東京都江戸川区は都心へのアクセスが良く住みやすい街であることから、様々な土地活用方法が期待できます。
本記事では江戸川区で所有する土地の活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。江戸川区における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
江戸川区ってどんな場所？
江戸川区には、JR総武線・JR京葉線・京成本線・都営新宿線・東京メトロ東西線など、都心方面に直通する路線が多く通っています。高速道路も多くあり交通の便に優れている街です。
子育て支援制度については、高校3年生までの子供が医療機関などで健康保険証を使用して治療を受けた時に、保険診療の自己負担分を区が助成する制度である子ども医療費助成制度など、多くの子育てサービスがあります。
また、江戸川区には行船公園や葛西臨海公園など人気の公園もあり、自然が豊かでのどかな住環境も存在しています。そんな江戸川区に土地を持っている人のために、本章では江戸川区が土地活用に適している場所なのかという観点から、江戸川区の人口や家賃相場について紹介していきます。
江戸川区の人口
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 人口（万人） | 68.6 | 69.4 | 68.9 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
参考：江戸川区ホームページ「町丁目別世帯と人口・年齢別人口報告〈2015年(平成27年)度〉」
江戸川区ホームページ「町丁目別世帯と人口・年齢別人口報告〈2020年度〉」
江戸川区ホームページ「町丁目別世帯と人口・年齢別人口報告〈2020年度〉」
上記は全国の人口推移と江戸川区の人口推移を示した表であり、全国の人口は減り続けていることがわかります。江戸川区の人口については、2015年から2020年にかけて増えたのち、2023年にはまた減少しています。
しかし、2024年4月1日時点の江戸川区の人口は約69万人であるため、2023年に比べると増加しています。このことから江戸川区の人口はこれからも増えていくことが期待でき、人口が増える分土地活用の需要も高くなります。
下記は2024年4月1日時点の江戸川区の地域ごとの人口・世帯数と年齢別人口です。
| 課・所 | 人口（万） | 世帯数（万） |
|---|---|---|
| 全域 | 69 | 35.6 |
| 区民課 | 13.7 | 6.9 |
| 小松川事務所 | 5.6 | 3 |
| 葛西事務所 | 25.4 | 13.1 |
| 小岩事務所 | 9.7 | 5.4 |
| 東部事務所 | 9.2 | 4.5 |
| 鹿骨事務所 | 5.4 | 2.7 |
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 8 | 11.59% |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 46.3 | 67.10% |
| 老年人口(65歳以上) | 14.7 | 21.30% |
参考：江戸川区ホームページ「町丁目別世帯と人口・年齢別人口報告〈2024年度〉」
土地活用を検討している地域にどれくらいの人がいるのか、どんな人が多いのか、といったことに考慮しつつ土地活用の方法を決めていくことが大切です。
江戸川区の家賃相場
イエウール独自の調査によると、江戸川区の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：6.1万円
- 1K：6.8万円
- 1LDK：12万円
- 2LDK：15.2万円
- 3LDK：19.1万円
江戸川区の家賃相場は東京23区内の中でが安い方であるため、賃貸需要がとても高い街となっています。
江戸川区のおすすめ土地活用5選
都心へのアクセスに優れていて、豊かな自然をにも恵まれている江戸川区では、様々な土地活用の選択肢があります。本章ではその中でも、おすすめの土地活用を5つ選んで紹介します。
- アパート経営
- マンション経営
- 戸建賃貸経営
- 賃貸併用住宅
- テナント経営
事例を交えつつ、それぞれ詳しく解説します。
アパート経営
アパート経営は不動産投資や土地活用の方法として、最もポピュラーであるものとして知られています。メリットとしては、「安定収入が得られる」「節税効果がある」「生命保険の代わりになる」といったものが挙げられます。一方で、「空室のリスク」「老朽化のリスク」「災害のリスク」「金利上昇のリスク」といった、無視することはできないリスクも存在します。
アパート経営は入居者を確保出来れば長期的に収益を得ることができる上に、相続税や固定資産税の節税も期待できます。ただし、需要のない場所で始めたり事前調査を怠ったりすると地獄を見ることになるため気を付けましょう。
注意点して、アパート経営はローンを借りて始めることができますが、建築にかかる費用の3割は自己資金を用意することをおすすめします。江戸川区は東京都23区の中でも家賃相場が安い方であるため、賃貸物件の需要があります。
土地活用事例①東京都：アパート経営
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 170.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 270.0 |
| 工法 | 2×4工法 |
| 建築費用(円) | 1億 |
1棟6戸の建築の中に、全て異なる間取りの1LDKを計画。
様々な入居者ﾆｰｽﾞを組み入れる事を実現し、満室稼働を継続しています。
外装については、セルフクリーニング効果と空気浄化機能を併せ持つ光触媒タイルを全面貼りし、メンテナンスの省力化と環境配慮につとめております。
土地活用事例②東京都：アパート経営
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 1291.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 778.0 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
長年銭湯を経営されてきたオーナー様。3人のご子息に対する相続対策として廃業後の活用方法に悩まれていました。数社競合でのご提案となる中、ミサワホームは相続のしやすさを見据えた土地分割案を検討。駅から20分の立地条件も考慮し、安定した経営のため、子育て家族をターゲットに収益性の高い2階建メゾネットタイプ2LDK住宅（6棟12世帯）をご提案し、お選びいただきました。
全棟タイル仕様で間取りやアクセントカラーを変え、デザイン性の高いサッシや、床材には無垢フローリングを採用。また敷地内には近隣住民も利用出来るポケットパークなどの共有スペースを設け、子どもたちや家族同士のコミュニケーションを大切にできる仕様に。銭湯が地域の憩いの場となっていたことを引き継ぐことで、地域とのつながりを重視した6棟の「街並み」が完成しました。
マンション経営
マンション経営はアパート経営と同じで、建物を建築しその一室を貸し出すことで家賃収入を得る土地活用です。メリットやリスクなども似通っていますが、マンション経営はアパート経営と比べて資産価値が下がりづらい、耐用年数が長いという違いがあります。
アパートが基本的に1階~2階建ての木造・鉄骨造の建築物であるのに対して、マンションは鉄筋コンクリート造で10階建て以上のものが多いです。そのため、軌道に乗った際に得られる収入が大きく異なることになります。
ただし、規模が大きい分当然マンション経営のほうが建築費が高くなるため、自己資金に余裕のある人におすすめの土地活用となっています。
土地活用事例③神奈川県：マンション経営
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 1613.69 |
| 延べ床面積(㎡) | 895.11 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造 |
在宅ワークが増えた昨今の需要に特化した「ワークスペース付き」の賃貸マンション。ワークスペースとしてではなく、収納部屋としても活用できるように棚は可動棚になっております。また、入居者様が喜ぶウォークインクローゼットや「洋室-ワークスペース-廊下-」を通り抜けることが出来るウォークスルークローゼットを採用しております。外観もこだわりの赤レンガ風のタイルとベランダの手すりは、目を引く上質な外観となっております。建設地域に合わせた間取りを組み合わせることによって、お引渡し前に満室に。
戸建賃貸経営
戸建賃貸経営は一戸建ての賃貸住宅で家賃収入を得る土地活用です。
アパート経営と比較して初期費用が少ない、入居期間が長く収入が安定している、管理の手間がかからない、立地条件が厳しくないといったことがメリットです。一方で、空室リスクが特に高くなること、建物の修繕・リフォームの回数が多くなり修繕費が大きくなる、という点はデメリットです。
買い物の利便性が高く子育てサポートも充実しているなど、ファミリー世帯が生活しやすい街である江戸川区にぴったりの土地活用と言えます。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは自宅部分と賃貸部分の両方を併せ持つ建物を建築し、賃貸部分を貸し出して収入を得る土地活用です。自宅部分が土地の半分以上を占める場合、アパートローンもよりも金利の低い住宅ローンを組むことができます。
アパート経営やマンション経営のように節税効果も狙うことができ、経営が軌道に乗れば収入も安定します。ただし売却や引っ越しがしづらくなったり、プライバシーの確保などが困難になったりします。また、アパート経営などと比べて利回りも小さくなるのにも注意が必要です。
店舗併用賃貸住宅という方法もあり、賃貸住宅と一緒に自分の店を構えるか、賃貸の一角を事業者に貸し出すという方法です。人口増加の兆しがある江戸川区におすすめできる土地活用です。
テナント経営
テナント経営とは、土地所有者が建物を建ててテナントに貸し出したり、土地を事業者に貸し出したりしてその賃料を得るという土地活用です。それぞれに特徴があり、前者は収益性は高いがテナントが空くと収入がなくなり、後者は初期費用を抑えられるが収益性は低いというものです。
テナントには美容院やコンビニ、オフィスや飲食店、介護施設などの様々な種類があり、それぞれ特徴や収益性が異なります。コンビニは道路沿いで安定した収益を見込むことができ、駐車場があればより重宝されます。オフィスは駅や都市部へのアクセスがよい場所で誘致しやすく、法人へ貸し出すため収入が安定するでしょう。
飲食店や美容院も需要は高いのですが、どちらも入れ替わりが激しいため不安定で、近くに競合がいる場合は誘致が難しいというデメリットがあります。介護施設などは需要が立地に左右されにくいですが、広さの制限やバリアフリー性などの関係があるため、まずは誘致できるのかどうかの確認が必要です。これらのテナントは江戸川区であれば十分に需要があり、誘致もしやすいと考えられます。
江戸川区のおすすめ土地活用パートナー
江戸川区で土地活用をする際のおすすめのパートナー企業を紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に話を聞いたりすることをおすすめします。
住友不動産株式会社
住友不動産株式会社は、アパート・マンション・賃貸併用住宅・戸建賃貸・商業施設など様々な土地活用に対応しています。物件の特性に合わせて設計チームの責任者が担当しているため、周辺の競合物件とは異なる魅力を引き出すことができます。
住友不動産は建設後の活用に関してのサポートも充実していて、その土地ごとに最適な管理会社や不動産会社を紹介し、利益を最大限追求します。
住友不動産の賃貸併用住宅は、ハウスメーカー故の自由設計で魅力的な提案が可能です。都市型モダンのアーバンスタイルな外観が特徴的で、それを活かしたスタイリッシュさも際立っています。
ミサワホーム株式会社
ミサワホームはマンション・アパートをはじめ、賃貸併用住宅、店舗・商業施設、医療・介護施設など様々な土地活用方法に対応しています。
土地には大きく分けて「建てる」「貸す」「売る」の3つの活用方法がありますが、ミサワホームでは独自の「10の資産活用」メニューに基づき、その土地の価値を最大限に活かすためのベストなプランニングを行なっています。
子育て支援賃貸住宅やZEH-M対応賃貸、共働きと在宅勤務に適したニューノーマルライフ賃貸住宅などの、豊富な賃貸住宅を手掛けていることも魅力の一つです。
東建コーポレーション株式会社
東建コーポレーションは賃貸アパート、賃貸マンションなどの土地活用のパイオニアであり、長年の経験やノウハウによって適切な事業審査を行なっています。
賃貸経営では家賃の入出金や退去修繕、クレーム対応など多くの手間とノウハウが必要ですが、東建では全国各地で豊富な物件を管理し、今までの経験とノウハウを活かして賃貸管理の業務を一括して引き受けます。また、全国に店舗を構える仲介専門店や賃貸物件サイト、CMによるPRなどの独自の入居仲介システムによって満室経営をバックアップします。
工法や構造に関しては、入居者の安全とオーナーの安定経営のために建築部材や住設機器を自社で生産しており、耐震性や遮音性に優れた建物を建築することができます。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。土地オーナーの生の声を聞いて土地活用の参考にしましょう。
40代男性による東京都葛飾区での戸建賃貸経営
「賃貸経営も楽しいです」
| 収益 | 15万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 50000万円 |
| 利回り | 8％ |
| オーナーの年齢 | 40代 |
| 土地所在地 | 東京都葛飾区 |
| 敷地面積 | 80㎡ |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 戸数 | 1戸 |
| 土地活用方法 | 戸建賃貸 |
| 依頼先の企業 | セキスイハイム株式会社 |
| 容積率 | 200% |
| 建ぺい率 | 80% |
| 構造 | RC造 |
きっかけや目的
4LDKの部屋サイズはあまり近隣にも無く、内装等を変えれば賃貸に出せると思い、貸す事に決まりました。しかし4LDKの内装は費用が掛かり、初期費用が高額になったため手出しが増えました。築年数も重なって来たので修繕費が高くなっています。
企業を選んだ決め手
その時の家族構成は7人と大家族ぎみだったので、部屋の広さから、使い勝手を考えてもらいました。費用も予算内に収まったためその会社に決めたようです。
土地活用のポイントや注意点
更新の時は何処か気になっている所はないか確認し、あれば必ず修繕しています。高額な場合は検討しますが、対応出来る事は対処しています。ファミリー向けなので、大体10年以上は住んで頂けて、長いお付き合いが出来ました。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
ただ、住んでみないとわからない事もあるので、内装や使い勝手で変えられる物は費用次第で変えれば良いと思います。入居者さんが一番ですが、余り意見を聞き過ぎても採算が合わない事もあるので、ほどほどにしますが、これが難しいです。やらないと困るし、やり過ぎもダメ、しかし楽しさは無くなりません。
40代男性による福岡県北九州市でのアパート経営
「相続対策で将来の納税も安心」
| 収益 | 60万円～70万円／月 |
|---|---|
| 建築費用 | 1億円～1億5,000万円未満 |
| 利回り | 5％ |
| オーナーの年齢 | 40代歳 |
| 土地所在地 | 福岡県北九州市 |
| 敷地面積 | 200㎡超 |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 戸数 | 9戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 大和ハウス工業株式会社 |
| 容積率 | 200% |
| 建ぺい率 | 60% |
| 構造 | 鉄骨造 |
きっかけや目的
実際に見てみると、母が亡くなった際の相続税が2000万円程になることがわかりました。 相続対策で古い物件の建て替えを検討しましたが、現在満室で大事な収入源でしたので、思い切って土地から購入してアパート経営を始めました。
企業を選んだ決め手
また、土地購入の際も仲介元の不動産屋を通じ売主に交渉してくださり、当方の納得のいく条件で土地を取得することが出来ました。 土地購入から建物の建築、その後の管理に至るまで一気通貫でお任せできるので、安心して経営を始めることが出来ました。
土地活用のポイントや注意点
また、空室の際には集合ポストにチラシや広告物がたまらないようにこまめに回収したり、部屋に芳香剤やスリッパを置いたりして、不動産屋が入居者を案内する際の印象が良くなるように心がけています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
今では管理会社に全てお任せにされている方が多いと思いますが、オーナーが手をかけている物件かどうかは見る人が見ればわかると思います。 入居者に選ばれる物件を作るためには色々な情報収集や物件を見ることから始めてみるのが良いのではないでしょうか？
50代男性による埼玉県さいたま市でのアパート経営
「余った土地でおすすめなのはアパート経営」
| 収益 | 40万円～50万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 1億5,000万～2億円未満 |
| 利回り | 8% |
| オーナーの年齢 | 50代 |
| 土地所在地 | 埼玉県さいたま市 |
| 敷地面積 | ～160㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 6戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 容積率 | 190% |
| 建ぺい率 | 80% |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
しかし、地元の人口増加に伴い、土地の新たな活用方法を模索する必要性を感じたため、もともと駐車場だった土地にアパートを建築し、賃貸経営を始めました。
企業を選んだ決め手
土地活用のポイントや注意点
また、最近ではカラスや夏場になるとムクドリが襲来してアパートの目の前のゴミを漁ってしまうことが多かったので、ボックス型のゴミ箱を置くようにしました。 他にも、南に入居者の駐車場を置くことで日当たりの良い間取りを実現することを設計前に意識をしました。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
大手の管理会社に任せてしまえば私たちの手を煩わせることはありませんので良いと思います。特に外観維持などの設備管理もやってくれますし、植木の剪定なども行ってくれて環境美化にも努めてくれるのでとても素晴らしいと思います。やはり今の時代は綺麗なアパートでないと入居者が集まりません。
江戸川区で土地活用するなら
江戸川区で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
