空室が続いているときやマンション投資をやめたいとき、家族が部屋探ししているときなどに「自分で住む」を選択肢として考えたことがある人もいるでしょう。将来、自分が住むことを前提としてマンション投資を始めようとしている人もいるかもしれません。
当記事ではマンション投資において自分で住むことが可能なケースならびにその条件を紹介。また、メリットやデメリット、注意点などについても詳しく解説します。
投資用マンションに自分で住むことはできるのか
自分が投資しているマンションに、自分で住むことはできるのでしょうか？
「自分が投資しているマンションなのだから自分で住んでも問題ない」と考える人もいるかもしれません。
投資用マンションに自分が住むことはできる！
結論から言えば、投資しているマンションに自分で住むことはできます。
ただし、自分で住むことができないケースや、リスクなども存在します。
投資用マンションに自分が住むことができるのは、以下のようなケースです。
- 不動産投資ローンを完済している
- 全額自己資金で購入している
不動産投資ローンを完済している
マンション投資を始める際は、不動産投資ローンを借りるのが一般的だと思います。
この不動産投資ローンを完済しているのであれば、そのマンションに自分で住む事ができます。
マンション投資向けの物件も、居住用として十分な設備や仕様を備えています。特に空いている部屋であればすぐにでも引っ越して生活を始められるでしょう。
全額自己資金で購入している
区分マンションに投資されている方や、ワンルームマンションに投資されている方の中には、全額自己資金で負担している方もいるかと思います。
全額自己資金で購入している場合は、マンションに自分で住んでも問題ありません。
投資用マンションに自分で住めないケース
投資用マンションに自分が住むことができるのは、以下のようなケースです。
- 不動産投資ローンを完済していない
- 入居者がいる
不動産投資ローンを完済していない
不動産投資ローンを完済していないマンションであれば、自分で住むことはできません。
なぜなら、契約違反になる可能性があるからです。
不動産投資用のマンションのローンは、投資用として銀行や信用金庫が貸しているものです。契約違反となると、最悪の場合はローンを打ち切られてしまうことも考えられます。ローンの一括返済を求められればマンションを手放すことになるかもしれません。ローンが変更可能かどうか、借りている金融機関に確認することが大切です。
ただし、住宅ローンから別の住宅ローンへの借り換えはと違って、投資ローンから住宅ローンへの借り換えは基本的に行われていません。なぜなら、投資ローンの方が金利が高いため、銀行にとっては不利になるからです。
「投資用マンションに自分で住みたいが、ローンの返済が残っている」という方は、繰り上げ返済で早めにローンを返済することをおすすめします。
入居者がいる
保有しているマンションの中の特定の部屋に住みたいと考える人もいるでしょう。しかし、その部屋に居住者がいる場合は自分で住むことはできません。
オーナーであっても退去をお願いするのは難しいです。なぜなら、借地借家法28条では正当な理由がなければ貸主は借主に立ち退きを要求できないと定めているからです。一般的にオーナーが自分で住むことは、立ち退きを要求する正当な理由にあたりません。
基本的には入居者が退去するまで待つ必要があると考えましょう。
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投資用マンションに自分で住むリスク
この章では、投資用マンションに自分で住むことを選択した場合、起こる可能性があるリスクについて紹介します。
ローン返済が負担になる
投資用マンションに自分で住む場合、ローン返済が負担になる可能性があります。
なぜなら、同じ不動産購入のためのローンでも、マンション投資で利用する不動産投資ローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高い傾向にあるからです。契約者の収入が原資となる住宅ローンよりも、家賃収入で返済するマンション投資の方がリスクが高いと考えられます。
居住用であればマンション投資用の不動産を転用するよりも、始めから住宅ローンを活用して購入する方が有利でしょう。
不動産投資ローンから住宅ローンへの変更が難しい
最初にご紹介した通り、動産投資ローンから住宅ローンへの変更は一般的に行われていません。
不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。基本的に契約者本人が居住して給与収入などから返済する住宅ローンに対して、不動産投資ローンは家賃収入が返済原資です。
空室リスクや家賃滞納などの可能性を踏まえると住宅ローンよりリスクが高いと考えられるため、より高い金利が設定されています。
金融機関は金利によって収益を出しているため、簡単に金利の低い住宅ローンに変更することはできないのです。
家賃収入が得られず、固定費に苦しめられる
自分で住むと家賃収入が得られなくなることがデメリットとして挙げられます。そもそも家賃収入を得ることを目的としてマンション投資を始める人が多いため、借入している場合は返済に支障が出る恐れもあるため注意が必要です。
借入せずに自己資金でマンションを購入した場合でも、マンションを保有する限り固定資産税や修繕費などのコストがかかります。家賃収入がなければ各種のコストを支払うために資産を取り崩したり本業の収入をあてたりする必要があるでしょう。
節税できない
マンション投資以外に収入がある人の中には節税メリットを享受していた人も多いでしょう。しかし、マンション投資において減価償却費のような経費の計上ができるのは、賃貸という事業だとみなされているためです。
自分で住む場合は事業とはみなされないため経費計上ができません。マンション投資として入居者を受け入れていたときよりも税負担が増えるリスクがあることに注意しましょう。
投資用マンションに自分で住む際の注意点
物件のオーナーであっても好きなタイミングで自分で住めるわけではありません。注意点を3つ紹介します。
自分で住む前に金融機関に相談する
マンション投資で自分で住むことを考え始めたら、ローンを利用している人は金融機関に相談してみてください。マンションを人に貸して家賃収入を得ている場合は「投資用不動産」ですが、自分で住む場合は居住用とみなされます。
不動産の利用目的が変わることで、ローンの契約違反と判断される可能性があることに注意しましょう。事前に相談すれば、自分で住むことを認めてもらえる可能性があります。取引している金融機関に相談がおすすめです。
住宅ローン控除を受けられない
住宅ローンを活用する場合、いくつかの条件を満たすことで住宅ローン控除による節税ができます。一方、マンション投資で使われることが多い不動産投資ローンは住宅ローン控除の対象外です。
なお住宅ローン控除を受けられる条件として「マンションを取得した日から6カ月以内に自分で住んでいること」があります。もし自分で住むために不動産投資ローンから住宅ローンに切り替えできたとしても、控除の対象にはならないことに注意しましょう。
オーナーチェンジ物件は住宅ローンを利用できない
オーナーチェンジ物件とは、居住者がいる状態で物件のオーナーが変わることです。入居者がすでにいるために、新たに入居者を募集する必要や審査する必要がなく、不動産投資初心者におすすめの物件とされています。
居住者の退去日がわかっていれば、賃料収入を得た後に自分で住もうと考える方もいらっしゃると思いますが、この場合、住宅ローンを利用することができなくなってしまいます。将来的に自分で住むためにマンションを購入する場合でも、購入時点で住人がいるとオーナーチェンジとみなされるのです。その場合、住宅ローンは利用できないため、融資を受ける際は不動産投資ローンを検討する必要があるでしょう。
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投資用マンションに自分で住む場合に関するFAQ
マンション投資で自分で住む場合に関してよくあるFAQを紹介します。必要な手続きや注意点などを確認しましょう。
投資用マンションに自分で住むのはアリ？
ローンを完済している場合や、金融機関から許可をもらった場合、自分で住むことは可能です。空室対策になる上、管理のしやすさの面でもメリットがあります。
ただし、家賃収入を得られなくなったり、住宅ローンよりも高い金利でローンを借りたりする必要がある点はデメリットです。
自分で住む場合に必要な手続きは？
マンション投資のために不動産投資ローンを利用し、返済中の人は自分で住む前に金融機関に相談が必要です。金融機関の許可を得ずに自分で住んでいることが分かった場合、ローンを打ち切られるおそれがあります。
全額自己資金で購入またはローンを完済している場合は相談する必要はありません。
自分で住むことができない場合もある？
マンションのオーナーであっても自分で住むことができない場合として「金融機関が認めない場合」「居住者がいる場合」が挙げられます。
マンション投資で利用するローンは投資で家賃収入を得ることを前提としているため、目的変更を金融機関が認めない可能性があるでしょう。
活用事例:モダンなデザインの10階建て賃貸マンション
投資用マンションに住むときは相談しよう
ローン返済中でない場合や、返済中であっても金融機関から許可を得た場合はマンション投資のための物件に自分で住むことはできます。空室を埋められる、マンション管理がしやすいといったメリットもあります。
一方で、家賃収入がなくなる点や不動産投資ローンの金利が住宅ローンよりも高い点などはデメリットです。また、他の部屋の入居者を見つけにくくなることもあります。その場合は不動産会社や金融機関への相談を行い、メリット・デメリットを踏まえた上で自分で住むかどうかを判断しましょう。
