マンション経営は手間がかからないため、仕事をしている人にもおすすめの投資方法です。特に公務員は社会的信用があり、ローンを組みやすいためマンション経営に向いているといわれています。
一方、公務員は法律で副業が禁止されています。そのため、マンション経営に興味があっても踏み出せないという人は多いかもしれません。
当記事では公務員がマンション経営する方法として区分所有のメリット・デメリット、成功させるポイントなどについて紹介します。
マンション経営の節税について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
公務員がマンション経営を始めるコツ
世間では副業解禁の流れがある一方、原則として副業を禁止されているのが公務員です。そのため公務員にマンション経営はできないと思っている人もいるかもしれません。
実は、いくつかのポイントを押さえることで公務員でもマンション経営が可能になります。公務員がマンション経営を始めるコツを紹介します。
副業とみなされるマンション経営は原則として禁止
公務員の副業禁止規定の根拠は国家公務員法や地方公務員法です。
たとえばマンション経営を行うために法人を立ち上げて代表に就任する方法は取れません。
国家公務員103条において公務員は営利を目的とする企業の業務や経営に携わることを禁止されているためです。
マンション経営が副業とみなされれば処罰の対象になるおそれもあるため注意が必要です。
なお、公務員と一口にいっても職種や自治体によって規則が異なることが考えられます。公務員でマンション経営を検討しているのであれば、職場の規定を確認してみることをおすすめします。
3つの条件を満たせば公務員でもマンション経営できる
国家公務員の人事に関するさまざまなルールを定めた「人事院規則」には、具体的に副業とみなされる条件が定められています。
反対に考えると副業とみなされない範囲であれば公務員でもマンション経営が可能といえます。
公務員がマンション経営できる3つの条件は以下の通りです。
- 4棟9部屋以下の規模
- 家賃収入は年間500万円未満
- 管理業務は人に任せる
迷ったら職場に相談する
公務員でもマンション経営ができる条件が分かったものの、原則として副業が禁止されていることには変わりありません。そのため、迷ったら事前に職場に確認することをおすすめします。
公務員の人事関連の規則は職場や自治体によって異なることがあるため、見落としている規定があることも考えられます。
また、相続や転勤などをきっかけにマンション経営を始める人もいるでしょう。やむを得ない事情があれば条件を満たしていなくても、事前に申請することでマンション経営が認められる可能性もあります。
公務員のマンション経営は区分所有で始めるのがおすすめ
公務員がマンション経営するのであれば、副業業禁止規定に違反しにくい区分所有がおすすめです。
区分所有とは投資用マンションを1部屋単位で購入し、経営することです。
ここでは公務員にとっての区分マンション経営のメリットを3つ紹介します。
副業に該当しない規模
公務員のマンション経営には、4棟9部屋以下という制約があります。区分所有であれば1部屋からマンション経営が始められるため、副業禁止規定に違反しない範囲内で取り組みやすい点がメリットです。
公務員がマンション経営のために一棟全体を購入しようとすると、9部屋以下の小規模の物件を探す必要があるため選択肢が狭くなってしまいます。また、経営する部屋数が増えれば家賃収入が500万円を超えてしまう可能性が高くなることに注意する必要があるでしょう。
比較的少ない資金で始められる
区分所有の場合、マンション1棟を買うよりも少ない資金でマンション経営を始められる点もメリットです。中古かつ地方のマンションであれば購入費用をかなり抑えることも可能でしょう。
一方、都心のマンションであれば1棟買うのに数億円ものお金が必要になることもあります。ローン利用が前提とはいえ、ハードルが高いと感じる人は多いかもしれません。
区分所有のマンションであれば、都心の条件が良い場所でも数千万円で購入できる物件が見つかります。
手間がかからない
区分所有の場合、1つのマンションに複数のオーナーがいるため、管理会社に管理を委託することが一般的です。
管理会社を活用すると、マンション共有部の清掃や入居者からのクレーム対応といった細かな業務を任せられるため手間がかかりません。公務員の仕事を続けながらでもマンション経営がしやすくなります。
公務員の副業禁止規定には「管理を他人に任せる」という条件がある点でも、マンションの区分所有は公務員にとってはメリットのある方法だといえます。
生命保険代わりになる
区分所有でマンションを購入する場合、団体信用生命保険への加入がローンを借りる条件となることが一般的です。団体信用生命保険とは、返済中に契約者が亡くなった場合にローンを一括返済できる生命保険の一種です。
もしものときに、残された家族にお金の代わりにマンションを残せるため、生命保険代わりとして利用することができます。
家族に残す資産はマンションだけで十分だと考えられる場合は、生命保険を解約して保険料の節約につなげる人もいます。
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区分マンション経営を成功させるポイント
始める前に入念に準備することでマンション経営は成功に近づきます。ここでは特に、区分マンション経営を開始するにあたっておさえておきたい、成功のポイントを3つ紹介します。
立地や条件のよい物件を選ぶ
区分マンション経営を成功させるには、立地や条件のよい物件を選ぶことが大切です。立地や条件がよければ入居者を見つけやすく、空室になりにくいと考えられます。
また、好条件のマンションは資産価値が下がりにくい傾向にあるため、将来売却する際にもスムーズに売れると期待できます。
一方、安くても立地条件などがよくないマンションは入居者を見つけるのに苦労するおそれがあります。空室の期間が続くと、思うように収入が得られないかもしれません。
修繕費など将来かかる費用も含めて判断する
マンション経営のために物件を選ぶ際は、表面的な利回りや購入価格だけでなく、将来かかる費用も考慮に入れましょう。特に大きなお金が必要になるのが修繕費です。
区分マンションの場合は、毎月修繕費を積み立てているケースが多いでしょう。しかし、数年または数十年に1度の大規模修繕の際、修繕積立金が足りなければ追加で費用を求められることも考えられます。
さまざまな状況を予測した上で、購入を判断することをおすすめします。
信頼できる不動産会社を選ぶ
物件探しや投資計画の相談ができる、信頼のおける不動産会社を選ぶこともマンション経営を成功させるポイントの一つです。
公務員で区分マンション経営を始める場合は、特に区分所有に強い不動産会社を探すとよいでしょう。区分マンション経営に向いた物件を紹介してもらえると期待できます。
また、金融機関と結びつきが強い不動産会社を利用することで、有利な条件で融資してもらえる可能性もあります。
公務員がマンション経営するデメリット
マンション経営は公務員におすすめの投資法の一つです。特に区分所有であれば副業禁止規定に違反するおそれも少ないため、安心して取り組みやすいでしょう。
ただし、マンション経営にはデメリットもあります。
ここでは公務員によるマンション経営のデメリットを3つ紹介します。
大きく儲けることは難しい
公務員のマンション経営には家賃収入が年間500万円未満という条件があるため、基本的に大きく儲けられない点をおさえておきましょう。マンション経営で500万円以上の収入を得ると、副業禁止規定に違反したとみなされ処罰を受ける恐れもあります。
なお、家賃収入を隠したとしても何らかの方法で職場に知られる可能性もあります。収入は正確に申告することが大切です。
空室リスク
入居者がいない、いわゆる空室の期間は収入が生まれません。マンション1棟全体を所有する場合は、一部に空室があっても他の部屋の収入でカバーできる場合もあります。
一方、区分所有の場合は部屋数が少ないため、空室が発生することはマンション経営の大きなリスクの一つです。
空室リスクをできる限り抑えるためには、入居者が退去してもすぐに次の人が見つかるような物件を選ぶことを意識しましょう。
自然災害のリスク
マンションオーナーは地震や水害などの自然災害により、所有しているマンションが被害を受けるリスクにも備える必要があります。まずは自然災害のリスクを抑える方法などとして、マンション経営を始める前にハザードマップを確認するといった対策が考えられます。
万が一に備えて自己資金に余裕を持くことも大切です。被害を受けたことによって、しばらく空室となったり、修繕費用が必要になったりするケースに対応できます。
物件管理でできることが限られる(区分所有の場合)
一般的にマンション経営と言う場合、物件全体のオーナーとなることを指します。物件全体が一人のオーナーの所有であれば、物件管理に関するさまざまな事柄はオーナーに権限があります。
一方、区分所有の場合は物件に複数のオーナーが存在します。共有部分の修繕などは自身の考えだけでは決められないことに注意しましょう。また、マンションの規約で内装のリフォームなどに制約が課せられる場合もあります。
公務員が注意すべき違法なマンション経営のリスク
公務員ならでは注意点として挙げられるのが、正しい手順を踏まないとマンション経営が違法になる可能性があることです。
ここでは公務員のマンション経営が違法になるケースとリスクを紹介します。
申請なし・人事院規則違反は減給や懲戒免職のおそれ
公務員がマンション経営をする場合、人事院規則等で定められた条件を満たす必要があります。やむを得ない事情などにより、条件を満たさないマンション経営をする場合は必ず事前に申請して職場の許可を得ましょう。
申請せずに条件を満たさないマンション経営を行っていることがわかった場合は、減給や懲戒免職といった厳しい処罰を受けるおそれもあります。また、所属している組織や自治体の評判を落とすことになり、同僚などにも迷惑をかけてしまうかもしれません。
確定申告なしはペナルティの対象
公務員がマンション経営で収入を得た場合は、期限までに確定申告が必要です。1〜12月までの間に得た収入を、翌年の3月中旬頃までに申告するというスケジュールが一般的です。
マンション経営を始めるまで確定申告をしたことがないという人は多いでしょう。やり方がわからない場合は税務署で聞いたり、税理士に依頼したりといった方法がおすすめです。
万が一確定申告しなかったり、期限に遅れたりするとペナルティが課せられることもあるため注意しましょう。
公務員のマンション経営に関するFAQ
公務員のマンション経営に関して、よくある質問とその回答を3つ紹介します。マンション経営を始める際の参考にしてください。
公務員がマンション経営できる条件は?
公務員がマンション経営することは可能ですが、以下の条件に当てはまっている必要があります。該当しないマンション経営は副業として処罰の対象になることもあるため注意しましょう。
- 4棟9部屋以下の規模
- 家賃収入は年間500万円未満
- 管理業務は人に任せる
例外として職場に申請して認められた場合は、上記よりも規模の大きいマンション経営ができることもあります。詳細については職場に確認してみてください。
マンション経営は公務員に向いている?
副業禁止の規則に違反しない範囲という制限はあるものの、公務員でもマンション経営を始めることは可能です。マンション経営に条件があることを除けば、公務員はマンション経営に向いているといえます。雇用や収入が安定しているため金融機関から信頼されやすく融資してもらいやすいためです。
特に区分所有はマンション1棟に投資するよりも規模が小さく、副業禁止規定に違反しにくい公務員におすすめの方法です。
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副業のマンション経営は職場にバレる?
副業として公務員がマンション経営する場合、住民税額の変動や噂話で職場に知られることが多いといわれています。特に注意が必要なのが、うっかり同僚や近所の人などにマンション経営について話をしてしまい、そこから周囲に伝わるケースです。
副業としてのマンション経営が職場に発覚すると、処罰の対象になるおそれもあります。事前に申請すれば認められることもあるため、隠さずに相談することが大切です。
公務員のマンション経営は区分がおすすめ!
公務員は基本的に副業が禁止されているため、マンション経営を始める際は職場に認められる条件を確認したり、疑問点があれば相談したりすることが大切です。1棟全体のオーナーになるのが難しくても、区分所有であれば公務員の副業規定に違反せずにマンション経営を始められる可能性があります。
雇用や収入が安定している公務員はマンション経営と相性がよいといわれています。副業が禁止されていても諦めずにマンション経営を始めてみましょう。