3階建てアパートの建築費を紹介！3階建てならではの特徴についても解説

「3階建てにしても、床が1層増える分だけ費用が上がるだけだろう」と思われがちですが、実態は異なります。3階建てアパートは建築基準法上の区分自体が2階建てと変わるため、坪単価の上がり方も費用の内訳の中身も変わってきます。

この記事では、3階建てアパートの坪単価・総額の相場、2階建てとの違い、費用の内訳、追加でかかる費用、実際の建築例を順に解説します。読み終える頃には、ご自身の土地でどのくらいの費用感になるか、判断できる状態になっているはずです。

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3階建てアパートの建築費はいくら？坪単価と総額の相場

建築費は坪単価×延べ床面積で計算できる

3階建てアパートの建築費は、木造では56万円〜73万円、鉄骨造では83万円〜108万円が1坪あたりの相場です。まずは構造別の坪単価を確認しましょう。

▼構造別の坪単価相場（3階建てアパート）

構造	坪単価の目安
木造	56万円〜73万円
鉄骨造	83万円〜108万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	83万円〜108万円
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	96万円〜125万円

※本表は公的な統計データではなく、3階建てアパートの坪単価傾向を、監修者（石川龍明｜業界経験20年以上・コンサル実績440件以上）の実務経験をもとに整理したものです。実際の坪単価はエリア・仕様・地盤条件により異なります。

坪単価だけを見ると木造が最安ですが、坪単価は建物本体工事費のみを示した数値です。100坪の土地に3階建てアパートを建てる場合、木造では1億80万円〜1億3,140万円、鉄骨造では1億4,940万円〜1億9,440万円が総額の目安になります（建ぺい率60％で試算）。

▼階数別の建築費総額比較（100坪・建ぺい率60％の場合）

構造	2階建て	3階建て
木造	6,720万円〜8,760万円	1億80万円〜1億3,140万円
鉄骨造	9,960万円〜1億2,960万円	1億4,940万円〜1億9,440万円
RC造	9,960万円〜1億2,960万円	1億4,940万円〜1億9,440万円
SRC造	1億1,520万円〜1億5,000万円	1億7,280万円〜2億2,500万円

※坪単価×延べ床面積による単純計算での試算です。構造間の坪単価差はそのまま反映していますが、実際の総額は地盤条件・仕様グレードにより変動します。

坪単価は、建物が頑丈になるほど、また都心部に近いほど高くなる傾向があります。詳しい相場の考え方は以下の記事もあわせてご覧ください。

坪単価×延べ床面積で概算する方法

アパート建築費は、坪単価×延べ床面積で概算できます。仮に10坪の部屋が9部屋ある木造3階建てのアパートを建てる場合、（10坪×9部屋）×56万円〜73万円/坪＝5,040万円〜6,570万円となります。

3階建てが2階建てと大きく異なる2つの特徴

3階建てアパートの建築費が2階建てより高くなる背景には、法律上の要件の違いがあります。押さえておくべき2つのポイントを確認しましょう。

3階建てアパートは耐火建築物にしなければならない

3階建てアパートは建築基準法により、耐火建築物にしなければなりません。耐火建築物とは、主要部分に耐火性能のある材質が使われた建物のことです。

耐火建築物には、主要な柱や梁に鉄骨・鉄筋コンクリートなどの耐火材料を使い、外壁や軒裏にも一定の耐火性能を持たせる必要があります。この仕様上の要求水準の高さが、3階建ての坪単価が2階建てより高くなる主な要因です。なお、耐火建築物の条件は満たさないものの、それに準じた性能を持つ建物は「準耐火建築物」と呼ばれます。

木造は「木三共」の設計基準を確認する

木造で3階建てのアパートを建築する場合は、設計基準をよく確認しましょう。木造3階建て共同住宅は「木三共」と呼ばれる特殊な建築物で、4つの基準を満たして準耐火建築物として認められる必要があります。

ただし、木三共の基準は延焼防止性能や避難経路の確保など専門的な項目が多く、すべての建築会社が対応できるわけではありません。木造3階建てを検討する場合は、木三共の設計実績がある建築会社かどうかを事前に確認することが重要です。

3階建てアパートの建築費用内訳（本体・付帯・諸費用）

アパートの建築費は、本体工事費・付帯工事費・諸費用の3つに分けられます。全体の構成比を見てから、それぞれの中身を確認していきましょう。

本体工事費

本体工事費とは、アパートそのものを建築するときにかかる費用のことで、建築費総額のうち約80％を占めます。一般的に「建築費」として表示されている金額も、多くの場合この本体工事費を指しています。

本体工事費には、基礎工事や仮設工事といった躯体工事費、内外装や塗装・建具工事などの仕上げ工事費、電気・給排水設備などの設備工事費が含まれます。実際のアパート建築費は、このあと紹介する付帯工事費・諸費用が加わるため、本体工事費の金額よりも必ず多くなる点に注意してください。

付帯工事費

付帯工事費とは、本体工事費とは別に必要になる工事費用のことで、建築費総額のうち約10〜20％が目安です。

付帯工事費には、水道・ガス・電気といったインフラ整備の工事費や、冷暖房・塀・門扉・カーポートなどを設置するための工事が含まれます。3階建ての場合はエレベーター設置を検討するケースもあり、その分だけ付帯工事費の割合が高くなりやすい点も押さえておきましょう。

諸費用

アパート建築には本体工事費・付帯工事費のほかに、税金や保険料などの諸費用が発生し、建築費総額の約10％が目安とされています。

アパート建築をすると、不動産取得税・印紙税・登録免許税といった税金がかかります。また、アパートローンの手数料や解体費、設計料なども諸費用に含まれます。それぞれの費用が目安を超えている場合、建築プラン自体が割高になっている可能性があるため、届いたプランの内訳までしっかり確認しましょう。

3階建てアパート特有の追加費用（地盤調査・杭工事）

3階建てアパートでは、建物の重量が増えることにともない、地盤の状態によって追加の費用が発生することがあります。最初からプランに含まれていることもあるため、内訳をしっかり確認しておきましょう。

ボーリング調査費

3階建てになると建物の重量が増えるため、地盤の弱い土地では地盤の強さをはかる調査や地盤改良工事が必要になります。もっとも一般的な調査がボーリング調査です。

なお、ボーリング調査はかなり大掛かりな調査のため、狭い土地では実施できないケースがあります。その場合は簡易的な地盤調査で代替されることもあるため、事前に建築会社へ確認しておくと安心です。

杭工事

ボーリング調査を実施し、地盤の改良が必要と判断された場合は杭工事が必要になります。杭工事とは、地盤の弱い土地が建物の荷重に耐えられるように杭を打ち込む基礎工事のことです。

杭工事の費用は、アパート建築費総額の約10％が相場で、工期は1週間〜10日ほどが目安です。ボーリング調査で決定した長さの杭を、事前に地盤へ打ち込みます。

3階建てアパートの建築例

ここまで解説してきた坪単価・内訳・追加費用が、実際にどのような形で建築費に反映されているのか、3つの事例で確認していきましょう。

例1．相続した狭小地に建てた木造3階建てアパート

狭い土地を有効に活用するため、部屋の広さより戸数を重視し、若者受けする設計にしています。部屋数を増やして収益を上げつつ、ターゲットを絞った設計にすることで、入居者も見込みやすくなる好例です。

例2．遊休地を活用した鉄骨造3階建てアパート

共用部分を最小限にすることで部屋数を多く確保し、収入を上げる工夫をしています。採光・通風の良さにもこだわり、入居者の住みやすさを意識した設計になっている点も特徴です。

例3．兼業大家として建てた軽量鉄骨造3階建てアパート

ペット可・浴室乾燥機・遮音性の高い壁床・全室シャッターなど、入居者のさまざまなニーズに対応し、満室を狙った設計にしています。90坪という土地の広さを活かし、複数の施策を組み合わせてニーズを満たしている事例です。

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3階建てアパートは収益性重視なら検討価値あり【まとめ】

3階建てアパートは、耐火建築物としての要件や地盤改良工事があるため、建築費が高額になり、建築期間も長くなりやすいという側面があります。しかし、これらを差し引いても、床面積を確保しやすく収益性が高い点から、検討する価値のある選択肢です。木造でも木三共の基準を満たせば3階建てが可能なため、高利回りのアパート経営を実現できる可能性もあります。

収益性の高い3階建てアパートを建てるためには、良い建築パートナーを見つけることが欠かせません。ぜひイエウール土地活用を利用して、あなたの土地で最も収益性の高くなる建築プランを見つけましょう。

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