マンションの売却は、マンション経営にとって重要なポイントです。しかし、売却が思うように進まない場合もあります。
その理由と対策、そして売却の相場について解説します。
マンション経営のデメリットやリスクについては以下の記事をご覧ください。マンション経営で売却できない理由８つ
マンション経営においてマンションが売却できないのは以下8つの要因が考えられます。
ローンが残っている
ローンが残っているマンションは売却できません。
どうしても売りたい場合は金融機関に連絡し、売却代金でローンを一括返済します。
売却額がローン残高を上回れば（アンダーローン）問題なく売却できますが、売却額でもローンを返済できない（オーバーローン）の場合は売却できません。
オーバーローンの場合は、自己資産をローンの返済に充てるか「住み替えローンの理由」または「任意売却を行う」といった特殊な対応が必要になります。
売却価格が高い
売却価格が相場よりも高いこともマンションが売れない理由の一つです。
なるべく高い価格で売却したい気持ちは分かりますが、築年数の浅い物件であっても中古マンションの価格は購入時と比較して大きく下がります。
ローンの返済が残ている場合は、少しでも手取り額を増やすために高い価格を設定しがちですが、そうなると相場よりも売却価格が上回ってしまい売却は難しくなります。
サブリース契約を結んでいる
サブリース契約を結んでいるマンションの場合、売却が難しくなります。
サブリースとは、専門業者がマンションを借り上げ入居者に転貸する運営方式のことです。契約を解約しない限りはオーナーが変わっても次のオーナーに引き継がれます。
オーナーは入居者の有無にかかわらず家賃を得られますが、家賃収入が相場よりも低くなるため、売却しづらい傾向にあります。
サブリース契約を解約する方法もありますが、借地借家法によりオーナー都合での解約は難しいです。
空室が目立つ
空室の目立つマンションは売却しづらいです。
マンションの売却時、利回りは重要な要素です。逆に入居者の絶えないマンションは“収益性の良い物件”と見込まれ売り手が有利になります。
売却のタイミングが悪い
マンションの売却にはタイミングも重要です。
マンションの売却は引っ越し時期と大きく関係します。例えば、引っ越が多い2月や3月はマンションの需要が高まるため売却しやすくなります。一方、引っ越しが少ない5月や8月は売却しにくくなります。
適切な維持管理が行われていない
定期的な修繕など適切な維持管理が行われていないマンションは買い手が見つかりにくいです。
いくら条件の良い物件であっても、マンション購入後に修繕を要する場合、新しいオーナー負担になります。そういった負担を考えると、買い手側は購入を躊躇するでしょう。
マンションの供給過多
現在の日本はマンションが増えすぎているとも言われています。
都市部でのマンション需要は高いですが、地方になるとマンションの供給が多くなるため中古マンションどころか新築マンションの売却も難しくなっています。
高齢化により購入する世代が減少
国土交通省の「令和3年度 住宅動向調査報告書」によると、分譲マンションを購入した世帯主の平均年齢は44.3歳でした。
高齢化が進むことにより、マンションの購入を検討する世代が減少してきていることもマンションの売却が難しくなっている要因の一つです。
マンション経営で売却する方法6つ
マンション経営でマンションが売却できない場合、売却しやすくなる方法を紹介します。
売却価格を下げる
マンションが売れない場合は、売却価格を下げることが効果的です。
物件価格の値下げは、物件自体に問題がある場合でもその問題を解決するのではなく、単純に値下げした方が買い手の購入意欲に刺さりますし、売る側も無駄な労力を費やさずに済みます。
例えば、修繕が必要な物件の場合、売主がリフォームや修繕を行うのではなく、リフォームや修繕に掛かる費用を物件価格から引いた方が買い手には喜ばれます。
空室を埋める
空室を埋めることで“収益性の良い物件”と見込まれ売却しやすくなります。
空室を埋める方法としては、リフォームやリノベーションをおこなう他、人気設備の導入を検討しましょう。
すぐできる方法としては礼金ゼロや初月家賃無料キャンペーンなど、初期費用を安くすることで入居者が決まりやすくなります。
空室を埋める方法として家賃を下げる手段もありますが、家賃を下げてしまうと利回りが悪くなり、かえって売却しづらくなるので家賃の値下げは極力避けるようにしましょう。
リフォームやリノベーションを行う
リフォームやリノベーションを行い物件の資産価値を高めることで売却しやすくなります。
リフォームとは老朽化した建物を新築の状態に戻すことをいいます。築年数が古く売却しずらい場合はリフォームを検討しましょう。
一方、リノベーションとは既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることをいいます。
近年、バス・トイレ別の物件需要が増えているため、ユニットバスのマンションの場合は水回りのリノベーションを検討するといいでしょう。
金利が低い時に売却する
マンションの売却が売り手に有利なのは金利が低い時期です。
金利が低い方がローンを組みやすく、買い手がつきやすくなります。
一般的に、物価が下降するデフレ状態になると、金利は低くなりやすいです。経済状況を見定めながら売却時期を検討しましょう。
仲介会社を変える
仲介会社を変えてみるのも方法の一つです。
仲介会社のスキルによっては、なかなか売却できなかったマンションを売却することも可能です。
仲介会社を決める際は、事前に売却に強い会社かどうかを見極めてから依頼するようにしましょう。
外国人をターゲットにする
住居を選ぶ際、日本人と外国人では重視するポイントが異なるため、日本人に売れない物件でも外国人には売れる可能性があります。
また、近年日本の不動産は、GDPの世界ランキングが3位であることや、建築技術が優れているといった理由から海外投資家から注目されています。
よって、マンションの買い手を日本人だけに絞るのではなく外国人への売却を検討するようにしましょう。
マンション売却の相場
マンションの売却価格を決める際、何を参考にすればいいのでしょうか。この章ではマンション売却の相場や、相場の決定要因を詳しく解説します。
マンション売却の平均は3,000万円
2023年時点で、全国のマンション売却相場の平均値は約3,000万円となっています。
上記の数値はあくまでも平均であり、地域や築年数で相場は変わってきます。
地域別売却相場
マンションの売却相場は地域によって異なります。ここでは「東京」「大阪」「愛知」と首都圏の売却相場を紹介します。
東京
東京都の2023年最新のマンション売却相場は以下のようになっています。
| 2023年6月 | 2023年1月 | |
| マンション売却相場 | 5,713万円 | 5,323万円 |
| 平均専有面積 | 59.71㎡ | 58.52㎡ |
| ㎡単価 | 95.69万円/㎡ | 90.96万円/㎡ |
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構│月例マーケットウォッチ [全国版]
東京都のマンション売却相場は全国的に見ても非常に高い価格になっています。
東京オリンピック以降も、マンション売却相場の上昇は続いているようです。
大阪
大阪府の2023年最新のマンション売却相場は以下のようになっています。
| 2023年6月 | 2023年1月 | |
| マンション売却相場 | 2,922万円 | 2,994万円 |
| 平均専有面積 | 66.73㎡ | 68.32㎡ |
| ㎡単価 | 43.79万円/㎡ | 43.82万円/㎡ |
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構│月例マーケットウォッチ [全国版]
大阪府のマンション売却相場は、ここ半年間では下降しています。
ただし、2025年には大阪万博を控えており、インフラや商業施設の再開発なども進んでいく見込みであるため、大阪府のマンション売却相場は今後数年の間は上昇するだろうというのが大方の予想になっています。
愛知
愛知県の2023年最新のマンション売却相場は以下のようになっています。
| 2023年6月 | 2023年1月 | |
| マンション売却相場 | 2,372万円 | 2,302万円 |
| 平均専有面積 | 73.86㎡ | 75.15㎡ |
| ㎡単価 | 32.11万円/㎡ | 30.63万円/㎡ |
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構│月例マーケットウォッチ [全国版]
愛知県のマンション売却相場は、直近半年間で緩やかに上昇しているようです。
とはいえ、マンション売却相場の上昇幅も小さくなってきているため、今後も上昇傾向を維持していくかは微妙なところです。
マンションを売るなら今がチャンス！
2023年現在、不動産は空前の売り手市場となっています。
マンションが売れないと悩んでいる人も、売れる方法を実践したうえで売却に再度チャレンジしてみてください。
ですが、不動産市場の売り手市場はいつまでも続くとは限りません。不動産売却で損をしないためには、市場の動向をつかみ、不動産価格が下落する前に踏み切ることが重要です。
