この記事では倉敷市で土地活用をする上で押さえておきたいポイントやおすすめの活用方法を解説しています。
また、実際に土地活用をしている方の体験談や、土地活用の相談をするのにおすすめのパートナー会社も紹介しています。
倉敷市に所有している土地を利活用して収益を上げたい方は、ぜひご参考にしてください。
土地活用の基礎知識を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
倉敷市で土地活用する時に知っておきたいポイント
瀬戸内海に面する倉敷市は、古くから商業地として栄えてきた倉敷地区、貿易港のある玉島地区、農村部の船穂・真備地区、石油コンビナートのある水島地区、学生服やジーンズの生産で有名な児島地区の5つの区域からなる市です。
人口の推移
倉敷市の令和6年（2024年）3月末日時点の人口は474,330人、世帯数は220,070世帯です。中国地方では広島市、岡山市に次いで3番目に人口の多い市です。
平成29年のピーク時には48万人を超えていた人口は、以降減少傾向が続いています。
住みやすさ
倉敷市は、臨海エリアに水島コンビナートを擁し、繊維業でも有名な工業都市である一方で、倉敷美観地区やジーンズストリートなどの観光地でも有名な都市です。
倉敷駅周辺には生活に必要な施設が揃っており、近年では三井アウトレットパークの開業もあって、暮らしの利便性が高まっています。中心部を離れると緑豊かな自然が広がっているため、不便過ぎず、ほどよい田舎で暮らしたい人の移住先としても人気です。
温暖な瀬戸内気候で雨量が少なく、天候面からも過ごしやすい地域であるといえます。
交通の面では山陽本線で岡山、高速道路で広島、瀬戸大橋を通じて四国へと行き来がしやすい交通の便の良さが倉敷市の魅力でもありますが、市内の移動には自家用車を利用する人が多いです。
倉敷市の間取り別の賃料相場は以下の通りです。
| 平均賃料 | 件数 | |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 47,415円 | 193件 |
| 1LDK・1SLDK・2K・2DK | 69,720円 | 148件 |
| 2LDK・2SLDK・3K・4DK | 94,799円 | 246件 |
| 3LDK・3SLDK・4K・4DK | 104,155円 | 68件 |
（イエウール調べ）
主な開発計画
JR倉敷駅の西側エリアの区画整理の計画が進行中です。2002年度から進められている事業ですが、延期が繰り返され、現状での完成予定は2031年度を見込んでいます。
また、区画整理と併せて、JR山陽本線・伯備線・水島臨海鉄道を高架化する事業の実施が検討されています。
倉敷市でおすすめの土地活用方法8選
倉敷市でおすすめの土地活用には、以下の8つの方法が挙げられます。
- アパート・マンション経営
- 戸建賃貸経営
- 貸店舗経営
- コインランドリー経営
- トランクルーム経営
- 高齢者向け施設経営絵
- 資材置き場・駐車場
- 太陽光発電
アパート・マンション経営
倉敷駅周辺の土地は生活利便性の高さから住宅需要が高く、若い世帯向けのアパート・マンション経営がおすすめです。
- 倉敷駅周辺に土地がある
- 長期的に安定収入を得たい
- 節税対策をしたい
アパートやマンションの経営は、初期費用は高額ですが、家賃収入によって長期的に安定した収益を得られる土地活用方法です。
他にも、賃貸物件を土地に建築すると相続税や固定資産税の評価減ができるため、土地にかかる税金の節税ができるというメリットもあります。
倉敷駅周辺以外にも、茶屋町は岡山市と隣接したエリアであるため、岡山市内に通勤する世帯からの住宅需要も高いです。また、中庄駅の近辺には大学があるため、学生向けの賃貸物件も需要があります。
アパートの建築には数千万円以上、マンションの建築には数億円単位の費用がかかります。必要な資金はアパートローン（不動産投資ローン）によって調達できますが、返済リスクを負うため、事前に綿密な収支計画を立てることが重要です。
鉄骨造2階建てアパートの建築事例
| エリア | 滋賀県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 3351.01㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 848.67㎡ |
| 工法 | HS構法（制震鉄骨軸組構造） |
| 建築費用(円) | – |
(パナソニック ホームズ株式会社の土地活用事例)
病院の職員寮の建築事例
| エリア | – |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 403.91㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 455.34㎡ |
| 工法 | – |
| 建築費用(円) | – |
今回訪問したのは、飲食店経営などを手がけているオーナーさまによる医療従事者のための職員寮です。徒歩5分の場所にある病院から、昨年増床し職員も増えたため職員寮を建ててほしい、との要望がありました。
「30年前からこの病院の職員寮として別の土地で賃貸住宅を所有しています。1棟目が上手くいったことで2棟目を建て、2棟とも病院が借り上げ、管理の手間なく長期的に安定経営できていることから、駐車場だった土地を活用して3棟目を建てることにしました」。
病院とは30年に渡る長い信頼関係があり、医療という業種柄、地域で長く必要とされることから、この先も病院の職員寮を建てることで安定経営ができると考えました。
近年病院に限らず、人材確保の面から福利厚生を充実させるため、魅力的な社員寮を確保したいと考える企業が増えています。
病院からは、他の賃貸住宅よりも魅力的で長く住みたいと感じてもらえるように、さまざまなリクエストがありました。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
戸建賃貸経営
用途地域の指定によって高い建物を建てづらい場合や、将来的に土地に移住する予定がある場合には、戸建賃貸経営もおすすめです。
- 管理の手間を最小限にしたい
- 既に空き家がある
- アパートを建てるには土地が小さい
- 節税対策をしたい
若いファミリー層の中には、戸建てで子供をのびのび育てたいと考える人も少なくありません。
戸建てを丸ごと1世帯に貸し出すため1戸分の賃料しか得られませんが、ファミリー層はアパートに入居する単身者に比べて長期的な入居を期待しやすいというメリットがあります。
アパートのように入居者同士でトラブルが発生する恐れがなく、賃貸中は入居者に家屋や庭の手入れを任せられるため、自主管理でも時間や手間がかかりません。また、アパートに比べて建築費が安く済むのもメリットです。
ただし、土地の面積あたりの収益性はアパート経営に比べて低くなります。また退去が発生すると、新たに入居者が見つかるまでは収入が途絶えてしまうため、空室リスクが高いというデメリットがあります。
また、普通借家契約で貸し出す場合は、たとえば自分が戸建てや土地を使用したくなったとしても、入居者に住み続ける意志がある限りは貸主側から退去を求められない点に注意が必要です。
SRC造戸建て賃貸の建築事例
| エリア | 秋田県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 200.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 194.87㎡ |
| 工法 | SRC造 |
| 建築費用(円) | 30,000,000円 |
■コンビニ徒歩10分以内
■システムキッチン
■浴室に窓
■前道６ｍ以上
■南面バルコニー
■７ＤＫ＋納戸３室（約３帖・約2.2帖・約3帖）
■建物延べ面積５０坪以上
■国道沿い立地
■南向きバルコニー
■トイレ３か所
ファミリー様でも快適に暮らせる賃貸住宅です。
(積水ハウス株式会社の土地活用事例)
貸店舗経営
倉敷駅周辺の中心地やロードサイドの土地であれば、貸店舗の経営もおすすめです。
- 倉敷駅周辺や大通り沿いなどに土地がある
- 賃料で高収入を得たい
- 節税対策をしたい
- 不動産経営のノウハウがある
店舗テナントは事業者に貸し出すため、アパートの入居者よりも入居期間が長く安定しやすい傾向があります。そのため、立地によっては安定した高収益を目指せます。
人通り・車通りの多い土地は利便性が高い一方で、騒音や防犯上のリスクが高く、特に1階部分の入居者の確保が難しいという側面があります。しかしながら貸店舗であれば、人通り・車通りが多いということをメリットに活かして賃貸経営できます。
また、ロードサイドの土地はコンビニやドライブインなどの需要もあります。
貸店舗の経営には特別な資格等は要りませんが、管理経営を企業に任せない場合には専門的な知識が不可欠です。
コインランドリー経営
住宅の多いエリアでは、コインランドリー経営もおすすめです。
- 安定した収入を得たい
- ランニングコストを抑えたい
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 節税対策をしたい
コインランドリーは、需要のあるエリアで経営を始めれば、生活に根差したビジネスであるため安定しやすいのが特徴です。
近年は寝具が洗える大型の機械の導入によって、家で洗濯がしづらい単身者や学生だけでなく、ファミリー層にも利用が浸透しています。
無人で経営できるため他業種に比べてランニングコストが安い、利用者が現金で支払いをするので賃料未回収のリスクが低いといったメリットもあります。
ただし、高額な機材を複数設置する必要があるため、初期費用はやや高額で、3,000万～4,000万円程度必要です。途中で別の業態に変更するのも難しいため、周辺エリアの競合店やニーズを事前に調査した上で検討しましょう。
トランクルーム経営
住宅の多いエリアのロードサイドの土地であれば、トランクルーム経営もおすすめです。
- 大通りの近くに土地がある
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 初期投資を抑えて土地活用したい
特にファミリー世帯が多く暮らすエリアでは、シーズンものの家具などの収納場所としてトランクルームの需要が高いです。
トランクルーム経営は、初期費用が安い土地活用方法です。数百万円程度から始められるのが特徴です。
ただし、1契約あたりの単価は安いため、収益を上げるためには契約数を確保できるかどうかが重要です。
高齢者向け施設経営
高齢化が進む中で、高齢者向け施設の需要は今後伸び続けていくと予測されます。
- 利回りの高い経営を行いたい
- 長期的に安定した収入を得たい
- 数百坪規模の広い土地を所有している
- 節税対策をしたい
- 土地活用を通じて社会貢献したい
高齢者向け施設には、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）や住宅型有料老人ホーム、グループホームなど、さまざまな経営形態があります。これらの施設は自治体から許可を得られれば、市街化調整区域にも建築できます。
土地に高齢者向け施設を建築すると、賃貸住宅と同様に固定資産税の節税効果がある以外に、不動産取得税や所得税の優遇措置を受けられたり、建築時に国や自治体から補助金を受けられるというメリットがあります。
補助金を受けられれば建築コストを抑えられるため、アパートやマンション経営よりも高い利回りで運用できます。
ただし、高齢者向け施設は入居者同士のトラブルや事故、経営に行き詰まった事業者の撤退など、経営上のリスクがやや高めです。土地活用のプロに相談しながら、ニーズを見極めることをおすすめします。
資材置き場・駐車場
近隣に企業の施設があったり、開発工事が行われている場合には、資材置き場や工事用車両の駐車場としての需要がある可能性があります。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域の土地を所有している
- 大型車両が進入しやすい土地を所有している
- 収益物件の建築が難しい土地を活用したい
- 手間や初期費用を抑えたい
太陽光発電
瀬戸内気候によって晴れの日が多い倉敷市では、太陽光発電もおすすめです。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域に土地を所有している
- 住宅需要の低いエリアの土地を所有している
- 日当たりの良い200㎡以上の土地を所有している
太陽光発電は、土地に太陽光パネルを設置して、発電した電力を電力会社に売却することで収益を得ます。
建物を建築するわけではないため、市街化調整区域にある土地でも収益を上げることができます。（ただし、土地が農地である場合は農地転用が必要です。）
太陽光によって発電するため、収益性は天候に左右されます。年間を通して降雨の少ない倉敷市ですが、リスクについては理解しておきましょう。
また、新興事業であるということもあり、売電に関する制度は度々変更されています。収益を確保し続けるためには、ご自身で動向をしっかりとチェックし続ける必要があります。
ここでご紹介した以外にも、土地活用方法は様々あります。詳しくは以下の記事をご参照ください。
土地活用の体験談
この章では、実際に土地活用している方の体験談を3つご紹介します。
鳥取県で駐車場として土地活用している30代男性の体験談
鳥取県倉吉市で、所有地を駐車場として活用している方の体験談です。
| 収益 | 年間120万円～180万円（月間10万円～15万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 301～500万円 |
| 利回り | 8% |
きっかけや目的
顧客が車で来店することが多いため、駐車場問題は重要な課題でした。当初は駐車場を増やすために近隣の空き地を利用することを考えましたが、土地所有者との交渉や契約、駐車場運営の管理など多くの手間や費用がかかるうえ、所有者の意向や建築基準法の規制などで実現が難しいことが分かりました。
そこで、所有地を駐車場として活用することにしました。 商業施設が繁盛することで、周辺地域の住民にとっても生活が豊かになり、雇用創出にもつながります。
また、耕作放棄地の活用によって、地域の景観も改善することが期待されるため、良いアイディアだと思いました。
企業を選んだ決め手
ミサワホームを選びました。ミサワホームの担当者の方がとても丁寧かつ親切に対応してくれたことが大きかったです。
私は不動産投資についてはあまり詳しくなく、わからないことや不安なことが多かったのですが、担当者の方はいつも私の質問に丁寧に答えてくれました。また、質問に対してすぐに回答してくれたので、スムーズに進めることができました。
土地活用のポイントや注意点
1つ目は、施設周辺の交通事情の確認です。 駐車場を設置する前に、周辺の道路事情や交通量、駐車場へのアクセスのしやすさなどを確認することが重要です。また、駐車場の場所によっては近隣住民とのトラブルも起こり得るため、十分な配慮が必要です。
2つ目は、適切な料金設定です。 駐車場の料金設定は周辺の競合他社や利用者のニーズに合わせて設定することが大切です。また、地域によっては季節によって需要が異なる場合もありますので、適切な料金設定を行うことで利益を最大化することができます。
3つ目は、安全対策の徹底です。 駐車場で車両の盗難や破損、トラブルなどが起こらないよう、適切な安全対策を徹底することが必要です。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
1つ目は、目的を明確にすることです。 まずは、土地活用をする目的を明確にすることが大切です。駐車場として活用するのか、商業施設やマンションなどの建物を建てるのか、その他の用途を考えるのか、目的によって土地の選び方や活用方法が異なるため、明確にしておくことが必要です。
2つ目は、周辺環境を確認することです。 土地活用をする場合、周辺環境も重要なポイントです。周辺にどのような施設があるか、交通アクセスは良好か、将来的に開発が進む可能性はあるかなど、確認することで将来的な価値の変化を予測することができます。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 30代 |
|---|---|
| 土地所在地 | 鳥取県倉吉市 |
| 敷地面積 | ～100㎡ |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 戸数 | なし戸 |
| 土地活用方法 | 駐車場経営 |
| 依頼先の企業 | ミサワホーム株式会社 |
| 容積率 | 0% |
| 建ぺい率 | 100% |
| 構造 | その他 |
丹波市で戸建賃貸経営をしている30代女性の体験談
兵庫県丹波市で、相続した田舎の家を貸家にしている方の体験談です。
| 収益 | 3万円～5万円／月 |
|---|---|
| 建築費用 | 501～750万円 |
| 利回り | 1.6% |
きっかけや目的
田舎に家があり、それを貸しています。 父母が亡くなり、家が空いたタイミングで丹波市が古民家暮らしを推奨していたため、これを機に貸すことにしました。現状の古民家のまま貸すことにしているためほとんど維持費もかかりませんが、収益性も良くありません。
土地活用については丹波市の不動産屋、株式会社マツイにお願いしました。ここは丹波市から紹介されたところであり、丹波市には不動産業が少ないため代表的な企業となっています。
企業を選んだ決め手
土地活用をするにあたり役所などに相談しましたが、マツイ株式会社の方が最も丁寧かつ迅速に説明してくれたことが決め手でした。
私は不動産投資や株の投資などの経験は全くなく、経営の知識も全くなかったのですが、かかる費用や節約できる税金、数十年後の収支計画など、何を聞いても細かく丁寧に説明してくれました。
また、困ったことを電話で聞いたらすぐに詳しく説明してくれたこともあり、不安なところを解消できるためマツイさんにお願いして不動産経営を始めることにしました。
土地活用のポイントや注意点
古民家なのでトラブルが多いです。 私は遠方に住んでいてすぐに対応することができません。そのため、トラブル対応は業者に任せることにしました。
都会から古民家暮らしを始めるために来られた方は、田舎の混み入った人間関係を嫌がる傾向があるため、あまり深入りしないようにしています。ただ、やはり子供時代を過ごした家ですので愛着はあります。不動産オーナーというのは借主に嫌われやすいので、相手に利益のある関係を築くことが大事です。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
「いかに費用を抑えるかどうか」を意識して古民家活用をすることがおすすめです。
古民家活用をするうえで大事なのは、そもそも入居者が少なく、いてもライフプランに合わせてすぐに出ていくため、あまりお金をかけるのは良くないということです。
私自身もそれなりに高齢で遠方に住んでいて様子をこまめに見にいけないため、火災保険に賃貸サポートが付いているようなパックで、何かトラブルがあれば入居者に対応していただくのが楽です。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 30代歳 |
|---|---|
| 土地所在地 | 兵庫県丹波市柏原町 |
| 敷地面積 | ～80㎡ |
| 用途地域 | 田園住居地域 |
| 戸数 | 1戸 |
| 土地活用方法 | 戸建賃貸 |
| 依頼先の企業 | 株式会社アイ工務店 |
| 容積率 | 58% |
| 建ぺい率 | 85% |
| 構造 | 木造 |
倉敷市の土地活用におすすめのパートナー会社
この章では、倉敷市の土地活用の相談先におすすめの企業として、以下の4社をご紹介します。
- 積水ハウス株式会社
- ミサワホーム株式会社
- 東建コーポレーション株式会社
- 大東建託株式会社
積水ハウス株式会社
積水ハウス株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、駐車場、商業施設を始めさまざまな施設の建築を請け負っている会社です。
積水ハウスの「シャーメゾン」は有名な賃貸住宅ブランドで、高品質・高性能な物件は入居者からとても人気があります。独自の高遮音技術「シャイド」を採用しているため、賃貸併用住宅にもおすすめです。
グループ会社の積水ハウス不動産の一括借上げによる賃貸経営は、40年を超える実績を有しており、安心してサポートを任せることができます。
ブランド力の高い賃貸住宅で安定した賃貸経営を行いたい方は、積水ハウス株式会社に相談してみましょう。
ミサワホーム株式会社
ミサワホーム株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、店舗、高齢者向け施設、駐車場等の建築を請け負っている会社です。
地域の将来性を見据えた土地活用方法を提案し、市場調査から設計、建築後の保証や賃貸管理まで一貫したサポートを提供してくれます。
また、ミサワホームはデザイン性や品質の高さに対する評価が高く、設計・建築を手がけた建物は34年連続でグッドデザイン賞を受賞しています。外観から住宅機能まで魅力あふれる物件を建てたい方は、ミサワホーム株式会社にぜひ相談してみましょう。
東建コーポレーション株式会社
東建コーポレーション株式会社は、全国でアパート・マンション、賃貸併用住宅の建築を請け負っている会社です。
賃貸マンション・アパート経営の実績が豊富で、建築後の賃貸管理を一手に任せられます。また、1万店舗以上が加盟している賃貸仲介ネットワークや物件検索サイト「ホームメイト」を運営しているため、入居者探しに強みがあります。
建築費を抑えつつ、高い入居率で安定した賃貸経営を実現したい方は、東建コーポレーションに相談してみましょう。
大東建託株式会社
大東建託株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、その他さまざまな施設の建築を請け負っている会社です。
対応できる賃貸物件の種類が豊富に取り揃えられており、オーナーのニーズやライフプラン、土地のエリアマーケティング等を元に最適な賃貸事業と建築プランを提案してくれます。
また、「賃貸経営受託システム」によって、土地活用プランの企画・提案から管理運営まで賃貸経営をワンストップで請け負いサポートしてくれます。
土地活用をしてみたいけれど、どんな物件を運用していいか分からないという方は、まずは大東建託株式会社に相談してみましょう。
複数の企業から一括で資料や見積もりを取り寄せたい方には、「イエウール土地活用」の一括見積が便利でおすすめです。以下のフォームから完全無料でご利用いただけます。
＼最適な土地活用プランって？／
倉敷市で土地活用するならプランを一括請求して比較しよう
土地活用を成功させるためには、土地の需要をしっかり見極めることが重要です。また、初期費用を適切に抑えて利回りを高めることで、安定した賃貸経営を行えます。
土地活用プランは、工事の請負契約を結ぶまでは複数の会社に無料で相談できます。是非とも複数の会社の資料を取り寄せて、様々なプランを比較・検討した上で大切な資産の運用方法を決めましょう。
土地活用のパートナー企業へのプラン・見積もり請求は「イエウール土地活用」の一括見積を利用するのが便利でおすすめです。PCやスマホでお家から簡単に問い合わせができます。あなたの土地を最大限に活かせる土地活用プランを提案してくれる会社を見つけましょう！
