土地活用を検討しているなら、土地を所有しなければなりません。土地を持っていない場合は購入してから活用することになり、土地活用の方法は多数あります。
土地活用の選択肢としてアパート経営があげられますが、初心者でもできるのかと疑問を持つ人は多いです。土地を購入してからアパート経営はできるのか、具体的な経営のポイントや土地の選び方なども含めて知っていきましょう。
アパート経営のための準備資金については以下の記事をご覧ください。
土地購入からアパート経営をすることも可能
結論からいえば、土地購入から始めてアパート経営をすることは可能です。すでに土地を持っている人が所有する土地を利用してアパート経営をするだけではなく、新規で土地を購入してからアパート経営を始めても構いません。
土地の購入やアパートの建築には費用がかかりますが、アパートローンや不動産投資ローンなどを利用することで、資金を捻出することは可能です。
土地購入からアパート経営をするメリット
土地購入から始めてアパート経営をするメリットは、次の4つです。
- より立地条件のよい土地でアパート経営ができる
- レバレッジ効果でより多くの利益が得られる
- 資産が増える
- 社会的信用が得られる
メリットを把握して、土地購入からアパート経営を始める場合の魅力を知っていきましょう。
より立地条件のよい土地でアパート経営ができる
自身で土地を購入してからアパート経営をすることで、より立地条件のよい土地を選んでアパート経営ができるのは大きなメリットです。アパート経営では入居者集めが重要であり、入居者をスムーズに確保できるかは立地条件が大きく関係します。
土地から購入するなら、アパート経営に適した立地で経営を始めることができ、空室リスクを回避しやすいです。すでに土地を持っている場合は、アパートを建築するだけで経営が始められますが、必ずしもその土地がアパート経営に適しているとは限りません。
不向きな土地で経営を始めても、入居者が集められず失敗する可能性が高いため、好条件の土地を選んで経営を開始できるのは、土地購入からスタートするメリットです。
レバレッジ効果でより多くの利益が得られる
アパート経営を開始するにはアパートローンや不動産投資ローンを利用でき、少ない自己資金で多くの利益を得られる点も魅力です。
自己資金が少なくても、借入額を増やすことでレバレッジ効果は上がり、上手に経営できると大きな利益を見込めるでしょう。借入額が多くなるほどリスクも高まりますが、経営に成功したときのリターンは大きくなりやすいです。
資産が増える
土地から購入してアパート経営をすることで、土地とアパートという2つの不動産を手に入れられます。資産が増えるだけではなく、土地自体は経年劣化がないため価値が下がらず、半永久的に利用できる点もメリットです。
たとえばアパート経営を長期間続けて、建物の資産価値が下落したなら、更地にして別の方法で活用し、資産を増やすこともできます。活用できる土地という資産を持っていることで、将来的な資産形成の自由度が上がる点は大きなメリットです。
社会的信用が得られる
土地を購入することで社会的信用が上がり、融資を受けやすくなります。ローンの担保にできる不動産を持っていると、社会的信用は高まりやすく、借入可能額が上がる場合もあります。また、ローンの審査で有利になりやすい点も、メリットの1つです。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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活用事例:「ユアメゾン 井堀」
土地購入からアパート経営をするデメリット
土地購入からアパート経営をすることには、4つのデメリットがあります。
- 初期費用が高くなる
- 固定資産税を払わないといけない
- 失敗するリスクが高くなる
- アパートを建てると売却しづらい
メリットだけではなくデメリットも知って、土地活用についての理解を深めていきましょう。
初期費用が高くなる
土地から購入してアパート経営をする場合は、経営開始までにかかる初期費用が高額になります。すでに土地を持っている場合は、アパートの建築費用だけで済みますが、土地がない場合は土地の購入費用とアパートの建築費用の両方を支払わなければなりません。
また、土地を購入する際には土地代だけではなく、契約書にかかる印紙税や登記手続きの際の登録免許税などもかかり、初期費用が高額になりやすいことは理解しておきましょう。
固定資産税を払わないといけない
土地を所有し、アパートを建築することで土地と建物の両方の固定資産税の支払いが必要です。土地を所有していないなら、固定資産税はかかりませんが、購入すると翌年から課税対象となるため、税負担が増えます。
土地がない場合で、購入ではなく借地でアパートを経営する場合は、固定資産税は土地の所有者に課税されるため、借りている人に税負担はありません。
失敗するリスクが高くなる
土地から購入してアパート経営を始める場合は、ローンの借入額が多くなるため、返済負担が増えやすいです。そのため、返済が滞って経営に失敗するリスクが高くなることは、デメリットとして覚えておきましょう。
アパートローンは家賃収入によってローンを返済することを前提にしています。そのため、経営を開始して空室状態が長く続くと、ローンの返済ができず、滞納する可能性が高いです。
アパートを建てると売却しづらい
土地にアパートを建築すると、将来的に売却しづらくなることもデメリットです。戸建て住宅と比較すると、アパートは購入希望者が少ないため、いざ売却しようと思っても、なかなか買い手が見つからないことも多いです。
また、スムーズに売却するにはアパートを解体して更地にする方法もありますが、更地にするには高い費用がかかります。将来的な売却が難しく、不要な不動産を抱えてしまう可能性もあることは理解しておきましょう。
土地購入からのアパート経営を成功させるポイント
土地購入からアパート経営を始めて、経営を成功させるポイントは次の通りです。
- アパート経営に適した土地を購入する
- 無理なローンは組まない
- 他の物件との差別化をする
- アパート付きの土地を購入する
アパート経営で失敗しないためにも、経営成功のポイントを把握しておきましょう。
アパート経営に適した土地を購入する
アパート経営を成功させるには、経営に適した土地を購入することが大切です。土地購入から経営を始めるなら、アパート経営に最適な土地を選べることが強みであるため、土地の選定は念入りに行いましょう。
どのような土地がアパート経営に適しているかは、ターゲット層によって異なります。単身者や学生などを対象にするなら、駅から近く、交通アクセスのよい立地がおすすめです。
ファミリー層をターゲットにするなら、閑静な住宅街で治安がよく、周辺にスーパーやコンビニなどの生活利便施設がそろっている立地が好まれるでしょう。
無理なローンは組まない
無理なローンを組んでしまうと、空室ができた場合に返済が苦しくなります。ローンは無理のない範囲で組むことが大切です。
ある程度自己資金を残しておくことで、空室が生まれた際にも自己資金からローンの返済ができます。全額融資を受けるフルローンだと、少ない自己資金で経営を開始できるものの、ローン滞納のリスクが高くなるため、最低限の資金は準備しておくことが大切です。
他の物件との差別化をする
入居者をスムーズに確保するには、他の物件との差別化を図ることが大切です。日本は少子化が進行しており、将来的には人口減少によって賃貸需要自体が下がると考えられています。
需要自体が落ち込み、かつ競合となる物件が多いと、入居者を確保できず空室が増えてしまいます。空室リスクを回避するためにも、他の物件にはないよさを打ち出したり、なんらかのコンセプトを決めてアパートを建築することを意識しましょう。
アパート付きの土地を購入する
初期費用を抑えるには、アパート付きの土地を購入することがおすすめです。アパートと土地がセットになっている物件なら、土地を購入してアパートを新築するよりも、初期費用を抑えられる可能性があります。
中古物件の場合はリフォームが必要なケースも多いですが、新築するよりは費用が安く、コストを抑えて経営を開始できます。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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アパート経営に適した土地の特徴
アパート経営を成功させるには、経営に適した土地を選ぶことが大切です。
- 駅から近い土地
- 近くに生活利便施設がそろっている
- 似たようなアパートが少ない
- 人口が増加している
経営に適した土地の特徴を知り、集客が見込めるエリアでアパート経営を始めましょう。
駅から近い土地
駅から近く、交通アクセスのよい土地は人気があり、入居者を確保しやすいです。駅近物件の目安としては、徒歩10分以内です。徒歩5分以内だとさらに利便性は高くなり、立地のよさから家賃も高く設定しやすいでしょう。
近くに生活利便施設がそろっている
アパートの近くに生活利便施設がそろっていると、快適に暮らしやすいため需要を獲得しやすいです。生活利便施設は次のものがあげられます。
- スーパー
- コンビニ
- 飲食店
単身者をターゲットにするなら、コンビニや飲食店が近くにあると、入居者を確保しやすいです。ファミリー層がターゲットの場合は、スーパーに加えて学校や病院などが近くにあると、需要を獲得しやすいでしょう。
似たようなアパートが少ない
周辺に似たようなアパートが少ない立地だと、競合が減るため入居者を確保しやすくなります。近隣に似た間取り、条件のアパートが多いと、常に競合と争うことになり、空室リスクが高くなります。
土地購入からアパート経営を始めるなら、近隣に似たアパートがないか、周辺の間取りや家賃相場はどのようなものかを事前に確認し、差別化できるようにしておきましょう。
人口が増加している
日本全体で見ると少子化の進行によって人口は減少していますが、特定の人気エリアは人口流入が多く、人口が増加しています。人口が増加しているエリアにアパートを建築することで、入居者をスムーズに確保でき、空室リスクを回避しやすいです。
人が少ないとどうしても賃貸需要は減ってしまうため、空室を増やさないためにも、人口が増加傾向にあるエリアで土地を購入しましょう。
土地購入からのアパート経営はリスクが高くなる
土地購入から始めてアパート経営を行うことは可能ですが、初期費用が高くなってしまうため、経営に失敗するリスクは高いです。しかし、需要のあるエリアを選べるなど、一定のメリットはあるため、上手に土地やアパートを選ぶと経営を成功させることは可能です。
リスクの高いアパート経営を成功させるには、入居者を確保できる土地選びが重要です。リスクの高い土地購入からのアパート経営を成功させるためにも、土地選びや経営のポイントを知り、上手に収益化を図りましょう。
