マンション経営の家賃収入がすべて手取りになるわけではありません。本記事では家賃収入から得られる手取りを考えていきます。
手取りのシミュレーションに加え、手取りを増やす方法に加え、マンション経営における収入や支出を紹介します。
マンション経営の収入に関して詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。
マンション経営の家賃収入と手取り
マンション経営で得られる家賃収入≠手取りです。
手取りとは、家賃収入からローンの返済や税金、経費を差し引いたものです。経費には管理費や修繕積立金、などが含まれます。
家賃収入と手取りの違いを理解することはマンション経営において、資金計画を立てる際に重要なポイントになります。
マンション経営の家賃収入から手取りをシミュレーション
家賃収入を元に手取りがいくらになるのか実際に計算していきましょう。
まずはローンの返済がある場合とない場合で手取りをシミュレーションしていきます。
【条件】
2500万円
家賃収入10万円/月
頭金250万円
融資金額2250万円
金利2％
融資期間35年
ローン返済額75,000円/月
経費1万5,000円/月（マンション経営にかかる経費の目安は家賃収入の15〜20％程度）
- ローンの返済がある場合
家賃収入からローン返済分と経費を引くと毎月の手取りを計算できます。
ローンの返済が残っている場合、毎月のローン返済分が多く、手取りが少なくなります。
- ローンの返済がない場合
以下はローン返済後の家賃収入の手取りです。
家賃収入8万円/月
ローン返済額0円/月
経費1万6,000円/月（マンション経営にかかる経費の目安は家賃収入の15〜20％程度）
マンション経営においては毎月のローン返済額が大きく、ローンが返済するまで安定した収入は見込めません。
ですが、ローンが返済するころになるとマンションの老朽化から家賃収入減、修繕費等の経費が高くなります。
上記はあくまでもシミュレーションです。実際の経営では予想だにしない出費が発生することも十分にあり得ます。
手取りを増やす方法
シミュレーションをしてみると手取りが少ないと感じる人も多いと思います。
ここでは手取りを増やす方法と共に、実際にどのくらい増えるのかシミュレーションしていきます。
頭金を増やす
頭金を増やすことで毎月のローン返済額が減るので結果的に手取りを上げることができます。
例えば以下の物件で頭金が200万円と500万円の場合を比べてみます。
【頭金が200万円の場合】
物件価格2000万円
家賃収入9万円/月
頭金200万円
融資金額1800万円
金利2％
融資期間35年
ローン返済額6万円/月
経費1万4,000円/月
【頭金が500万円の場合】
物件価格2000万円
家賃収入9万円/月
頭金500万円
融資金額1500万円
金利2％
融資期間35年
ローン返済額5万円/月
経費1万4,000円/月
頭金が200万円と500万円では毎月の手取りが1万円違います。年間にすると12万円もの差が出てきます。
融資期間を長くする
融資期間を長期に設定することで、月々のローン返済負担が減るため毎月の手取りは多くなります。
例えば以下の物件で融資期間が35年と45年の場合を比べてみます。
【融資期間が35年の場合】
物件価格2000万円
家賃収入9万円/月
頭金200万円
融資金額1800万円
金利2％
融資期間35年
ローン返済額6万円/月
経費1万4,000円/月
【融資期間が45年の場合】
物件価格2000万円
家賃収入9万円/月
頭金200万円
融資金額1800万円
金利2％
融資期間45年
ローン返済額5万円/月
経費1万4,000円/月
融資期間が35年と45年では毎月の手取りが1万円違います。年間にすると12万円もの差が出てきます。
融資期間を伸ばすことにより、初月から手取りを増やすことができますが、単純にローンの返済期間が伸びることと利息分が増える点には注意しておいてください。
マンション経営における支出の種類
マンション経営では、主な収入である家賃収入からローン返済金や経費などを差し引いた額が手取りになります。ここではマンション経営における支出を詳しく紹介します。
ローン返済金
マンション経営においてローンの返済金は支出の大部分を締めます。
ローンの返済金は、実際に借入した残りの金額（元本）＋ローンの利息分が含まれます。
ローンの元本は、経費として計上することはできませ。ですが、利息部分は経費として計上することができます。
税金
マンション経営をするうえで、所得税、住民税、固定資産税などの税金がかかります。
所得税
マンション経営で得た不動産所得に対して課税される税金です。所得額に応じて課税される税率が異なります。
住民税
東京都の場合は都民税と言われ、住んでいる自治体に対して払われる税金です。課税所得に対して一律10％の税率になります。
固定資産税
固定資産税は、毎年１月１日に土地などの所有者がその土地の市町村（東京都２３区内においては東京都）に収める税金です。
固定資産税の計算は以下の通りです。
固定資産税の税額＝固定資産の評価額（課税標準額）×標準税率（1.4％）
固定資産の評価額は、土地や家屋の時価によって変動し、土地や家屋の評価は3年に一度見直されます。
修繕費
マンション経営では入居者が退去した際、クリーニング代や壁紙・フローリングの張替え費用、エアコンや給湯器など備え付けの設備の修理・取り換え費用などの修繕費が発生します。
これらの費用は毎月ではありませんが、定期的に発生する支出です。
管理費
管理費とは、マンション共用部分の管理等に要する費用で、毎月管理組合に支払います。
修繕積立金
マンションの老朽化に備えて積み立てるのが、修繕積立金です。
マンションの共用部分の修繕など、将来、大規模修繕工事のために使われ、管理費とは別に毎月管理組合が徴収します。
保険料
マンション経営ではリスクに備えて火災保険、地震保険に加入します。
マンション経営の収入は家賃収入だけじゃない！
マンション経営の主な収入源は家賃収入ですが、それ以外にもマンション経営で得られる収入があります。ここではマンション経営における収入について紹介します。
家賃収入
マンション経営の主な収入源は、入居者が支払う家賃です。
ここでいう家賃とは、管理料や共益費などを含め、毎月入居者がオーナーに支払う金額のことを指します。
前月末までの前払いが基本のため、オーナー側には前月分の賃料が振り込まれます。
礼金
家賃以外では、新しい入居者が決まった際に支払われる礼金もマンション経営における収入の一つです。
礼金とは、最初に賃貸契約を結んだ際に入居者から支払われる謝礼金のことで、一般的には家賃１〜２ヶ月分とされています。
敷金は返金しなければならない
礼金とは違い、敷金は入居者が家賃を支払えなくなった場合や、故意・過失損害の修繕費、退室時の部屋のクリーニング費用などを担保するためのお金です。
敷金はあくまでも、借主から貸主へ「預けられるもの」です。修繕費等が発生しない場合には、退去時に入居時に集めた敷金から必要費用を差し引いた額が返還されます。
更新料
すでに入居している入居者が賃貸契約を更新する際にかかってくる更新料も、マンション経営における収入に当たります。こちらは賃料の1〜2ヶ月分が相場です。
マンション経営を成功させるためのコツ
最後にマンション経営を成功させるためのコツを紹介します。
立地条件の良い場所での経営
マンション経営には「空室のリスク」「家賃下落のリスク」など、さまざまなリスクがあります。
しかし、好立地で魅力的なマンション物件を選ぶことで、これらのリスクを抑えることができます。
地域ニーズを見極める
マンション経営を成功させるためには、立地条件に加えて地域ニーズに応える物件を選ぶことも重要です。
例えば、大学の多い学生街であればワンルームタイプの家賃価格が安いマンションが好まれます。
マンションを購入する際は立地条件のいい場所での経営、さらにはその地域に似合ったニーズを読み取ることが重要です。
始めるタイミングを考える
一般的にマンション経営を始めるのに適したタイミングは金利が低い時期です。
金利が低い時期は住宅ローンが組みやすくなるためマンションの購入に適しています。
必要経費を理解する
マンション経営をする際に、必要経費として計上できるものが多ければ多いほど節税効果が高まります。
例えば、建物の修繕費、不動産会社に対する仲介手数料、管理会社との連絡における通信費などは、マンション経営に直接関係するため、経費として扱うことができます。
どのような費用が経費として計上できるのかをしっかりと把握しておくことはマンション経営を成功させるうえでのポイントになります。
よくある質問
最後に、マンション経営の家賃収入と手取りに関する質問をまとめています。
マンション経営の家賃収入はどのように計算するのですか？
マンション経営の家賃収入は、賃貸料金と部屋数から計算します。
具体的には、各部屋の賃貸料金を合計し、それが全体の家賃収入となります。
ただし、これは理論上の収入であり、実際の収入は空室率や賃料の変動などにより変わる可能性があります。
手取り収入とは何ですか？
手取り収入とは、家賃収入から必要な経費を差し引いた後の収入のことを指します。
経費には、管理費や修繕積立金、税金などが含まれます。これらの経費を差し引いた後の金額が、実際に手元に残る収入、つまり手取り収入となります。
マンション経営の成功のポイントは何ですか？
マンション経営の成功のポイントは、様々ですが重要な要素の一つにマンションの選択があります。
立地や築年数、設備などを考慮したマンションの選択が重要です。
ローンはどのように影響しますか？
ローン金利やローン返済額も、手取り収入に影響を与えます。
ローンの条件をしっかりと理解し、計画的に返済することが重要です。
