アパート経営を成功させるための7つの秘訣は次の通りです。
- 立地調査を行って競争力の高いアパートを建てる
- 複数の建築プランを比較して建築会社を決める
- 空室や家賃下落まで考えて収支計画を立てる
- 老朽化も見越して修繕費を貯めておく
- 余裕のある資金計画を立てる
- 信頼できる管理会社を選ぶ
- アパート経営は建築後が本番
アパート経営をお考えの方の中には、
「自分でもアパート経営ができるのだろうか…」
「どうやったら失敗しないのだろうか？」
「どうにかしてアパート経営を成功させたい…！」
というような不安をお持ちの方もいらっしゃると思います。
ですが、成功させるコツを知っていれば、失敗してしまう確立を大幅に減らすことができます。
この記事では、アパート経営を成功させる7つの秘訣をご紹介します。
また、アパート経営の成功例やアパート経営の基礎知識、リスクと対策まで解説していますので、是非参考にしてください。
アパート経営については以下の記事をご覧ください。
アパート経営を成功させる7つの秘訣
アパート経営を成功させるための7つの秘訣は次の通りです。
- 立地調査を行って競争力の高いアパートを建てる
- 複数の建築プランを比較して建築会社を決める
- 空室や家賃下落まで考えて収支計画を立てる
- 老朽化も見越して修繕費を貯めておく
- 余裕のある資金計画を立てる
- 信頼できる管理会社を選ぶ
- アパート経営は建築後が本番
立地調査を行って競争力の高いアパートを建てる
アパート経営を成功させるためには、空室を発生させない競争力の高いアパートを建てる必要があります。
競争力の高いアパートは、入居者のニーズを満たした間取りや設備、広さ、デザインをしています。
このようなアパートを建築するために、アパートの建築前には必ず「立地調査」を行いましょう。
立地調査では、通勤・通学の利便性や地域の世帯ニーズ、周辺アパートの稼働率・家賃相場などを確認していきます。
こうして得られた調査結果をもとに、間取りや設備、広さ、デザインを決めていくことで、競争力の高いアパートを建築することができます。
複数の建築プランを比較して建築会社を決める
アパート経営を成功させるためには、信頼できる建築のパートナーを見つけることが大切です。
アパートの建築プランや経営プランは、ハウスメーカーや工務店と一緒に立てていくことになります。
建築会社の中には、やっつけな経営プランを建てたり、現実味のない建築プランを送ってきたりする会社も存在します。
また、「提示された数字は妥当な利回りなのか」「提示された建築費で安全な物件を建てれるのか」など1つのプランでは判断しきれないことも多いです。
そのため、複数の建築会社から建築プランを提案してもらい、自分に合ったアパート建築プランを選択しましょう。
空室や家賃下落まで考えて収支計画を立てる
アパート経営を成功させるためには、何度も利回りを試算して収支計画を立てることが重要です。
利回りを試算するときには、空室や家賃下落の可能性や維持・管理費も含めて、より具体的かつ現実的なシミュレーションを行いましょう。
空室率や賃料下落のシミュレーションは、ついつい都合のよい条件や、なんとなく数字を当てはめて考えてしまいがちです。
しかし、甘い収支計画では少しずつ計画からずれていき、取り返しのつかないことになりかねません。
そのため、少し厳しいなと思うくらいの収支計画を立てることが大切になります。
繰り返し収支シミュレーションを行い、本当にこの収支計画で問題ないのかを確認しましょう。
老朽化も見越して修繕費を貯めておく
アパートは歳月を重ねるごとに老朽化していくことから、定期的なメンテナンスや大規模修繕が必要になります。
特に大規模修繕は、10年~15年に一度実施し、数百万円以上もの費用が必要になる場合もあるため、計画的に積み立てることが大切です。
大規模修繕の積み立て計画は、いつまでにいくらの費用が必要になるのかを調べておき、月々の収支に組み込むと安心できます。
修繕費の積み立てや日々のメンテナンス予算などの維持・管理費用は、健全なアパート経営を続けるためにも欠かせません。
アパート経営を成功させるためにも、大規模修繕のための費用は計画的に積み立てておきましょう。
また、修繕費は経費として計上することができますので、領収書などを残しておくことが大切です。
余裕のある資金計画を立てる
アパート経営を成功させるためにも、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
資金計画では、自己資金をいくら用意して、足りない分の資金をどこから借りてくるかを考えます。
アパート経営では、最低でも初期費用の10％は自己資金として必要だといわれていますが、余裕を持ってアパート経営を始めるなら初期費用の30％を自己資金として用意することをおすすめします。
借入金の割合が多いと、空室が発生したときにローンの返済に行き詰ったり、修繕などで急に現金が必要になったときに経営が苦しくなってしまいます。
このように、空室が発生しても経営が傾かないように資金に余裕を持ってアパート経営を始めることが重要になります。
信頼できる管理会社を選ぶ
アパートを建築後、経営が成功するかどうかは管理会社の腕にかかっているといっても過言ではありません。
管理会社が違うだけで、入居者の満足度やメンテナンスの質が大きく変わってきます。
そのため、信頼できる管理会社を選ぶことは、アパート経営の成功に大きく関係します。
そして、管理会社を選ぶ際には、管理の委託料はもちろん、サービスの内容にもこだわって選ぶことが重要です。
また、管理会社は物件エリア内の管理会社と契約を結ぶことをおすすめします。
物件エリアにある管理会社であれば、アパート経営に役立つエリア情報や集客ノウハウがあるがあるため、安定した収益を出しやすくなります。
アパート経営は建築後が本番
当たり前かもしれませんが、アパート経営が成功するかどうかは、入居者が満足するアパートを提供できるかにかかっています。
なんとなくアパートを建てて、ほっておくだけで家賃収入が入ってくると思っているならアパート経営をに失敗してしまうでしょう。
実際、現役の大家さんは、アパート経営に関する情報収集を行ったり、管理会社や仲介会社とコミュニケーションを取り、空室対策を行っています。
たとえ新築後、満室だったとしても、空室が発生してしまう可能性は大いにあります。
そのため、「アパート経営は建築後が本番だ」という気持ちで空室対策に取り組みましょう。
アパート経営における成功とは？
そもそもアパート経営においての成功は何をもって判断すればいいのでしょうか。
アパート経営の成功率は7割越
（参考：「【アパート経営の成功率は76.3%】成功するための秘訣を紹介！」）
イエウールでは現在もアパート経営を行っている方101名を対象にアンケート調査を実施。実際にアパート経営をおこなっている全国のアパートオーナー101人を対象に、「ご自身のアパート経営には満足していますか？」という質問に対して回答してもらいました。（※ここでは、満足している＝成功しているとしています。）
101人のうち77人、つまり76.3%の人が自分のアパート経営に満足していると回答しており、アパート経営の成功をアパートオーナーの満足度と定義すると経営の成功率は76.3%ということができます。
アパート経営の成功は目的による
アパート経営に満足している人にその理由を聞いたところ「使っていない土地を活用できたから」と回答した数が32回と一番多く、「資金的な余裕ができたから」と回答した数が26回と2番目に多くなっているという結果になりました。
アパート経営における成功とは、ひと月あたりの手取り収入の金額の大きさやその利回り、あるいは相続税をいくら減額できたかで定義されることが多いです。
ですが、オーナーがアパート経営を始めた目的によって異なる以上、重要なのはオーナー自身がアパート経営の現状に対して満足しているかどうかです。
アパート経営の成功率を上げる方法
アパート経営が何をもって成功といえるかはオーナーによって異なりますが、一般的には投資をする目的が達成されたかどうかで、アパート経営の成功を判断します。
この章ではアパート経営における主な目的と、目的別に成功率を上げる方法を紹介します。
資産形成を目的とする場合
アパート経営で資産形成を目的とする場合、家賃収入を得ることで資産形成の目的達成を目指します。
家賃収入だけでなく、キャピタルゲイン（アパートの価格が値上がりすることによって得られる収益）が成功を左右するカギになります。
最終的に、家賃収入やキャピタルゲインで得られる利益が、経費などの支出を上回れば資産形成の目的を達成できたとし、アパート経営において成功と言えます。
成功率を上げるポイント
資産形成を達成するポイントとして、長期的に高い家賃収入を得られるよう好立地な物件を購入することが1つです。
もう一つはアパートの売却時期です。キャピタルゲインで多くの収益を獲得しようとするのであれば早期売却、金利が低い時期を見込んだ売却が成功のポイントです。
アパート価格は築年数が古くなるにつれて値下がりします。売却を考えるのであれば早ければ早いほうがいいでしょう。また、金利が低い時期はローンが組みやすいためアパートの買い手が見つかりやすくなります。
節税対策を目的とする場合
給与所得が高い場合、損益通算により所得税、住民税の節税効果が期待できます。
節税を目的とする場合、給与所得だけの税額とアパート経営を行うことで課せられる税額が下回っていれば目的を達成したことになります。
成功率を上げるポイント
節税効果を得るためには、アパート経営による利益を少なくする必要があります。損益通算により節税効果に期待できるのはアパート経営が赤字な場合に限ります。
とはいえ、毎年赤字を出していればキャッシュフローが残らないことになります。なので経費を多く計上し、帳簿上赤字を出すことが節税目的でのアパート経営成功のポイントです。
キャピタルゲインを目的とする場合
出口戦略としてのキャピタルゲインではなく、アパートを安値で買って高く売るという転売の考え方のもと、得られる収益を目的とします。
この場合、売却差益が多いほどいいとされます。明確な利益率を算出するのは困難ですが、一般的に粗利益率で10～20％確保出来れば成功と言えます。
成功率を上げるポイント
情報が命とも言える投資方法です。数年内に土地価格が高騰する土地を見極め購入する必要があります。
例えば、物件の近くに大型ショッピングモールや駅ができるなどの情報を事前に知ることができれば目的を達成しやすくなります。
アパート経営を成功に導く基礎知識
ここでは、アパート経営を始めるにあたって知っておくべき基礎知識を解説します。
アパートを建てる流れ
アパートを建てる流れは以下の画像のようになっています。
建築前の打ち合わせやローンの借り入れで約7ヵ月、着工から竣工までに約6ヵ月とアパートを建てようと決めてから実際に経営を始めるまで約1年ほどかかります。
また、アパートの建築後は、年に一度の簡単なメンテンナスや10年～15年で大規模な修繕工事を行い、建物を維持していきます。
アパート建築にかかる費用
アパートの建築にかかる費用は、本体工事費（本体価格）・付帯工事費（別途工事費）・諸費用の3つがあります。
- アパート建築費＝本体工事費（坪単価×延べ床面積）＋付帯工事費（本体工事費×約20％）＋諸費用（本体工事費×約10％）
そのため、アパートの建築には本体工事費の1.2～1.3倍の費用がかかります。
もし、80坪の土地に木造2階建てのアパートを坪単価75万円で建てるなら、建築費用は総額で75坪×80坪×1.2～1.3＝7,200万円～7,800万円ほどかかります。
アパートの管理方法
アパートの管理方法には以下のような方法があります。
- 自主管理
- 委託管理
- サブリース（一括借り上げ）
- 自主管理
アパートを自主管理する方法は、アパートの管理を日常的に行う時間がある、手間が惜しくない、賃貸物件の近くに住んでいるといったオーナーにおすすめです。
自主管理は、管理会社に委託管理費を支払う必要がないため、管理業務をすべてこなせるなら、3つの管理方法の中でも一番収益性が高くなります。
- 管理委託
アパートの管理業務を委託する方法は、本業が別にある場合や、アパート管理に時間をかけられない人などにおすすめの方法です。
管理委託は、アパート経営におけるすべての管理業務を依頼するやり方と、一部を依頼するやり方があるため、入居者の要望を柔軟に対応することができます。
- サブリース（一括借り上げ）
サブリースは、サブリース業者が不動産オーナーの所有するアパートやビルを一括して借り上げ、一戸単位で入居希望者に貸し出す仕組みとなっています。
そのため、オーナーはすべての管理業務を委託することができるうえ、空室があっても一定の賃料を支払う家賃保証が設定されています。
ただ、家賃の10％～20％は保証料として、家賃収入から差し引かれます。また、定期的に賃料の更新があるため、サブリース開始時の家賃が続くことはないことに注意が必要です。
これらの管理方法から自分に合ったものを選んでアパート経営を始めることが大切になります。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーのアパート経営プランを一括請求することができます。
＼建築費は？初期費用は？／
アパート経営のリスクと対策
ここでは、アパート経営に潜む4つのリスクとその対策を解説します。
空室のリスク
空室のリスクは、家賃収入で収益を上げるアパート経営にとって、絶対に対策しておきたいリスクです。
アパート経営の場合、最低でも空室割合は20％未満に抑えることが望ましく、経営を成功させる上では95%以上の入居率は確保しておきたいところです。
入居率に影響を及ぼす要因には、建物のデザインや間取り、築年数、設備など様々なものがあります。これらのうち決定的に悪影響を及ぼしている要因を集中的に改善しましょう。
また、内見や退去の際にアンケートなどを実施し、第三者がアパートのどの部分にマイナスな印象をもっているのかを調べると効果的です。
さらには、アパートを建てる際、周辺環境や競合物件などから入居希望者のニーズにあった設備投資などを行うとよいでしょう。
収支計画のリスク
アパート経営では、初期段階での収支計画の甘さにより自転車操業になってしまう可能性があります。
特に、家賃収入は実際に経営してみないことには分からず、また築年数に比例して収益性が落ちる傾向にあります。
そのため、初期段階の収支計画では余裕を持ってプランを組むことが大切です。
また、家賃の下げ幅が大きくならないよう、競争力のあるアパートを建てることや、経営中でも入居率を安定させるための対策は怠らないようにしましょう。
入居者トラブルのリスク
アパート経営を行うなかで、入居者トラブルはつきものです。代表的なトラブルとしては、騒音、異臭問題やゴミ処理に関するクレームなどがあげられます。
最近では、防音性能に特化した賃貸物件の需要が強く、このようなアパートを建てることも一つの解決方法になります。
また、ゴミ処理など共有スペースに関しては入居時の説明やチラシ、提示版などの活用によって入居者に周知を行うことが効果的です
入居者トラブルのなかには、最悪の場合裁判に発展する事例もありますので、どのような注意事項を示しておくのかあらかじめ検討しておくとよいでしょう。
災害のリスク
沿岸、山林地域や、地震の多い地域などでは災害リスクの懸念が大きいです。このような地域では、建物の安全性を求めるニーズが強くなります。
災害リスクが大きい地域でのアパート経営の場合、どのような耐久性能が求めらているのかを念頭におきながら建築プランを比較検討する必要があります。
近年では、耐震性など建物の頑丈さを売りにしたアパートが各ハウスメーカーからラインアップされていますので、ハウスメーカーと契約を結ぶ場合には建物にどのような安全性能が搭載されているのかを確認しておくとよいでしょう。
また、アパート経営においては、火災保険や地震保険に加入することができます。アパート経営を始めるときには、必ず加入しておきましょう。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地の入力だけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
成功のコツを抑えれば安心！
アパート経営は初期投資額が多く、リスクの高い不動産投資だと思われがちですが、これまで説明してきた秘訣をもとに、行動していけば十分成功できます。
ただし、そのためにはリスクを正しく捉え、適切に対処していくリスクマネジメントが大切になります。
