既に決まっているプランに基づいて、アパートを建築します。
建築会社は同一の建材を大量生産・ストックしたり、作業を効率化できるため、オーダーメイドのプランで建築するよりも、建築コストが抑えられます。
土地の条件によっては規格化プランによる建築ができないことがありますが、利用できれば建築費を大きく抑えることができます。
デザイン・設備にこだわり過ぎない
アパートのデザインや設備は、入居者へのアピールポイントになります。しかしながら、仕様のグレードを上げれば上げるほど費用はかさむものです。
入居率と家賃を高く保つためには、周辺物件といかに差別化するかがポイントとなりますが、あらゆるポイントで上回る必要はありません。
入居者にとってこだわりの少ない部分や、ターゲット層のニーズが低い設備のグレードは抑えることで、コストダウンを図れます。
細かなコストダウンを図った結果、予算に余裕ができれば、一点集中的に設備に投資することで差別化ポイントを設けられます。
ただし、建築会社の規格化プランで建てる場合には、仕様の変更を依頼すると追加で費用が発生し、低価格で建てられるメリットが薄れてしまう可能性があることには注意しておきましょう。
アパートの戸数を減らす
もしも見積もり段階で予算をオーバーする場合は、建築するアパートをスケールダウンすることも視野に入れてみるとよいでしょう。
特に所有地にアパートを建築することを検討している方は、土地の広さによっては建てられる最大容積に合わせて建築すると、建築資金が足りないということが起こり得ます。そのような場合は、建築規模を抑えて延べ床面積を減らすことで建築費を抑えられます。
また、アパートは一般住宅とは異なり、部屋数ごとに浴室やキッチンなどの設備を設置しなければならなりません。アパートの戸数が減れば、その分設備にかかる費用も削減できます。
1戸あたりの専有面積も広く取りやすくなるため、入居者へのアピールにもつながります。車を利用する人が多いエリアでは、代わりに駐車場スペースを広く取るのもよいでしょう。
- 間取りについては、地域のニーズをよく調査した上で設計しましょう！
土地あたりの収益性は下がってしまいますが、必ずしも最大容積でアパートを建てなければならないわけではありません。長期的に安定したアパート経営を目的にするのであれば、初期費用の段階で無理をしないのがおすすめです。
アパート建築を依頼するハウスメーカー・建築会社の選び方
最後に、限られた予算でアパートの建築を依頼する際の、ハウスメーカー・建築会社の選び方についてご紹介します。
最適なパートナーを選ぶポイントは、以下の3点です。
- ハウスメーカーの規模で選ぶ
- 問い合わせへの対応品質で選ぶ
- 建築会社の評判・口コミで選ぶ
それぞれ詳しく解説します。
ハウスメーカーの規模で選ぶ
大手のハウスメーカーと中小のハウスメーカーでは、得意分野が異なるためそれぞれの強みを理解して選ぶことが大切です。
たとえば中小のハウスメーカーでは、小回りのきく丁寧なサービスを受けられる特徴があります。
一方で大手ハウスメーカーには、質の高い施工を実現できるほか、手厚いアフターフォローを受けられるメリットがあります。
必ずしも大手の方が良いとは限りませんが、まずは大手ハウスメーカーに相談し、合わないポイントがあれば、中小のハウスメーカーにも問い合わせてみると良いでしょう。
問い合わせへの対応品質で選ぶ
アパート経営に関する見積もりや相談に対して、どのような姿勢で対応してくれるかを確認することも重要です。
事前の問い合わせに丁寧に対応してくれる会社であれば、建築工事やアフターフォローでも高い品質が期待できます。
提示されたプランに関して問い合わせてみたり、正確な見積もり金額について質問したりと、親身に対応してくれるかをチェックしましょう。
建築会社の評判・口コミで選ぶ
ハウスメーカーや建築会社の評判・口コミは、ネット上で検索することで簡単に調べることが可能です。
肯定的な意見はもちろん、否定的な意見も確認し、中立的な立場で評判・口コミを読み、パートナーとなる会社を探すと良いでしょう。
評判・口コミサイトはもちろん、SNSや個人ブログなどを参照して生の声を確認してみることをおすすめします。
アパートを建てるなら最初の情報収集が重要です。一括見積もり請求サービスイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけで建築費の見積もりを取り寄せることができます。
＼最適な土地活用プランって？／
アパート建築費3,000万円で物件を建てる際には相見積もりを確認
建築費3,000万円で建てられるアパートは、約20坪〜30坪の広さの小規模な物件となることが一般的です。
ただし、アパートの構造や建てる地域によっても変動するため、ハウスメーカーや建築会社から提示されるプランで最終的に確認すると安心です。
アパートを新築する際には、実質利回りやランニングコストを計算し、可能な限り正確な収益シミュレーションを行っておくことも大切です。
アパート経営のパートナー選びでは、規模や問い合わせ対応、評判・口コミなどを参照しながら信頼できる会社を選びましょう。
なお、複数のハウスメーカー・建築会社からのプランを一括で取り寄せたい場合、「イエウール土地活用」が役立ちます。イエウール土地活用は、大手10社からの収益プランを一括で取り寄せ、比較・検討しながらアパート経営を始められるサービスです。まずはお気軽に無料診断をお試しください。
他にもアパート建築のノウハウを知りたい方は、以下の記事もご参考にしてみてください。
