マンション経営を考える際に、「いつ元が取れるのか」が気になる型は多いかと思います。
マンション経営で元を取れるかは、5年～10年を目安とすると良いでしょう。なぜなら、1年～2年の短期では家賃収入などの利益が見込めず、20年～30年であれば売却額の不確実性が高いからです。また、不動産を売却する時には譲渡税の支払いが必要であり、税率が切り替わる5年以降をおすすめします。
マンション経営の収入について詳しく知りたい方には、こちらの記事もおすすめです。
マンション経営は何年で元が取れる？
マンション経営は何年で元が取れるのでしょうか？
「元を取る」とは
「元を取る」とは、一般的にそれまでに支払った金額を回収することを意味します。
不動産投資において「元を取る」とは、投資家がローンの残債や物件取得にかかった自己資金、そして不動産投資に伴う経費などを回収できる状況を指します。具体的には、物件の価格上昇や家賃収入によって得られる利益が費用を上回ることです。
元が取れるタイミングは、物件の種類や市場状況などさまざまな要因によって変動します。マンション経営者は元を取ることでリスクを最小限に抑え、安定した収益を得られますので物件選びや運用戦略には十分に注意を払いましょう。
元を取る目安は5年～10年
マンション経営で元を取れるかは、5年～10年を目安とすると良いでしょう。なぜなら、1年～2年の短期では家賃収入などの利益が見込めず、20年～30年であれば売却額の不確実性が高いからです。また、不動産を売却する時には譲渡税の支払いが必要であり、税率が切り替わる5年以降をおすすめします。
マンション経営の収入源には、毎月の家賃収入(インカムゲイン)と、マンションを売却したときの売却益(キャピタルゲイン)があります。
「元を取る」と聞くと、毎月の家賃収入のみで考えてしまいがちですが、マンション経営全体で元を取れるか考える際は、売却益も考慮に入れましょう。
また、マンションを売却する時は、譲渡所得税の支払いが必要です。この譲渡所得には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類があります。
譲渡した不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの税率によって所得税が課税されます。
短期譲渡所得…所得税 30.63% + 住民税 9％
※2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されます。
つまり、取得してから5年を超えたタイミングでマンションを売却すれば、所得税を抑えることができるのです。
マンション経営で元を取るためには何年かかる？計算方法を紹介
この章では、マンション経営で元を取るために実際に何年かかるのか、計算方法を紹介します。
利回りによる計算方法
利回りは、簡単な利益率の目安として利用され、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合を示します。この利回りをもとに、元を取るのに何年かかるのかを計算することができます。
例えば、実質利回りが5％だった場合は以下のような計算になります。
= 1 ÷ 5 (％) = 20 (年)
ただし、実質利回りでの計算は、売却益を含んでいません。
マンション経営で損をしないためには、家賃収入での投資回収と売却による投資回収があることをおさえておきましょう。
CCRによる計算方法
CCR(Cash on Cash Return)とは、自己資金配当率を指します。つまり、自己資金に対してのキャッシュフローの割合がCCRです。初期投資費用の回収期間を判断する指標として、CCRを使用することができます。
IRRによる計算方法
IRR(Internal Rate of Return)とは、内部収益率を指します。時間の価値も考慮に入れ、売却額まで含めた全期間の利回りを示す指標がIRRです。IRRは、投資金額を短期間で回収できるほど高くなります。
計算方法は複雑ですが、Excelやスプレッドシートには「IRR」という関数があるため、Excelやスプレッドシートを使えば自動で計算することができます。
マンション経営はキャピタルゲインやインカムゲインを考慮する
マンション経営において元が取れるまでの期間は投資目的や運用方法によって異なりますが、5年目と10年目が重要なポイントであると言えます。これらのポイントにおける税率や運用コストの変化が、マンションの運営戦略に影響を与えるためです。
ここでは、5年目と10年目がマンション経営における重要なターニングポイントになる理由を解説します。キャピタルゲインやインカムゲインを活用する戦略についても触れるため、効果的なマンション経営の方法についても把握できるでしょう。
【キャピタルゲイン】最終的に売却を目指す場合は5年目以降がターニングポイント
キャピタルゲインは不動産投資で物件の売却によって得られる利益のことを指します。マンション経営においては、5年目以降がキャピタルゲインを狙う上でのターニングポイントとなります。なぜなら、譲渡所得税が半分程度に下がる6年目から（5年経過後）売却することで、一気に元本を回収する方法があるためです。
たとえば、購入価格が1億円で5年後に1億2000万円で売却できた場合、キャピタルゲインは2000万円となります。物件の価格上昇によるキャピタルゲインは不労所得として評価されるため、税金の面でもメリットがあります（長期譲渡所得の税率は20.315％）。
ただし、キャピタルゲインにはデメリットも存在します。短期間での元本回収が期待できる一方、売却後のキャッシュフローが途絶えることや物件価格が下落するリスクがあります。
譲渡所得税とは？
不動産の売却時に発生する税金を指し、売却益がある場合に所得税の一部として譲渡所得税が課されます。マンション経営者が特に注目すべきは5年以上の保有期間が経過した場合、譲渡所得税の税率が半分程度に下がる点です。
5年未満で売却した場合は税率が約30％＋住民税が課されますが、6年目以降（5年経過後）であれば、税率が約15％＋住民税となります。この税率の変化により売却しやすい環境が整います。この節税効果を活用することで、より効率的な資産運用が可能となり元本回収を早められるでしょう。
譲渡所得税の変化を理解し保有期間を戦略的に選択することが、マンション経営におけるキャピタルゲインを最大限に活用するカギになります。このような税制の特徴を活用し、最適な売却タイミングを見極めることで、より効果的なマンション経営が可能になるでしょう。
【インカムゲイン】所有したまま元を取る場合は利回りを算出し目安を知る
インカムゲインとは不動産投資で物件の運用によって得られる収益のことを指します。マンション経営においてはインカムゲインによって元本回収を目指す場合、利回りを算出し目安を把握することが重要です。
たとえば、購入価格が1億円で年間家賃収入が600万円の場合、約16年7ヶ月で元本を回収できます。インカムゲインのメリットは、長期的なキャッシュフローが期待でき安定した収入が得られる点が大きな魅力です。
デメリットとしては、元本回収までの期間が長くなることや家賃収入が減少するリスクが挙げられます。キャピタルゲインとインカムゲインのどちらの戦略を選択するかは、投資家の資産運用方針やリスク許容度によって異なりますが、どちらの戦略もマンション経営において重要な要素です。
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マンション経営で元を取りたい！収支シミュレーション！
マンション経営で元を取りたいと考える際、収支のシミュレーションはとても重要です。ここでは具体的なケースを想定し、家賃収入や売却時期によって黒字化がいつ実現するかを検証します。
家賃収入だけなら何年で黒字になるのか
以下の条件でマンション経営をする場合を考えてみましょう。
- 戸数: 10戸
- 物件価格: 5,000万円
- 初期費用（頭金を除く）: 300万円
- 年間家賃収入: 600万円
- 購入時の自己資金: 1,000万円
- 融資金額: 4,000万円
- 融資金利: 2.0％
- 融資期間: 25年
- 諸経費率: 20％
- 空室率: 20％
年間家賃収入は600万円ですが、空室率を考慮すると実際の収入は600万円×(100-20％)＝480万円となります。次に、諸経費率を考慮し年間支出を計算します。諸経費は600万円×20％＝120万円です。年間ローン返済額は、4,000万円を2.0％の金利で25年間返済すると年間約239万円となります。
年間キャッシュフローは、年間家賃収入（480万円）から年間支出（120万円＋239万円）を引いた額で、121万円となります。購入時に拠出した初期費用300万円と自己資金1,000万円の合計は1,300万円です。
年間キャッシュフローを使って回収するまでの年数を計算します。
- 回収するまでの年数 = (初期費用 + 自己資金) ÷ 年間キャッシュフロー
- = (300万円 + 1,000万円) ÷ 121万円
- ≈ 10.7年
このシミュレーションによると、初期費用300万円と自己資金1,000万円を回収するには約10. 7年の運営が必要となります。ただし、実際の運営状況や金利変動、物件の価値変動などの影響も受けるため注意が必要です。
何年目で売却すると黒字になるのか
売却時期によって黒字化のタイミングが変わることを考慮し、シミュレーションを行います。物件価格上昇率を2.0％/年、売却手数料を5％とし、黒字化のタイミングを検証します。
前項のシミュレーション結果では、家賃収入だけで黒字化するまでに約10. 7年かかりますが、売却を含めることで、5年後には黒字化が実現可能です。ただし、物件価格上昇率や売却手数料は変動する可能性があり、金利や経済状況により家賃収入や諸経費が変化する可能性もあるため注意が必要となります。
また、物件の状態や立地によっては、売却が難しい場合もあることを考慮し、専門家の意見も参考にしながら慎重に検討しましょう。
売却益は、物件を売却することで得られる利益であり、元を取るために重要な要素です。元を取りつつ利益を上げるためには、売却益を考慮して適切な売却タイミングを見極める必要があります。そのため、物件の価格や市場状況に関する情報収集が欠かせません。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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マンション経営で元を取るために！物件購入前に知っておきたい注意点！
不動産投資において、元を取るためには物件選びや経営戦略が重要です。ここでは、元を取るための物件選びのコツやリスク管理、付加価値の設定、そして投資の終わりまでをシミュレーションする方法を紹介します。
物件選び
物件選びは、立地や将来性、中古の場合は建物の状態や利回りなど、様々な要素を考慮する必要があります。
立地については、交通アクセスや周辺施設が充実していることが重要です。物件が将来的に価値を維持できるか、周辺環境の発展で資産価値が向上するかなど、将来性も考慮し開発計画や人口動向をリサーチしておくことが求められます。
さらに、中古物件の場合は、建物の状態や築年数、耐震性能などをチェックすることが大切です。利回りは物件価格に対する家賃収入の割合であり、高いほど投資効果が大きくなります。しかし、利回りが高すぎる物件は将来的な空室増加や家賃下落のリスクもあるため、適切なバランスを見極めることが必要です。
リスク管理
リスク管理では、空室や家賃滞納が発生した場合の対処法や、災害や修繕への対策を立てることが重要です。空室が発生した際には、家賃を下げるか間取りや設備を改善するなどの対策を検討しましょう。家賃滞納が起こった場合は速やかに催告し、場合に応じて法的手続きを進めることも必要です。
また、災害や修繕に備えて適切な保険に加入することや、修繕積立金を計画的に積み立てることが大切です。これらのリスク管理をすることで、損失を回避し、効率的に元を取ることが可能になります。
付加価値の設定
付加価値を設定することで、多くの人から選ばれる物件になり、空室が出にくくなります。たとえば、無料Wi-Fiの提供や定期的な清掃サービスをすることで、清潔感や安心感を与えられます。共用スペースや駐輪場の整備や防犯カメラの設置など、高い安全性を提供することで、競合する物件と差別化を図れます。
また、入居者向けのイベントやコミュニティづくりをサポートすることで、住みやすさや居住満足度を向上させることが可能です。
終わりまでシミュレーション
マンション投資のゴールを決めておくことも大切です。物件を売却して利益を得ることを目指すのか、あるいはコツコツと元を取ることを目標とするのかを明確にしましょう。売却で得た利益を元手に、別の物件購入を検討することも一つの選択肢です。物件運営の終わりまでをシミュレーションすることで投資戦略を立てやすくなり、より確実な利益を得られます。
まとめ
マンション経営で元を取るには、売却してキャピタルゲインを得るか、所有したままインカムゲインを得るかの2つの方法があります。売却する場合は、譲渡所得税が下がる6年目以降が有利です。所有する場合は、利回りを計算して目安を知りましょう。
また、物件選びやリスク管理、付加価値の設定なども重要です。マンション経営で元を取るためには、有識者のサポートも欠かせません。管理と仲介ができる会社や入居率が高い会社、担当者の質が良い会社を選びましょう。実際に会社を訪れて相談することがおすすめです。
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:自己管理による賃貸経営のお悩みを建て替えで解決
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 490.8 |
| 延べ床面積(㎡) | 2273.82 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造（RC造） |
(大東建託株式会社の土地活用事例)
