アパートの老朽化により入居率が下がってしまい、収益性を上げるために建て替えを検討される方もいらっしゃるでしょう。
家賃滞納など入居者に落ち度がある場合は立ち退きを要求する正当事由になりますが、「老朽化したアパートの収益性を上げるために建て替えたい」というようなオーナー都合の事情は正当事由にはなりません。
そのため、立ち退き料を支払うことで立ち退きを要求する正当事由として補填する必要があります。
この記事では、建て替えにあたってオーナーが立ち退き料を支払うべき理由とその相場について解説します。
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アパート経営の初期費用や維持費用については、以下の記事をご覧ください。
立ち退き料とは？
立ち退き料とは、賃貸人側の都合で入居者に立ち退きを要求する際にその補償として支払う費用のことです。
正当な事由が不十分で、退去を依頼する場合は立ち退き料を支払う必要があります。
わかりやすく言うと、立ち退き料には立ち退きを求める理由が正当化される効用があるということです。
活用事例:近隣への大学の移転に着目。 学生専用賃貸住宅として 地域貢献を見据えた物件に。
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 517 |
| 延べ床面積(㎡) | 696 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
駅から20分以上のため、周りの賃貸住宅には空室も目立つ立地。しかし市場調査を実施すると、近隣に大学キャンパスの移転がある反面、学生向けの賃貸物件不足が判明しました。
オーナー様の「地域貢献として、頑張る学生のための環境を整えたい」という思いのもと、「蔵」を始めとした収納力を重視した間取りや、タイル貼りの高級感ある外観、セキュリティにもこだわった学生専用賃貸住宅が完成しました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
立ち退き料が必要なのはなぜ？
ここでは、入居者に立ち退きを求める際に立ち退き料が必要な理由を解説します。
立ち退きを求める場合には「正当な事由」が必要
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
住居や店舗の立ち退きには、借地借家法が適用されます。
この借地借家法では、建物の賃貸借契約について賃貸人の側から、賃貸借契約の解約を申し入れる際は、正当な理由が必要であるとされています。
そして、賃貸借契約の期間が終わったときには、賃貸人の方から次回の更新を拒絶する際にも正当時な事由が必要になります。
また、正当な自由には「老朽化した賃貸建物を建て替えるため」「再開発のため」あるいは「賃借している物件を賃貸人自身が利用したいため」といった理由では認められません。
そのため、賃貸人側から正当な理由があるとして立ち退きを求める際には、賃借人に対する金銭的補償（立ち退き料）の支払いが必要になっています。
借地借家法で守られているのは入居者
アパート入居者の権利は借地借家法で認められており、借地借家法5条と6条ではオーナー（借家権設定者）と入居者（借地権者）の関係は以下のように定められています。そのため、正当事由がない限り入居者には立ち退きの要求を断る権利があります。
第六条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
- なるほど！立ち退き料を支払うということが正当事由のひとつになるんだね
また、このように入居者の立ち場が強いため、夜逃げや家賃滞納によって大きな支出をしなければならなくなることもあります。
いずれにしても、建て替えを検討し始めた段階で施工会社から新しいアパートの建築費用の見積もりをもらう必要があるでしょう。建築費用の見積もりをもらうときは複数の施工会社に問い合わせて建築プランを比較するのがポイントです。
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立ち退き料が必要なケースと不要なケース
ここでは、立ち退き料が必要なケースと不要なケースを解説します。
立ち退き料が必要なケース
立ち退き料の支払いが必要なケースは以下のようなときです。
- 大家都合の退去を求めるケース
- 建物の建て替えるケース
- 再開発によって立ち退きを求めるケース
大家都合の退去を求めるケース
大家自身がその建物を利用するために賃借人に立ち退きを要求する場合には立ち退き料が必要です。
ただ、賃借人がその物件をほとんど利用していないなどの例外的な理由があれば、立ち退き料を支払わなくても良いケースもあります。
建物の建て替えるケース
アパートやマンション、店舗、オフィスなどの賃貸物件を建て替えるために賃借人に立ち退きを要求する場合には立ち退き料が必要です。
仮に、建物の老朽化や耐震性の不足などの理由があったとしても、正当な事由として認められず、立ち退き料の支払いが必要になります。
再開発によって立ち退きを求めるケース
再開発によって、アパートやマンション、店舗、オフィスなどの賃貸物件を解体するために賃借人に立ち退きを要求する場合には立ち退き料が必要です。
再開発事業では、その地域にある建物を取り壊して、より価値の高い不動産を作り出したいと考えているため、立ち退き料を支払う必要があるのです。
立ち退き料が不要なケース
立ち退き料の支払いが不要なケースは以下のようなときです。
- 貸借人が契約違反をしたケース
- 定期建物賃貸借契約のケース
- 契約時に期限を設けているケース
- 建物の老朽化により重大な危険があるケース
貸借人が契約違反をしたケース
賃借人が契約違反をしている場合には、立ち退き料の支払いは不要になります。
家賃の滞納や無断転貸などの契約違反を行っている際には、賃貸借契約を解除し、賃借人に貸室の明け渡しを要求することができます。
このように、強制退去を要求するときには立ち退き料を支払う必要がありません。
定期建物賃貸借契約のケース
定期建物賃貸借契約では、賃貸借契約の更新をしないことが法律上認められています。
そのため、契約期間が終了すれば、正当な事由がなかったとしても賃借人に貸室の明け渡しを要求することができます。
契約時に期限を設けているケース
賃貸借契約を結んだ際に契約の期限が明らかに決まっている場合には、立ち退き用を支払う必要がありません。
たとえば、契約時に取り壊しが決まっていたり、一時的に使用するための契約は借地借家法が適用されなくなっています。
建物の老朽化により重大な危険があるケース
建物が極端に老朽化しており、住み続けることに危険を伴うような欠陥や問題が生じた場合には、立ち退き料の支払いは不要になります。
過去に判例（平成28年9月6日東京地方裁判所判決等）があるものの、ごくごく例外的な場面にのみ適用されることに注意が必要です。
立ち退き料の相場はいくら？
立ち退き料を支払わなければならなくなった時、お金はどのくらい用意しておけば良いのでしょうか？ここでは、立ち退き料の相場をお伝えします。
立ち退き料に法律的な決まりはない
立ち退き料の金額はオーナーと賃借人（借りている側）での話し合いに基づいて決まるものであり、どんな事例においても法的根拠やそれに準じるものはないことが一般的です。
例えば、入居者からは家賃6ヶ月分の立ち退き料では少ないと言われることもあり、家賃6ヶ月分の立退料で立ち退いてくれないのであれば、より高額の立ち退き料を提示をしなければならないこともあります。
立ち退き料は、アパート経営のなかでもトラブルになりやすいものです。経営に失敗しないためには、あらかじめどんな失敗あるのかについて知っておくと良いでしょう。
家賃6ヶ月相当額が相場
立ち退き料は家賃の6ヶ月分程度が相場とされています。建物の賃貸借契約については、借地借家法により、立ち退きの際には1年前から6ヶ月前までの間に契約を更新しない旨を伝え、さらに契約を更新しないことについて正当事由があることが必要とされます。
ちなみに、立ち退き料もアパート経営の経費に算入することができます。
立ち退き料の内訳
立ち退き料は家賃6ヶ月程度が相場とお伝えしましたが、実際には家賃6ヶ月以上となることもあります。しかし貰う方(入居者)としては、立ち退き料を貰えるのであれば多ければ多い方が良いと考えるでしょう。
①新居の費用
アパートを退去して新居に住むために必要な費用です。具体的には、敷金や礼金、1ヶ月分の家賃、仲介手数料、火災保険などが考えられるでしょう。
例えば、家賃10万円の新居に引っ越すのであれば1ヶ月分の家賃に敷金2ヶ月分、仲介手数料(家賃1ヶ月分×消費税)がかかったケースで考えると、10万円+20万円+10.8万円で合計40.8万円となります。
②引っ越し費用
新居への引っ越し費用です。荷物の量や引っ越し先への距離によって異なります。
ここでは、繁忙期以外で、遠方への引っ越しでない家族単位での引っ越しを想定して、70,000円程度を想定します。
③電話やインターネット環境の費用
新居に引っ越した後、電話やインターネット環境などを整えるために要した費用です。エアコンの移設費用なども含まれることがあるでしょう。
電話やインターネット環境の移設に関しては、引っ越し先でも継続して利用するのであれば工事費が0円になることも少なくありません。
一応、ここでは作業員の派遣が必要であることを想定して、高めに20,000円程度を想定します。
また、エアコンの移設費用については1台10,000円程度の費用が必要です。
寝室、リビング、子ども部屋、和室で4台移設するとしたら40,000円です。
ここまでの合計金額は
- 新居の費用…408,000円
- 引っ越し費用…70,000円
- 電話やインターネット環境の費用…60,000円
で、合計が538,000円です。
退去するアパートの家賃も10万円とすると、「家賃6ヶ月分」より少し安い価格になる計算です。
④迷惑料・慰謝料
ここまでご説明した費用は実際に出費のある費用となりますが、場合によっては迷惑料や慰謝料を支払うこともあります。もちろん、そもそも立ち退き料辞退支払いの義務のあるものではないので、迷惑料・慰謝料に関しても支払いの義務はありませんが、立ち退きの理由によっては迷惑料・慰謝料がないと入居者が不満に思うケースが多いです。
具体的には、「家主がアパートに住むことになったから退去してほしい」と言った理由や「来月には解体しないといけないから至急退去してほしい」などすぐに退去しないといけないケースでは必要となることが少なくありません。
なお、迷惑料・慰謝料には相場のようなものはありません。
ただ、「立ち退き料は家賃6ヶ月分程度」であることは入居者もどこかで聞いて知っている可能性が高いので、最初からそれより少し高い金額、家賃8ヶ月分〜10ヶ月分程度にしておくと話がスムーズに進みやすいです。
立ち退き料の相場について理解できましたか？
相続したアパートの経営がうまくいかず、確定申告も面倒だと感じている方もいるのではないでしょうか。そんなときは賃貸経営のプロに現状のアパート経営の状況を相談するタイミングです。
イエウール土地活用なら賃貸経営のプロである大手ハウスメーカーの営業担当から複数の土地活用プランの提案を受けることができます。アパートの建て替えや、他の土地活用方法についての話を聞けるかもしれません。
立ち退き料として妥当な金額の決め方
立ち退き料は賃貸人にとってはできるだけ少なく済ませたい費用ですし、賃借人にとってはできるだけ多くもらいたい資金です。そのため、立ち退き料の金額の交渉は非常にデリケートな問題になります。立ち退き料の金額はどのように決めれば、妥当な金額になるのでしょうか。
立ち退き料で100万円って高い？
立ち退き料の支払いの具体例として、「立ち退き料100万円」という例を挙げます。100万円の立ち退き料はどのように算出された金額で、これは妥当な金額なのでしょうか。
結論は、家賃8万円のアパートであれば高いです。
例えば現在のアパートが以下のような条件だとします。
- 現在の家賃 8万円
- 現在の預かっている敷金 16万円
賃貸人の都合で立ち退きを要求され、引っ越し先として提案されたアパートが現在のアパートよりも賃料が2万円高いアパートで、引っ越し代が13万円だとします。
- 引っ越し代 8万円
- 住み替え先の家賃 10万円
- 住み替え先の礼金 10万円
- 住み替え先の敷金月数 2カ月
この場合、引っ越し代8万円と仲介手数料10万円、その他家賃上昇による補償を立ち退き料として支払う必要があります。これを「家賃差額補償」といいます。家賃差額補償は1年～3年程度とされることが多く、ここでは1年(12カ月)とします。
住み替え先の家賃10万円-現在の家賃8万円で2万円の差額×12ヶ月分の24万円が立ち退き料に含まれます。
さらに、賃貸人の都合の立ち退きである場合、賃借人は本来する必要がなかった引っ越しをせねばならず、納得がいかないかもしれません。慰謝料やお詫びの気持ちとして10万円程度を必要経費に上乗せします。
ここまでの計算で、立ち退き料の合計金額は66万円になります。つまり、100万円というのは家賃8万円の物件であれば少し高いくらいの金額ですが、妥当な水準でしょう。
立ち退き料や後述する流れについて、不安があれば相談してみると良いでしょう。
立ち退き料を決めるときの交渉の流れ
交渉を進めるときは誠実に、立ち退きが必要な理由を丁寧に説明するようにしましょう。立ち退き料を法外な金額で請求されないためには以下の6ステップで交渉を進めます。
(スムーズな一例です。実際は上手くいかないこともあります)
1. 立ち退きを求める理由を賃借人に説明する
2. 賃借人側の事情を親身になって聴く
3. 立ち退き時期・立ち退き料について提案する
4. 譲歩できる箇所は事前に考えておく
5. 解決案の提示は口頭ではなく文書でおこなう
6. 交渉決裂の場合の代替策も考えておく
賃貸人の都合で退去をお願いしているという前提を忘れずに、賃借人の意見をよく聴くことが重要です。
立ち退き料は、最初に提示した金額では納得してもらえず「もう少し高くもらえないか」と交渉されることもあります。交渉される前提で少し低めに提示するというのもひとつの手です。
立ち退きの流れ
ここでは、立ち退きの通知から立ち退きまでの流れを解説します。
- （契約満了の6ヵ月～1年以内）入居者への通知
- 代替物件の提案
- 立ち退き料の交渉
- 立ち退き期日
- （立ち退きが行われない場合）訴訟～裁判
（契約満了の6ヵ月～1年以内）入居者への通知
立ち退きを請求する場合、契約満了の6ヵ月～1年前までに入居者に書面で通知します。
書面の作成は、不動産会社や弁護士に任せても良いですし、自分で作成したものを使用しても問題ありません。
そして書面での通知後、入居者と日程を調整し、口頭で立ち退きを求める理由や立ち退き時期の説明をします。
この段階で入居者が立ち退きを了承してくれれば、特に交渉などを行う必要はないでしょう。
代替物件の提案
口頭での説明後、立ち退きについて入居者が納得していない場合には、立ち退き交渉を始めることになります。
立ち退き交渉の際には、オーナー側から代替物件の提案するとスムーズに進めることができます。
近隣の物件で価格帯が近い物件をピックアップしておき、代替物件として提案するようにしましょう。
物件を探すときには、不動産会社に相談しておくことをおすすめします。
立ち退き料の交渉
代替物件と同時に立ち退き料の金額についても交渉していきます。
賃貸住宅の立ち退き料の目安は賃料の6ヵ月分＋引っ越し代と言われていますが、店舗やオフィスの場合だと移転によりどの程度の営業上の損害が生じるかによって金額は変動します。
移転先の内装費用がいくら、引っ越し代がいくら、移転先の礼金がいくらといった個別の項目ごとに金額を決めていこうとすると、交渉事項が多くなりすぎてなかなかまとまりません。
そのため、個別の項目ごとの金額を1つずつ決めるという考え方ではなく、個別の項目を踏まえたうえで「総額でいくらにするか」を話し合うという考え方で進めていきましょう。
立ち退き期日
立ち退き期日になり、退去が確認できたら立ち退き料を支払います。
しかし、立ち退き期日になっても退去しない場合には、再度通知を行いましょう。
（立ち退きが行われない場合）訴訟～裁判
立ち退き交渉がまとまらなかったり、立ち退き期日になっても退去しない場合には、賃貸人から明け渡し訴訟が提起されます。
立ち退きに関する裁判で審理される部分は、更新拒絶の「正当事由」があるのかとそれを補完するための立退料がどの程度必要かという点です。
そして「○○万円と引き換えに当該不動産を明渡せ」とという判決が出るか、そもそも「明け渡しを求める請求が棄却」されるかのどちらかになります。
前者のような判決が出れば、判決で命じられた立退料を提供することで立ち退き（明け渡し）を強制執行できます。
老朽化したアパートの建て替えの場合、旧耐震基準のアパートでない限り「建物の老朽化による強度不足」という理由だけで立ち退き料なしに立ち退きを要求することは難しいでしょう。そんなときは、施工会社に立ち退きの進め方など相談してみましょう。
いずれにしても、建て替えを検討し始めた段階で施工会社から新しいアパートの建築費用の見積もりをもらう必要があるでしょう。建築費用の見積もりをもらうときは複数の施工会社に問い合わせて建築プランを比較するのがポイントです。
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立ち退き料を払ってくれない場合はどうする？
契約違反をしていないのにもかかわらず、払ってもらえない場合は立ち退き料を請求しましょう。
たとえ、賃貸借契約書に立ち退き料を支払わないことが記載されていても、借地借家法により立ち退きの際に立ち退き料を払わないという特約事項は無効になります。
それでも立ち退き料を支払ってもらえないときには、立ち退きを拒否し、大家に直接交渉したり、内容証明郵便を送ったりすることをおすすめします。
また、自分だけではどうにもできない場合には、弁護士に相談して、立ち退き交渉を行うようにしましょう。
立ち退き料の税務処理
ここでは、立ち退き料を支払ったとき・受け取ったときの税務処理について解説します。
立ち退き料を支払ったとき
建物の取り壊しや建て替えのために立ち退き料を支払った場合には、不動産所得の必要経費に含めることができます。
また、賃貸している建物やその敷地を譲渡するために支払う立ち退き料は、譲渡所得の金額を計算する際に控除されます。
詳しくは、国税庁の「No.1382 立退料を支払ったとき」のページをご覧ください。
立ち退き料を受け取ったとき
賃借人として立ち退き料を受け取ったときには確定申告をする必要があります。
借家権など権利の対価の額に相当する金額を立ち退き料として受け取った場合には、借家権など権利の譲渡であると考えられるため「譲渡所得」になります。
また、店舗物件から立ち退いた場合など、その物件でおこなっていた事業の休業等による収入や必要経費を補填する意味合いを持つ立ち退き料は「事業所得」になります。
詳しくは、国税庁の「No.3155 借家人が立退料をもらったとき」のページをご覧ください。
立ち退き後の土地活用プランはイエウール土地活用で一括請求
アパートの建て替えを検討している方は、アパート経営のプロであるハウスメーカーに相談することがおすすめです。
立ち退きや解体に関するアドバイスを聞くことができ、次のアパートの建築までずっと隣でサポートしてくれるため、安心してアパートの建て替えをすることができます。
イエウール土地活用なら一度の簡単な情報入力で複数の大手ハウスメーカーの見積もりを一括で請求することができます。相談したら必ず建て替えなければならないということもないので、安心して利用してみてください。
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