5階建てのマンションの建設にかかる費用は、3億5,000万～4億9,000万円が目安となります（延べ床面積300坪のマンションを想定）
5階建てのマンションによる土地活用は、土地の面積あたりの収益性が高い一方で、建築する建物の耐久性も求められるため建築費は高額になります。
また、5階建ての高さのマンションを建てられるかどうかは法的な制限も関わります。ご所有の土地にマンションを建てることを検討している方は、是非この記事をご参考にしてください。
マンション建築費については以下の記事もご参考になります
5階建てマンションの建設費用はいくら？
5階建てのマンションは、規模としては「中層マンション」に区分される建物です。一般的に重量鉄骨造（S造）または鉄筋コンクリート造（RC造）で建築されるため、木造で建築できる低層アパートに比べて建築費用は高額になります。
この章では、5階建てのマンション建設にかかる費用について解説します。
建築費の相場は【構造】によって異なる
マンション建設にかかる費用は「マンションをどのような構造で建てるか」によって相場が異なります。
構造とは「建物を支える骨組み」のことです。どのような材質で建物の骨組みを組み立てるかによって、構造の種類が分かれます。
5階建てマンション本体の工事費は、重量鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）それぞれで以下の金額が目安となります。
| 敷地面積 (延べ床面積) | 重量鉄骨造(S造) | 鉄筋コンクリート造(RC造) | 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) |
|---|---|---|---|
| 50坪 (150坪) | 1億3,500万～1億8,000万円 | 1億4,250万～1億8,750万円 | 1億6,500万～2億1,000万円 |
| 80坪 (240坪) | 2億1,600万～2億8,800万円 | 2億2,800万～3億円 | 2億6,400万～3億3,600万円 |
| 100坪 (300坪) | 2億7,000万～3億6,000万円 | 2億8,500万～3億7,500万円 | 3億3,000万～4億2,000万円 |
| 150坪 (450坪) | 4億500万～5億4,000万円 | 4億2,750万～5億6,250万円 | 4億9,500万～6億3,000万円 |
（※建ぺい率60％、容積率300％で試算しています。）
建物の構造の違いは、価格面以外にも表れます。主要な構造の特徴は以下の通りです。
| 構造の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 木造（W造） |
|
| 軽量鉄骨造（S造） |
|
| 重量鉄骨造（S造） |
|
| 鉄筋コンクリート造（RC造） |
|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） |
|
5階建てのマンションの構造には、一般的には重量鉄骨造（S造）または鉄筋コンクリート造（RC造）が採用されます。鉄骨鉄筋コンクリート造は、7～8階以上の規模が大きめのマンションに用いられることが多いです。
重量鉄骨造でマンションを建てるメリットには、鉄筋コンクリート造よりも安く建築できるため、高利回りで賃貸経営ができることが挙げられます。また、重量鉄骨造であれば、耐震性や耐火性もある程度確保できます。
鉄筋コンクリート造でマンションを建てるメリットは、耐火性・耐震性・遮音性が高く、入居者に安全性や住環境の良さをアピールできる建物を建築できる点です。また、耐用年数が47年と長いため、ローンを長期的に借りやすいというメリットもあります。
なお、鉄筋コンクリート造は工法によってもコストに違いがあり、「ラーメン構造」よりも「壁式構造」の方が建築費を抑えやすいです。
マンション建築費の坪単価相場
マンション本体の建築費を延べ床面積（マンションの床面積の合計値）で割り算して、1坪あたりの金額に直したものを「坪単価」といいます。坪単価は、工事費を比較する指標として用いられることが多いです。
マンションの建築費の坪単価の相場は、以下の通りです。（イエウール編集部調べ）
| マンションの構造 | 坪単価相場 |
|---|---|
| 重量鉄骨造（S造） | 90万～120万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 95万～125万円/坪 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 110万～140万円/坪 |
マンション建設費用の内訳
マンションの建設には、本体そのものの工事にかかる費用（本体工事費）以外にも付帯工事費と諸費用と呼ばれる費用がかかります。
本体工事費（建築費）
マンションそのものの工事にかかる費用を「本体工事費」といいます。「坪単価×延べ床面積」で試算できるのは、この本体工事費にあたる金額です。
具体的には、以下のような工事にかかる費用を指し表します。
- 躯体工事（仮設工事、基礎工事、鉄骨工事、鉄筋工事、型枠工事、コンクリート工事など）
- 仕上げ工事（外装工事、内装工事、建具工事、塗装工事など）
- 設備工事（電気設備工事、給排水衛生設備工事（トイレや浴室の設置）など）
費用全体の75～80％程度を本体工事費が占めるケースが多いです。
付帯工事費
土地にマンションを建築するにあたって、建物そのものの工事以外にも必要となる工事にかかる費用を「付帯工事費」といいます。
具体的には、以下のような工事にかかる費用が該当します。
- 解体工事
- 地盤調査・改良工事
- 屋外給排水管工
- 外構工事（庭や駐車場、塀、門などの工事）
- 空調設備・照明器具設備の設置工事
- その他オプション工事
本体工事とは別途に請求される費用であるため「別途工事費」とも呼ばれます。プランや土地の状況よって工事の施行の有無が異なるため、坪単価には含まれないのが一般的です。
実施する工事によって異なりますが、本体工事費の20～25％ほど、費用全体の15～20％程度の費用がかかります。
諸費用
諸費用とは、マンション建設に伴って発生する工事費以外の出費の総称です。
具体的には、以下のような費用が諸費用に含まれます。
- 税金（不動産取得税）
- 登記費用
- ローン手数料
- 各種保険料 など
本体工事費の10％ほど、費用全体の5～7％ほどの金額が諸費用としてかかります。
なお、費用の仕訳は建築会社によって異なっていて、たとえばA社では本体工事費に含まれている仮設工事費がB社では付帯工事費に含まれていたり、そもそも基本の見積もりに照明器具や空調設備の費用が含まれていないということもあります。
そのため、見積もりを比較検討時には金額だけでなく、工事費用の内訳まで確認しましょう。
ご自身の土地に建てられるマンションの建築プランや見積もりを取り寄せたい方は「イエウール土地活用」をご利用ください。
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マンション建設費用の計算シミュレーション
前章でも解説した通り、坪単価はマンション本体の工事費を延べ床面積で割り算して1坪あたりの金額に直したものなので、建てるマンションの延べ床面積がわかっていれば、建築費を試算できます。
本体工事費＝坪単価×延べ床面積
また、マンション建設には本体工事費以外にも、付帯工事費と諸費用がかかるため、費用の総額は以下の計算式で求められます。
建設費用の総額＝本体工事費＋付帯工事費＋諸費用
なお、建築予定のマンションの規模がまだ決まっていない場合は、建設予定地の「建ぺい率」と「容積率」の制限と、敷地面積を元に、建てられるマンションの最大延べ床面積を割り出せます。詳しくは次の章で解説します。
それでは以下の条件のもと、実際にマンションの建設にかかる費用の簡易的な計算シミュレーションをしてみましょう。
- 鉄筋コンクリート造5階建てのマンション
- 坪単価：110万円/坪
- 敷地面積：80坪
- 建ぺい率：80％
- 容積率：300％
- 容積率を最大限に消化してマンションを建てる
- 付帯工事費は本体工事費の20％、諸費用は本体工事費の10％かかるとする
まず、建ぺい率が80％なので建築面積の上限は「80坪×80％＝64坪」、容積率が300％なので延べ床面積の上限は「80坪×300％＝240坪」であるとわかります。
240坪を5階で割ると「240坪÷5＝48坪」で、建築面積の上限に収まるため、今回のシミュレーションにおけるマンションは建坪およそ48坪で建築できます。
本体工事費は以下のように概算できます。
本体工事費＝坪単価×延べ床面積
＝90万円/坪×240坪
＝2億1,600万円
今回は付帯工事費は本体工事費の20％、諸費用は本体工事費の10％としているため、それぞれ以下のように概算できます。
付帯工事費＝2億1,600万円×20％＝4,320万円
諸費用＝2億1,600万円×10％＝2,160万円
したがって、建設費用の総額は以下のように概算できます。
費用総額＝本体工事費＋付帯工事費＋諸費用
＝2億1,600万円＋4,320万円＋2,160万円
＝2億8,080万円
計算シミュレーションでわかるのは、あくまでも目安の金額です。実際には、必ずしも建てられる規模の上限いっぱいにマンションを建設するとは限りませんし、エリアや導入する設備等によっても費用は前後することに気をつける必要があります。
- 建築会社への見積もり依頼は無料でできるので、まずは気軽に問い合わせてみましょう！
活用事例：「Clair 荒町」 活気あふれる地域をリードする5階建の店舗併用賃貸マンション
| エリア | 宮城県 |
| 土地面積(㎡) | 835.95 |
| 延べ床面積(㎡) | 1387.72 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
5階建てマンションを建てる時のポイント
住宅地の中にあるマンションをイメージするとき、5階建てのマンションを思い浮かべる方は多いのではないでしょうか。
5階建てのマンションは確保できる住戸数が多く、本格的な事業規模でマンション経営を行えるでしょう。ただし、土地によっては建築規制によって5階建てのマンションを建てられない可能性があります。
この章では、5階建てのマンションの建築を検討する上で、やるべきポイントや、考慮するべきポイントについて解説します。
建築制限を確認する
所有している土地にマンションを建築する場合は、まずは土地にどれくらいの大きさの建物が建てられるか、建築制限を確認しましょう。
土地に建てられる建物の大きさは、主に用途地域と前面道路によって決まります。
まず、自治体の指定する用途地域によっては、建てられる建物の高さが10mまたは12mに制限されています。これは「絶対高さ制限」と呼ばれるもので、第一種・二種低層住宅専用地域の土地には、一般的に15ｍは高さのある5階建てのマンションは建築できません。
その他の用途地域の場合は、指定建ぺい率・容積率によって建てられる建物の規模が制限されます。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合を、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を表します。
たとえば指定容積率が200％の場合、30坪に建てられる土地の延べ床面積の上限は60坪です。この土地に5階建てのマンションを建てようとすると、各階12坪までしか床面積を確保できません。
- つまり、賃貸面積を確保しながら5階建てのマンションを建てるには、敷地面積の広さだけでなく土地の指定容積率も重要です。
また、土地の前面道路が狭い場合には、容積率の制限が指定よりも厳しくなる可能性があります。前面道路が12m未満の土地に住宅を建てる場合には、「道路幅（m）×40％または60％」で求められる「基準容積率」と指定容積率のうち、より厳しい制限が適用されます。
まとめると、土地にマンションを建てようと思っても、容積率の制限によっては希望する規模で建築できない可能性があります。まずは土地の用途地域や前面道路幅を確認し、建てられる賃貸住宅の規模を検討しましょう。
容積率を最大限に消化して設計する
収益目的で賃貸マンションを建築するのであれば、建築プランにおいて「土地の容積率が最大限に消化できているかどうか」は要チェックのポイントです。
容積率を最大限に消化して、延べ床面積をいっぱいに確保することで、土地から得られる収益を最大化することができます。
ご自身でも敷地面積と指定建ぺい率・容積率等から大まかに延べ床面積の上限を計算することはできますが、5階建てマンションの規模の場合、実際に建築するにあたって斜線制限や日影規制の影響を受けて指定容積率あるいは基準容積率通りに建てられないこともあります。
そのため、建築できる建物の容積（ボリューム）に関しては、企業から建築プランの提案を受ける際に、あわせて相談してみるとよいでしょう。
6階建て以上は必要な階段数が増える
ただし、土地の条件やオーナーのご状況によっては、必ずしも容積率を最大限に消化する建築プランが最適とは限りません。
たとえば、指定容積率の制限がゆるく、6階建て以上のマンションを建築が可能な場合に、安直に階数を増やしてしまうとコストがかさみ、収支が悪くなるケースもあります。
6階建て以上の建物には、建築基準法第121条で「直通階段を2以上設けなければならない」という規定があります。
直通階段とは、避難階または地上まで直通している階段のことです。防災上の観点から6階以上の建物には、この直通階段を2つ以上設置しなければなりません。
直通階段を設けることで、共用部分の面積を増やさなければならず、費用もかかります。また、直通階段設置に関する緩和条件を適用するためにはバルコニーや屋外避難階段の設置が必要であるため、こちらもコストがかかります。
建物の建築規模を決める際には、必要なコストに対して利益が見合うかどうか、慎重に検討する必要があります。
エレベーターの設置義務はない
5階建てのマンションには、法令上エレベーターの設置義務はありません。
エレベーターの設置には1基1,000万円ほどの費用がかかり、0.5坪から1坪程度の設置面積も必要となります。
設置義務はないため、エレベーターなしで施工することも可能ですが、その場合はマンションの家賃設定や立地、その他の住宅設備など、入居者にとって魅力的なポイントがなければ客付けに苦労する可能性があります。
コスト面を重視するのであれば、5階建てではなく4階建てでマンションを建築することも視野に入れてみましょう。
自治体の条例も確認しておく
その他にも、各自治体ごとに独自に住宅の建築に関する規制を設けられていることがあります。
有名なものは、「ワンルーム条例」です。
ワンルームマンション経営は、オーナーにとって坪当たりの収益性の高い不動産投資方法ですが、地域に単身者向けのワンルームマンションが濫立すると、ファミリー向けの住居が不足してしまいます。そこで、マンション1室の専有面積の下限を設けたり、マンションの規模に応じてファミリー向け住戸や駐車場の設置義務を課したりといった規制が、都市部の市区ごとに設けられています。
- 建築費が上がったり、収益性を確保しづらくなるような規制で、ワンルームマンションの濫造を抑止しています。
5階建てのマンションは、住戸の数が多くなるため、ワンルーム条例の適用を受ける可能性が高いです。ご所有の土地にマンション建設を考えている場合は、所轄の自治体の街づくりに関する条例をチェックした上で、居室の間取りを検討しましょう。
ご自身の土地にどんなマンションが建てられるか具体的にイメージするには、建築会社から建築プランを取り寄せてみましょう。以下のフォームから、複数の大手ハウスメーカーにまとめて資料請求できます。
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5階建てマンションの利回りシミュレーション
この章では、5階建てマンションを経営することで得られる家賃収入や利回りのシミュレーションをご紹介します。
【50坪の土地】重鉄骨造の単身者向けマンション
50坪の土地にマンションを建てるなら、住戸数を確保するために1戸あたりの専有面積を抑えたワンルームから1K、1DKの単身者向けマンションを建設するのが一般的です。
以下の条件でマンション建設にかかる費用をシミュレーションしてみましょう。
構造：重鉄骨造（坪単価100万円）
1階：1LDK（10坪）2戸
2～5階：1DK（8坪）16戸
延べ床面積：8坪×16戸＋10坪×2＝148坪
- 建設費（本体工事費）＝坪単価×延べ床面積＝100万円/坪×148坪＝1億4,800万円
- 付帯工事費＝本体工事費×20％＝1億4,800万円×20％＝2,960万円
- 諸費用＝本体工事費×10％＝1億4,800万円×10％＝1,480万円
- 初期費用総額＝本体工事費＋付帯工事費＋諸費用＝1億9,240万円
1LDKの部屋の賃料を13万円/月、1DKの部屋の賃料を10万円/月とすると、満室時の家賃収入の目安は以下のようになります。
- 月あたりの家賃収入＝13万円×2戸＋10万円×16戸＝186万円
- 年間家賃収入＝186万円/月×12ヶ月＝2,232万円
家賃収入の15％が諸経費としてかかるとすると、利回りは以下のように計算できます。
- 利回り＝(2,256万円－2,256万円×15％)÷1億9,240万円×100＝約9.9％
※上記は空室等を考慮しない数字です。
【100坪の土地】鉄筋コンクリート造のマンション
100坪の土地であれば、より規模の大きなマンションを建設可能です。
収益性を高めるには1戸あたりの専有面積を抑えた作りにしたいところですが、建築規制もあるため、現実的には専有面積の広い部屋を織り交ぜながら設計していくことになります。（建築規制については後の章で解説します。）
以下の条件でマンション建設にかかる費用をシミュレーションしてみましょう。
構造：鉄筋コンクリート造（坪単価120万円）
1階：1LDK（10坪）5戸
2～3階：1LDK（10坪）12戸
4～5階：2LDK（15坪）8戸
延べ床面積：10坪×17戸＋15坪×8戸＝290坪
- 建設費（本体工事費）＝坪単価×延べ床面積＝120万円/坪×290坪＝3億4,800万円
- 付帯工事費＝本体工事費×20％＝3億4,800万円×20％＝6,960万円
- 諸費用＝本体工事費×10％＝3億4,800万円×10％＝3,480万円
- 初期費用総額＝本体工事費＋付帯工事費＋諸費用＝4億5,240万円
1LDKの部屋の賃料を14万円/月、2LDKの部屋の賃料を20万円/月とすると、満室時の家賃収入の目安は以下のようになります。
- 月あたりの家賃収入＝14万円×17戸＋20万円×8戸＝398万円
- 年間家賃収入＝398万円/月×12ヶ月＝4,776万円
家賃収入の15％が諸経費としてかかるとすると、利回りは以下のように計算できます。
- 利回り＝(4,776万円－4,776万円×15％)÷4億5,240万円×100＝約9.0％
※上記は空室等を考慮しない数字です。
5階建てマンションの建設費を抑える方法
マンション経営の利回りを高めるためには、マンションの建設費をいかに抑えるかが重要です。
この章では、マンションの建設費を抑える3つのポイントをご紹介します。
- ハウスメーカーの設計施工一貫方式で建てる
- シンプルなデザインで建てる
- 設備のグレードを抑える
- 複数社から見積もりを取得する
ハウスメーカーの設計施工一貫方式で建てる
マンションの建設方法には、ハウスメーカーに設計から施工まで一貫して行ってもらう「設計施工一貫方式」と、設計は設計事務所、建設工事は工務店に依頼する「設計施工分離方式」の2つの方法があります。
設計施工分離方式の場合、設計料が建設費の10％程度かかりますが、設計施工一貫方式であれば、設計料を3％程度に抑えることができます。
また、同じ会社が建設工事を行うため、その会社の得意技術を活かした設計で建設できたり、建材の確保に融通を利かせやすいといったメリットもあります。
シンプルなデザインで建てる
マンションは外観・内装共にシンプルなデザインで建設することで、費用を抑えやすくなります。
凝ったデザインのマンションは設計にも施工にも費用がかかります。
建設予定地の形状・面積にもよりますが、可能であれば長方形の箱型に近いマンションを建てることをおすすめします。
- 入居者にとってもシンプルな内装の方が利用しやすく、喜ばれやすい側面があります。
住宅設備のグレードを抑える
マンションの住戸に導入する住宅設備のグレードを上げ過ぎないようにすることで、建設費を抑えられます。
トイレや浴室・キッチンといった住宅設備は、グレードによって費用が大きく異なります。5階建てのマンションは住戸の数が多いため設置する設備の数も多く、その分コストがかさみます。
最新の設備は入居者から人気がありますが、費用が高く、また設置から時間が経てば「最新」という売りもなくなってしまいます。賃貸の場合、設備を修繕したり交換したりする機会も多いため、修繕費を抑える観点からも最新設備は避けた方がよいでしょう。
コンセプトを持ってマンションを設計するのでない限りは、コストパフォーマンスの良い必要最低限のグレードの住宅設備を導入して、コストダウンを図りましょう。
複数社から見積もりを取得する
マンションの建設にかける費用を抑えるためには、複数の建築会社に見積もりを出してもらって比較することが重要です。
建設費の安い会社を選べばよいという訳ではありませんが、複数社から見積もりを取得することで、建設予定のマンションの規模に対する相場感を掴みやすくなります。
相場感を掴めれば、建築会社への建設費の減額提案もしやすくなるため、工事契約を結ぶ前に是非とも複数社に相談しましょう。
建築会社への見積もり依頼は「イエウール土地活用」の一括見積が便利でおすすめです。
＼建築費は？初期費用は？／
5階建てマンションで高収益を上げるポイント
せっかくマンションを建設しても、入居率が振るわなければ収益に繋がりません。
この章では、高収益をもたらすマンションを建設するためのポイントを3つご紹介します。
- エリアのニーズにあった間取りで建てる
- 競合物件に合わせて導入設備・内装を決める
- 競合物件と差別化できるポイントを作る
エリアのニーズにあった間取りで建てる
マンションの間取りは、土地の賃貸需要に合わせて決めましょう。
一般的に、坪あたりの収益性が高いのは専有面積を抑えたワンルームマンションです。
しかし、単身者の賃貸需要が低いエリアや、既にワンルームマンションが飽和しているエリアでは、新しくワンルームマンションを建てても入居は見込めません。そこで、事前に立地調査をしっかり行って、ニーズに合った設計でマンションを建てる必要があります。
たとえば学校や公園の近い土地であれば、ファミリー層向けの2LDK、3LDKの間取りの部屋の多いマンションを建てることを検討してみましょう。
- 近隣でどんな物件が満室になっているか・空室ができているかを確認することでも、エリアのニーズを知ることができます。
競合物件に合わせて導入設備・内装を決める
マンションに導入する住宅設備や内装は、競合物件を参考にしましょう。
5章で内装や設備にかける費用を抑えることを提案しましたが、競合物件よりも導入している設備が著しく劣っていると、入居者に避けられてしまいやすくなります。
周辺の競合物件ではどのような設備が導入されているかをチェックし、内装や導入する住宅設備の種類やグレードを決めましょう。- 昨今は無料のインターネット回線や宅配ボックスなどが人気です。
競合物件と差別化できるポイントを作る
入居率を高めて高収益を図るためには、競合物件と差別化できるポイントを作れないか検討してみましょう。
たとえば、女性向けにセキュリティー設備に力を入れたマンション、リモートワークや趣味のために防音性に力を入れたマンションなど、コンセプトを決めて特化させる方が、設備に満遍なくお金をかけるよりも高い費用対効果を得られます。
まとめ
土地にマンションを建ててマンション経営を長期的に行うためには、収益性を確保することが重要です。
マンションの建設費を抑えられれば、融資の借入金額も抑えることができるため、収益を得やすくなります。
ご自身の土地にどのようなマンションを建てるのが適切なのか、まずは土地活用のプロに相談してみましょう。
提案されたプランを複数比較して検討し、マンション経営の成功を目指しましょう。
