この記事では福山市で土地活用をする上で押さえておきたいポイントやおすすめの活用方法を解説しています。
また、実際に土地活用をしている方の体験談や、土地活用の相談をするのにおすすめのパートナー会社も紹介しています。
福山市に所有している土地を利活用して収益を上げたい方は、ぜひご参考にしてください。
土地活用の基礎知識を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
福山市で土地活用する時に知っておきたいポイント
福山市は、広島県で2番目の規模の都市であり、広島市と岡山市のちょうど中間地点に位置しています。
人口の推移
福山市の令和6年（2024年）3月末日時点の人口は456,265人、世帯数は215,716世帯です。人口は広島県内では広島市に次いで2番目に多く、また中国地方では4番目となっています。
国勢調査による、推計人口の推移は以下の通りです。
| 2005年 | 2010年 | 2015年 | 2020年 | |
|---|---|---|---|---|
| 人口 | 459,087人 | 461,357人 | 464,811人 | 460,930人 |
2015年までは人口は増加傾向にありましたが、以降は緩やかに減少しています。
要因としては、市内人口の高齢化が挙げられます。市の人口に対する65歳以上の人の割合が、1990年時点では12.0％であったのが、2020年には29.2％に上っています。
住みやすさ
福山市は岡山県に隣接し、緑豊かでありながら交通の利便性が高く、周辺市の経済の中心を担っています。
JR福山駅には山陽新幹線が停車し、広島空港までは車で約50分と、広島市よりもアクセスがしやすくなっているため、県外との行き来が便利です。
福山市内で住宅地として特に人気が高いのは、市の東部エリア（南蔵王町・春日町）、北部エリア（神辺町・駅家超・御幸町）、福山駅南口エリア（国道2号線の南側）、福山駅北口の福山城周辺エリア、鞆の浦エリアです。また福山駅周辺も生活利便性を重視する人に人気があります。
繁華街を離れたエリアは公園が多く、子供の遊び場が充実しているため、のびのびと子育てがしやすいでしょう。
郊外型の大型ショッピングセンターが充実しているため、どのエリアでも日用品の購入には困りません。ただし、自家用車は生活必需品といえます。
福山市の間取り別の賃料相場は以下の通りです。
| 平均賃料 | 件数 | |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 47,549円 | 282件 |
| 1LDK・1SLDK・2K・2DK | 63,461円 | 172件 |
| 2LDK・2SLDK・3K・4DK | 70,633円 | 157件 |
| 3LDK・3SLDK・4K・4DK | 88,701円 | 52件 |
（イエウール調べ）
同じ県内でも、広島市に比べて全体的に1万円ほど安めの家賃相場となっています。
主な開発計画
2024年現在、2018年に掲げられた「福山駅前再生ビジョン」を実現するための計画が進行中です。既存の建物を活かしたリノベーションを基調とした再開発事業が実施されています。
福山市でおすすめの土地活用方法9選
福山市でおすすめの土地活用には、以下の9つの方法が挙げられます。
- アパート・マンション経営
- 戸建賃貸経営
- 貸店舗・店舗併用マンション
- コインパーキング経営
- コインランドリー経営
- 高齢者向け施設
- 医療施設経営
- 太陽光発電
- 資材置き場
アパート・マンション経営
市内の山陽本線の駅周辺の土地は、若い世帯向けのマンション・アパート経営がおすすめです。また、福山平成大学、福山大学周辺の土地も学生からの賃貸需要があります。
- 駅から徒歩15分圏内に土地がある
- 大学周辺に土地がある
- 長期的に安定収入を得たい
- 節税対策をしたい
アパートやマンションの経営は、家賃収入によって長期的に安定した収益を得られる土地活用方法です。
他にも、賃貸物件を土地に建築すると相続税や固定資産税の評価減ができるため、土地にかかる税金の節税効果が高いです。
福山市では日常的なお買い物に車を利用する人が多いため、駐車場を併設できる規模の広さで経営を始めるのがおすすめです。
初期費用は他の土地活用に比べて高額で、アパートの建築には数千万円以上、マンションの建築には数億円単位の費用がかかります。必要な資金はアパートローン（不動産投資ローン）の借入によって調達できますが、当然返済リスクを負うため、綿密な収支計画を立てることが重要です。鉄骨造3階建てのIoT賃貸住宅の建築事例
| エリア | 滋賀県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 632.91㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 590.16㎡ |
| 工法 | HS構法（制震鉄骨軸組構造） |
| 建築費用(円) | – |
(パナソニック ホームズ株式会社の土地活用事例)
https://ieul.jp/land/company/d860f7413455b88631415500/examples/92/
重層長屋の賃貸住宅の建築事例
| エリア | 愛知県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 1056.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | – |
| 工法 | – |
| 建築費用(円) | – |
愛知県一宮市。50～60年もの間、競輪場の駐車場として活用されてきた土地に、2棟の賃貸住宅が完成しました。南側に平屋、北側に2階建ての重層タイプで、2棟とも蔵のある設計です。オーナーさまは、他にも賃貸住宅を経営される中で学んだことがあると言います。
「賃貸経営は建ててから10年目以降からが本当の勝負です。他の人の話を聞いていても、古くなってくると空室に悩まされるようになります。そのため、先々まで差別化できる賃貸住宅にする必要があります」。
税金対策や市場調査の結果から賃貸住宅を建てることに迷いはなかったものの、どんな賃貸住宅にすれば長期安定経営できるのか、考えを巡らせました。その結果、たどり着いたのがミサワホームの「蔵」収納がある賃貸住宅です。
「展示場で蔵のある家を見て、縦の空間を活用することで広い収納スペースを確保できることを知りました。間取りの取り方が斬新で、ひと目見て、これなら10年目以降も差別化でき、大丈夫だと確信しました」。
他社からは戸建賃貸の提案もありました。その中で選んだのは、収益性や機能性から、平屋と重層を混合した蔵のある賃貸住宅でした。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
戸建賃貸経営
子育て世帯の多く暮らすエリアでは、戸建賃貸の需要もあります。将来的に自分で所有地に暮らす予定がある人にもおすすめの土地活用方法です。
- 管理の手間を最小限にしたい
- 既に空き家がある
- アパートを建てるには土地が小さい
- 節税対策をしたい
戸建て丸ごと1世帯に貸し出すため1戸分の賃料しか得られず、土地あたりの収益性はアパート経営に劣ります。しかし、戸建賃貸は一般的に入居者がファミリー層であるため、単身者に比べて長期的な入居を期待しやすいです。
共同住宅のように入居者同士でトラブルが発生する恐れがなく、賃貸中は入居者に家屋や庭の手入れを任せられるため、自主管理でも時間や手間がかかりません。また、アパートに比べて建築費が安く済むというメリットもあります。
退去が発生すると、新たに入居者が見つかるまでは収入が途絶えてしまうため、空室リスクが高いというデメリットには注意しましょう。
また、普通借家契約で貸し出す場合は入居者に住み続ける意志がある限り貸主側から退去を求められないため、後から自宅として利用したい方は注意が必要です。
木造戸建賃貸の建築事例
| エリア | 広島県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 800.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 421.46㎡ |
| 工法 | 木造在来 |
| 建築費用(円) | 50,000,000円 |
貸店舗・店舗併用マンション経営
福山駅周辺の繁華街やロードサイドの土地は、貸店舗や店舗併用マンション・アパートもおすすめです。
- 駅前や大通り沿いなど繁華なエリアに土地がある
- 賃料で高収入を得たい
- 節税対策をしたい
- 不動産経営のノウハウがある
特に、繁華の真っただ中にある土地は利便性が高い一方で、騒音や防犯上のリスクが高く、特に1階部分の入居者の確保が難しいという側面があります。店舗として貸し出せば、人通りが多いということメリットとして活かして賃貸経営できます。
店舗テナントは事業者に貸し出すため、アパートの入居者よりも入居期間が長く安定しやすい傾向があります。そのため、立地によっては安定した高収益を目指せます。
貸店舗の経営には特別な資格等は要りませんが、管理経営を企業に任せない場合には専門的な知識が不可欠です。
コインパーキング経営
福山市は車を利用する人が多いため、繁華街の土地であればコインパーキングの経営もおすすめです。
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 所有している土地が駅や商店街に近い
- 将来的に別の土地活用に切り替えたい
コインパーキング経営は、所有している土地の面積が小さかったり、形状が不整形であってもできる土地活用方法です。
初期費用が安く、始めるのも止めるのも簡単にできるため、「一時的にコインパーキングにしておく」といった活用の仕方も可能です。
ただし、土地に建物を建てないため、相続税や固定資産税の節税効果はありません。また、収益性は土地の立地に大きく左右されます。
コインランドリー経営
住宅の多いエリアの土地は、コインランドリー経営もおすすめです。
- 安定した収入を得たい
- ランニングコストを抑えたい
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 節税対策をしたい
コインランドリーは、需要のあるエリアで経営を始めれば、生活に根差したビジネスであるため安定しやすい特徴があります。
近年は寝具が洗える大型の機械の導入によって、家で洗濯がしづらい単身者や学生だけでなく、ファミリー層からの人気が高まっているため、幅広い層からの利用が期待できます。
無人で経営できるため他業種に比べてランニングコストが安く、利用者は現金で支払いをするので賃料未回収のリスクも低いといったメリットもあります。
高額な機材を複数設置する必要があるため、初期費用は3,000万～4,000万円程度必要です。途中で別の業態に変更するのも難しいため、周辺エリアの競合店やニーズを事前に調査した上で検討しましょう。
高齢者向け施設経営
市内の高齢化が進む福山市では、今後の需要も見越して高齢者向け施設の経営も検討してみる価値があるでしょう。
- 利回りの高い経営を行いたい
- 長期的に安定した収入を得たい
- 数百坪規模の広い土地を所有している
- 節税対策をしたい
- 土地活用を通じて社会貢献したい
高齢者向け施設には、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）や住宅型有料老人ホーム、グループホームなど、さまざまな経営形態があります。これらの施設は自治体から許可を得られれば、市街化調整区域にも建築できます。
福山駅周辺エリアには既に複数の施設が開業していますが、高齢化が進む中で高齢者入居施設の需要は伸びていくため、地域のニーズを検討してみる価値があります。
土地に高齢者向け施設を建築すると、賃貸住宅と同様に固定資産税の節税効果がある以外に、不動産取得税や所得税の優遇措置を受けられたり、建築時に国や自治体から補助金を受けられるというメリットがあります。補助金を受けられれば建築コストを抑えられるため、アパートやマンション経営よりも高い利回りで運用できます。
ただし、高齢者向け施設は入居者同士のトラブルや事故、経営に行き詰まった事業者の撤退など、経営上のリスクがやや高めです。土地活用のプロに相談しながら、ニーズを見極めることをおすすめします。
医療施設経営
高齢化に伴って、医療施設の経営にも注目が集まっています。
- 長期的に安定した収入を得たい
- 節税対策をしたい
- 土地活用を通じて社会貢献したい
- 土地を他の目的で使用する予定がない
たとえば、病院や診療所、クリニック、医療ビル、薬局、訪問看護施設などが医療施設に該当します。
地域に密着した事業であるため、テナントに入ってくれる事業者がいれば、店舗よりも長期的な入居が期待できます。一方で、一度経営を始めると、別の用途で土地を使用することは難しくなります。
医療施設も許可を得れば市街化調整区域に建築可能であるため、賃貸経営の難しい土地の活用方法として検討する価値があります。
太陽光発電
所有している土地が市街化調整区域に該当する場合には、太陽光発電で収益を得るという選択肢があります。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域に土地を所有している
- 住宅需要の低いエリアの土地を所有している
- 日当たりの良い200㎡以上の土地を所有している
太陽光発電は、土地に太陽光パネルを設置して、発電した電力を電力会社に売却することで収益を得ます。
建物を建築するわけではないため、市街化調整区域にある土地でも収益を上げることができます。（ただし、土地が農地である場合は農地転用が必要です。）
太陽光によって発電するため、収益性は天候に左右されます。瀬戸内気候で晴れの日が多い福山市ですが、リスクには留意が必要です。
また、新興事業であるということもあり、売電に関する制度は度々変更されています。発電システムの稼働中は、日頃からご自身で動向をチェックし続けることが大切です。
資材置き場
近隣に企業の施設があったり、開発が行われている場合には、資材置き場としての需要がある可能性があります。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域の土地を所有している
- 大型車両が進入しやすい土地を所有している
- 収益物件の建築が難しい土地を活用したい
- 手間や初期費用を抑えたい
資材置き場として借りたいと思ってくれる借主ありきの土地活用方法なので、土地活用の専門家に相談した上で、資材置き場として活用できるかどうか見極めてもらうのがおすすめです。
ここでご紹介した以外にも、土地活用方法は様々あります。詳しくは以下の記事をご参照ください。
土地活用の体験談
この章では、実際に土地活用している方の体験談を3つご紹介します。
広島市でマンション経営をしている30代男性の体験談
広島県広島市で、相続した土地でマンション経営を始めた方の体験談です。
| 収益 | 年間1,800万円～2,400万円（月間150万円～200万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 2億～3億円 |
| 利回り | 8% |
きっかけや目的
祖父の遺産としていくつかある土地を家族でそれぞれ相続したのですが、土地だけ持っていてもしょうがないということで数個の土地のみ残し、他の土地を売ったお金でマンション経営をしようと家族で話しました。
相続で得たものだったので、資産としてしっかりと活用してなんとか生活できるような体制を整えたいと思い、マンション経営を考えました。知人のライフプランナーに相談して、なるべく失敗しないよう勉強しながら進めました。
企業を選んだ決め手
ライフプランナーの知人の紹介で、建築費用もある程度抑えられて予算内に抑えられるということを聞いたので、積水ハウスさんにお願いすることにしました。
他にいくつか候補がありましたが、どこも予算オーバーでした。自分たちの要望もいくつか取り入れてもらえましたし、見積もりから大幅に費用が掛かることはなく、想定範囲内の予算だったのでとても良かったです。担当の方もなんとか予算内になるよう親身になって提案をしてくれたのも良かったです。
土地活用のポイントや注意点
マンションとしても魅力を感じられるよう、部屋の間取りや内装・設備の最適化など自分でも住みたいなと思う部屋を意識していました。入居者の方が内見をして魅力を感じられてその部屋での生活を想像しやすいような部屋づくりを心がけました。
また、部屋だけでなくマンションの周辺に花壇やインテリアを設置するなど、周辺の見栄えも意識をしていました。今でも定期的にマンションへ通って、どうしたら居心地が良くなるか改善を重ねています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
土地活用をしたいと思う方は多くいるかと思いますが、まずはライフプランナーの方にどういった活用ができそうなのかであったり、自分が最終的にどのように土地活用をしていきたいのかを芯を持って考えておくことが大切だと思います。
アパート経営やマンション経営は生半可な気持ちでは達成することはできないと思います。それなりの初期費用は掛かることになるので、しっかりとプランを固めて詰めが甘くならないようにしておくことをお勧めします。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 30代 |
|---|---|
| 土地所在地 | 広島県広島市 |
| 敷地面積 | ～120㎡ |
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 戸数 | 部屋数30戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 容積率 | 非公開 |
| 建ぺい率 | 非公開 |
| 構造 | RC造 |
高崎市でアパート経営をしている60代男性の体験談
群馬県高崎市で、相続税対策や老後資金の確保のためにアパート経営を始めた方の体験談です。
| 収益 | 30万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 3,000万円 |
| 利回り | 7.57％ |
きっかけや目的
現在はアパートの近くにある賃貸マンションに住んでいます。数年前に相続した遺産で以前から興味があった不動産投資をしようと思っていました。
ただ不動産投資といってもそこまで大掛かりな物ではなく、遺産の半分でアパート経営をして相続税対策や老後の私的年金確保などができたらいいという考えでしたので、そこまで重くは考えていませんでした。それとアパート経営ならマンション経営と違って資金もそこまでかからないのも大きな理由です。
企業を選んだ決め手
アパート経営をするにあたり4社ほどに相談しましたが、その中でも不動産投資でアパート賃貸経営に詳しいアドバイザーがいる企業にお願いしてアパート経営をスタートしました。その企業は私のような顧客が多かったです。
費用や節税できる税金の他に、予想の利回り、土地の購入から入居需要の高いエリアを選んでアパート賃貸経営をする計画も説明してくれました。 私の希望通りのプランをしっかり組んでくれたので、相談した企業の中では一番理想的だったと思います。
土地活用のポイントや注意点
マンション経営と違い、アパート経営だとそこまでの収入は期待できませんが、小さいながらも入居者にとって住みやすいアパートになるように意識しています。
間取りは2LDKなので一人暮らしなら快適に住める広さで、対面式のシステムキッチンやウォークインクロゼットも使えるようにしました。他にもTVインターホンに防犯ガラスと防犯カメラも付けて、防犯設備の方にもしっかりと力を入れたので安心して暮らせるようにしています。
一人暮らしは寂しい人も多いと思うのでペットも可です。 アパート周辺や駐車場、共同通路などもできるだけ私自身が毎週チェックして、綺麗な状態にするように心がけています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
言うまでもありませんが今みたいに定期預金の金利が1％に満たないことを考えると、ある程度の利回りが期待できる不動産投資の方がメリットがたくさんあると思います。
土地を相続してからアパート経営やマンション経営をスタートする人もたくさんいますが、自己資金があるなら投資の意味でアパート経営やマンション経営をするのも悪くは無いです。
特にアパート経営ならそこまで大きな資金は必要ないですし、現金で相続するよりもアパートを建てた方が相続税を減らすことができるメリットもあるためおすすめです。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 60歳 |
|---|---|
| 土地所在地 | 群馬県高崎市 |
| 敷地面積 | 200㎡ |
| 用途地域 | 準住居地域 |
| 戸数 | 8戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 容積率 | 200% |
| 建ぺい率 | 80% |
| 構造 | 鉄骨造 |
福山市の土地活用におすすめのパートナー会社
この章では、福山市での土地活用の相談先におすすめの企業として、以下の3社をご紹介します。
- 大東建託株式会社
- 東建コーポレーション株式会社
- 積水ハウス株式会社
大東建託株式会社
大東建託株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、その他さまざまな施設の建築を請け負っている会社です。
対応できる賃貸物件の種類が豊富に取り揃えられており、オーナーのニーズやライフプラン、土地のエリアマーケティング等を元に最適な賃貸事業と建築プランを提案してくれます。
また、「賃貸経営受託システム」によって、土地活用プランの企画・提案から管理運営まで賃貸経営をワンストップで請け負いサポートしてくれます。
土地活用をしてみたいけれど、どんな物件を運用していいか分からないという方は、まずは大東建託株式会社に相談してみましょう。
東建コーポレーション株式会社
東建コーポレーション株式会社は、全国でアパート・マンション、賃貸併用住宅の建築を請け負っている会社です。
賃貸マンション・アパート経営の実績が豊富で、建築後の賃貸管理を一手に任せられます。また、1万店舗以上が加盟している賃貸仲介ネットワークや物件検索サイト「ホームメイト」を運営しているため、入居者探しに強みがあります。
建築費を抑えつつ、高い入居率で安定した賃貸経営を実現したい方は、東建コーポレーションに相談してみましょう。
積水ハウス株式会社
積水ハウス株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、駐車場、商業施設を始めさまざまな施設の建築を請け負っている会社です。
積水ハウスの「シャーメゾン」は有名な賃貸住宅ブランドで、高品質・高性能な物件は入居者からとても人気があります。独自の高遮音技術「シャイド」を採用しているため、賃貸併用住宅にもおすすめです。
グループ会社の積水ハウス不動産の一括借上げによる賃貸経営は、40年を超える実績を有しており、安心してサポートを任せることができます。
ブランド力の高い賃貸住宅で安定した賃貸経営を行いたい方は、積水ハウス株式会社に相談してみましょう。
複数の企業から一括で資料や見積もりを取り寄せたい方には、「イエウール土地活用」の一括見積が便利でおすすめです。以下のフォームから完全無料でご利用いただけます。
＼最適な土地活用プランって？／
福山市で土地活用するならプランを一括請求して比較しよう
土地活用を成功させるためには、土地の需要をしっかり見極めることが重要です。また、初期費用を適切に抑えて利回りを高めることで、安定した賃貸経営を行えます。
土地活用プランは、工事の請負契約を結ぶまでは複数の会社に無料で相談できます。是非とも複数の会社の資料を取り寄せて、様々なプランを比較・検討した上で大切な資産の運用方法を決めましょう。
土地活用のパートナー企業へのプラン・見積もり請求は「イエウール土地活用」の一括見積を利用するのが便利でおすすめです。PCやスマホでお家から簡単に問い合わせができます。あなたの土地を最大限に活かせる土地活用プランを提案してくれる会社を見つけましょう！
