マンション経営などの不動産所得がある人は毎年、確定申告をしなければなりません。
その際に、マンション経営でかかった経費を計上するのですが、経費になる範囲をしっかりと理解しておく必要があります。
本記事では、経費になる費用の範囲に加えて確定申告の流れを詳しく説明します。
マンション経営の経費に関して詳しく知りたい人は、こちらの記事をご覧ください。マンション経営で経費になる範囲
- 修繕費・修繕積立金
- 減価償却費
- 仲介手数料
- 管理委託費用
- 保険料
- 税金
- ローン手数料や利息分
- 司法書士・税理士報酬への報酬
- 弁護士への報酬
- 広告費用
- 通信費
- 交通費
- 接待交際費
- 事務用品費・消耗品費
- 情報収集費
以上がマンション経営で経費となる範囲です。
マンション経営で経費になる範囲は「その費用がマンション経営に直接関係があるかないか」です。
ここではマンション経営で経費になる範囲についてそれぞれ詳しく見ていきましょう。
修繕費・修繕積立金
マンション経営をするうえで必要な付属設備、給湯器やエアコンなどの機械装置、器具備品などマンションの維持管理や修理のためにかかる費用は「修繕費」として経費計上できます。
具体的には以下の費用などは修繕費として経費計上可能です。
- 部屋のクリーニング代
- 原状回復のための内装工事費
- 壁紙の交換
- 床板の張替え
- 退去時の修理費用
また、区分マンションのオーナーは、建物の大規模修繕に備え修繕積立金を管理組合に支払います。この修繕積立金も経費として計上できます。
減価償却費
減価償却とは、建物や付属設備など時間が経つごとに価値が下がる固定資産を取得した際に、その取得費用を固定資産の耐用年数に応じて経費計上する会計処理のことです。減価償却費は、建物や付属設備の法定耐用年数の間、毎年一定の金額を経費計上できます。減価償却費は実際に支払うものではありませんが、経費として認められている費用です。
仲介手数料
マンションを購入する際、オーナーは不動産投資会社に物件を紹介してもらって購入する場合が多くあります。
このような場合、不動産投資会社に仲介手数料を支払いますが、この仲介手数料は経費として扱われます。
また、マンション経営を始めた直後や、空室が発生した際には入居者を募集する必要があります。
一般的に募集は不動産会社に任せますが、このときに不動産会社に対して支払う仲介手数料も、経費として計上可能です。
管理委託費用
マンション経営をする際、管理会社にマンションの管理を委託する人も多いでしょう。
この際に発生する委託費用も経費として計上可能です。
保険料
所有している区分マンションが加入している以下の保険料は経費計上ができます。
- 火災保険
- 地震保険
- 賃貸住宅費用補償保険
- 施設賠償保険などの損害保険
ただし、火災保険などの損害保険料のうちその年にかかった保険料のみが対象です。
税金
具体的には、以下のようなマンションを所有することにより生じた税金などは租税公課として経費計上が可能です。
- 不動産取得税
- 印紙税
- 土地や建物の固定資産税
- 都市計画税
- 登録免許税
- 事業税
- 自動車税
ただし、不動産取得税、固定資産税、自動車税などは事業で使用するもののみが対象です。
ローン手数料や利息分
マンション購入で発生したローンについて、ローン手数料やローン返済額のうちの支払利息分については経費として計上できます。
ただし、元本部分は経費になりません。
司法書士・税理士報酬への報酬
マンションを購入するにあたって、不動産登記の手続きを司法書士に依頼するケースがほとんどです。
その際に発生する司法書士や税理士への報酬は経費扱いとなります。
弁護士への報酬
入居者とのトラブルで弁護士を雇った場合、その際の弁護士への報酬は、マンション経営をスムーズに行うことにつながるため、経費として計上することができます。
広告費用
物件の宣伝や販売促進などにかかる費用で、物件の入居率を上げるための広告宣伝費用であれば、入居者を確保するための必要経費として計上できます。
通信費
マンション経営のための通信費は経費扱いになります。
例えば、不動産会社や管理会社、税理士などとの電話代、郵便代、物件検索にかかったインターネット通信費が該当します。
交通費
物件を見るためや物件管理のため、接待やセミナー参加のために、電車やバス、自動車を利用することがあるでしょう。
このときにかかる電車代やバス代、自動車を使用した際のガソリン代、駐車場代などの交通費も経費の対象です。
接待交際費
管理会社や不動産会社や税理士などと打ち合わせをするための飲食費などは接待交際費として経費計上できます。
事務用品費・消耗品費
経理作業を行うために使用する事務用品や、マンション経営に関わる消耗品費も経費となります。
例えば、ノートやペンなどの文房具、物件撮影のために使ったデジカメ、チラシを作製したPC、プリンター、印刷用紙などがあげられます。
情報収集費
マンション経営に関する情報収集のために、セミナーに参加したり、新聞や図書・資料などを購入することがあるでしょう。
このような、自身のスキルアップや趣味目的ではなく、あくまでマンション経営のための情報収集にかかる費用は経費として計上できます。
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マンション経営で経費にならない範囲
マンション経営で経費になるかならないかの基準は、その費用がマンション経営に直接関係があるかないかです。
例えば、プライベートでの飲食代や趣味のための通信費などの費用は、マンション経営と関係ないので経費として計上することができません。
したがって、経費計上できるか迷った際は、その費用がマンション経営に直接関係があったかどうかで判断すると良いでしょう。
マンション経営における確定申告の流れ
マンション経営で不動産所得がある場合は毎年確定申告をします。確定申告については以下の流れで行います。
期限を確認する
確定申告は、毎年2月16日～3月15日に税務署で行います。まずは期限を知り、期限内に提出できるように予定を組みましょう。
確定申告期間を過ぎると、無申告加算税等の追徴課税が発生しますから、必ず期限内に申告できるよう事前準備が必要です。
必要書類を用意
確定申告をする際は以下の書類を用意する必要があります。白色申告と青色申告で必要書類が異なります。
| 種類 | 必要書類 |
| 白色申告 | 確定申告書 確定申告書に添付する控除関係書類 収支内訳書（不動産所得用） |
| 青色申告 | 確定申告書 確定申告書に添付する控除関係書類 所得税青色申告決算書（不動産所得用） |
申告書は税務署でお受け取り、またはホームページからでも印刷できます。
収支内訳書・所得税青色申告決算書に記入する
書類が整ったら、実際に収支内訳書・所得税青色申告決算書に記入していきます。
経費を細かく記載する必要があるため領収書やレシートを用意しておくとよいでしょう。
白色申告の場合は収支内訳書に、青色申告の場合は所得税青色申告決算書に年間売り上げと経費を記入し、不動産所得を計算します。
青色申告の所得税青色申告決算書のほうが記載する項目が細かいですが、その分控除額も多くなります。
家事按分
マンション経営ではマンション経営をするうえで発生した費用と私的利用で生じた費用が区別しづらいです。
そういった場合は「家事按分」という考え方を用いて区別します。
例えば、週に3日ほど自宅とマンション、不動産屋を車で行き来する場合、交通費の約4分の1をマンション経営の経費に計上することが可能です。
確定申告書に記入する
次に確定申告書に記入していきます。
収支内訳書・所得税青色申告決算書で出した不動産所得を元に実際に課税所得額を計算し、所得税を明らかにします。
損益通算
マンション経営で赤字だった場合や給与所得がある会社員などの場合はここで損益通算をします。
損益通算とは、複数所得がある場合にマイナス分を差し引くことで、総所得金額、すなわち課税対象額を抑え、所得税を節税する方法です。
例えば、800万円の給与所得があり、かつマンション経営で100万円のマイナスの不動産所得があった場合に損益通算をすると
= 総所得金額 700万円
となり、総課税所得が700万円になります。
給与所得だけの場合に比べて、不動産所得の赤字分を損益通算することにより、本来の課税所得に比べて総課税所得を大幅に減らすことができます。
税務署に提出
確定申告書が完成したら、税務署に提出します。税務署に直接提出する際は身分証明書を持参しましょう。当日消印有効で、郵送でも可能です。
e-Taxを利用すれば、インターネットで自宅から申告することが可能です。
税金の納付・還付
確定申告で決定した所得税は、期間内に金融機関で納付します。納付書は税務署か、確定申告期間内であれば金融機関でも手に入ります。
また、還付がある場合は、指定口座に振り込まれます。
まとめ
マンション経営における経費の範囲は「その費用がマンション経営に直接関係があるかないか」です。
また、マンション経営に関する費用と私的利用で生じた費用の区別がつきづらい場合は家事按分の考え方を採用します。
経費の範囲をきちんと理解したうえで確定申告に備えるようにしてください。
