マンション経営のために不動産の契約を結んだものの、やっぱり解約したいと思うことがあるかもしれません。一度締結した契約を取り消すには、クーリングオフといった方法があります。
本記事では、マンション経営のクーリングオフの条件や、クーリングオフができない場合のキャンセル方法、手続きの方法などを解説しています。
マンション経営のクーリングオフは可能
クーリングオフとは、消費者が契約を解除できる制度のことで、契約トラブルから消費者を守ることが目的です。そしてマンション経営においてのクーリングオフは、宅建業法によって認められています。ただし、実際にクーリングオフするにはいくつかの条件を満たしている必要があります。
宅建業法でクーリングオフできる対象は限定的
マンション経営のクーリングオフについては宅建業法37条の2に定められています。条文は以下の通りです。
引用元：宅地建物取引業37条の2
この条文では、宅地建物取引業者と直接売買契約を結び、業者の事務所以外の場所で買い手が申し込んだり契約を結んだりした場合、クーリングオフが可能であることを述べています。
不動産取引を対象とする宅建業法にはクーリングオフに関する規定が定められています。クーリングオフできる対象は限られており、マンション経営の場合は条件に当てはまりにくいことを押さえておきましょう。マンション経営でクーリングオフが認められる条件について、次の章で詳しく解説します。
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マンション経営でクーリングオフできる5つの条件
クーリングオフ制度の目的は、業者に強要されるなど不利な状況で契約させられた消費者を守ることです。
この場合、買い手は「特定の条件」を満たせば書面で申し込みを取り消したり、売買契約を解除したりできます。契約時にマンション価格の5〜10%程度を手付金として支払うことが一般的ですが、手付金は返還され、違約金などの金銭負担も発生しません。
一方、契約成立後にキャンセルする場合は手付金を放棄する必要があります。手付金を放棄すれば契約を解除できるならまだよく、クーリングオフも手付金による解除もできないパターンもあるため注意しましょう。
上記は「特定の条件」に当てはまるかどうかによって変わる解約方法を表しています。条件について詳しく説明していきます。
条件1：不動産の買付申込または売買契約
宅建業法37条の2では以下のように規定していることから、クーリングオフができる取引は買付申込または売買に限られます。
所有している土地にマンションを建てる場合に結ぶのは、建築請負契約です。クーリングオフの対象とはならない点に注意しましょう。
条件2：不動産の引き渡しと代金支払いが済んでいない
不動産の引き渡しと代金支払いが済んでいないこともクーリングオフできる条件の一つです。融資が実行されていない場合なども対象となります。
一方、まれなケースではありますが契約後すぐに代金を一括払いした場合などはクーリングオフできる期間内であっても契約解除できないため注意しましょう。引き渡しや支払いが済んでいる場合はクーリングオフだけでなく、契約解除自体が難しくなります。売却などの手段を検討する必要があるでしょう。
条件3：宅建業者が売主
不動産取引でクーリングオフが可能な場合とは、売主が宅地建物取引業者（宅建業者）である場合に限られます。
宅建業者とは宅地建物取引業(不動産の売買や仲介)を営む業者のことです。不動産業の一種ですが、土地や住宅の賃貸や管理なども手掛ける不動産業よりも業務内容が限定されます。
たとえば売主が個人の場合はクーリングオフの対象にはなりません。また、宅建業者が取引を仲介する場合も対象外です。契約手続きなどに関して宅建業者とやり取りしていても、実際の売主は別にいることがあります。宅建業者が売主だと勘違いすることがあるため注意が必要です。
条件4：クーリングオフの説明を受けてから8日以内
クーリングオフできる期間は制度の説明を受けてから8日以内です。事務所やそれに類似する場所で契約する場合、不動産業者には契約時に書面を用いてクーリングオフ制度の説明をする義務があります。
もし説明自体がなかった場合は、8日を過ぎてもクーリングオフが可能です。なお、解約したい旨の通知を発信したのが期間内であれば、実際に解除されたのが9日目以降であっても問題ありません。
条件5：不動産会社の事務所以外で申込みや契約した
自宅や勤務先での飛び込み営業、カフェやセミナー会場で結ばれた契約はクーリングオフが適用される可能性があります。消費者が無理やり契約を結ばされている可能性もあるためです。ただし、マンション経営で該当するケースは少ないでしょう。
また、事務所以外で締結した契約が必ずクーリングオフできるわけではありません。特に消費者が事務所以外の場所を指定した場合は認められないことが多いため注意しましょう。
マンション経営を始めようか考えたとき、どのようにマンションを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば何階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やマンション経営の目的によって変わります。
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クーリングオフできない場合は手付金解除を行なう
契約後に事情が変わるなどして、マンション経営をやめたくなることがあるかもしれません。クーリングオフできる場合は書面で通知するだけで契約解除が可能ですが、クーリングオフの対象でない場合は基本的に契約のキャンセルをすることになります。
その際、書面での売買契約書を既に締結しているなら、一方的な理由で解除を申し出る場合は違約金などの損害賠償を求められる可能性が高いです。
売買契約締結後の解約方法としては、手付金解除が一般的な方法として挙げられます。詳しく解説していきます。
手付金を放棄して契約を解除
手付金解除とは、契約時に支払った手付け金を放棄することで契約を解除する方法です。これは民法で規定された権利であり、理由を問われることなく解約することができます。
本来契約時に支払った手付金は決済時に購入代金の一部として充てられますが、買主が解約を申し出た場合その手付金を放棄することにより解約することができます。
ここで注意が必要なのは、手付金解除が行なえるのは相手が契約の履行に着手するまで、という点です。
相手が契約の履行に着手するまで可能
契約相手が契約内容の実現に向けて動き始めている状態を「契約に着手している状態」と言いますが、具体的なものとしては以下が挙げられます。
- 売主が所有権移転の手続きに着手している
- 売主が買主の希望通りに建築材料の発注・工事に着手している
上記のように契約の履行に着手している場合、売買契約書に記載されている通り違約金を支払うか、契約の履行のどちらかに応じる必要があります。
注意点としては、ただ違約金を支払えば良いのではなく、常に相手側に選択権があるため違約金だけでは済まないケースもあるということです。
ローン特約がある場合は手付金は戻ってくる
ローン特約とは、買主が不動産投資ローンなどを利用する予定で物件の売買契約を結んだ際に、融資の審査に落ちた場合はその売買契約を白紙に戻し、支払った手付金が買主に返還されるという特約です。
ローン特約を設定していれば、手付金は全額払い戻されるうえ違約金なども発生しないため、買主からしたら心強い特約となっています。
「契約時に借入先として指定していた全ての金融機関に断られた」「予定していた金額や金利で借入ができなかった」という状況で契約解除を望む場合、契約書にローン特約の記載があるかを確認しましょう。
マンション経営のクーリングオフの手続き
まず、マンション経営のクーリングオフの手続きについて、「クーリングオフを申し込んだ」という証拠を残すために、全ての書類・通信記録の保管をしておくことが重要になります。
電話や口頭の会話などの正式な記録が残らないものだと、「聞いていない」と言われてしまえばそれまでになってしまいます。そのため、クーリングオフは書面で送ることが大切です。
マンションのクーリングオフの手続きの流れは以下の通りです。
- ①内容証明の送り方を決める
- ②クーリングオフができる期間内に通知をする
- ③クレジット契約をしている場合、事業者とクレジット会社に同時に通知する
2022年6月からは電子メールやUSBなどの記録媒体を送ることや、企業のウェブフォームからの連絡も通知方法として認められるようになりました。ただし、証拠としての効力を考えるのであれば内容証明郵便を利用するのがおすすめです。
これにより、クーリングオフを申し込んだことが記録に残るため、郵便を「誰が」「いつ」「誰に」送ったのかを公的に証明することができます。内容証明郵便により相手業者は言い逃れができなくなるのです。
内容証明の送り方には、「手書きで郵送」「パソコンで作成して郵送」「電子内容証明郵便（e内容証明）」の3種類があります。訂正が簡単なことから、パソコンで作成する人が多いようです。電子内容証明郵便（e内容証明）は、インターネットで24時間内容証明を発想できるサービスであり、作成した内容証明をインターネット上にアップすることで、郵便局が内容証明として発送してくれるというものです。
内容証明郵便の料金
内容証明郵便の料金は、一般書留の加算料金（435円）に内容証明の加算料金（440円）を合わせたものになります。内容証明郵便の利用料金は以下のようになります。
因みに、内容を証明する書類は2枚以降、1枚ごとに260円加算されることに注意が必要です。
次の章では内容証明郵便の書き方について詳しく説明しています。
クーリングオフのための内容証明郵便の書き方
内容証明郵便は、相手に通知する分、郵便局保管分、自分が保管する分の計3部必要ということを頭に入れておきましょう。
本章では内容証明郵便の書き方について解説しているためぜひ参考にしてください。
内容証明郵便の書き方
内容証明郵便の書き方に関して、縦書きと横書きはどちらでも構いませんが、それぞれに字数と行数の制限があります。
また、使用可能な文字や記号などの文字数のカウント方法も決まっています。それは以下の通りです。
字数の計算方法や文字の訂正の仕方など、詳しい文書の書き方は日本郵便の公式サイトで見ることができるため確認しましょう。
内容証明用紙は一般の文房具屋で市販されているため、手軽に入手することができます。
内容証明郵便の本文
内容証明郵便の本文としては、前述の書式さえ守られれば書く内容に決まりはありません。
ただし、クーリングオフ制度に基づき契約解除をすることが目的の文書であるため、その趣旨が伝わるような内容でなければなりません。趣旨が伝わる内容であれば自由に書くことができますが、以下のことを意識して書くようにしましょう。
- 「クーリングオフ通知書」や「契約解除通告書」などの趣旨が伝わりやすいタイトルにする
- 宅建業法37条に基づいた要求であることを主張する
- 事業者が対象となる契約の特定に必要な情報（契約年月日、契約者名、購入商品名、契約金額など）や、クーリングオフの通知を発した日付を記載する。
また、封筒の宛名と文書の宛名は一字一句そろえる必要があります。それに違いがある場合、郵便局はその内容証明郵便を受け取ることができないことに注意しましょう。
自分で適切に内容証明郵便を書く自身がない、といった人は専門家に代筆を依頼することをおすすめします。
クーリングオフでのトラブルを防ぐ方法
マンション経営はそもそもクーリングオフの対象になるケースは少ない上、解約を通知してもスムーズに対処してもらえないこともあります。
マンション経営に関連して、クーリングオフでのトラブルを防ぐ方法を紹介します。
マンション経営の契約は慎重に
マンション経営の契約はクーリングオフできない可能性が高いことを紹介しました。クーリングオフできるからと安易に契約することは少ないかもしれません。しかし、セールストークに乗せられたり、「希望者が多いから早く契約した方がよい」などといわれたりして焦って契約してしまうことは考えられます。
一度契約してしまうと、解約するのは手間や費用がかかります。自分でも不動産取引やマンション経営に関する知識を身につけ、慎重に判断してから契約しましょう。
不安な場合は専門家へ依頼する
クーリングオフを通知しても、業者が応じてくれないなどのトラブルが発生することもあります。トラブルに発展しそうになったら無理に自分で解決しようとせず、法律事務所や行政書士に相談しましょう。
また内容証明郵便の送り方が分からないなど、クーリングオフするにあたって不安がある場合も弁護士や行政書士のような専門家へ依頼すると安心できます。中には解約のための手続きや業者とのやり取りを代行してくれる専門家もいます。必要に応じて、利用を検討しましょう。
マンション経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでマンション経営のプランを取り寄せることができます。
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クーリングオフが必要になるような契約をしないために
マンション経営の契約の際、「どうせ後でクーリングオフできるから。」と安易に契約を締結してしまうことは誤りです。
クーリングオフには条件があるため必ずしも行なえるわけではありませんし、そもそもクーリングオフが必要となるような事態は避けたほうが良いのは明白です。
それでは本章では、クーリングオフが必要になるような契約をしないために意識すること・やるべきことを紹介します。
マンション経営の知識を身に着ける
クーリングオフをしなくてはいけないような状況にならないために、契約を決める前にマンション経営の知識を自分で身に着けておく必要があります。
悪質なマンション経営の勧誘では、リスクやデメリットを話さずメリットしか伝えてこなかったり、「すぐに結果が出る」「知識は不必要」などの甘い言葉を使ってきたりします。
そのようなとき、マンション経営の知識を身に着けておけば悪質な勧誘かどうかを見極めることができますし、営業マンの勢いやトーク力に圧されて契約してしまうといったこともなくなるでしょう。
納得のいく条件になるように交渉する
条件や価格に関しては妥協して後悔をしないように、契約を行なう前に交渉して納得のいくものになるように交渉しましょう。
交渉するために、前述した通りマンション経営についての知識が必要になり、事前に資金計画や予算管理について考えておくことも大事になります。
また、利回りやリスクのバランスを考慮し、充分な検討をした上で契約に進むかどうかの判断をするようにしましょう。
過去の実績を確認する
契約に進む前に、マンションの開発会社や売主の過去の実績を確認することも大切です。
口コミの調査や参考情報の入手などを通じて、信頼できるかどうかの判断をします。また、物件の歴史や状態、法的な制約事項、将来の評価なども吟味してリスクを把握するようにしましょう。マンション経営に積極的なものの勧誘を受けた不動産会社に不安がある場合、複数の会社に相談して内容を比較することをおすすめします。
専門家に相談する
マンション経営に関する専門家のアドバイスはとても有益です。
不動産エージェントや弁護士、税理士などの関連する専門家に相談し、契約や取引におけるリスクを評価してもらうと良いでしょう。
マンション経営では大きなお金が動くため、「営業担当が信用できる」といった主観で安易に契約に進まないことが大切です。
興味がないならはっきりと断る
マンション経営に興味がない場合は、はっきりと断ることが一番重要なことです。
契約する意思がない相手に対してしつこく勧誘することは宅地建物取引業法で禁止されているため、その気がないのなら興味がないと断り、今後の連絡もしないように伝えましょう。
それでも勧誘が続く場合は「違法ではないですか？」という質問をしたり、業者名と名前を控えたうえで「公的機関に相談する」と伝えたりすると勧誘から手を引く可能性が高いです。
まとめ
不動産取引に関するルールを定めた宅建業法によれば、5つの条件を満たせばマンション経営のための契約をクーリングオフすることは可能です。ただし、契約の性質上、全ての条件を満たすケースはほとんどないといえるでしょう。
クーリングオフできない場合は手付金を放棄してキャンセルするか、キャンセルできない場合は売却を検討することになります。慎重に検討してから契約することが大切です。
できる限りよい条件で売るために、まずは信頼できる不動産業者を探しましょう。投資用マンションの売買実績がある業者がおすすめです。また、大手の業者は広いネットワーク、地域密着の業者は独自の情報を持っている傾向にあるため両方に査定を依頼してみてもよいでしょう。
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