マンション経営におけるワンルーム経営は投資家の間で人気がありますが、ワンルーム経営は実際どういったものなのでしょうか。
また、不動産投資の代表と言われるアパート経営との違いについて気になる方もいると思います。
本記事では、ワンルーム経営のメリット・デメリットや実際に合った失敗の事例、アパート経営との違いについて詳しく説明します。
マンション経営一部屋については以下の記事をご覧ください。
ワンルーム経営のメリット・デメリット
ワンルーム経営は、一つの部屋や物件を賃貸として経営することを指します。このビジネスモデルは、不動産投資の一部として非常に人気があります。
ワンルーム経営は、都市部の人口増加と共に、多くの投資家が利益を追求する手段として注目されてきました。そのワンルーム経営について、本章ではメリット・デメリットを紹介していきます。
ワンルーム経営のメリット
ワンルーム経営は、多くのメリットを持っています。その中でも、以下の点が特に注目されています。
初期投資が少ない
ワンルーム物件は、一般的に大きなマンションや一戸建てよりも価格が低いため、初期投資が少なく始められます。
これにより、不動産投資初心者でも手を出しやすいと言えます。
需要が安定している
都市部を中心に、単身者や学生、若いビジネスマンの需要が高まっています。
これにより、入居率が安定しやすく、安定した収益を期待できます。
管理が容易
一つの部屋のみの管理となるため、物件全体のメンテナンスやトラブル対応が比較的簡単です。
また、大規模な物件と比べて、管理会社の手数料も少なく抑えられます。
リスク分散
一つの大きな物件を持つよりも、複数のワンルーム物件を持つことで、リスクを分散することができます。
一部の物件に入居者がいない場合でも、他の物件での収益でカバーすることが可能です。
高い利回り
ワンルーム物件は、購入価格に対しての利回りが高い傾向にあります。
これにより、短期間での投資回収や高い収益を期待することができます。
市場の拡大
近年、シングルライフを選ぶ人が増えており、ワンルーム物件への需要が拡大しています。
これにより、中長期的な経営の安定性が期待できます。
ワンルーム経営は、多くのメリットを持つ一方で、市場の動向や物件の選び方、管理方法などに注意を払う必要があります。しかし、適切な戦略と努力を組み合わせることで、高い収益を得ることが可能です。
ワンルーム経営のデメリット
デメリットについては以下の通りです。
入居者の入れ替わりが激しい
ワンルームは学生や単身赴任者など、一時的に住む人が多いため、入居者の入れ替わりが激しくなることがあります。
これにより、頻繁に新しい入居者を探す手間やコストがかかることがあります。
空室リスク
ワンルーム物件は、大きな物件と比べて空室になるリスクが高いと言われています。
特に、競合物件が多いエリアや、新しい物件が建設された場合、古い物件は空室率が上がる可能性があります。
経営の専門知識が必要
ワンルーム経営は、物件の選び方や賃料設定、管理方法など、専門的な知識が求められます。
経営のノウハウがないと、失敗するリスクが高まります。
実際に合ったワンルーム経営の失敗例
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ワンルーム経営については悪い噂を聞く人も多いかと思います。メリット・デメリットについて紹介したものの、実際どうなのかは気になるところでしょう。
そのため本章では、実際にあったワンルーム経営の失敗事例について紹介しています。
ローンが返済できなくなり失敗
ローンの返済ができなくなり、大きく損をすることになってしまった人たちの例について紹介します。
ワンルーム経営の場合、1棟経営と比べて空室リスクが高く、入居者がいなければ家賃収入がゼロになってしまいます。
たとえ家賃収入がゼロでも、ローンの返済や管理会社への管理費、税金などの支払いがあるため、空室のリスクを考慮してマンション経営を始めなければなりません。
マンションの価格は地域だけではなく、築年数によっても大きく変化します。築年数によってマンションの価格がどのように推移するのか、以下のグラフにより把握しておきましょう。
出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年） レインズ
節税目的で始めて失敗
ワンルーム経営を節税目的で始めて後悔するパターンはよくあります。以下はその例です。
ワンルーム経営で不動産所得金額がマイナスになった場合、給与所得金額との損益通算が可能になります。（給与所得と赤字分の不動産所得を合算した額が総課税所得）1年目は物件購入時にかかる諸経費が多いため不動産所得はマイナスになり、総課税所得が減り住民税や所得税が減ります。
しかし、2年目以降になると物件購入時の諸経費を計上できなくなります。た、ワンルームマンションは耐用年数が長いため1回に計上できる減価償却費が少なく、帳簿上赤字になりにくいです。
不動産所得が黒字の場合、給与所得と合算して総課税所得を計算します。そうすると、2年目からは赤字にならず税金は節税どころか増えるため、安易に節税目的でマンション経営を始めると失敗してしまいます。
修繕費を考慮せず失敗
ワンルームマンションは一つの建物に多くの所有者が存在するため、一棟経営とは異なり修繕や清掃などのマンションの共用部分に関する意思決定は管理組合により決められます。
そのため自分ひとりで決定できる範囲が少なく、修繕費積み立て金などの想定外の出費の発生に痛手を受ける人が多いです。
デート商法詐欺に気づかず初めて失敗
ワンルーム経営では悪質な勧誘があり、中には詐欺まがいのものもあります。手口の一つである、デート商法詐欺についての事例を紹介します。
参考：東京都ホームページ
デート商法詐欺とは、業者などが恋人を装って親密になったところで不動産を勧めるという、恋愛感情に付け込んだ詐欺です。嫌われることを恐れて契約するも、その後相手とは連絡が取れなくなるというのがよくある手口です。
中にはクーリングオフ可能な期間が過ぎてから音信不通になるパターンもあります。このように恋愛感情に付け込む手口なのでデート商法詐欺と呼ばれています。
思いがけず詐欺の片棒を担ぐことになり失敗
先ほどは詐欺にあうことによる失敗について紹介しましたが、それだけではなく知らない間に自分が詐欺の片棒を担いでしまっているケースもあります。その事例について紹介します。
上記は「不動産投資サイト健美家」による、リーマン大家が二重売買契約で物件を購入して犯罪の片棒を担いでしまった、という事例です。
二重売買契約とは実際の契約書と金融機関提出用の2通の契約書を用意し、金融機関の方には実際よりも高い売買価格を記載して提出することです。これにより本来の融資額よりも多い額を引き出すことができてしまいます。
これは例え自分が知らずに押印してしまったとしても、その時点で偽の契約書作成に加担したとみなされてしまいます。これが金融機関に知られた場合、ローンの一括返済を求められることがあります。
ワンルーム経営とアパート経営の違いとは？
ワンルーム経営とアパート経営の違いは以下の通りで、どちらが優れているかはそれぞれで異なります。
- 空室リスク
- 入居率・家賃価格
- 利回り・収入
- 節税効果
- 修繕費
- 建物の寿命
詳しく解説していきます。
空室リスク
ワンルーム経営はアパート経営と比べて空室リスクが高いです。
ワンルーム経営はマンションの1室を賃貸に出すものなので、それが空室になると家賃収入がゼロになってしまいます。それに対してアパート経営は複数の部屋があるので、たとえ1室が空室になっても他の部屋で家賃収入を得ることができるのです。
ただし、マンションの1室と比べてアパート1棟にかかる投資金額が大きいため、空室が増えるごとに損失も大きくなることに注意が必要です。また、ワンルーム経営の場合でも、1部屋の物件を複数戸所有することで空室リスクを下げることができます。
入居率・家賃価格
入居率・家賃価格の点では、アパート経営よりワンルーム経営の方が優れています。
アパートは木造であることが多く、入居率低下の原因の一端である近隣トラブルや騒音問題を招きやすいです。アパート経営は地域の地主大家が多く、同じ地域に複数のアパートを所有していることもあります。
そういった大家は空室時に家賃を下げることへの抵抗が少なく、入居者確保のためそれに合わせて家賃を下げざるを得なくなるのです。
利回り・収入
収入に関して、ワンルーム経営よりもアパート経営のほうが勝っています。ワンルーム経営の部屋数とアパート経営の部屋数を考えればわかると思います。
ただし、都心のワンルームと比べて地方のアパートの空室率は上昇傾向にあり、当初想定していた利回りと収入に達しない物件が増えている事実もあります。
節税効果
節税効果に関しては、アパート経営とワンルーム経営でどちらが優れているかは言い切れません。どちらも相続税・住民税・所得税を節税することができ、仕組みも同じです。
木造アパートはRC造のマンションなど比べて減価償却率が高いので住民税・所得税がより節税されますが、収入もワンルームより高くなるためその分納税額も増え、結局似たり寄ったりになります。
ただし、余ってる土地に固定資産税対策でアパート経営を行なう分にはワンルームよりも節税効果が大きくなるでしょう。
修繕費
ワンルームマンションはアパートと違い、修繕に関わることを管理組合が判断し費用の負担も行ないます。
アパートは入居者のニーズや建物の状態を考慮して、10年～15年ごとに大規模修繕の実施や部屋ごとの給湯器・エアコンなどの補修をする必要があります。
アパート経営やワンルーム経営よりも収入が高い分、修繕費も高くついてしまいます。
建物の寿命
アパートが基本的に木造であるのに対し、マンションは基本的に鉄筋コンクリート造であるため、マンションのほうが建物の寿命は長く地震や火事への耐性にも優れています。
法定耐用年数について、木造が22年で鉄筋コンクリート造が47年ということからも耐久性の違いが分かると思います。耐用年数を大きく過ぎて築50年、60年といった木造のアパートも存在しますが、それだけ修繕に費用をかけているということになります。
ただし、自分がいつまで賃貸経営をするのか、いつ物件を売却するのか、といったこと次第で建物の寿命に関わらずアパートのほうが良いのかマンションのほうが良いのかは変わるでしょう。
成功するワンルーム経営のポイント
ワンルーム経営を成功させるためのポイントをいくつか紹介します。
適切な立地選び
立地はワンルーム経営の成功を左右する重要な要素です。
アクセスの良い場所や、需要の高いエリアを選ぶことが重要です。
賃料設定のコツ
適切な賃料設定は、入居率を高めるための鍵となります。
ワンルーム経営の未来
ワンルーム経営は、近年の都市部の人口増加や単身者の増加に伴い、ますます注目されるようになっています。
以下は、ワンルーム経営の未来に関するいくつかのポイントです。
都市部の人口増加
都市部の人口が増加することで、ワンルームの需要も増加すると予想されます。
特に、若い世代や単身者が中心となり、ワンルームの需要が高まるでしょう。
テクノロジーの進化
スマートホーム技術やIoTの進化により、ワンルームでも快適な生活が実現可能となります。
これにより、ワンルームの魅力がさらに高まることが期待されます。
環境への配慮
エコロジー思考が広がる中、ワンルームは省エネルギーで効率的な生活ができるため、環境に優しい選択として注目されるでしょう。
新しいビジネスモデルの登場
シェアハウスやコワーキングスペースなど、新しいライフスタイルのニーズに応じたビジネスモデルが登場する可能性があります。法律や規制の変更
ワンルーム経営に関する法律や規制が変わることで、経営の方法や方針も変わる可能性があります。
常に最新の情報を取得し、柔軟に対応することが求められます。
結論
ワンルーム経営は、適切な戦略と努力を組み合わせることで、高い収益を得ることが可能です。
しかし、そのためには市場の動向をしっかりと把握し、常に最新の情報を取得することが重要です。
