アパート経営を埼玉で始めるのはアリ？利回りや家賃相場について解説！

「アパート経営を埼玉で始めるのはアリ？」
「埼玉にある土地でアパート経営をしたいけど、どの建築会社にお願いしよう…」
「アパート経営を埼玉で始めるなら、どのエリアがいい？」
「埼玉でアパート経営をすると、どのくらいの家賃収入が得られるの？」

埼玉県でのアパート経営をお考えの方の中には、このような悩みを持つ方もいらっしゃるかと思います。

この記事では、埼玉でのアパート経営が「アリ」なのか、埼玉でおすすめのアパート建築会社やアパート経営におすすめのエリアについて解説します。

ぜひアパート経営を始める前にご一読ください。

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アパート経営を埼玉で始めるのはアリ？

「アパート経営を埼玉県で始めるのはアリなのか。」といった疑問を持つ人がいるかもしれません。結論から言うと、アパート経営を埼玉県で始めるのは「アリ」です。

埼玉県は東京に隣接していることから賃貸需要の高さを期待でき、それに対して地価は都内より安いため、オーナーからしても入居者からしても費用的にありがたいのです。

本章では埼玉県でのアパート経営が儲ける根拠となる、利回りや家賃相場などについて解説しています。

埼玉の利回りの目安

アパート経営の利回りとは、アパートの建築・購入にかかった費用に対してどのくらいの利益があるかの割合を示したものです。理想としては、物件を土地ごと購入する場合の表面利回りは8％ほどで、所有する土地でアパートの建築を行なう場合の利回りは5％~8％です。

それでは埼玉県のにおけるアパート経営の表面利回りの目安はどれくらいかというと、ワンルームタイプが5.2%、ファミリータイプで5.3%となっています。それに対して、東京都の場合はワンルームタイプが4.2%~4.5%、ファミリータイプが4.3%~4.5%です。

つまり、表面利回りでは実際にかかる経費などについて考慮していないとはいえ、埼玉県で行なうアパート経営は東京都で行なうのと同様に儲かる可能性があると言えます。

出典：一般財団法人日本不動産研究所『第42回不動産投資家調査』

埼玉でアパート経営をした場合の平均家賃相場

埼玉でアパート経営をした場合のエリア別家賃相場

埼玉県でアパート経営をした場合の、市区郡別家賃相場を紹介します。埼玉県内で最も家賃相場が高いのはさいたま市大宮区で、6.6万円です。 お持ちの土地のエリアを参考に、家賃相場を確認してみましょう。

埼玉のアパート建築費

アパートの建築費は「坪単価×延床面積」で求めることができます。構造によって坪単価が異なります。

以下が構造別の坪単価です。

例えば、延床面積が60坪の木造アパートにかかる建築費は以下のようになります。

利回りシミュレーション

利回りを求める際は、アパートの建築費や購入費を用いて算出します。以下が利回りの求め方です。

それでは、以下の条件のときの利回りを計算します。※満室と仮定する。

表面利回り（%）＝｛（11万2,338円×6戸×12ヶ月）÷（60坪×60万円）｝×100
　＝（808万8,336円÷3,600万円）×100
　＝約22,5

今回の条件の場合、22,5%という高い利回りであるため、この物件は儲かると言えるでしょう。ただし、常に満室の想定である上に、維持費用や諸経費などについて考慮していない表面利回りであるため、その点には注意が必要です。

物件情報などに記載されている「利回り」というのは、一般的にはこの表面利回りのことを指します。そのため、儲かる・儲からないの判断材料の一つとして考えるのは良いですが、表面利回りだけで判断するのはやめましょう。

埼玉で行なうアパート経営のメリット

埼玉県で行なうアパート経営には、以下のようなメリットがあります。

それぞれ解説していきます。

都内に比べて地価が安い

埼玉県は東京圏の中では比較的地価が安いです。地価は家賃設定に影響するもので、家賃相場がその分低くなるため入居者からの需要は高くなります。埼玉から都内へと通勤・通学する層をターゲットとする場合は有利でしょう。

また、地価の安さは税負担にも関係します。土地の評価額は地価によって決まり、評価額は毎年の固定資産税や相続税などにも影響するため、地価が安いと税金も安く済むことがあるのです。

人口流入が増加傾向にある

埼玉県は東京都の北に隣接しているため、人口流入が増加傾向にあり賃貸需要を見込むことができます。さいたま市や川口市などは東京からアクセスしやすいため特に増加傾向にあります。

世帯数も増えていることから、東京からほど近く、かつ家賃相場も低い埼玉県はこれからも賃貸需要が増していくことでしょう。

開発計画のあるエリアがある

埼玉県が鉄道網が発達していますがそれだけではなく、東西南北に高速道路も走っているため交通の便に優れた場所です。

市町村によっては都市再開発事業に取り組んでいるところもあるため、さらなる発展も期待できます。生活環境がこれからさらに整っていくことを考えると、賃貸需要もそれだけ高まっていくことが予想されます。

埼玉で行なうアパート経営のデメリット

埼玉県で行なうアパート経営のメリットを紹介してきましたが、メリットがあれば当然デメリットも存在します。

本章では以下のデメリットについて解説しています。

家賃設定が低くなる傾向にある

埼玉県でアパート経営をする場合は、東京の収益物件と比べて家賃設定を低くしなければなりません。そのため、その分収入が少なくなるというデメリットがあります。

家賃の設定が低いと例え満室経営となっても、家賃単価の高い東京などと同じ規模のアパート経営をしていたら収入で劣ってしまいます。

家賃が低い分は出費を抑えることに注力する必要があります。そのため、初期費用や維持費用を抑えて高利回りを狙うことがコツになります。

エリアの見極めが困難

埼玉県内は空き家率が比較的低いものの空き家の数自体は多く、需要が高いエリアの空き家は将来的に競合となる可能性もはらんでいます。

埼玉は交通網もある程度発達しており賃貸需要を見込めるエリアも多いです。郊外を中心に大学も点在していて駅近でなくとも需要があります。しかし、上記のことがあるため賃貸需要のあるエリアなのかどうかを判断することが難しいのです。

持ち家の割合が高い

アパート経営を埼玉県で行なうことのデメリットの一つとして、一都三県の中でも埼玉県は持ち家の割合が高いことが挙げられます。

そのため、ファミリータイプよりも単身向けの物件のほうが需要があると言えますが、それもエリアによっては異なるため注意が必要です。

また、ファミリー向けの物件を検討する場合は付加価値を付けて持ち家との差を作る必要があります。

埼玉でアパート経営におすすめの建築会社

この章では、埼玉でアパート経営をする時におすすめの建築会社について紹介します。

それぞれの建築会社には特徴がありますので、特徴を抑えて、自分に合った建築会社を見つけましょう。

ミサワホーム株式会社

ミサワホームは、32年連続でグッドデザイン賞を受賞するなど、デザイン力に優れた建築会社として有名です。

業界最長レベルの「構造体35年保証」をはじめ、防水・白蟻・設備においても、最長レベルの初期保証が充実しているため、アフターサービスも安心です。

活用事例:デザインにおける差別化と 一括借り上げにより、 空室のない資産に。

大東建託株式会社

大東建託は、お部屋探しサイト「いい部屋ネット」の運営をはじめ、1,000人を超える仲介専門スタッフと直営の仲介店舗を全国に配備しています。

賃貸事業の企画・立案から、建物の設計・施工、入居者様募集、管理・運営、そして事業リスクへの対応まで、賃貸経営を任せられる独自の一括借上制度「賃貸経営受託システム」があるため、建築後の賃貸経営を任せたい方にもおすすめです。　

活用事例:自己管理による賃貸経営のお悩みを建て替えで解決

Best Stage

Best Stage は、埼玉県を拠点とするアパート建築に特化した建築会社です。

木造アパート建築の「リーディングカンパニー」として累計3,000戸を超える施工実績があり、仕入れ・建築・販売まで一貫して行える点が特徴です。

アパートでは珍しいモデルルームを完備しており、メディアで紹介された部屋を見学することができます。

旭化成ホームズ株式会社

旭化成ホームズは、60年耐用の躯体構造を持つ安心の建物「ヘーベルメゾン」が建築プランとして有名です。

高断熱・省エネ・創エネによって、1年間で消費する住宅のエネルギー量が正味(ネット)でおおむねゼロ以下を目指す住宅ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)対応ヘーベルメゾンも手掛けているため、将来を見据えて長期的な価値を求めている方におすすめです。

活用プラン:ヘーベルメゾン　プラネックス３・４

埼玉県でアパート経営をするのにおすすめの地域

この章では、埼玉県でアパート経営をするのにおすすめの地域を紹介します。

西部地域

西部地域はアパート経営において高い収益性と安定性が期待できるエリアだと言えます。

西部地域は、西武線やJR中央線などが通っているなど、交通網が発展しており、都心へのアクセスが良好です。このエリアでは、駅近の土地が高く取引されていますが、その反面、需要も高いため、賃料設定がしやすいです。

また、若者やファミリー層が多く、賃貸需要が高い点も特徴です。 土地価格が高い反面、賃料の相場も高いため、リターンが見込めます。

中央地域

埼玉県中央地域は、多くの企業やオフィスが点在しています。さらに、商業施設も充実しているため、生活に便利な環境が整っています。

埼玉県中央地域はビジネスエリアであり、多くの企業がオフィスを構え、ビジネスパーソンにとって魅力的なエリアです。 さらに、スーパーやショッピングモールが多く、生活環境が整っているため、日常生活に不便なく過ごせます。

このような理由から、中央地域では賃貸物件に対する需要が高く、入居率も高いことが特徴です。

秩父地域

秩父地域は自然環境が豊かで、観光地としても知られています。しかし、その一方で人口は少なく、都心へのアクセスも限られます。

秩父地域は自然や温泉、神社など観光地が多く、季節ごとに多くの観光客が訪れます。 一方で、秩父地域の人口は少ないため、賃貸需要は低い傾向にあります。

秩父地域でのアパート経営は、通常の賃貸よりもリゾート物件としての運営が有望です。一般の賃貸物件よりはリスクが高いものの、観光地としてのメリットを活かせば十分に収入を得られるでしょう。

東部地域

東部地域は新興住宅地が多く、ファミリー層の需要が高いエリアです。

東部地域は住宅開発が進んでいて、新しい住民が増えている新興住宅地域です。公園や学校、保育園が充実しており、子育てに向いた地域だと言えます。ファミリー層が多いため、長期にわたる入居が見込める点がメリットです。

このエリアでは、アパートよりもマンション経営がおすすめです。ファミリー層をターゲットとして、長期的に安定した収益を期待できます。

北部地域

北部地域は、田園風景が広がる静かなエリアです。人口は少ないものの、高齢者が多く住んでいます。

北部地域は都会の喧騒から離れた落ち着いたエリアです。 比較的高齢者が多く、シニア向けの住宅の需要があります。

北部地域でのアパート経営は、高齢者向けの一戸建てや小規模なマンションが適しています。地域社会と連携しながら運営することで、安定した経営が可能です。

埼玉県で行うアパート経営の事例

この章では、埼玉県で実際にアパート経営やマンション経営を始められた事例を紹介します。

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