人通りが多い地域に土地を所有している場合、賃貸マンションやアパートではなく、テナントビル経営で収益化を図るという選択肢があります。
立地条件に優れ、テナントを誘致しやすい土地では、賃貸住宅よりも高収益かつ安定した土地活用が実現可能です。
本記事では、テナントビル経営のメリット・デメリットと賃貸住宅との違い、失敗しないテナントビル経営のコツについてご紹介します。
- 店舗や企業向けにビルの一室を貸し出し、家賃収入を得る土地活用方法
- 人通りの多い土地で向いている
- 相続税対策をしたい人に向いている
- 高収益を期待できる
- 景気に左右されやすい
- テナントを誘致しやすい設計を選ぶことが大事
テナントビル経営とは？
テナントビル経営とは、店舗や企業向けにビルの一室を貸し出し、家賃収入を得る土地活用方法です。「テナント」とはビルのフロアを借りる事務所や店舗を指し、不動産業界では「店子(たなこ)」とも呼ばれます。
賃貸アパートやマンションは、個人の契約者に対して部屋を貸し出しますが、テナントビルは企業や法人に対してフロアを貸し出す点に違いがあります。テナントビル経営には、主なテナントの種類によって「オフィスビル経営」「商業用ビル経営」「メディカ
ルビル経営」などのスタイルがあります。
大規模なビルの設計では、低層階に商業施設、上層階にマンションが入る複合型のビルを経営する場合もあります。
テナントビル経営に資格は必要？
テナントビル経営を始めるにあたっては、原則として特別な資格は必要はありません。
ご自身でビルの管理を行う場合には、ビル管理士などの資格が必要になるケースがありますが、ビルの管理は専門業者に依頼することが大半です。
そのため管理会社にビル管理士や電気主任技術者などの資格保有者がいれば、オーナー自身が無資格でも問題なくテナントビル経営を始められます。
向いている土地とは？
テナントビル経営をするにあたり、立地条件はとても重要になります。
基本的に人通りが多かったり、大通りに面してたりする土地がテナントが入りやすいため向いています。ただし、ビルの周辺環境によってどのようなテナントを募集するべきかが変わります。
例えば、駅周辺の土地であれば飲食店やなどの店舗が入る商業ビルに向いていますし、周囲にオフィスが集まるような土地であればオフィスビルが向いています。
向いている人とは？
テナントビル経営は想像税対策をしたい人に向いている土地活用であると言えます。その理由は、テナントビルが貸家建付地であるからです。
貸家建付地とは自分が貸している土地に建物が建っている状態のものであり、この場合は相続税評価について評価額が更地の8割程度になるのです。テナントビルに限らず、他人に貸している土地に建物が建っていれば貸家建付地となり相続税対策になります。
ただし注意点として、貸家建付地で相続税対策をしようとする前に、そもそも相続税の納税義務があるかどうかを確認しておく必要があります。財産の総額が基礎控除額を超えなければ相続税の納税義務はないため、注意しておくようにしましょう。
その他、土地活用のアイデアについて詳しくは以下の記事もご覧ください。
テナントビル経営のメリット
テナントビル経営を始める場合、賃貸住宅の経営とは異なるメリットを得ることができます。
テナントビル経営のメリットとして挙げられるのは、以下の3点です。
- 高収益が期待できる
- 建てられる物件の自由度が高い
- 相続税対策ができる
それぞれ解説します。
高収益が期待できる
テナントビル経営を始める場合、企業や法人に対して物件を貸し出すため、高収益かつ安定経営を実現しやすくなるメリットがあります。
個人に貸し出す賃貸住宅と比較して、テナントビル経営では面積あたりの賃料を高く設定できます。
テナントによって差はありますが、比較的長期間にわたり入居してもらえる可能性も高く、空室率リスクを抑えられるのもメリットです。
建てられる物件の自由度が高い
テナントビル経営では、賃貸住宅と比較して建築できる物件の制限が少ないメリットも挙げられます。
賃貸住宅を建てる場合、建築基準法・都市計画法などによって建てられる物件の規模に制限が発生するケースがあります。
一方で、日当たりが悪くアパートやマンションが建築できない土地でも、テナントビルであれば問題なく建築できるケースが多くなっています。そのため賃貸住宅には不利な条件の土地であっても、テナントビル経営では収益化を目指せる可能性があるでしょう。
相続税対策ができる
テナントビルを建築した土地は、相続税評価の際に「貸家建付地」とみなされ、相続税の節税につながる可能性が高まります。テナントビルは住居用の建物ではないため、固定資産税の「住宅用地の特例」を受けることはできません。
しかし、高い収益性を実現しながら将来の相続税対策を行いたい場合には、大きな選択肢の一つです。
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テナントビル経営のデメリット
テナントビル経営は高額な初期費用が発生するほか、経営に専門知識が必要になるなどのデメリットも存在します。
ここでは代表的なテナントビル経営のデメリットとして、以下の3つを解説しましょう。
- 景気に左右されやすい
- 退去時のリスクが高い
- 経営にノウハウが必要
それぞれご紹介します。
景気に左右されやすい
テナントビルには企業や法人が入居することから、景気が悪化して入居企業の業績が悪化すると、需要が減少するリスクがあります。
不景気では賃料の値下げが必要になったり、テナントの賃料支払いが遅れたりするケースも考えられます。
コロナ禍においてリモートワークが普及し、オフィスを持たない企業が増加するなど、社会的な変化に影響されやすい点もテナントビル経営のデメリットです。
退去時のリスクが高い
テナントビル経営では、賃料を高く設定できることに加えて退去が発生しづらい特徴がありますが、一方で、一度退去が発生すると大きな減益となるリスクも考慮しなければなりません。
空室になったフロアにテナントを誘致するのは、賃貸住宅の入居者募集よりも困難とされており、空室の期間が長引く可能性もあります。
コロナ禍などで一斉にテナントが退去すれば、テナントビル経営の継続が不可能になるケースも出てきます。
経営にノウハウが必要
テナントビル経営には専門的な経営ノウハウを必要とするため、初心者が自分で管理・運営するのは非常に困難です。
高い収益性を達成しているテナントビルの多くは、大手不動産会社が経営していることも多く、専門的なノウハウがなければ安定経営は難しいのが実情です。
そのためテナントビル経営を成功させるためには、信頼できる管理会社を選び、PR戦略や差別化戦略を任せることが重要となります。
テナントビル経営と賃貸マンション経営との違い
テナントビル経営と賃貸住宅の経営では、収益性や経費などに大きな違いがあります。
ここでは両者の違いとして以下の4つのポイントをご紹介します。
- 収益化できる立地に限りがある
- 高い賃料を設定できる
- 水道光熱費はオーナーが支払う
- 必要設備を導入しなければならない
一つひとつ見ていきましょう。
収益化できる立地に限りがある
賃貸マンションは賃貸ニーズがある場所であれば、幅広い地域で経営を始められますが、テナントビル経営の場合は、都市部かつ駅が近く、大通りに面した立地でないと収益化が難しい傾向にあります。
特に、地方都市でのテナント経営には注意が必要で、周辺環境によってはテナント誘致が困難になるケースも少なくありません。
そのため、更地の土地活用としてテナントビル経営を考えている場合には、賃貸マンション経営との十分な比較・検討が必要です。
高い賃料を設定できる
テナントビル経営は、賃貸マンション経営と比較して高額な賃料を設定できる特徴があります。テナントビルは商用で利用するため人の出入りが多く、建物の劣化が進みやすいことが一因です。
また、立地条件に恵まれたテナントビルは集客に有利な物件として需要が高く、割高な賃料でも契約するテナントが多いという理由も挙げられます。
なお、テナントビルの賃料は、立地や地域の需要、設備のグレードなどによって総合的に判断されるのが一般的です。
水道光熱費はオーナーが支払う
賃貸マンション経営では、それぞれの入居者が個別に水道光熱費の契約を行います。
一方でテナントビル経営では、「付加使用料」としてオーナーが一括して水道光熱費を支払い、各フロアのテナントから徴収する方法を採用します。
なお、各テナントから徴収する付加使用料は、若干の利益を上乗せして請求する慣習があります。そのため付加使用料もオーナーの収入源の一つであり、収益性を高める要素となります。
必要設備を導入しなければならない
テナントビルを新築する場合、賃貸マンションの新築時にはない設備の導入が必要となります。
たとえば、受変電設備や非常用電源、空調・換気・給水設備などが代表的です。他にもビルの天井高や床の強度、防犯設備なども導入する必要があります。
ビルの規模によっては、駐車場の附置義務やエレベーターの設置義務が発生することもあるため、建築プランをもとに事前に確認しておくと安心です。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性
の高い土地活用方法を見つけることができます。
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失敗しない高収益テナントビル経営のコツ
最後に、失敗しないテナントビル経営の4つのコツをご紹介します。
- 立地条件や周辺環境を確認する
- テナントを誘致しやすい設計を選ぶ
- 転貸(又貸し)を禁止する
- 店舗とは定期借家契約を結ぶ
それぞれ解説します。
立地条件や周辺環境を確認する
テナントビル経営を成功させるためには、立地条件や周辺環境が非常に重要となります。
中でも商業ビルやメディカルビルを建築する場合には、人口密集地でなければテナントが集まらず、赤字経営に陥ってしまう危険性があります。
大通りに面しているエリアや人通りが多いエリア、周辺に満室経営のテナントビルがあるエリアなどが候補となるでしょう。
テナントを誘致しやすい設計を選ぶ
テナントを誘致しやすいビルの特徴として、各フロアで空調を調節できる個別空調や、LED照明を採用するなどの省エネ性能が挙げられます。
また、トレンドに合わせた建物外観やエントランスを採用しているビルも、テナントが集まりやすくなるでしょう。
転貸(又貸し)を禁止する
テナントとの賃貸借契約では、転貸・同居を禁止する条項を追加しておくことが、トラブルを未然に防ぎながら安定経営を実現するポイントとなります。
転貸・同居を認めてしまうと、テナントのグループ会社が入居した場合などに、立ち退きでトラブルが発生する可能性があります。
立ち退き料の支払いが発生する場合にも、契約したテナントとグループ会社の2社に対して支払いが必要になるケースもあるため、必ず転貸・同居を禁止する条項を設けておきましょう。
店舗では定期借家契約を結ぶ
テナントとして店舗が入居する場合には、普通借家契約ではなく、期限付きの定期借家契約を結ぶことをおすすめします。
普通借家契約で店舗が入居した場合、店舗を退去させる際に高額な立ち退き料が発生するケースがあります。店舗の立ち退き料には「営業補償」が含まれ、店舗の移転中の売り上げを補償するしなければならないことが理由です。
高額な立ち退き料の発生を防ぐためには、営業補償が発生する店舗の場合は定期借家契約を締結することが大切]です。
テナントビル経営はマンション経営よりも高収益を目指せる
テナントビル経営は、企業や法人にフロアを貸し出すことから、賃貸マンション経営よりも高い収益性を目指せるという特徴があります。また、トラブル・クレームが少なく、立地条件に恵まれた土地では安定経営を実現しやすいのもメリットです。
一方で、テナントビルの収益性は景気に左右されやすく、空室時のリスクも高くなるほか、経営にノウハウを必要とするデメリットもあります。テナントビル経営ならではの「付加使用料」の支払いや、定期借家契約の締結など、収益化のための注意点も押さえてビルの建築を検討しましょう。
なお、テナントビル経営を含めた土地活用を相談したい場合には、「イエウール 土地活用」をご利用ください。イエウール土地活用では、大手ハウスメーカーや建築会社からの土地活用プランを一括で請求することが可能です。予算や立地条件に合わせた最適なプランを比較・検討できるため、ぜひ無料の土地活用診断をお試しください。
土地活用方法については以下の記事をご覧ください。
