杉並区の土地活用で収益を上げるには？おすすめの活用法や体験談を紹介

この記事では杉並区で土地活用をする上で押さえておきたいポイントやおすすめの活用方法を解説しています。

また、実際に土地活用をしている方の体験談や、土地活用の相談をするのにおすすめのパートナー会社も紹介しています。

杉並区に所有している土地を利活用して収益を上げたい方は、ぜひご参考にしてください。

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1. 杉並区で土地活用する時に知っておきたいポイント
2. 杉並区でおすすめの土地活用方法7選
3. 土地活用の体験談
4. 杉並区の土地活用におすすめのパートナー会社
5. 杉並区で土地活用するならプランを一括請求して比較しよう

土地活用の基礎知識を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

杉並区で土地活用する時に知っておきたいポイント

杉並区は東京23区の西側にある特別区です。住宅や公園の多い地域ですが、利用可能な鉄道路線が多く、都心部のベッドタウンとして発展しています。

人口の推移

杉並区の人口は令和6年1月1日時点で572,843人、世帯数は329,488世帯で、東京23区内では6番目に人口の多い地域です。

以下は、杉並区の過去10年間の人口の推移をまとめたグラフです

杉並区の人口推移（平成27年～令和6年）

過去10年間で、人口・世帯数ともに緩やかに増加しています。

住みやすさ

杉並区は人口・世帯数が多く、一帯に住宅街が広がっています。

古着屋やカフェ、アンティークショップなどが充実していて1人暮らしの若者に人気の高円寺や荻窪、阿佐ヶ谷や、高級住宅地である浜田山・永福町など、町によって雰囲気ががらりと変わります。杉並区で土地活用を成功させるには、それぞれの町の個性に合わせたプランを練ることが重要です。

杉並区には、6つの鉄道路線が通っています。

区内を通る鉄道路線	駅
JR中央線・総武線	高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪、西荻窪
東京メトロ丸の内線	東高円寺、新高円寺、南阿佐ヶ谷、荻窪、方南町
京王井の頭線	永福町、西永福、浜田山、高井戸、富士見ヶ丘、久我山
京王線	八幡山
西武新宿線	下井草、井萩、上井草

いずれの駅からも新宿や池袋、東京といった都心の主要駅まで数十分で行けるため、都心部への通勤・通学がしやすくなっています。鉄道路線だけでなく、環状七号線・八号線や青梅街道・甲州街道といった幹線道路も走っているため、車を利用して出かけるのにも便利です。

令和4年の区内の犯罪発生率（犯罪認知件数÷人口）は0.38%で、23区で2番目に低くなっています。区の行政として定期的な安全パトロールや街角防犯カメラの設置など様々な対策が行われてたり、防犯自主団体がパトロールや子供の見守り活動を行っていたりと地域ぐるみで防犯に取り組んでいて、治安は比較的よいエリアであるといえそうです。

また、杉並区は子育て世帯にも人気の高いエリアです。様々な支援サービスに利用できる「ゆりかご券（子育て応援券）」の交付をはじめ、多子世帯支援など、子育て支援政策が積極的に進められています。

2019年以降は保育施設の待機児童数ゼロを実現していて、子育て世帯が暮らしやすい街であるといえるでしょう。

杉並区の間取り別の賃料相場は以下の通りです。

	平均賃料	件数
ワンルーム・1K・1DK	90,025円	2,396件
1LDK・1SLDK・2K・2DK	137,500円	802件
2LDK・2SLDK・3K・4DK	176,862円	261件
3LDK・3SLDK・4K・4DK	215,436円	75件

（イエウール調べ）

平均家賃は過去3年間で上昇していて、賃貸住宅の需要の高さが窺えます。

周辺環境

杉並区内には、ルミネ荻窪、荻窪タウンセブン、ビーンズ阿佐ヶ谷といった商業施設があります。

大型の商業施設はありませんが、商店街やスーパーマーケットは町ごとに充実しているため、生活利便性は高いです。

幹線沿い以外は低層住宅向けの用途地域に分類されている土地が多く、また新宿や中野、吉祥寺といった繁華街が近辺にあるため、今後も商業地としての大規模な開発は行われにくいと考えられます。

区内には、明治大学（和泉キャンパス）、東京女子大学、高千穂大学、女子美術大学が所在しています。区内に鉄道が6路線が通っているため、これらの大学の学生だけでなく沿線の大学生からも賃貸アパート物件の需要が高いです。

土地活用を検討しているなら、是非とも複数の会社のプランを比較・検討してから決めましょう。以下のフォームから、実績豊富な大手企業のプランを一括請求できます。

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工事の請負契約を結ぶまでは無料で利用できるため、お気軽にご利用ください。

杉並区でおすすめの土地活用方法7選

杉並区でおすすめの土地活用方法には、以下の7つが挙げられます。

アパート・マンション経営
賃貸併用住宅経営
戸建賃貸経営
貸店舗・店舗併用マンション経営
駐車場・コインパーキング経営
コインランドリー経営
トランクルーム経営

小さく狭い土地でも、立地や活用方法によっては十分に収益を上げられます。

アパート・マンション経営

杉並区は学生、単身者、カップル・夫婦、ファミリー層、子育てを終えた夫婦など幅広い層から住宅需要があるため、アパート経営・マンション経営は特におすすめの活用方法です。

▼こんな人におすすめ

駅から徒歩15分圏内に土地を所有している
長期的に安定収入を得たい
節税対策をしたい

アパートやマンションの経営は、初期費用は高額ですが、家賃収入によって長期的に安定した収益を得られる土地活用方法です。

他にも、賃貸物件を土地に建築すると相続税や固定資産税の評価減ができるため、節税効果が高い活用法でもあります。

また、賃貸管理は専門の管理会社に任せることもできるため、副業としても行いやすいという特徴もあります。

アパートの建築には数千万円以上、マンションの建築には数億円単位の費用がかかります。必要な資金はアパートローン（不動産投資ローン）の借入によって調達できますが、当然返済リスクを負うため、綿密な収支計画を立てることが重要です。

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重層長屋の賃貸住宅の建築事例

エリア	神奈川県川崎市
土地面積(㎡)	1470.0㎡
延べ床面積(㎡)	117.17㎡
工法	–
建築費用(円)	–

継承してきた広い土地を守り続けるためのプラン
今回訪問した物件のオーナーさまは、普段は会社員として働くサラリーマン大家さんです。他にも相続を受けて賃貸住宅を経営されています。今回の物件は川崎市の小田急線沿線駅から徒歩15分。ご実家があった約1500㎡の敷地に8棟の重層長屋が完成しました。
「土地活用のきっかけは、両親が亡くなって、固定資産税の負担が重く、税金対策を考えたことです。先祖代々、受け継いだ土地を売却したくないという気持ちが強く、守りながら節税する術を模索しました」。
区画整理が行われる以前の山だった状態から、ご家族でこの土地を守ってきました。税理士に相談をしながら、賃貸住宅を建てようと決心したものの、予期せぬ問題に直面することに。
「地区計画によって、150㎡の区画を作り、各区画2世帯までしか建てることができないことが分かったのです。大きな建物が建てられないため、どんなものを建てたらいいのか。懇意にしていたセレサ川崎農業協同組合さんに相談しました」。
そこで紹介を受けたのがミサワホームを含めた3社でした。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)

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賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅とは、1軒の建物に自宅部分と賃貸部分を併せ持つ住宅のことです。

▼こんな人におすすめ

土地に住みながら収益を得たい
リスクを抑えて賃貸経営したい
将来的に家屋を2世帯・3世帯住宅にしたい
節税対策をしたい

所有している土地が1筆のみであっても、賃貸併用住宅を建築することで、その土地に住みながら収益を上げられます。自宅を建築するためのローンを賃貸部分からの家賃収入で返済できるのが大きなメリットです。

また、自宅部分の割合が50％を超える場合は低金利な住宅ローンを適用できるため、返済リスクを抑えられます。

将来的に賃貸部分を子や孫に住んでもらって、二世帯・三世帯住宅として利用することも可能です。

ただし、賃貸経営をしつつ快適に暮らすためには、プライバシーの確保や騒音対策が必要となることに注意が必要です。また、住宅ローンを適用させる場合には賃貸部分の戸数は2～6戸程度と少なくせざるを得ないため、家賃収入を目的とする場合にはアパート経営の方がおすすめです。

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木造2階建ての賃貸併用住宅の建築事例

エリア	東京都杉並区
土地面積(㎡)	140.0㎡
延べ床面積(㎡)	230.0㎡
工法	木造2×4工法
建築費用(円)	80,000,000円

限られた敷地に4LDKの自宅＋賃貸3部屋を配置。外装はセルフクリーニングの光触媒タイルを採用することで、長期間にわたり美観を維持でき、メンテナンスコストも抑えられます。また、内装にも除菌や抗ウイルス手摺・抗菌フローリング・浴室除菌排水口の設備を採用することで、入居者にも安心感を持っていただける賃貸となっております。外装も内装も環境に配慮した素材を採用した物件です。
(住友不動産株式会社の土地活用事例)

木造3階建ての賃貸併用住宅の建築事例

エリア	東京都渋谷区
土地面積(㎡)	201.51㎡
延べ床面積(㎡)	353.87㎡
工法	木造
建築費用(円)	–

老後のゆとりを生み出す賃貸併用住宅
東京都渋谷区。最寄り駅は、初台駅と西新宿五丁目駅という超都心エリアに木造3階建ての賃貸併用住宅が完成しました。1階に住むオーナーさまにお話を伺いました。
「以前は一軒家が建っており、そこに住んでいました。借地でしたが、売却してもらえることになり、底地を購入しました」。
人生100年時代ともいわれる長寿時代に、都心の土地を入手。どのようなものを建てようか迷っていたなか、懇意にしている不動産会社の（株）ウィル・パートナーズさまに相談されました。
「子供が独立して一人暮らしのため、賃貸併用住宅を薦められました。自宅部分の独立性を保ち、モダンなデザインにしてもらえると聞き、ハウスメーカーを数社紹介してもらいました」。
賃貸併用住宅なら、自宅であると同時に家賃収入を得ることができます。また立地の良さから、高い家賃設定が見込めます。
「他の会社でも検討しましたが、鉄骨・鉄筋のプランで、壁が厚いために部屋が狭くなってしまったり間取りの制約が多いのが難点でした。ミサワホームは敷地対応力が抜群で、室内の広さと収益面で必要な戸数を提案いただきました。なにより私の要望やデザインイメージを汲み取り、素敵な提案をしていただけたことが決め手となり、お願いすることにしました」。
オーナーさま好みの魅力的なプランが実現しました。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)

賃貸併用住宅とは？メリットデメリットから後悔しないためのコツまで解説します【専門家監修】

戸建賃貸経営

戸建賃貸とは、一戸建てを貸し出して経営することです。杉並区は用途地域の指定により高い建物が建てられない土地が多いです。土地面積が広くない場合にはアパートを建てても戸数が確保しづらいため、戸建賃貸を選択するという手段もあります。

▼こんな人におすすめ

管理の手間を最小限にしたい
既に空き家がある
アパートを建てるには土地が小さい
節税対策をしたい

1戸分の賃料しか得られませんが、戸建賃貸は一般的に入居者がファミリー層です。そのため、賃貸マンション・アパートに比べて長期的な入居が期待できるという特徴があります。

共同住宅のように入居者同士でトラブルが発生する恐れがなく、賃貸中は入居者に家屋や庭の手入れを任せられるため、自主管理でも時間や手間がかかりません。

また、アパートに比べて初期費用が安く済むというメリットがあります。アパートのように、戸数分の住宅設備（浴室やトイレ、キッチンなど）を導入する必要がないからです。さらに、総2階建ての作りで建築すれば材料費も工期も抑えられます。

ただし、土地の面積あたりの収益性はアパート経営に比べて低くなります。また退去が発生すると、新たに入居者が見つかるまでは収入が途絶えてしまうため、空室リスクが高いというデメリットがあります。

また、普通借家契約で貸し出す場合は、たとえば自分が転勤から帰ってきて戸建てを使用したくなったとしても、入居者に住み続ける意志があれば貸主側から退去を求められない点には注意が必要です。

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貸店舗・店舗併用マンション経営

駅前エリアや環七・環八・甲州街道・青梅街道・井の頭通りなど大通り沿いに土地がある方には、貸店舗や店舗併用住宅、店舗併用マンション・アパートを建築するのもおすすめです。

▼こんな人におすすめ

駅前や大通り沿いなど繁華なエリアに土地がある
賃料で高収入を得たい
不動産経営のノウハウがある
節税対策をしたい

繁華の真っただ中にある土地は利便性が高い一方で、騒音や防犯上のリスクが高く、特に1階部分の入居者の確保が難しいという側面があります。

店舗の借主は企業や法人であることが多く、また共同住宅よりも入居期間が長く安定しやすいため、立地によっては高収益を目指せます。

貸店舗の経営には特別な資格等は要りませんが、管理経営を企業に任せない場合には専門的な知識が不可欠です。

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駐車場・コインパーキング経営

杉並区は住宅がひしめくエリアなので、自宅や借りているマンション・アパートに駐車場がない場合もあります。また、利用する施設や店舗に駐車場がないケースも多いため、月極駐車場やちょっとした用事を済ませる間に車を停めておく場所の需要が高いです。

▼こんな人におすすめ

土地の形状や面積が住宅に適していない
所有している土地が駅や商店街に近い
将来的に別の土地活用に切り替えたい

駐車場やコインパーキング経営なら、所有している土地の面積が小さかったり、形状が不整形であっても土地活用が可能です。

初期投資費用が少なく、始めるのも止めるのも簡単にできるため「いったん駐車場・コインパーキングを経営しておく」ということも可能です。

ただし、土地に建物を建てないため、相続税や固定資産税の節税効果はありません。また、収益性は土地の立地に大きく左右される点に注意が必要です。

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コインランドリー経営

近年は寝具が洗える大型の機械の導入によって、家で洗濯がしづらい単身者や学生だけでなくファミリー層のコインランドリー利用も増加しているため、一帯に住宅地が広がっている杉並区では幅広いエリアでコインランドリーの需要が見込めます。

▼こんな人におすすめ

安定した収入を得たい
ランニングコストを抑えたい
土地の形状や面積が住宅に適していない
節税対策をしたい

コインランドリーは、需要のあるエリアで経営を始めれば、生活に根差したビジネスであるため安定しやすいのが特徴です。店舗経営の中でもランニングコストが安く、利用者が現金で支払いをするため、賃料未回収のリスクも低いです。

高額な機材を複数設置する必要があるため、初期費用は3,000万～4,000万円程度必要です。途中で別の業態に変更するのも難しいため、競合店や需要を事前によく調査した上で検討しましょう。

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トランクルーム経営

持ち家や賃貸問わず、小さな住宅で暮らす人が多い杉並区では、トランクルームの経営もおすすめです。

▼こんな人におすすめ

大通りの近くに土地がある
土地の形状や面積が住宅に適していない
初期投資を抑えて土地活用したい

トランクルーム経営は、初期費用が安い土地活用方法です。数百万円程度から始められます。

また、利用客の荷物の出し入れがしやすい立地であれば、変形地や狭い土地でもできます。

1契約あたりの賃料は数千円～1万5,000円程度とアパート等よりもずっと安いため、いかに契約数を確保するかが儲かるかどうかのポイントになります。

トランクルーム経営で失敗しないためには？対策方法は簡単です

土地活用の体験談

この章では、実際に土地活用している方の体験談を3つご紹介します。

杉並区でアパート経営をしている60代男性の体験談

東京都杉並区で、相続税対策目的でアパート経営を始めた方の体験談です。

収益	20万円～30万円／月
建築費用	3,001万～4,000万円
利回り	8%

きっかけや目的

現況が更地の土地をそのままにした場合に、多額の相続税がかかるとの指摘を飛び込みの営業マンから受けたことで、本格的にアパート建築による相続対策を検討しはじめました。

家族で話し合った結果、大手２社と地元の工務店の１社の合計３社にて比較検討しましたが、建築後のサポートやネームバリュー、建物の品質などを総合的に考えた結果、大和工業に決定しました。

更地の時点では売却なども視野に入れてどうしようか考えていた矢先、営業マンよりそのような提案を受けたことがきっかけになっているので、結果的に良かったと満足しております。

企業を選んだ決め手

商談時に大きな判断基準になったのは主に営業担当の素質でした。初めてのアパート経営ということでわからないことだらけの中、一方的に知識を詰め込む営業担当もいれば、意見を反映する姿勢が毛頭ない担当もいたので提案内容はもちろん担当の姿勢を重要視しておりました。

そんな中、当該会社の営業担当者は提案時に出てくる疑問点にも即座に対応いただきスピード感に関心したとともに、なんでも相談しやすい空気感をつくってくれたことで納得しながら進めることができました。

また、税金面が一番の懸念点でしたが、根拠資料や表などを活用して明確にしてくれたことも好印象でした。

土地活用のポイントや注意点

節税対策だけでなく長期にわたって経営していく必要があると思ったので、物件周辺のマーケットや相場、競合物件がどれかなどは非常に意識しました。今後の人口統計や、周辺環境から入居者層を予測して間取りなどもこだわって作りました。

また、疑問点はそれぞれの専門家に聞くことも意識しました。営業担当に税金面の話を聞いても回答がまちまちであったことに加え、担当者としても税金面についてはトラブルのもとになるため回答できることが限りがあるということを知り、「税金については税理士」、「建物については建築士」など項目ごとに聞く相手を選ぶようにしたことで、正確な回答を得られるようになったと思います。

これから土地活用を始める方へのアドバイス

営業担当の提案通りだけで物事を進めるのではなく、長期にわたって所有していくのが自分であり、自分の買い物であるという意識が大事だと思います。

そのため他社の提案を検証・比較することはもちろん、自分の足で何度も現地に通って、街の雰囲気や需要の把握に努める必要があると思います。また、友人や知り合いなどに「ここに住んだらどうか」という意見やアンケートをとってみることも方法の一つとして良いと思います。

決して安い買い物ではないので、当事者意識がアパート経営に何よりも重要であると考えます。

土地・オーナー情報

オーナーの年齢	60代
土地所在地	東京都杉並区
敷地面積	～200㎡
用途地域	第二種中高層住居専用地域
戸数	6戸
土地活用方法	アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅
依頼先の企業	大和ハウス工業株式会社
容積率	200%
建ぺい率	60%
構造	鉄骨造