大阪府東大阪市は大きな都市で人口も多いことから、様々な土地活用方法を検討することができます。
本記事では東大阪市での土地活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。東大阪市における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
東大阪市ってどんな場所？
東大阪市は大阪の都心部からは少し離れているもののアクセス面では優れており、多くの鉄道と複数の高速道路があります。昔ながらの商店街も魅力の一つで、下町風情を感じる暮らしやすいエリアとなっています。
一方で、閑静な住宅街も有していて比較的治安の良い地域でもあり、ファミリー層も多く住んでおり学校関連の施設も多くあります。東大阪市はの日本を代表する「モノづくりのまち」であり、暮らしに欠かせないモノをつくる工場や、最先端技術を要する部品をつくる工場が存在しています。
そんな東大阪市に土地を所有している人は、どんな土地活用が出来るのか、そもそも土地活用に適している地域なのか、といった疑問を思い浮かべると思います。そのため本章では、東大阪市の人口や生活環境、家賃相場について紹介していきます。
東大阪市の人口
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 人口（万人） | 50.3 | 49.4 | 48.6 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
上記の表は東大阪市と全国の人口推移を表したものです。全国の人口推移が下降傾向にあるのと共に、東大阪市の人口推移も下降傾向にあることが見てわかります。
2024年3月1日時点での東大阪市の人口は約48.5万人とやはり減少気味です。そのため土地活用をするには追い風とは言えず、始める場合は土地の需要をしっかりと考慮する必要があります。
以下は2023年12月における東大阪市の年齢別の人口分布です。
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 5 | 10.58 |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 29.4 | 61.39 |
| 老年人口(65歳以上) | 13.4 | 28.03 |
老年人口の比率が他県の年に比べて高めであるため、それを活かした土地活用方法を考えるのも良いかもしれません。
参考：東大阪市ホームページ『人口』
『人口の動き(令和5年度)』
『人口統計表(令和5年)』
東大阪市の生活環境
前述した通り東大阪市は大阪の都市部へのアクセスが良く、難波や梅田、大阪や新大阪まで30分ほどで行くことができます。
東大阪市の中でも大きい駅周辺は特に住みやすく、24時間営業のスーパーマーケットや病院などが駅前に集まっているためとても需要のある地域となっています。
また、東大阪市では手厚い子育てのサポートを受けることができます。子育ての援助をしたい人と援助を受けたい人から構成される、ファミリー・サポート・センターという子育て支援のための相互支援ネットワークが組織されています。これらのことから、ファミリー世帯が生活しやすい地域であることがわかると思います。
東大阪市の家賃相場
東大阪市は大阪市ほど家賃相場が高いわけでなく、大阪府の中でもちょうど中間くらいの額です。イエウール独自の調査によると、東大阪市の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：4.6
- 1K：5.3
- 1LDK：7.3
- 2LDK：8.9
- 3LDK：9.3
大阪市にアクセスしやすい割には家賃がそこまで高くないため、賃貸物件に住みたい人からの需要が高いでしょう。
東大阪市のおすすめ土地活用5選
人口が下降傾向にあるなら土地活用はしないほうが良いのではないかと考えるかもしれませんが、その土地の需要に適切な土地活用方法を選べばうまくいく可能性は十分にあります。
東大阪市でおすすめの土地活用方法は以下の5つです。
- アパート・マンション経営
- 戸建賃貸経営
- 駐車場経営
- テナント経営
- トランクルーム経営
アパート・マンション経営
アパート経営やマンション経営はもっともポピュラーな土地活用で、アパートやマンションを建築し、その一室を貸し出すことで家賃収入を得るものです。
節税効果が高く、うまくいけば安定した収入が続くという点がメリットがありますが、空室や老朽化、災害などのリスクがあり、リスクを少しでも小さくするには賃貸需要の高いエリアで始める必要があります。
東大阪市のように大阪市の中心部などにアクセスしやすく、商店街や病院など日常生活に必要なものが揃っていて、かつ家賃相場が中心部ほど高くないような場所は賃貸経営の需要を大いに期待できます。
土地活用事例①大阪府：アパート経営
| エリア | 大阪府 |
| 土地面積(㎡) | 292.09 |
| 延べ床面積(㎡) | 337.88 |
| 工法 | 木造軸組金物工法 |
| 建築費用(円) | 5,000万 |
もともとは老朽化した賃貸住宅の建替えのご相談で、今回は2棟目の案件でした。1棟目は相続税対策としてご提案いたしましたが、今回は相続した後でしたので、将来の事を考え法人を設立する事業スキームでのご提案となりました。今回の計画地は1棟目の建物と隣接しているため、それぞれの建物が違和感なく、そして個性が出せるように外観のデザインを Dura Casa の南欧風にいたしました。
土地活用事例②大阪府：アパート経営
| エリア | 大阪府 |
| 土地面積(㎡) | 336.83 |
| 延べ床面積(㎡) | 411.56 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
「当初賃貸部分はマンションを建てようと考えていましたが、ミサワホームからマンションは飽和状態なのでファミリー向けのメゾネットを、と提案されました。駐車場付きの3LDKではなく、駐車場なしのメゾネットタイプ2LDKで戸数を増やし、収益力も確保するというアイデアに惹かれて決めました」とオーナー様。
オーナー様の自宅部分は白を基調にした外壁で上品に、賃貸部分はチャコールグレーの外観でシックにまとめるなど、自宅と賃貸の個性をはっきり分けることで美しい街並みづくりにも貢献しています。
土地活用事例③大阪府：マンション経営
| エリア | 大阪府 |
| 土地面積(㎡) | 346.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 1819.0 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート |
投資目的で老朽化したビルを購入されたオーナー様。建て替えをご検討される際に、周辺の物件との差別化を図るため、デザイナーズマンションの建築を希望されました。
ミサワホームでは設計事務所と協働して、外観では縦のラインを意識したガラスの意匠がつながる美しいデザインを実現。室内はシングルやDINKs向けの1LDKとし、傷や汚れに強い床材をはじめ、ペットの足洗い場も設置するなど、近隣物件にない「ペット対応型」としました。
さらに一括借り上げも合わせて提案することで、空室に対する長期の不安を払拭。デザイン性が高く、今後何年も安心が続く資産が完成しました。
戸建賃貸経営
戸建賃貸経営は一戸建ての賃貸住宅で家賃収入を得る土地活用です。
アパート経営と比較して初期費用が少ない、入居期間が長く収入が安定している、管理の手間がかからない、立地条件が厳しくないといったことがメリットです。一方で、空室リスクが特に高くなること、建物の修繕・リフォームの回数が多くなり修繕費が大きくなる、という点はデメリットです。
買い物の利便性が高く子育てサポートも充実しているなど、ファミリー世帯が生活しやすい街である東大阪市にぴったりの土地活用と言えます。
駐車場経営
駐車場経営は初期費用を抑えながら手間をかけずに始められる土地活用です。狭小地や変形地でもできて他の土地活用への転用性も高いです。ただし、賃貸経営とは異なり節税効果がなく、収益性があまり高くないという特徴もあります。
駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、それぞれ向いている場所が異なります。月極駐車場の場合は主に住宅地で、コインパーキングの場合は観光地などで需要があります。駐車場経営は競合が多い土地活用なので、市場調査を怠らないことが重要です。
自分で管理するか業者に委託して固定賃料を取得するという2種類の管理方法があり、業者に委託する際は複数の業者を比較すること、契約を細かく確認することを忘れずに行ないましょう。
テナント経営
テナント経営とは、土地オーナーが建てた建物をテナントに貸し出したり、土地を事業者に貸し出したりして収入を得る土地活用です。テナントにはオフィス・飲食店・美容院・コンビニ・介護施設などの様々な種類があり、それぞれ特徴や収益性が異なります。
自分で建てる場合、収益性は高いが空室が出ると一気に収入がなくなるという特徴があります。土地に事業者に貸し出す場合は、初期費用を抑えられるが収益性は低いという特徴があります。土地を貸す際に定期借地契約を結んでいれば、土地は契約期間終了後に更地で返還されるためローリスクで土地活用が可能です。
東大阪市であれば、飲食店・美容院・コンビニなど様々なテナントを誘致しやすそうですが、老年人口の多さを考えると、介護事業者や社会福祉法人などに土地を貸して賃料を得ることは効果的かもしれません。
トランクルーム経営
トランクルーム経営はコンテナハウスという建物を貸し出して賃料を得る土地活用で、家に収まらない荷物や仕事用の備品などを保管したい人に対して需要があります。
方法としては、トランクルーム事業者に土地を貸し出して地代を得る、土地にコンテナハウスを建ててそれを企業に貸し出す、コンテナハウスの所有者と経営の主体はオーナーで管理業務を企業に任せる、という3つがあります。
賃貸経営などと比べて初期費用が安いことや手間もかからないというメリットがありますが、節税効果がないことや収益性があまり高くないというデメリットもあります。トランクルーム経営に向いている場所としては、マンションやオフィスビルが近くにある土地などです。
東大阪市のおすすめ土地活用パートナー
東大阪市で土地活用をする際にパートナーとしておすすめの企業を紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に話を聞いたりすることをおすすめします。
ミサワホーム
ミサワホームはマンション・アパートをはじめ、賃貸併用住宅、店舗・商業施設、医療・介護施設など様々な土地活用方法に対応しています。
土地には大きく分けて「建てる」「貸す」「売る」の3つの活用方法がありますが、ミサワホームでは独自の「10の資産活用」メニューに基づき、その土地の価値を最大限に活かすためのベストなプランニングを行なっています。
子育て支援賃貸住宅やZEH-M対応賃貸、共働きと在宅勤務に適したニューノーマルライフ賃貸住宅などの、豊富な賃貸住宅を手掛けていることも魅力の一つです。
大和ハウス
大和ハウスグループには賃貸住宅やマンション、商業施設や医療・介護施設などの幅広い事業領域に長年取り組んできた実績と経験があります。
グループ企業で不動産の紹介、調査、プランニング、設計、施工、管理、保守、リーシング、入居者募集に至る、不動産経営に関するすべての領域をカバーしているため、土地オーナーの多岐にわたる課題解決のサポートを行ないます。
また、オーナーのニーズに応えるのはもちろん、地域社会の課題にも向き合い、環境問題やエネルギー問題に配慮した施設の提供など、地域貢献につながる土地活用も提案しています。
株式会社板倉不動産
株式会社板倉不動産は総合不動産・建設業や住宅不動産、管理事業など様々な事業を手掛けています。
地域密着型だからこその情報収集力で、賃貸から売買、定期借地事業まで対応しています。収益面に関してもトータルサービスを心がける、不動産事業のスペシャリストです。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。土地オーナーの生の声を聞いて土地活用の参考にしましょう。
50代男性による大阪市での駐車場経営
「賃貸アパート、マンションではなく駐車場運用の安全性」
| 収益 | 年間1,080万円～1,200万円（月間90万円～100万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 9,001万円～1億円 |
| 利回り | 19％ |
| オーナーの年齢 | 50代 |
| 土地所在地 | 大阪府大阪市住之江区 |
| 敷地面積 | 200㎡超 |
| 戸数 | 1戸 |
| 土地活用方法 | 駐車場経営 |
| 依頼先の企業 | 大和ハウス工業株式会社 |
きっかけや目的
一級建築士や知り合いのライフプランナーに相談したところ、この場所では住宅系の稼働率がよくないので、当面は駐車場経営をして、最終的には事業資産の買い替えをした方がいいというアドバイスを受け、まずは駐車場運営をすることにしました。 比較サイト等を確認して、駐車場経営を始めようと思いました。
企業を選んだ決め手
私に不動産投資や株の投資などの経験があることも踏まえて、事業資産の買い替えまでのつなぎとしてかかる費用や節税できる税金など、収支計画も含めて丁寧に説明してくれました。
また、契約書の内容も中立の立場で対応していただき不安なところを解消できました。 とても安心できると感じたため、駐車場経営を始めることにしました。
土地活用のポイントや注意点
そのため、駐車場の運営業者とは別に、駐車場に設置している自動販売機の運営業者にも掃除のお願いをすることで、綺麗な状態を保つことができています。 勿論私も最低でも週に1回は物件に足を運び、管理しています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
そのためには清掃が行き届いていて、近隣の人にここは防犯面も安心だと言ってもらえることが大切なので、町内会の人や地元の不動産業者などの要望を聞くことが望ましいです。
駐車場の敷地内清掃だけでなく、道路との境界にある側溝等の清掃や、駐車場の壁に無断で貼られたポスターなどの撤去など、綺麗な状態を維持することが大切です。
50代男性による堺市での事業用借地契約
「事業用借地権でリスクを抑えて安心経営」
| 収益 | 150万円～200万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 0円 |
| 利回り | 6.3％ |
| オーナーの年齢 | 50代 |
| 土地所在地 | 大阪府堺市 |
| 敷地面積 | 200㎡超 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 土地活用方法 | 事業用借地 |
| 依頼先の企業 | 大和ハウス工業株式会社 |
| 容積率 | 200% |
| 建ぺい率 | 60% |
| 構造 | 鉄骨造 |
きっかけや目的
その際にダイワロイヤルと事業用借地契約を結べば、複合テナントも可能になり地代も上がるということで、隣地を競売で応札し、土地を事業の用途に限定して貸し出す事業用借地契約を決意しました。
企業を選んだ決め手
リスクを抑えるため、事業用借地権を得て、建設協力金方式で収支計画を立てていましたが、その際に、ダイワロイヤルに覚書を締結しますと言われたことが、事業借地権での土地活用事業をしようという決め手になりました。
土地活用のポイントや注意点
その点は大和ハウス工業に事前に相談できてよかったです。土地活用を始めた後は、事業用借地契約を結んだダイワロイヤルの担当の方が地代更新時に詳細の資料を提出してくれるので、傾聴するように心がけています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
複合テナントの場合、自分でテナントの誘致や割り振りができないのであれば、地代は下がりますが、テナントが入らないリスクは軽減されるためダイワロイヤルなどの会社に相談するのが良いと思います。
東大阪市で土地活用するなら
東大阪市で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
