大分県大分市は大きな都市で人口も多いことから、様々な土地活用方法を検討することができます。
本記事では大分市での土地活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。大分市における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
大分市ってどんな場所？
大分市は大分県の中央東部に位置する県庁所在地であり、県の中核を担う都市でもあります。
大分市は大分駅周辺には歓楽街、市役所や県庁などの行政機関、美術館などの文化施設が揃っている一方で、駅から少し離れると閑静な住宅街が多くなっています。市内には子供が遊べる公園が多く、主要駅前や幹線道路沿いには飲食店やスーパーがあるため外食や買い物に困ることはないでしょう。また、各地に大型ショッピングモールや商業施設があるため生活しやすい街であることがわかります。
そんな大分市に土地を持つ人は、土地活用に適しているのか、どんな土地活用が出来るのかといった疑問を思い浮かべると思います。そのため本章では、大分市の人口や生活環境、家賃相場について紹介していきます。
大分市の人口
大分市の人口と全国の人口の推移（2015、2020年、2023年）は以下の通りです。
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 人口（万人） | 48.9 | 47.8 | 47.6 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
参考：大分市ホームページ「『大分市の面積・人口・世帯数』※住民基本台帳人口」
上記の表を見ると、全国の人口推移が下降を続けているとともに、大分市の人口も少しづつ減少していることがわかります。そのため土地活用をする場合は需要のある場所で、その土地に適した方法をを選択する必要があります。
以下は2024年2月時点の大分市内のエリアごとの人口と世帯数です。
| エリア | 人口（万） | 世帯数（万） |
|---|---|---|
| 全域 | 47.4 | 23.1 |
| 本庁地区 | 20.3 | 10.5 |
| 鶴崎地区 | 8.3 | 3.7 |
| 大南地区 | 2.6 | 1.2 |
| 稙田地区 | 8 | 3.8 |
| 大在地区 | 3 | 1.5 |
| 坂ノ市地区 | 2.1 | 0.9 |
| 佐賀関地区 | 0.7 | 0.4 |
| 野津原地区 | 0.4 | 0.2 |
| 明野地区 | 2 | 0.9 |
参考：大分市ホームページ「『町丁別年齢別人口・世帯数（5歳刻み）』※住民基本台帳人口」
加えて、大分市の年齢別人口も紹介します。
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 6.1 | 12.9 |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 27.8 | 58.5 |
| 老年人口(65歳以上) | 13.5 | 28.5 |
参考：大分市ホームページ「大分市の統計」
大分市の生活環境
大分市内にある大分駅は県内各方面に向かう路線が通るターミナル駅で、県内の主要な交通網であるJR日豊本線・豊肥本線・久大本線を利用することができ、複数の特急列車の停車駅にもなっています。また、温泉などの観光地として有名な別府駅に乗り換えなしで10分ほどでアクセスすることができます。
2015年に開業したJRおおいたシティには、商業施設である「アミュプラザおおいた」や温泉施設の「シティスパてんくう」などが入っていて人気スポットとなっています。
大分市には保育園や幼稚園などの保育施設や、小学校や中学校などの学校施設が多く、子育て中の家庭が送迎や預かりなどを依頼できる制度の実施など、子育て世帯にやさしい街でもあります。
大分市の家賃相場
イエウール独自の調査によると、東大阪市の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：5.9万円
- 1K：5.9万円
- 1LDK：8.6万円
- 2LDK：10万円
- 3LDK：12.1万円
大分県の中核都市である割には家賃がそこまで高くないため、賃貸物件に住みたい人からの需要が高いでしょう。
大分市のおすすめ土地活用5選
人口が下降傾向にあるとしても、その土地の需要に適切な土地活用方法を選べばうまくいく可能性は十分にあります。大分市でおすすめの土地活用方法は以下の5つです。
- アパート・マンション経営
- 駐車場経営
- 高齢者施設経営
- 太陽光発電
- 戸建賃貸経営
それぞれ解説していきます。
アパート・マンション経営
アパート経営・マンション経営はアパートやマンションを建築し、その一室を貸し出すことで家賃収入を得るもので、土地活用の中だと最も有名なものです。
経営が軌道になれば安定した収入が続く上に、節税効果が高いというメリットがありますが、空室や災害、老朽化などのリスクもあります。人口が年々減少傾向にある大分市であれば、特に賃貸需要の高いエリアで始める必要があります。
交通の便に優れていることや買い物に困らないことなどから、大分駅の周辺は賃貸需要が高いと言えそうです。また、大分市内は子育てに対する支援が充実しているため、ファミリー向けのアパート・マンション経営も良いでしょう。
土地活用事例①千葉県：アパート経営
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 200.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 34.0 |
| 工法 | 鉄骨造 |
| 建築費用(円) | 7,000万 |
1LDKの賃貸アパートです。ペット不可ですが、ウォークインクローゼットやフローリング、TVモニタ付インターホンなどの設備が整っていて、一人でならゆったりと暮らせる賃貸住宅です。
土地活用事例②三重県：賃貸住宅
| エリア | 三重県 |
| 土地面積(㎡) | 597.24 |
| 延べ床面積(㎡) | 582.69 |
| 工法 | プレハブ工法 制震鉄骨軸組構造 |
女性入居者の価値観やライフスタイル・ニーズに応える設備・仕様を装備。スマートフォンのアプリを通して、外出先からエアコンや給湯機・照明などの操作が可能に。忙しい入居者に安心で快適な心地よい毎日をお届けします。セルフクリーニング効果のあるキラテックタイルは、美しい外観を長く維持します。
駐車場経営
駐車場経営は初期費用を抑えつつ手間をかけずに始めることのできる土地活用です。狭小地や変形地でも難しくなく、他の土地活用への転用性もしやすいところも魅力です。ただし賃貸経営とは異なり、節税効果や高収益は望めない点に注意が必要です。
駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、それぞれ月極駐車場は住宅地で、コインパーキングは観光地などで需要があります。駐車場経営には「自分で管理する」「業者に委託して固定賃料を取得する」という二つの管理方法があり、業者に委託する際は複数の業者を比較することと契約をしっかり確認することを忘れないようにしましょう。
大分県内は1世帯に1台は自動車を保有しているくらいの車社会であるため、駐車場の需要は高いことが予想できます。
高齢者施設経営
高齢者施設経営には、土地オーナーが自ら運営を行なう、建物を建ててそれを介護事業者に貸す、社会福祉法人などに土地を貸すという3つの方法があります。後者二つであれば専門的な知識がなくとも始めることができます。
長期的に安定収入を期待できることや、賃貸住宅などには需要のない土地でも始められる点がメリットです。デメリットは、事業者を探すのに苦労したり転用が難しかったりすることです。
日本は高齢化社会であり、高齢者の一人暮らしや高齢夫婦世帯の割合は年々増えています。大分市も65歳以上の人口割合が多いため、老人ホームやデイサービスなどの高齢者施設は需要が高いでしょう。
土地活用事例③茨城県：デイサービス
| エリア | 茨城県 |
| 土地面積(㎡) | 1623.18 |
| 延べ床面積(㎡) | 403.8 |
既存の福祉施設とは一線を画すデザイン
茨城県水戸市にカフェのような斬新なデザインの「山水苑デイサービス千波」が完成しました。茨城県で高齢者向け施設を複数経営する社会福祉法人山水苑のご担当者さまにお話を伺いました。
「デイサービスは今回で3ケ所目です。他の場所でカフェ風デザインのデイサービスを始めたところ、大変好評でしたので、のんびりお茶を飲んで、お風呂に入ってリラックスできる、カフェや日帰り温泉のようなデイサービスを作ろうと考えました」。
デイサービスの利用を勧められる方の中には、「まだ自分には必要ない」と、通うのを嫌がる方もいらっしゃるそうです。“通いたくなる施設”が、運営のカギになります。
「従来の福祉施設とは異なる新しいデザインにすると共に、実用性も追及しました。特に、利用者が長く過ごすデイルームは、なるべく広く開放的な空間にしたいと考えました。ミサワホームの木質パネル工法により、デザイン性の高い設計ができ、柱や梁で遮られることのない大空間を確保することができたので、大変満足しています」。
太陽光発電
太陽光パネルを土地に設置し、生み出した電力を電力会社に売却することで収益を得る、太陽光発電という方法で土地を活用することもできます。
経営方法は、太陽光発電に関するすべての費用を自分が負担する代わりに売電収入がそのまま収益となる自営方式と、土地を事業者に貸してその賃料が収益となる土地貸し方式の2種類があります。
太陽光発電は広くて日当たりの良い土地が向いているため、大分駅から離れた自然が豊かな場所に土地を持つ場合におすすめの活用方法となっています。
戸建賃貸経営
戸建賃貸経営は一戸建ての住宅を貸し出て家賃収入を得るという土地活用です。アパート・マンション経営と比べて初期費用が少ないこと、一度入居したら長く住んでもらえるため安定して家賃収入を得られることがメリットです。
また、管理の手間が少ないことや立地条件がそこまで厳しくない点も強みです。一方で、空室のリスクはアパート・マンション経営よりも高い上に、建物の修繕・リフォームの回数が増えて修繕費も高くなる点はデメリットです。
戸建賃貸経営は、子育ての支援制度が整っていてファミリー世帯が住みやすい大分市にはもってこいの土地活用方法です。
大分市のおすすめ土地活用パートナー
大分市で土地活用をする際におすすめとなるパートナー企業を紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に話を聞いたりすることをおすすめします。
大東建託
大東建託はアパート・マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸などの賃貸経営や、商業施設や大規模施設・高齢者向け施設など幅広い土地活用に対応しています。
木造ツーバイフォー工法や鉄骨造、鉄筋コンクリート造や最新の構造技術CLT工法まで手掛けていて、立地や地盤、建物規模、収益性、事業目的など様々な条件や要望に対して最適な事業提案をしています。
サポート体制については、税務・資金・建物計画などの専門知識を持つスタッフがオーナー一人一人に合わせた適切な事業プランを提案し、また、税理士・ファイナンシャルプランナーなどの専門家によるサポートも行なっています。
東建コーポレーション
東建コーポレーションは賃貸アパート、賃貸マンションなどの土地活用のパイオニアであり、長年の経験やノウハウによって適切な事業審査を行なっています。
賃貸経営では家賃の入出金や退去修繕、クレーム対応など多くの手間とノウハウが必要ですが、東建では全国各地で豊富な物件を管理し、今までの経験とノウハウを活かして賃貸管理の業務を一括して引き受けます。また、全国に店舗を構える仲介専門店や賃貸物件サイト、CMによるPRなどの独自の入居仲介システムによって満室経営をバックアップします。
工法や構造に関しては、入居者の安全とオーナーの安定経営のために建築部材や住設機器を自社で生産しており、耐震性や遮音性に優れた建物を建築することができます。
新陽興産株式会社
新陽興産株式会社は、地域密着で40年間以上にわたり不動産の専門知識と実績を積み上げ、地元ならではのネットワークを駆使して不動産のあらゆる場面でオーナーのサポートを行なっています。
代表は行政書士やファイナンシャルプランナーの資格を有するため、相続問題を始めとした法律知識が必要となるような悩みの解決について、長期的な視点で寄り添うことができます。
長年に渡り積み重ねてきた不動産の知識や経験・技術により、賃貸仲介や売買仲介、賃貸管理や宅地造成、リフォームや相続相談など不動産の多岐にわたる分野の相談に対応できるようになりました。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。
土地オーナーの生の声を聞いて土地活用の参考にしましょう。
秋田県大館市での駐車場経営
「駐車場経営は案外苦労するものです」
| 収益 | 年間12万円～36万円（月間1万円～3万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 750万円～1,000万円 |
| 利回り | 4.8％ |
| オーナーの年齢 | 30代歳 |
| 土地所在地 | 秋田県大館市 |
| 敷地面積 | ~60㎡ |
| 用途地域 | 田園住居地域 |
| 戸数 | 1戸 |
| 土地活用方法 | 駐車場経営 |
| 依頼先の企業 | ミサワホーム株式会社 |
きっかけや目的
そんななか、駐車場経営であれば有効活用でき、今後数年間で元が取れるというようなアドバイザーの話を聞き、車社会の地方ならではの特徴を生かした内容に最終的に採用することにしました。 これが土地活用を決断した大きなきっかけです。
企業を選んだ決め手
土地勘があるスタッフであることを確信したのは1社のみでしたが、比較するという意味合いも込めて、最終的に2社に絞って土地活用におけるアドバイスを受けることにしました。 話し合いを進めていくなかで、最も駐車場経営に好意的なスタッフがいたミサワホームに決定しました。
土地活用のポイントや注意点
始めた以上はある程度軌道に乗るまで我慢しなければならないですが、満額の税金が課税されることを踏まえれば、自信を持ってお勧めできる存在ではないと個人的には思います。 さらに夜間の人通りが少ないので、思うような利益が出るのはかなり先になると考えられます。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
昨今は不動産投資が流行っており、誰でも簡単に始められると思われがちですが、明確なビジョンを持ってチャレンジしなければ、結局は借金を背負うというかたちで終わってしまいます。ゆえに自分の土地にとってどの方法が最も適しているかを検討するかが大事です。
埼玉県深谷市での太陽光発電
「太陽光発電：買取金額の高い契約で家族も満足です」
| 収益 | 年間180万円～240万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 1,001万円～2,000万円 |
| 利回り | 16.7％ |
| オーナーの年齢 | 65歳 |
| 土地所在地 | 埼玉県深谷市 |
| 敷地面積 | 200㎡～ |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 依頼先の企業 | ｙｈ株式会社 |
| 構造 | 太陽光発電施設 |
きっかけや目的
この時、運用を含め満足のいくものだったので、家庭菜園として使用していた土地に増設しました。増設により10年から20年の買取期間になり、それなりの収入を得られるようになりました。
悩みは、ＦＩＴ期間が終了した後の処理をどうするかです。現在の土地をアパートを建て、太陽光パネルを移設してゼロエネルギー賃貸にするもの良いのでははないかと考えています。
企業を選んだ決め手
複数の会社に増設の見積もりを取りましたが、自宅設置時の対応も満足のいくこの会社に依頼することにしました。現在まで、約10年運用していますが、大きな問題はなく、アフターフォローも親身に対応して頂いています。
土地活用のポイントや注意点
また、簡易的なフェンスの設置、ペンキの塗り替え、さらに定期的な除草もＤＩＹや家庭菜園的な感覚で、継続して自分で実施しています。太陽光発電買取の制度が年々変更されているので、問題が発生しないよう、その情報収集と必要な対応を適宜しています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
しかし、前述したように太陽光パネルを移設し、既存資産を利用してのゼロエネルギー賃貸住宅の経営など、制度の変更や社会情勢の変化に対応して、長期的な土地運用の変更や対応を考慮する必要があると考えます。土地運用は親子世代を跨いだ長期的な重要になると思うので、夫婦・親子などの意思疎通も重要と考えます。
群馬県高崎市でのアパート経営
「私がアパート経営を選んだ理由」
| 収益 | 30万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 3,000万円 |
| 利回り | 7.57％ |
| オーナーの年齢 | 60歳 |
| 土地所在地 | 群馬県高崎市 |
| 敷地面積 | 200㎡ |
| 用途地域 | 準住居地域 |
| 戸数 | 8戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 容積率 | 200% |
| 建ぺい率 | 80% |
| 構造 | 鉄骨造 |
きっかけや目的
ただ不動産投資といってもそこまで大掛かりな物ではなく、遺産の半分でアパート経営をして相続税対策や老後の私的年金確保などができたらいいという考えでしたので、そこまで重くは考えていませんでした。それとアパート経営ならマンション経営と違って資金もそこまでかからないのも大きな理由です。
企業を選んだ決め手
費用や節税できる税金の他に、予想の利回り、土地の購入から入居需要の高いエリアを選んでアパート賃貸経営をする計画も説明してくれました。 私の希望通りのプランをしっかり組んでくれたので、相談した企業の中では一番理想的だったと思います。
土地活用のポイントや注意点
他にもTVインターホンに防犯ガラスと防犯カメラも付けて、防犯設備の方にもしっかりと力を入れたので安心して暮らせるようにしています。 一人暮らしは寂しい人も多いと思うのでペットも可です。 アパート周辺や駐車場、共同通路などもできるだけ私自身が毎週チェックして、綺麗な状態にするように心がけています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
土地を相続してからアパート経営やマンション経営をスタートする人もたくさんいますが、自己資金があるなら投資の意味でアパート経営やマンション経営をするのも悪くは無いです。特にアパート経営ならそこまで大きな資金は必要ないですし、現金で相続するよりもアパートを建てた方が相続税を減らすことができるメリットもあるためおすすめです。
大分市で土地活用するなら
大分市で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
