アパートローンのプランには、団信（団体信用生命保険）の付いているものと、付いていないものがあります。
団信への加入が任意のアパートローンの場合、一般的に団信へ加入しないプランの方が、返済金利が安くなります。
アパートローンの団信の仕組みやメリット・デメリットを理解した上で、ご自身に合ったプランを選びましょう。
団信加入は基本任意、ただし金融機関によっては必須
団信の保障は「ローンの残高を帳消しにする」もの
収益の出るアパートなら、団信に入らなくても相続人が家賃収入でローンを返済し続けられる
アパートローンの団信とは
住宅ローンを借り入れた経験のある方なら、「団信」について耳にしたことがあるかもしれません。契約者の死亡時に債務を帳消しにしてくれる保険ですが、アパートローンの場合も加入するべきでしょうか。
この章では「アパートローンの団信」についての基礎知識を解説していきます。
- アパートローンの団信の役割
- アパートローンの団信への加入は任意
- 生命保険や住宅ローンの団信との違い
- 団信の種類
- 団信の加入条件・加入方法
アパートローンの団信の役割
団信（団体信用生命保険）とは、ローン契約者が死亡、または高度障害を負うなど所定の状態に陥って返済能力を失った際に、その時点での残債の返済が免除される仕組みの保険です。（※「所定の状態」は、契約する団信によって異なります。）
生命保険会社によって債務が弁済されるため、アパートローンの残債は帳消しとなります。遺された家族が返済を続ける必要はありません。
また、団信でアパートローンの弁済手続きが行われると、アパートは担保ではなくなります。つまり、家族に残債のないアパートを相続することができるのです。
- 団信は万が一の時に家族の生活を守ることができる保険といえます。
アパートローンの団信への加入は任意
アパートローンの団信は、加入が必須ではありません。
団信の加入がほぼ必須である住宅ローンとは異なり、契約者の任意で加入するかどうかを決められます。
これは、契約者が団信に加入していなかったとしても、相続人にアパートの家賃収入から返済を続けてもらえれば、金融機関は融資した金額を完済してもらえる可能性が高いからです。
団信の付いていないアパートローンは金利を抑えられるため、加入しない選択を取るオーナーも多くいらっしゃいます。
ただし、アパート経営の状況によってはリスクが大きくなることには気をつけなければなりません。経営状況がよくない中で万が一のことがあれば、家族に大きな負債を残すことになります。
また、アパートローンを提供する金融機関によっては、団信への加入を必須としているところもあります。融資を検討している金融機関の融資条件を確認してみましょう。
生命保険や住宅ローンの団信との違い
契約者の死亡や事故・病気に備えるという点で、アパートローンの団信は生命保険や住宅ローンの団信と類似しています。
一般的な生命保険と団信には、以下のような違いがあります。
| 団信 | 生命保険 | |
|---|---|---|
| 加入の目的 | アパートローンの弁済 | 遺族の生活保障など |
| 加入のタイミング | アパートローン契約時 | 契約者の任意 |
| 保障期間 | アパートローンの返済期間中 | 契約者の選んだプランによる |
| 保険料 | アパートローンの金利に上乗せされる | プランや保障期間に応じて異なる |
| 保険金の受取 | なし（残債免除の形で保障される） | 指定した受取人がプランに応じた金額を受け取る |
| 途中解約 | 契約によっては不可 | 不要になった場合は途中解約可能 |
生命保険は「契約者が死亡したり、事故や病気によって収入が途絶えるリスクに備えるための保険」です。ある日突然世帯収入がなくなってしまっても、生命会社から支払われる保険金によって、家族は生活の保障を受けられます。
一方で、団信は「ローンの弁済」を目的とした保険です。
万が一の際にアパートローンの残高を相殺してもらえるため、家族に負債を残すリスクは防げます。しかし、保険金を受け取る訳ではないため、生活そのものを保障する保険ではありません。
また、住宅ローンの団信で相殺できるのは住宅ローンの残高のみ、アパートローンの団信で相殺できるのはアパートローンの残高のみです。契約者の死亡時に一切ローンを残したくない場合は、住宅ローンとアパートローンそれぞれで団信に加入しなければなりません。
団信の種類
団信には保障内容によって様々な種類があり、金融機関ごとに扱っているプランが異なります。
契約者の死亡時または高度障害を負って所定の状態になった場合に残債免除を受けられるスタンダードな一般団信の他にも、保障対象が広い特約付きの団信もあります。特定の傷病のリスクに備えたい方は、特約付きの団信を検討してみましょう。
特約付きの団信には、例えば以下のような種類があります。
- がん保障特約付団信
- 3大疾病保障特約付団信
- 8大疾病保障特約付団信
- 特定の身体障害状態の保障特約付団信
- 介護保障特約付団信
がん保障特約付団信
一般団信の基本保障に加えて、がんの診断があった際にもローンの残債を0円にできる特約付きの団信です。いわゆるがん保険であるため、加入日から90日ほどの免責期間があり、その期間が過ぎてから適用されます。
ただし、団信加入以前にがんの診断を受けている場合は適用できません。
がん保障団信に加入する場合、目安としてアパートローンの金利に0.1～0.2%程度が上乗せされます。
3大/8大疾病特約付団信
一般団信の基本保障に加えて、3大疾病保障特約付団信ではガン、急性心筋梗塞、脳卒中、8大疾病保障特約付団信では更に高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎の診断を受けた際に、ローン残債の免除を受けられます。
保障の範囲が広がるため、保険料（金利の上乗せ）は高額になりやすいです。
たとえば、5,000万円アパートローンで借りていて、三大疾病保障団信(金利0.3％上乗せとする)に入った場合、返済期間20年として金利2％と2.3％の場合で比較すると、月々の支払いで約7,000円、年間で約85,000円追加でかかるようになります。
特定の身体障害状態特約付団信
一般的な団信の保障の対象となる「高度障害を負った所定の状態」に加えて、特定の身体障害を負った場合にも保障を受けられる特約付きの団信です。
たとえば、心臓にペースメーカーを装着するようになった場合に保障されるプランなどがあります。
介護保障特約付団信
基本の保障に加えて、要介護状態に陥った場合に保障を受けられる特約付きの団信です。
たとえばSBI新生銀行には、要介護状態になった場合にも保証金が支払われる、以下のようなプランがあります。
特定の症状によらず、引受保険会社所定の要介護状態が180日以上継続した場合、または、公的介護保険制度の「要介護3以上」に認定された場合に、住宅ローン残高相当額が介護保険金にて支払われ、返済に充当されます。
同じ名目の「特約」であっても、団信プランの提供元の保険会社によって、保障の対象となる「状態」は異なることがあります。加入の前に契約内容はよく確認しましょう。
加入条件と加入方法
団信は、年齢や健康状態によって、加入の可否が審査されます。
年齢に関しては、「完済時の年齢が80歳～85歳以下であるか」が大まかな目安になります。既に高齢の場合、返済期間を長く設定しようとすると団信に加入できない可能性があります。
また、特定の病気の既往歴の有無などもチェックされます。借入額が大きい場合や特約のついたタイプの団信の加入の場合には、保険会社から健康診断結果証明書の提出を求められます。
保険会社によって加入条件の詳細は異なるため、事前に確認しておきましょう。
団信への加入方法は、アパートローンを融資する金融機関に紹介された保険会社への申し込みが基本です。その他にも、自分で他の保険の代理店から加入したり、インターネットから加入するといった方法もあります。
所有している土地にアパートを建てる場合には、必ず複数の建築会社の見積もりを比較しましょう。アパート建築の適正金額がわかるため、お金をかけ過ぎて借入額が膨大になってしまうことを防げます。
また、アパート経営について複数の会社に相談することで、アパート経営を成功させやすくなります。あなたの土地に建てるなら2階建てがいいのか、3階建てがいいのか、どのような間取りがいいのか、土地活用のプロに相談してみましょう。
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アパート建築費について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
アパートローンの団信に加入しないデメリット
金利が抑えられるなら、できれば団信に加入せずにアパートローンを組みたいと思う方は多いのではないでしょうか。
一方で、団信に加入しないことでのデメリットが気になる方も多いでしょう。
この章では、団信に加入しないデメリットについて、分かりやすく解説していきます。
- 融資を受けにくくなる
- 連帯保証人が必要になることがある
- 万が一の際に土地や建物を残せないことがある
融資を受けにくくなる
団信に加入しない場合、融資審査の条件が厳しくなります。
契約者の属性や年収・資産状況、収益物件の資産性・収益性の評価によっては、アパートローンの融資が受けられない可能性もあります。
金融機関が融資に対して年収や資産の基準を設けているのは、アパート経営が破綻してしまったり、万が一のことがあって契約者が返済を続けられなくなった場合にも、残債をきちんと返済してもらうためです。
返済途中に契約者が死亡してしまっても、団信に加入していれば金融機関は融資した金額を取り戻せます。しかし、契約者が団信に加入していなければ、相続人から債権を回収しなければなりません。
契約者の保有資産が少なかったり、アパートの担保評価額が基準に満たないなど、債権を回収できる確実性が低いと判断される場合には、融資が断られてしまうのです。
連帯保証人が必要になることがある
団信に加入しない場合は、連帯保証人の設定を求める金融機関が多いです。
アパートローンは相続の対象となります。団信によって弁済されない場合、アパートローンは配偶者や子供に相続されます。
連帯保証人に設定されていると、アパートローンの返済義務を放棄できません。金融機関側からすると、契約者が死亡してしまったとしても、アパート経営とローンを引き継いで返済を続けてもらう人を確保するために、団信加入の代わりに連帯保証人を立てることを契約条件にしています。
連帯保証人を立てたくない場合は、団信への加入を検討する必要があるでしょう。
アパートローンの相続については以下の記事で詳しく解説しています。
万が一の際に土地や建物を遺せないことがある
団信に加入していない場合、契約者に万が一のことがあると、アパートローンの返済は配偶者や子供が引き継ぐことになります。
しかし、アパートの家賃収入で返済を継続できない場合には、担保としている土地やアパートを売却せざるを得なくなります。
配偶者や子供に大切な資産を遺すためには、無理なく返済を続けられるように、資金計画をしっかりと立てる必要があるでしょう。
また、家族が負債を相続するリスクがあるために、アパート経営について家族から反対を受けることがあります。
アパート経営のための借入金額は、数千万円に上ることも珍しくありません。団信に加入しない場合は家族に連帯保証人になってもらうケースが多いですが、数千万円規模の借金の連帯保証人になることには不安や抵抗を感じる方は少なくありません。
ご家族を説得するためには、ローンの返済計画を綿密に立てて、もしものことがあったとしても、家賃収入から返済を続けられる旨を丁寧に説明することを心がけましょう。
アパートローンの団信に加入しないメリット
アパートローンの団信に加入しない一番のメリットは、ローンの金利を抑えられることです。
また、契約者死亡に伴ってアパートが相続される時に、アパートローンも相続されることで、相続税が抑えられる可能性もあります。
この章ではアパートローンのメリットについて、詳しく解説していきます。
ローンの返済総額を抑えられる
団信の付いていないアパートローンのプランは、付いているプランに比べて返済金利が低いことが一般的です。
金利が下がる分、利息の支払いが少なくなるため、ローンの返済総額が安くなります。
毎月の返済金額を抑えられるので、アパート経営の収支がよくなります。
また、返済を繰り上げて、早期のローン完済も視野に入れることができます。
相続時に節税できる可能性がある
アパートローンの残債がある状態で相続が発生すると、アパートローンは「マイナスの財産」として相続されます。
相続税の課税対象は、プラスの財産とマイナスの財産を合算した評価額です。したがって、相続されるローンは相続税評価額を減じる効果があるといえます。
- アパートの相続税評価額は「土地の評価額＋建物の評価額－アパートローンの残債」になります。
例として、アパートの土地の相続税評価額が5,000万円、建物の評価額が3,000万円、アパートローンの残債が6,000万円であると仮定して、団信に加入したケースと加入しなかったケースの課税対象となる評価額を計算してみましょう。
▼団信に加入していた場合
ローンの残債6,000万円は団信によって相殺されます。
課税対象となる評価額＝土地の相続税評価額＋建物の相続税評価額
＝5,000万円＋3,000万円
＝8,000万円
▼団信に加入していなかった場合
課税対象となる評価額＝土地の相続税評価額＋建物の評価額－アパートローンの残債
＝5,000万円＋3,000万円－6,000万円
＝2,000万円
相続税対策を意識してアパート経営を始める場合は、団信に加入すると節税効果が薄くなってしまうため、団信に加入しないという選択肢が有力になります。ただし、相続人がアパート経営と返済を続けていけるように、無理のない収支計画を立てることが前提です。
また、相続税はアパート以外の相続財産も合わせた「遺産の総額」に対して課税されます。そもそも遺産総額が基礎控除額に満たない場合は、アパートローンの相続による節税効果はないことにも注意が必要です。
税金対策を視野に入れてアパート経営を始めるのであれば、税理士にも相談した上で、ローンのプランを選択するのがおすすめです。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
イエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーの見積もりを一括請求することができます。
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団信への加入を検討する時のポイント
メリットやデメリットを比較した上で、団信に加入するべきかどうか判断が難しいと感じる方もいらっしゃるでしょう。
この章では、団信へ加入するかどうかを判断するためのヒントとして、3つのポイントを解説します。
- 加入する場合は生命保険の見直しをする
- 加入しない場合はリスク対策をしておく
- 途中加入や特約の追加はできない
加入する場合は生命保険の見直しをする
アパートローンの団信に加入する場合は、あわせて既に加入している生命保険のプランの見直しすることをおすすめします。
1章でも解説した通り、団信と生命保険は目的が異なる保険ですが、保障の範囲が重なる部分もあります。
団信に加入しているとローンの残高がゼロになった上で、毎月家賃収入を得られるアパートが家族の元に残ります。家族がアパート経営を引き継がない場合でも、売却によってお金を得ることができます。そのため、契約者が亡くなった後の家族の生活を、ある程度保障することができます。
生命保険は、受取金が高額になるほど加入中の保険料も高額になります。アパートの相続とあわせて過剰になる場合には、プランを変更して保険料を抑えることで家計の負担を減らせます。
特に、特約付きの団信に加入する場合はローンの金利が上がり、月々の返済額が増えます。支出を抑えられるところを抑えることで、金銭的な負担を軽減しましょう。
加入しない場合はリスク対策しておく
前述の通り、アパートから十分に収入が得られる状態であれば、ローン契約者が亡くなってしまった後も、相続人がアパートローンを返済し続けられます。
基本的には、アパートの収益性をきちんと確保することが重要です。アパートを建てるのであれば、エリアのニーズを押さえた設計で、建築費を適切に抑えながら建築しましょう。
負債を残してしまうリスクに対しては、他にも繰り上げ返済を積極的に行う、個人の生命保険に加入する・死亡時受取金の高いプランに変更する、アパート以外の資産形成をしておくなどの対策が取れます。リスクを完全になくすことはできませんが、できる範囲で対策を講じましょう。
アパート経営のコツについては、以下の記事で解説しています。
ローン契約後の団信加入や特約追加は不可
アパートローンの契約後は、基本的に後から団信に加入したり、特約を付与することはできません。
また、団信を解約してローンの金利を下げるといったこともできません。
もしも後から団信に加入したくなったり、特約を付与したくなった場合は、アパートローンを借り換えることで団信や特約付き団信に加入できる機会を得られます。
アパートローンの借り換えには、それぞれの金融機関で改めて審査を受けることになります。融資の審査が下りなければ、借り換えができないことには注意が必要です。
アパートローンの借り換えについては、以下の記事にて詳しく解説しています。
活用事例:Afit（戸建賃貸）
| エリア | 広島県 |
| 土地面積(㎡) | 300 |
| 延べ床面積(㎡) | 233.1 |
| 工法 | 木造在来 |
| 建築費用(円) | 3,000万 |
アパートローンを契約するなら団信の仕組みを理解しておこう
団信の付いていないアパートローンであれば、金利を低く抑えることができます。
しかしながら、団信へ加入すれば、もしもの時のリスクを減らせるなどのメリットもあります。
メリットとデメリットを天秤にかけて、ご自身に合った選択をすることで、少しでも有利な条件でアパートローンを利用しましょう。
