アパート経営をプロである不動産会社にお任せするオーナーも多いです。不動産会社にお任せすれば、専門的な知識が必要になっても安心して任せられます。
ここでは、アパートの経営方法として代表的な方法と、それぞれのメリット・デメリットなどについて解説します。
不動産会社のアパート経営方法
アパート経営を行う手法の一つとして、不動産会社に管理を依頼する方法があります。依頼する方法として、一括借り上げしてもらう方法と、一部の管理業務を依頼する方法の2種類があるので、それぞれの特徴をみておきましょう。
一括借り上げの特徴
不動産会社が物件を一括して借り上げ、管理運営をすべて行う方法のことを言います。オーナーとしては、所有するアパートを不動産会社に預け管理を行ってもらうということになります。
不動産会社が家賃集金なども行ってくれるため、オーナーは不動産会社から毎月一定額の家賃収入を受け取る仕組みになっています。
不動産管理では、細かく多岐にわたる管理業務があり、オーナー自らが管理を行おうと思っても時間や手間がかかり大変なこともあります。
また、専門的な知識を必要とする管理業務もあるため、不動産のプロである不動産会社に管理はもちろん、運営まで依頼して経営していくオーナーも少なくありません。
ただし、家賃保証額は減額される可能性もありますので注意しましょう。
管理委託の特徴
管理委託とは、不動産経営における管理業務の一部を不動産会社に依頼して経営していく方法です。賃貸借契約を入居者と結ぶのがオーナーで、物件の管理を行うのが不動産会社と区別しているのが多いです。
管理委託の方法には、専有部と共有部の管理を依頼する一括委託型と、専有部の管理を依頼する一部委託型があります。
一括委託型は、一棟で所有している人におすすめの方法です。主に賃料の徴収や賃貸借契約の更新、修繕の費用負担についての協議などが挙げられます。
また、共有部の管理業務としては、清掃や植栽の剪定、屋外施設や電気設備などの維持管理、エレベーターなどの法定点検などを行います。
一部委託型では、区分所有のワンルームマンションなどを持っている人におすすめです。基本的には、一括委託型の専有部の管理内容と同じものを依頼します。
管理委託ではオーナーが管理を依頼している不動産会社に管理委託料を支払いますが、共有部の建物維持費は専有面積の1坪あたり400～600円、専有部は賃料収入の3～8％が相場になっています。
賃貸経営はひとつの事業であり、安定経営を持続させるのは簡単なことではありません。賃貸経営を成功させるためには想定利回りや実質利回りをしっかりシミュレーションする必要があります。
とはいえ、賃貸経営を初めてという人が利回りの計算を完ぺきにおこなうことは難しいでしょう。そんなときは賃貸経営のプロである大手ハウスメーカーの営業担当に相談してみることも一つの手です。
建築費用は施工会社によって数百万～数千万円の差が出ることもあり、ハウスメーカーによって提示する利回りは異なります。より客観的に利回りの算出をするためには複数のハウスメーカーから提案をもらいましょう。イエウール土地活用なら一度の情報入力で複数の施工会社に問い合わせることができます。
不動産会社に経営管理を任せるメリットとデメリット
アパート経営の管理を不動産会社に任せると、オーナーは時間も手間もかからないメリットがありますが、メリット・デメリットともにそれだけではありません。どのようなメリット・デメリットが生じるのかを把握した上で判断するようにしましょう。
経営管理を任せるメリット
アパート経営には不動産だけでなく専門的な知識を必要とすることもあります。そのため、アパート経営が初めての人やノウハウがない人には不動産会社に管理を任せることも検討すると良いでしょう。
家賃収入が安定している
不動産会社に一括借り上げしてもらった場合、オーナーは一定額の賃料収入を得ることができます。空き室や滞納があっても、毎月の賃料収入が安定している点が最大のメリットと言えるでしょう。
得られる家賃収入は、満室になった場合の賃料収入のうち80～90％の金額が一般的です。仮に入居者が誰もいなくなってしまったとしても、一括借り上げの契約を不動産会社と結んでいる限り、収入は保証されます。
ただし、不動産会社からオーナーに支払われる賃料が決められているため、家賃の値上げなどによって売上が増えても、オーナーの収入は増えないこともあるので注意しましょう。
家賃収入が安定しているのであれば、利回りについても把握しやすくなります。
トラブル対応も任せられる
アパート経営で難しい問題といえば、入居者同士や設備のトラブルです。そのような設備の故障や住民トラブルなどにも対応してもらえます。
不動産のプロである不動産会社は、設備が故障しても専門業者へのパイプなどがあるため、適格な業者を派遣し修理を施すことができます。
良い不動産会社であれば、住民トラブルにも慣れており、ノウハウがあって交渉にも長けているので早期解決にも期待ができます。
また、オーナー自身が煩わしい人間関係のトラブルに巻き込まれなくて済むという点もメリットとして考えられるでしょう。
手間がかからない
アパート経営を行うと、毎年2～3月の決められた時期に確定申告をしなければなりません。オーナー自身が管理を行っている場合は、入居者からバラバラに入金される賃料の管理や、入退去に伴うクリーニング費用などを細かく管理しておかなければなりません。
不動産会社に一括借り上げしてもらえれば、収支の管理など煩わしい業務を一括して任せることができ、オーナーの確定申告などにおける負担を軽減することが可能になります。
経営管理を任せるデメリット
不動産会社にアパート管理を任せることは、メリットばかりではありません。デメリットについてもきちんと理解をして、解決策を考えておくことも大切です。
長期契約の賃料見直し
一括借り上げの契約は20年や30年といった長期の契約をするのが一般的です。しかし、契約期間中同じ家賃では厳しいと判断された場合は、家賃保証が減額される可能性があります。
通常は、2年に一度家賃の見直しを行います。家賃を減額したほうがいいと判断された場合、オーナーが応じないと一括借り上げの契約を解除すると言い渡されてしまいトラブルになるケースもあります。
契約当初の家賃保証がずっと続くという考えは持たずに、自分でも周辺のアパートの家賃相場をリサーチしておくことも大切と言えるでしょう。
管理料がかかる
管理を不動産会社に委託する場合は、管理料を支払う必要があります。一般の管理委託であれば家賃収入の3～5％ですが、一括借り上げの場合は家賃収入の10～15％が相場です。
高い管理料を支払い続けなければならない点はデメリットの一つと考えられるでしょう。上記で述べたように、家賃が減額された場合は、管理料を支払って手元に残る収入が減ってしまうことになります。もしローンを組んでアパート経営を行っている場合は、返済が苦しくなる可能性もあることを念頭に置いておくようにしましょう。
また、こうした管理料は経費として計上できるため忘れずにメモしておくようにしましょう。
管理会社が倒産することがある
アパートの管理を依頼していた不動産会社が倒産してしまうことは珍しいことではありません。もし不動産会社が倒産してしまった場合は、倒産後の入居者への返金などの対応をオーナーが行うことになります。
一括借り上げの場合、入居者と賃貸借契約を結ぶのは不動産会社です。万が一不動産会社が倒産したとき、入居者の連絡先が分からないということも起こりえます。
20年や30年という長い年月にわたり、大切な資産を預けるため、安心して任せられる不動産会社かを見極めることがとても重要です。
アパート経営を始める流れ
アパート経営を始めるにはどのように進めていけば良いのでしょうか。基本的な流れについて把握しておきましょう。
準備と資金計画
まずはアパート経営に適した土地かどうかを見極めなければいけません。広さや形状、利便性、居住性の3つのポイントに絞って、所有している土地を客観的に見てみましょう。
アパート経営という事業として成立すると判断できたら、具体的にどのようなアパートを建築するのかを検討します。
土地の特性を把握すれば、どのような人にニーズのある物件になるのかを想像することができます。ターゲットとなる人物像が求める間取りの部屋を用意しなければ、需要は見込めません。
次にアパートの経営方法について選択します。一括借り上げ方式、管理委託方式、自主管理方式の中から選びましょう。
経営方式によっては不動産会社などが資金計画の組み立てを手伝ってくれることもあります。家賃としての見込める収入やメンテナンスなどで想定できる支出などを細かく盛り込み、計画を組み立てます。
もし自己資金で足りないと思ったら、金融機関からアパートローンを組む方法もあります。その場合、資金計画ではローン返済のことも考慮した計画にしなければなりません。
契約と着工
経営方法や資金計画が組み立てられたら、不動産会社と建築請負契約を結び着工します。契約を結ぶと、聞いていなかったでは済まされなくなるため、契約内容には細かく目を通して確認することが大切です。
工事自体は、不動産会社や工務店にお任せで大丈夫ですが、アパート経営をする上では近隣住民への挨拶を着工前に済ましておくと良いでしょう。
工事中や騒音などで迷惑をかけたり、入居者とのトラブルを予防したりするためにも、工事の期間や完成予定などを説明して回るのがおすすめです。
入居者募集など管理経営
建物が完成することを竣工と言いますが、竣工したら管理経営がいよいよ始まります。入居者募集に関しては、竣工前3～4カ月前には動き出しておくのがおすすめです。
竣工しても入居者が決まらず空き室ばかりの状況にならないためにも、早めの募集で入居者を確保しておくと安心です。
そのため、竣工前には家賃や敷金・礼金の金額など、細かな部分についてもしっかりと決めておくようにしましょう。
アパート経営会社の選び方と注意点
アパート経営を不動産会社などに委託する場合、どの不動産会社に依頼するのかはとても重要です。
良い不動産会社であれば、管理運営の実勢もしっかりとあり、トラブルなどへの対応も早かったりしますが、良くない不動産会社にしてしまうと、オーナー自身がしっかりと収入を得られずアパート経営自体が危うくなってしまいます。依頼する不動産会社の選び方について理解しておきましょう。
契約内容をしっかり把握する
一括借り上げ方式などの場合、基本的には20年や30年といった長期にわたり不動産会社と契約を結ぶことになります。
しかし、不動産会社によって契約内容は異なるため、しっかりと確認することが大切です。例えば、家賃の見直しは何年ごとになっているか、契約更新の条件はどのようになっているか、といった点をチェックしましょう。
まずは自分の中でもリサーチなどで情報を得て、契約内容に記載されている内容が自分のやりたいアパート経営の条件に該当しているのかどうかを見極める必要があります。
もし納得できない点があれば、納得できるまで不動産会社と話し合いをすることがおすすめです。
信頼できる会社を探す
長い付き合いになる不動産会社は、信頼できる会社を探すことが大切です。過去の実績や担当者の対応などをチェックしましょう。
過去にもアパート経営の実績があれば、ノウハウなどもしっかりあると判断することができます。また、担当者が迅速で丁寧な対応をしていれば、入居者への反応も良いと判断することもできるでしょう。
オーナーへ親切に丁寧な対応をできる担当者・不動産会社であれば、検討してみても良いのではないでしょうか。
複数社で比較検討する
大切な資産であるアパート経営を任せる不動産会社は、一社のプランだけで決めないようにしましょう。複数の不動産会社と比較することが大切です。
安心して任せられる会社がまだいない際には、複数の不動産会社に一括して無料相談できるイエウール土地活用が便利です。さまざまな形態の不動産会社から見積もりを提示してもらえるので、自分に合った不動産会社を見つけることができます。
また、マンション経営においても以上のことを気を付けて管理会社を選ぶ必要があります。
活用事例:地元のニーズに応えて 新たな価値を生み出す土地活用
| エリア | 東京都 |
| 延べ床面積(㎡) | 298.11 |
東京都・城南エリア。品川駅や羽田空港などへのアクセスに便利で、近年開発が進む地域に3階建ての賃貸住宅と3世帯が入るご自宅が完成しました。
オーナーさまご家族は、高齢のお母さまに代わり、賃貸住宅経営を行っています。
「元々この敷地には賃貸住宅と2軒の戸建が建っていたのですが、共に築40年以上経っており、耐震面も不安だったので建て替えを検討していました。以前の賃貸住宅には3戸すべて入居しており、単身者向けのニーズがありました」。
そこで単身者向けの賃貸住宅と自宅を一度に建て替えする計画がスタートしました。
「以前、自宅のリフォームを担当してくれた業者さんからミサワホームの評判を聞いており、相談に伺いました」。
広い敷地を活用して1棟の大きな賃貸併用住宅を建てる案もありましたが、ミサワホームが提案したのは、賃貸住宅と自宅を分けて建てるプランでした。ミサワホーム株式会社の土地活用事例
自分に合った経営会社を選ぼう
アパート経営は自分で全ての管理運営を行うこともできますが、不動産会社に依頼して経営していく方法を選択するオーナーも少なくありません。
その場合、どのように不動産会社に依頼するのかはしっかりと検討して判断しなければなりません。依頼方法の種類について、特徴やメリット・デメリットを理解し、自分に合った経営方法を導き出しましょう。
また、安心して任せられるよう、信頼できる不動産会社を見つけることも成功の秘訣です。イエウール土地活用を活用して、複数の不動産会社の中から自分にぴったりの不動産会社を見つけ、アパート経営を成功させましょう。
記事のおさらい
