この記事では松山市で土地活用をする上で押さえておきたいポイントやおすすめの活用方法を解説しています。
また、実際に土地活用をしている方の体験談や、土地活用の相談をするのにおすすめのパートナー会社も紹介しています。
松山市に所有している土地を利活用して収益を上げたい方は、ぜひご参考にしてください。
土地活用の基礎知識を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
松山市で土地活用する時に知っておきたいポイント
松山市は愛媛県の県庁所在地であり、四国で最も人口の多い都市です。古くから城下町として栄え、現在も近郊の経済圏の中心を担っています。また観光名所が多く、空港や観光港からのアクセスの良さもあり、県外からも多くの人が訪れています。
人口の推移
松山市の令和6年（2024年）1月1日時点の推計人口は501,670人、世帯数は244,220世帯です。
出生数の減少と死亡者数の増加が続いており、昭和後期以降、人口の減少が続いています。
一方で、転出入による人口の増減に限って見ると、コロナウイルスが流行した2020年に4,000人以上人口が増加しています。過去には東日本大震災後の2012年にも転入者が大きく増加しており、住みよさを求めて地方都市に移住を希望する人に選ばれやすい自治体であることが窺えます。
住みやすさ
松山市の北東部と南端は山地となっていて、平野部に人口が集中しています。瀬戸内海に面しているため1年を通して温暖で、雨が少なく晴れの日が多いのが特徴です。
松山城の南側から松山市駅にかけて中心市街が広がっています。商店やスーパーのほか、県庁や市庁舎、病院、学校、保育所などの公共施設が徒歩圏内に集まっているため、駅周辺エリアの暮らしはとても便利です。
松山市駅から離れたエリアでも大通り沿いに大型スーパーや飲食店があちこちに点在しているため、生活には困りにくいものの、暮らしに自家用車は必須といえます。通勤に車を使う人も多く、中心部は道路渋滞が発生しやすいという側面があり、長年にわたって国道や県道の整備が進められています。
松山市内の間取り別の賃料相場は以下の通りです。
| 平均賃料 | 件数 | |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K・1DK | 41,903円 | 1,376件 |
| 1LDK・1SLDK・2K・2DK | 59,393円 | 868件 |
| 2LDK・2SLDK・3K・4DK | 75,060円 | 615件 |
| 3LDK・3SLDK・4K・4DK | 83,064円 | 291件 |
（イエウール調べ）
物価や地価が安いこともあって、都市圏の中心地としては平均家賃が比較的安めです。
主な開発計画
松山市駅、JR松山駅の両方で、駅周辺の再開発事業が進行中です。
JR松山駅周辺では、再開発に伴ってマンションの建設も行われており、新たな住宅エリアとしての発展が期待されています。また「バスタ」の導入も検討されていて、計画が実現すれば駅前は大きく様変わりしそうです。
松山ICから空港までをつなぐ松山外環状道路の延伸工事が2007年から現在まで続いていて、2024年2月までに東垣生ICから井戸ICまでが開通しています。今後も、松山空港ICからの全線開通を目指して工事は進んでいく予定です。
松山市でおすすめの土地活用方法8選
松山市でおすすめの土地活用には、以下の8つの方法が挙げられます。
- アパート・マンション経営
- 戸建賃貸
- 貸店舗・テナントビル経営
- コインパーキング経営
- コインランドリー経営
- 高齢者向け施設経営
- 資材置き場・駐車場
- 太陽光発電
アパート・マンション経営
松山市の中心部に土地がある方は、単身者や若い夫婦・ファミリー向けのマンション・アパート経営がおすすめです。
- 松山市中心部エリアに土地がある
- 国道付近に土地がある
- 長期的に安定収入を得たい
- 節税対策をしたい
アパートやマンションの経営は、家賃収入によって長期的に安定した収益を得られる土地活用方法です。
他にも、賃貸物件を土地に建築すると相続税や固定資産税の評価減ができるため、土地にかかる税金を節税できるというメリットもあります。
特に、市電の通っているエリアは賃貸マンション・アパートの需要が高いです。また、愛媛大学重信キャンパスの周辺は、中心市街から離れたエリアにありますが、学生からの賃貸需要があります。また、今後はJR松山駅周辺エリアも住宅地としての開発が期待されます。
ただし、土地活用を始めるための初期費用は高額です。アパートの建築には数千万円以上、マンションの建築には数億円単位の費用がかかります。必要な資金はアパートローン（不動産投資ローン）によって調達できますが、当然返済リスクを負うため、長期的に経営し続けるためには綿密な収支計画を立てることが重要です。
鉄骨造2建てアパートの建築事例
| エリア | 岐阜県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 837.77㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 499.54㎡ |
| 工法 | プレハブ工法 制震鉄骨軸組構造 |
| 建築費用(円) | – |
(パナソニック ホームズ株式会社の土地活用事例)
戸建賃貸経営
持ち家の戸建てに暮らす人が多い松山市ですが、市街地に近いエリアでは戸建賃貸の需要もあります。
- 管理の手間を最小限にしたい
- 既に空き家がある
- アパートを建てるには土地が小さい
- 節税対策をしたい
戸建賃貸は、戸建てでのびのび子育てをしたいという若いファミリー世帯から人気の賃貸物件です。
戸建てを丸ごと1世帯に貸し出すため1戸分の賃料しか得られませんが、単身者の入居するアパートに比べて長期的な入居を期待しやすいという特徴があります。
共同住宅のように入居者同士でトラブルが発生する恐れがなく、賃貸中は入居者に家屋や庭の手入れを任せられるため、自主管理でも時間や手間がかかりません。また、アパートに比べて建築費が安く済むというメリットもあります。
ただし、土地の面積あたりの収益性はアパート経営に比べて低くなります。他にも、退去が発生すると、新たに入居者が見つかるまでは収入が途絶えてしまうため、空室リスクが高いというデメリットもあります。
また、将来的に自分で土地や戸建てを使用したい人は、普通借家契約で貸し出す場合、入居者に住み続ける意志がある限り貸主側から退去を求められない点には注意が必要です。
木造戸建賃貸4棟の建築事例
| エリア | 神奈川県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 408.27㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 341.64㎡ |
| 工法 | 木造軸組工法 |
| 建築費用(円) | 50,000,000円 |
(株式会社木下工務店の土地活用事例)
戸建賃貸16棟の建築事例
| エリア | 宮城県 |
|---|---|
| 土地面積(㎡) | 1980.0㎡ |
| 延べ床面積(㎡) | 70.5㎡ |
| 工法 | – |
| 建築費用(円) | – |
「もともとマンションのような集合住宅の提案でした。18戸の集合住宅が2棟配置されたプランで、収益の計画も良く、ほぼその計画に決定する方向で進んでいました。しかし集合住宅を建てることには不安も感じていました」とオーナーさま。
「以前からアパートを経営しています。築25年ほど経ったものもありますが、空室が多かった時期もありました。周辺には同じような集合住宅の賃貸物件も多く、将来のことを考えると本当に安定して経営できるのかが不安だったのです」。 そうした悩みを感じていた頃、ミサワホームからの提案があり、それが戸建貸家が集まるまちなみのプランでした。
「集合住宅の計画で感じていた不安が、このプランなら解消できると感じました。周辺にない物件ですし、差別化にもつながる。集合住宅案に決まる直前にミサワホームに決めました」。
(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
貸店舗・テナントビル経営
松山市駅周辺や国道・県道沿いなど、人や車の往来の多いエリアに土地がある場合には、貸店舗やテナントビルの経営もおすすめです。
- 松山市駅周辺や大通り沿いなどに土地がある
- 賃料で高収入を得たい
- 節税対策をしたい
- 不動産経営のノウハウがある
事業者に貸し出すテナントは、一般的に住宅よりも賃料が高く、また長期的な入居を期待しやすいため、立地によっては安定して高収益を得られます。
中心市街地以外でも大通り沿いから目に入る立地の土地であれば、車で移動する人が多いため、お客さんを呼び込みやすいでしょう。ただし、駐車場スペースは必須です。
貸店舗経営に特別な資格等は不要ですが、管理経営を不動産会社に任せない場合には不動産経営の知識が不可欠です。
コインパーキング経営
お買い物や仕事のために車でやってくる人が多いため、コインパーキングの需要は高いです。
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 所有している土地が駅や商店街に近い
- 将来的に別の土地活用に切り替えたい
コインパーキングは、所有している土地の面積が小さかったり、形状が不整形であっても経営しやすいのが特徴です。
また必要な初期費用が比較的安く、始めやすく止めやすいというメリットもあります。他の土地活用をする前のつなぎに、「いったん駐車場やコインパーキングを経営しておく」といった活用法も可能です。
ただし、土地に建物を建てないため、相続税や固定資産税の節税効果はありません。また、十分な収益を上げられるかどうかは、土地の立地や競合のコインパーキングの有無に左右されます。
コインランドリー経営
ロードサイドの土地であれば、コインランドリー経営をするのもおすすめです。
- 安定した収入を得たい
- ランニングコストを抑えたい
- 土地の形状や面積が住宅に適していない
- 節税対策をしたい
コインランドリーは、需要のあるエリアで経営を始めれば、生活に根差したビジネスであるため安定しやすいのが特徴です。
近年は寝具が洗える大型の機械の導入によって、家で洗濯がしづらい単身者や学生だけでなく、ファミリー層にも利用が浸透しています。
無人で経営できるため他業種に比べてランニングコストが安い、利用者が現金で支払いをするので賃料未回収のリスクも低いといったメリットもあります。
ただし、高額な機材を複数設置する必要があるため、初期費用には3,000万～4,000万円程度必要です。途中で別の業態に変更するのも難しいため、周辺エリアの競合店やニーズを事前に調査した上で検討しましょう。
高齢者向け施設経営
- 利回りの高い経営を行いたい
- 長期的に安定した収入を得たい
- 数百坪規模の広い土地を所有している
- 節税対策をしたい
- 土地活用を通じて社会貢献したい
高齢者向け施設には、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）や住宅型有料老人ホーム、グループホームなど、さまざまな経営形態があります。これらの施設は自治体から許可を得られれば、市街化調整区域にも建築できます。
高齢者向け施設の利用者には自然に囲まれた穏やかな場所で暮らしたいというニーズもあるため、中心地から離れた土地でも開業できる可能性があります。
土地に高齢者向け施設を建築すると、賃貸住宅と同様に固定資産税の節税効果がある以外に、不動産取得税や所得税の優遇措置を受けられたり、建築時に国や自治体から補助金を受けられるというメリットがあります。補助金を受けられれば建築コストを抑えられるため、アパートやマンション経営よりも高い利回りで運用できます。
ただし、高齢者向け施設は入居者同士のトラブルや事故、経営に行き詰まった事業者の撤退など、経営上のリスクがやや高めです。土地活用のプロに相談しながら、ニーズを見極めることをおすすめします。
資材置き場・駐車場
近隣に企業の施設があったり、開発・建設工事が行われている場合には、資材置き場や工事車両の駐車場としての需要がある可能性があります。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域の土地を所有している
- 大型車両が進入しやすい土地を所有している
- 収益物件の建築が難しい土地を活用したい
- 手間や初期費用を抑えたい
資材置き場や工事車両向けの駐車場は、市街化調整区域の土地でも活用できて、初期費用がほとんどかからないのがメリットです。ただし、需要の有無は周辺環境に左右されます。
借りたいと思ってくれる借主ありきの土地活用方法なので、まずは土地活用の専門家に相談した上で、活用方法を見極めてもらうのがおすすめです。太陽光発電
瀬戸内気候で晴れの日が多い松山市では、太陽光発電によって収益を得るのもおすすめです。
▼こんな人にオススメ
- 市街化調整区域に土地を所有している
- 住宅需要の低いエリアの土地を所有している
- 日当たりの良い200㎡以上の土地を所有している
太陽光発電は、土地に太陽光パネルを設置して、発電した電力を電力会社に売却することで収益を得ます。
建物を建築するわけではないため、市街化調整区域にある土地でも収益を上げることができます。（ただし、土地が農地である場合は農地転用が必要です。）
太陽光によって発電するため、収益性は天候に左右されます。基本的には1年を通して天候が良い松山市ですが、リスクがあることには注意が必要です。
また、新興事業であるということもあり、売電に関する制度は度々変更されています。収益を確保し続けるためには、ご自身で動向をチェックし続ける必要があります。
ここでご紹介した以外にも、土地活用方法は様々あります。詳しくは以下の記事をご参照ください。
土地活用の体験談
この章では、実際に土地活用している方の体験談を3つご紹介します。
松山市でマンション経営をしている20代女性の体験談
愛媛県松山市で、親族が相続した土地を譲り受けてマンション経営を始めた方の体験談です。
| 収益 | 年間720万円～840万円（月間60万円～70万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 1億円～1億5,000万円未満 |
| 利回り | 2.26％ |
きっかけや目的
大学3年生の時に交通事故に遭い、車イスでの生活になってしまいました。身体障害者を雇ってくれる企業はなく、就職活動が難航していました。
ちょうどその頃祖父が亡くなり、相続人である叔父が祖父が所有していた土地の処分に困っていたようでした。土地を売るには莫大な労力と時間がかかり、売らずに土地を所有していても税金や維持費がかかるからです。
親族からの勧めでその土地を譲り受け、加害者からの慰謝料を元手にマンションの経営を始めました。
企業を選んだ決め手
決め手は、マンション経営について親身になって一緒に考えてくれたことです。この地域にはどういったマンションが需要があるのか、今後の地域開発の展望も視野に入れながら一緒に考えてくれました。
私の意見も最初から否定するようなことはせず、受け止めた上で専門家の立場からアドバイスをくれました。専門用語を使うこともなく、素人にもわかりやすいように説明してくれたので、信頼できる人だと感じお願いすることにしました。
土地活用のポイントや注意点
入居者にとって住みやすいマンションになるように意識しています。私は体が思うように動かないので、管理会社が全て対応してくれています。日頃から管理会社とはこまめに連絡を取っていて、入居者からのちょっとした不満やトラブルを教えてもらい、即座に対応しています。
私もマンションの一階に住んでいるので、日々生活していて気になったことはその都度管理会社に連絡をし、対応してもらっています。また、こまめなリフォームも行っています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
管理会社の担当者と良好な関係を築くことが大切です。そのためには、こちらから担当者とこまめに連絡をとる必要があります。
マンションの経営を始めた頃は担当者と良好な関係が築けず苦労しましたが、こちらから担当者にこまめに連絡を取り、わからないことや気になっていることなどを電話で話したところ、親身になって話を聞いてくれるようになりました。
入居者からのトラブルにも即座に対応してくれるようになったので、入居者からのクレームも少なくなりました。不動産屋にマンションを売り込んでくれるようにもなり、空室率が下がりました。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 20代 |
|---|---|
| 土地所在地 | 愛媛県松山市 |
| 敷地面積 | ～120㎡ |
| 用途地域 | 非公開 |
| 戸数 | 12戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | 大東建託株式会社 |
| 容積率 | 非公開 |
| 建ぺい率 | 非公開 |
| 構造 | 鉄骨造 |
深谷市で太陽光発電をしている60代男性の体験談
埼玉県深谷市で、太陽光発電による土地活用をしている方の体験談です。
| 収益 | 年間180万円～240万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 1,001万円～2,000万円 |
| 利回り | 16.7％ |
きっかけや目的
約20年前に自宅を建設しました。この時から自宅屋根への太陽光発電の設置を検討していましたが、中々収支をプラスにできる条件ではありませんでした。
やっと10年前にプラスの条件が整ったので設置しました。この時、運用を含め満足のいくものだったので、家庭菜園として使用していた土地に増設しました。増設により10年から20年の買取期間になり、それなりの収入を得られるようになりました。
悩みは、ＦＩＴ期間が終了した後の処理をどうするかです。現在の土地をアパートを建て、太陽光パネルを移設してゼロエネルギー賃貸にするもの良いのでははないかと考えています。
企業を選んだ決め手
自宅に太陽光発電を設置した会社は、その後の運用を含め満足のいく対応をしていただきました。その後、個人で産業用買取をする人が少しずつ増えているとき、当該の会社に増設を相談し、十分に利益が得られると判断できました。
複数の会社に増設の見積もりを取りましたが、自宅設置時の対応も満足のいくこの会社に依頼することにしました。現在まで、約10年運用していますが、大きな問題はなく、アフターフォローも親身に対応して頂いています。
土地活用のポイントや注意点
市役所など10回以上の申請が必要だった土地の地目変更や、毎年の確定申告を税務署の研修を受け概略を理解して専用アプリを契約し使用方法を勉強するなど、自分でできるものは自分で行い、できるだけ経費の節約・関連知識の習得にも努めています。
また、簡易的なフェンスの設置、ペンキの塗り替え、さらに定期的な除草もＤＩＹや家庭菜園的な感覚で、継続して自分で実施しています。
太陽光発電買取の制度が年々変更されているので、問題が発生しないよう、その情報収集と必要な対応を適宜しています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
現在、個人では太陽光発電を収益目的で運用しても収支がプラスにできずお勧めできないので、太陽光発電買取での土地活用は参考になるアドバイスはできません。
しかし、前述したように太陽光パネルを移設し、既存資産を利用してのゼロエネルギー賃貸住宅の経営など、制度の変更や社会情勢の変化に対応して、長期的な土地運用の変更や対応を考慮する必要があると考えます。
土地運用は親子世代を跨いだ長期的な重要になると思うので、夫婦・親子などの意思疎通も重要と考えます。
土地・オーナー情報
| オーナーの年齢 | 65歳 |
|---|---|
| 土地所在地 | 埼玉県深谷市 |
| 敷地面積 | 200㎡～ |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 戸数 | 非公開 |
| 土地活用方法 | |
| 依頼先の企業 | ｙｈ株式会社 |
| 容積率 | 非公開 |
| 建ぺい率 | 非公開 |
| 構造 | 太陽光発電施設 |
松山市の土地活用におすすめのパートナー会社
この章では、松山市での土地活用の相談先におすすめの企業として、以下の3社をご紹介します。
- 大東建託株式会社
- ミサワホーム株式会社
- 四国ホーム株式会社
大東建託株式会社
大東建託株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、その他さまざまな施設の建築を請け負っている会社です。
対応できる賃貸物件の種類が豊富に取り揃えられており、オーナーのニーズやライフプラン、土地のエリアマーケティング等を元に最適な賃貸事業と建築プランを提案してくれます。
また、「賃貸経営受託システム」によって、土地活用プランの企画・提案から管理運営まで賃貸経営をワンストップで請け負いサポートしてくれます。
土地活用をしてみたいけれど、どんな物件を運用していいか分からないという方は、まずは大東建託株式会社に相談してみましょう。
ミサワホーム株式会社
ミサワホーム株式会社は、全国でアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、店舗、高齢者向け施設、駐車場等の建築を請け負っている会社です。
地域の将来性を見据えた土地活用方法を提案し、市場調査から設計、建築後の保証や賃貸管理まで一貫したサポートを提供してくれます。
また、ミサワホームはデザイン性や品質の高さに対する評価が高く、設計・建築を手がけた建物は34年連続でグッドデザイン賞を受賞しています。外観から住宅機能まで魅力あふれる物件を建てたい方は、ミサワホーム株式会社にぜひ相談してみましょう。
四国ホーム株式会社
四国ホーム株式会社は、四国エリアでアパート・マンションや賃貸併用住宅、戸建賃貸、店舗、高齢者向け施設、大規模施設等の建築を請け負っている会社です。本社は松山市にあります。
三井ホームのハウジングパートナーであり、地域に密着したプランの提案に基づいて、三井ホームの高い技術を活かした建物を建てられます。
地域をよく知る地元企業に賃貸経営プランを相談したい方は、四国ホームに問い合わせてみましょう。
複数の企業から一括で資料や見積もりを取り寄せたい方には、「イエウール土地活用」の一括見積が便利でおすすめです。以下のフォームから完全無料でご利用いただけます。
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松山市で土地活用するならプランを一括請求して比較しよう
土地活用を成功させるためには、土地の需要をしっかり見極めることが重要です。また、初期費用を適切に抑えて利回りを高めることで、安定した賃貸経営を行えます。
土地活用プランは、工事の請負契約を結ぶまでは複数の会社に無料で相談できます。是非とも複数の会社の資料を取り寄せて、様々なプランを比較・検討した上で大切な資産の運用方法を決めましょう。
土地活用のパートナー企業へのプラン・見積もり請求は「イエウール土地活用」の一括見積を利用するのが便利でおすすめです。PCやスマホでお家から簡単に問い合わせができます。あなたの土地を最大限に活かせる土地活用プランを提案してくれる会社を見つけましょう！
