アパートの賃貸経営をしようと考えているなら、アパート管理会社を利用することがおすすめです。管理会社と契約することによって、賃貸経営における煩わしい部分を代行してもらえます。
ストレスなくスムーズに賃貸経営に臨めるので、管理会社は重要な存在です。ただし、選び方のコツや避けるべき管理会社の特徴、契約タイプによるデメリットなどもあるので、これらも把握したうえで、自分に合った管理会社を賢く見つけましょう。
アパートの管理会社と仲介会社の違い
「管理会社」と「仲介会社」は不動産会社という点では同じですが、業務内容に明確な違いがあります。適切な会社に依頼するために、アパートの管理会社と仲介会社の違いについて理解しておきましょう。
管理会社は賃料の集金、契約更新などの入居者管理や建物設備のメンテナンスなどの業務をオーナーに代わって行ないます。オーナーは管理会社に管理委託費を支払い業務を一任します。
一方で、部屋探しをしている人とオーナーをつなぎ、部屋の賃貸借のサポートをするのが仲介会社で、宅地権取引業の認可を受けて宅地免許を持たないと業務を行なえません。仲介会社には入居者側で部屋探しのサポートをする客付け仲介会社と、オーナー側から集客を依頼されて働く元付け会社の二つがあります。
また、中には管理と仲介の両方を行なう会社もあります。仲介管理会社は、管理を専業としていた会社が空室を埋めるために仲介を行なうようになったパターンか、仲介業務を主に行っていた会社が仲介物件の確保のためにオーナーに対して管理業務の代行をするようになったパターンがあります。
こういったものの中には、入居者から仲介手数料を貰いオーナーから広告費などを得るため、物件の囲い込みを行なって客付け仲介会社に情報を流さないような会社があるため気を付けましょう。
アパート管理会社の業務内容
アパート管理会社についての理解を深めるためには、これがどのような業務を行っているのかを知ることも大切です。
管理会社の主な業務は大きく分けて以下の2つです。
賃貸管理
入居者の募集と退去時の立ち会い
入居者の募集もアパート管理会社の業務の１つです。
入居者の募集だけでなく、退去時の立ち合いなどにも対応してくれるので、これらにオーナーが時間を割く必要がなくなります。
入居者のトラブルへの対応
賃貸契約にトラブルはつきものです。
入居者からのクレームや近隣住民とのトラブルにも対応してもらえるので、クレームやトラブルの処理もスムーズです。
オーナーが入居者の管理を行わなくて済むので、時間的なコストを大幅に削減しやすくなるでしょう。
家賃の回収と送金
入居者から家賃を回収し、それをまとめてアパート経営をしているオーナーに送金することは、管理会社が代行する業務の1つです。管理会社を利用しない場合は自分で集金をしなければなりませんが、管理会社に委託することでこの手間が省けます。家賃の滞納督促
入居者の全員がスムーズに家賃を支払うとは限らず、中には滞納したり、家賃の支払いを忘れたりする人もいるでしょう。管理会社に家賃の回収を依頼することで、支払いの滞納や遅延があった場合に、業者が入居者に督促を行ってくれます。
そのため、スムーズに家賃を回収でき、家賃滞納や遅延のリスクを回避できます。また、長期間家賃を滞納している入居者に対して訴訟をしたり、管理会社がオーナーに保証金を支払って補填するなどのサービスを行うこともあり、契約内容次第ではさらなるリスク回避が可能です。
建物管理
建物の清掃や修繕
物件管理の一環として、建物の清掃や修繕も代行業務の1つです。アパートの共用部分の清掃をはじめ、故障した設備があれば、その修繕も行ってくれます。アパートをより清潔かつ便利な状態に保てるので、入居者を獲得しやすく、退去などのリスクも回避できるでしょう。
また、必要に応じてリフォームの提案をしてもらえることもあり、物件をより良い状態に保ちやすいです。物件管理は個人で行うのは手間がかかりますが、管理会社に委託することでスムーズに行いやすくなります。
活用事例:ナチュラルテイストなメゾネット木造賃貸アパート
| エリア | 愛知県 |
| 土地面積(㎡) | 163.88 |
| 延べ床面積(㎡) | 66.24 |
信頼できるアパート管理会社を選ぶコツ
アパート経営を成功させるには、いかに優良な管理会社を選ぶかが重要です。管理会社によって手数料やサービス内容は異なるので、どの業者を契約するかは念入りに考えなければなりません。
信頼できる管理会社を選ぶコツを把握して、アパート経営をスムーズに行うためのパートナーを見つけましょう。
仲介部署があるかどうか
空室リスクを回避するには、管理会社に仲介部署があるかどうかをチェックしておきましょう。仲介部署がある管理会社なら、入居者をスムーズに獲得しやすく、空室リスクを回避しやすくなります。
また、仲介業務の全般を担ってもらえるなら、入居者からのクレーム対応や退去時の立ち合いなどを任せられることも多く、アパート経営の手間を削減しやすいです。
管理実績の有無を確認
業者の管理実績も事前に確認しておきたいポイントであり、自分が所有するアパートと同程度の規模の管理実績があるかは確認しておきましょう。単に多数の管理実績があるだけでは、所有するアパート管理をスムーズに行ってもらえるかはわかりません。
ひとくちにアパートといっても、規模によって管理の手間や方法が異なることは少なくありません。もし所有するアパートの戸数が20室なら、20室前後のアパート管理の実績が豊富かを確認して、契約する管理会社を選びましょう。
管理委託費を見極める
少しでも利益を出すには管理委託費が高すぎないかどうかをチェックしておきましょう。管理委託費が高いと、得られる家賃収入は少なくなってしまいます。
場合によっては、コストが増えすぎることで損失が生まれてしまい、余計な出費を抱えてしまうこともあるので注意が必要です。管理委託費を見極めるには、複数の業者で比較して、どれくらいの価格が相場なのかを知っておくことが大切です。
土地活用を始めたいならイエウール土地活用がおすすめ
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避けたほうがよい管理会社の特徴
管理会社はアパート経営の明暗を分けると言っても過言ではない存在です。入居者が全く入らないという状況に陥っている場合、それは管理会社に問題がある可能性があります。
そのため本章では、避けた方が良い管理会社の特徴を紹介します。これからアパート経営を始めるつもりの人はもちろん、現在管理会社に管理を委託している人も参考にしてください。
担当者の対応が悪い
担当者の対応が悪い管理会社は避けるべきでしょう。対応が悪いことの例としては、「連絡がつかない」「事後報告が多い」「都合の悪い内容を隠そうとする」といったものです。
連絡をして応答がなくともすぐに折り返してくれる担当者なら問題ありませんが、翌日以降折り返しになったり在籍時にしか電話が繋がらなかったりする場合は問題です。連絡の中には急ぎの内容もあるため、連携を密に取れないような担当者は避けるべきです。
また、オーナーの了承を得ずに行動をして事後報告ばかりの管理会社も危険です。オーナーの知らないところで知らない支出が発生し、多額の請求書がいきなり送られてくるといったこともあり得ます。
管理の質が低い
対応だけではなく、管理の質が悪い会社も当然避けるべきです。管理の質が悪い会社に委託し続けていも、入居者は増えるどころか減る一方ということも考えられます。
例えば共用部分の電球が切れていて管理会社の点検が行き届いていなかったり、毎日通るエントランスが汚れていたりなど、こういったことの積み重ねで入居者には不満が募ります。
電球切れにしてもエントランスの汚れに関しても、管理会社が管理業務を満足にこなしていないということなので変更するべきです。
管理費が高い
管理会社に管理を委託する場合は委託費を払わなければなりません。この委託費に関しては上限や基準が定まっていないため、高額に設定されてしまっている可能性があります。
管理委託費の相場は家賃の5％とされているため、それより管理委託費が高い場合は一般的な管理会社よりも高く設定されている可能性があるため気を付けましょう。特に、駅から徒歩5分圏内だったり築浅だったりという好条件の物件であれば、管理会社が管理に費やす労力も減るため委託費も下げられるでしょう。
ただし、管理委託費と管理会社の働きぶりは比例するため、あまりにも管理委託費が安い会社には用心しましょう。
空室が続く
空室が3ヶ月以上続いていたり、総戸数の2割以上が空室だったりする場合は変更を検討するべきです。
長い期間空室である場合、管理会社の管理能力が低いか管理委託費分の働きをしていない可能性があります。変更することが収支が改善されることがあるため、疑問に思ったら変更を検討しましょう。
あなたにぴったりのアパート管理会社との契約は？
管理会社にアパート管理を依頼する際には業者と契約を結びますが、この種類は大きく次の2つがあります。
それぞれで特徴が異なるので、契約タイプごとの違いを知り、どちらが自分に合うのかを考えてみましょう。
アパート管理に携わりたいなら「集金代行契約」
アパート管理のうち、部分的な管理のみを依頼するのが集金代行契約です。集金代行契約は、文字通り家賃の回収や送金のみを管理会社に委託する契約内容です。
そのため、入居者からの家賃の回収は管理会社に任せられますが、入居者の募集やクレームの対応、退去時の立ち合いなどはオーナー自身が行います。また、建物の清掃や修繕などもオーナーが行うことになるので、サポートを受けられる範囲が限定的になることは理解しておきましょう。
集金代行契約のメリット
集金代行契約のメリットとしては、より多く家賃収入を見込める点にあります。部分的な管理のみを依頼する集金代行契約は、管理会社に支払う費用が少ないです。
つまり、アパート経営におけるコストを減らせることで、家賃収入として手元に残る金額は多くなります。少しでも多く家賃収入を得たい人におすすめの契約方法であり、入居者の対応や物件管理などに時間を割ける人に向いています。
集金代行契約のデメリット
時間的なコストや労力がかかる点や、空室リスクが生まれやすい点は、集金代行契約のデメリットです。この契約方法では、管理会社に依頼する業務は、家賃の回収と送金のみになります。そのため、入居者の募集や建物の管理などは自分で行う必要があり、アパート経営により多くの労力を割かなければなりません。
また、自身で入居者の募集を行うことで、宣伝広告が不十分になり、空室が増えてしまうリスクもあります。管理会社なら自社サイトや幅広いエリアへの広告の配布などで入居者を募りやすいですが、個人ではターゲットにできる入居者は業者よりも少なくなりやすいです。
費用は安いものの、空室リスクが上がることで、十分に家賃収入が得られない可能性もあります。アパートは所有しているだけでもコストがかかるので、空室が増えて収入が得られないことで、ランニングコストの分損失が出てしまうことも少なくありません。
よりスムーズに入居者を獲得し、確実に家賃収入を得たい人には不向きな方法であり、リスクの高い契約方法であることは理解しておきましょう。
アパート管理をお任せしたいなら「サブリース契約」
物件管理のすべてを任せる方法として、サブリース契約があります。サブリース契約では、管理会社にアパートを丸ごと貸し出し、業者がアパート経営を行います。
物件の所有者はオーナーのままで変わりませんが、実際にアパートの経営や管理を行うのが、管理会社になるという点は大きな特徴です。部分的なサポートを行う集金代行契約とは違い、アパート経営における包括的なサポートを受けられるものが、サブリース契約と考えましょう。
サブリース契約のメリット
サブリース契約は管理会社にアパートを丸ごと貸し出し、業者から賃料として収入を得ます。賃料は入居者の数によって決まりますが、たとえ誰も入居していないとしても、最低限の支払いが保証されている点は大きなメリットです。
つまり、完全に空室でも物件を貸し出した賃料が管理会社から得られるので、空室リスクがなくなります。もちろん、入居者が増えると、その割合に応じて賃料も上がるので、空室時から満室時まで、確実に収入が得られるのは大きな魅力です。
また、管理会社がアパートを丸ごと借り上げるサブリース契約では、集金代行だけではなく、入居者の募集や管理、建物の管理などすべての業務が任せられます。オーナーが入居者や建物の管理をする必要がなくなり、アパート経営に割く労力が不要になる点も、サブリース契約ならではのメリットです。
サブリース契約のデメリット
空室リスクがなくなり、かつ物件管理のすべてを任せられるサブリース契約ですが、集金代行契約の場合と比べて、家賃収入が低くなることはデメリットです。充実したサービスを受けることで、管理会社に支払う手数料は増え、結果的に家賃収入が減ることは理解しておきましょう。
各種サービスの手数料はもちろん、契約更新時には最低限支払われる賃料も下がります。サブリース契約を結んでいる限り、収入が0になるわけではありませんが、長期間契約し続けることで収入が下がり続けることは理解しておきましょう。
また、満室時には賃料の全額が得られるわけではなく、手数料などを差し引いた金額がオーナーに支払われます。家賃収入が得られる確実性は高いものの、満室時の利益を考えると、部分的なサービスのみの集金代行契約よりは利益が少なくなることも覚えておかなければなりません。
- 【監修者からのコメント】各地のアパートメントオーナーとオンライン座談会などをしますと、サブリース契約への関心や興味が少し薄れているような気がします。数年前からいろいろな建物の問題や、サブリース自体の問題にあまり良い事例が出ていなく、イメージが一時よりダウンしています。
【監修者からのコメント】現状のアパートメントを建てるオーナー側は、建物自体のスペックをよくし、優良な入居者を入れて⻑く住んでもらうというスキームが価値観となって来ています。そのようにアパートオーナー+建物+入居者がしっかりマッチングしているところはずっと満室であり、入居者の滞在率も⻑くなっています。
アパート管理会社への手数料について
アパートの管理を任せることができて便利な管理会社のサービスですが、これを利用するには手数料がかかります。
実際にアパート経営で得られる利益を考えるには、この手数料がいくらかかるのかを把握しておく必要があります。手数料の相場を知り、管理会社を利用する場合のコストを理解しておきましょう。
一般的に家賃の5％が手数料となる
管理会社に支払う手数料は業者によって異なりますが、一般的には家賃の5％程度です。業者によっては3％程度と安いこともあれば、8％程度と相場より高くなっていることもあるので注意しましょう。
全体的な平均で見ると家賃の3～8％程度であり、この間に収まっているならコストは適正と考えられます。業者によって手数料分の割合は異なりますが、安いから悪徳業者、高いから優れたサービスを受けられると決まっているわけではありません。
手数料が安い優良業者もあれば、高額な手数料を請求してサービスの質が低い悪徳業者もあります。そのため、手数料だけで業者を判断するのは危険であり、実際のサービス内容や利用者の満足度、口コミでの評判や実績など、さまざまな観点から管理会社を選ぶことが大切です。
その他手数料がかかる場合もある
基本的な手数料のほか、管理会社のシステムを利用するためのシステム料や、契約更新の際の更新事務手数料など、別途費用がかかることもあります。これは管理会社が行う業務の範囲によって異なり、より幅広いサービスを受けるほど、手数料は高くなると考えましょう。
それぞれの料金設定は業者によって違うので、契約を結ぶ際には基本料金以外にどれくらいの費用がかかるのかを、事前に確認しておくことが大切です。
アパート管理会社で経営を効率化しよう
アパート経営を行うなら、アパート管理会社と契約して、さまざまな業務を代行してもらうことがおすすめです。管理会社と契約することで、さまざまな手間を削減でき、より効率的に経営を行えます。
また、管理会社の選び方も重要であり、いかに自分に合った業者を見つけられるかが、経営成功をわける鍵となります。損なくアパート経営を行うためにも、管理会社は慎重に見極めましょう。
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