土地活用の方法はさまざまあり、貸し倉庫として活用することも選択肢の1つです。貸し倉庫として土地活用をすることには、多数のメリットがあります。
また、使いづらい土地でも、貸し倉庫なら上手に活用でき、収益化を図れることも多いです。貸し倉庫ならではの特徴や活用の方法を知り、土地活用の成功を目指しましょう。
土地活用の方法を網羅的に知ったうえで始めたい場合はこちらの記事を参考にしてください。
その他、土地活用方法について詳しくは以下の記事もご覧ください。
土地活用の貸し倉庫の種類
貸し倉庫には種類があり、それぞれで特徴が異なります。
- 簡単に設置できるレンタルボックス
- ビルのフロアなどに作るトランクルーム
土地活用で貸し倉庫を経営するなら、どの種類が自分に適しているかを考えておきましょう。
簡単に設置できるレンタルボックス
簡易的に貸し倉庫を経営する方法として、レンタルボックスがあげられます。
レンタルボックスは土地にコンテナを設置するだけで経営を始められるため、経営開始までの手間がほとんどかからないことが魅力です。
ビルのフロアなどに作るトランクルーム
ビルなどのフロアを利用して作るトランクルームは、1フロアをまるまる貸し倉庫として使えるため、広いスペースで経営できます。
また、1フロアすべてを使わず、フロアを仕切りなどで分割し、使用していないスペースのみをトランクルームとして経営することも可能です。
土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することから始めてみましょう。
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活用事例:目黒の活用事例
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 140 |
| 延べ床面積(㎡) | 269 |
| 工法 | RC造＋木造2×4工法 |
| 建築費用(円) | 10,000万 |
貸し倉庫で土地活用をするメリット
貸し倉庫を経営して土地活用をするメリットは、次の4つがあげられます。
- 初期費用が少なくて済む
- 利回りが高い土地活用ができる
- 土地活用が難しい土地でも始められる
- 副業でもできる
メリットを把握して、貸し倉庫ならではの魅力を知っていきましょう。
初期費用が少なくて済む
他の土地活用と比較すると、安い初期費用で始められる点は、貸し倉庫のメリットです。賃貸経営の場合は、数千万円から場合によっては1億円以上の初期費用がかかりますが、貸し倉庫なら200万円程度でも経営を開始できます。
初期費用をほとんどかけずに経営を始められるため、土地活用のハードルが低いことや、失敗した場合の損失が少なく済む点は大きなメリットでしょう。
利回りが高い土地活用ができる
貸し倉庫は初期費用が安く済む分、収益化できたときの利回りが高いことが特徴です。
初期費用が安いだけではなく、利回りの高さから早期にコストを回収できることも、貸し倉庫ならではの魅力でしょう。
土地活用が難しい土地でも始められる
貸し倉庫は立地条件が悪く、他の方法では活用が難しい土地でも経営できる点がメリットです。賃貸経営の場合は入居者を集めるために立地条件が重要です。
しかし、貸し倉庫の場合は多少アクセスが悪い場所でも、需要があるエリアなら利用者を確保できます。また、狭小地や不整形地でも経営ができ、土地の条件が悪くても活用しやすい点もメリットでしょう。
副業でもできる
貸し倉庫の経営はほとんど手間がかからないため、副業でも取り組みやすいことはメリットです。賃貸経営と比較すると、貸し倉庫の経営は管理の手間は非常に少ないです。
もしコンテナ数が増えて事業規模を拡大する場合でも、管理会社に業務を委託できるため、自身の手間を増やさずに副業として行い続けることもできます。
貸し倉庫で土地活用をするデメリット
土地活用で貸し倉庫を経営することには、デメリットもあります。
- 貸し倉庫が設置できないことがある
- 節税効果は期待できない
- 借り手が見つけづらい
- 金融機関からの融資が難しい
デメリットも正しく把握して、貸し倉庫の経営についての理解を深めましょう。
貸し倉庫が設置できないことがある
狭小地や不整形地でも経営できる貸し倉庫ですが、エリアによっては倉庫の設置ができないこともあります。土地はエリアごとに用途地域が定められており、それぞれに制限があります。貸し倉庫の経営が可能なのは、次の用途地域です。
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
上記以外の用途地域では貸し倉庫が経営できないため、土地活用を始めるなら、事前にどの用途地域に含まれるかを確認しておきましょう。用途地域は「土地のある地名＋用途地域」で検索すると調べられます。
節税効果は期待できない
貸し倉庫を経営しても、節税効果は期待できない点はデメリットです。たとえば賃貸経営の場合は、土地の上に建物を建築することで、土地の固定資産税が最大6分の1に減額されます。
しかし、貸し倉庫の場合はトランクルームやコンテナを設置しても、建物とは認められないため、土地にかかる固定資産税の軽減措置はありません。初期費用やランニングコストは低いものの、税金面での優遇がないことは理解しておきましょう。
借り手が見つけづらい
賃貸物件とは異なり、ポータルサイトなどでの宣伝ができない貸し倉庫は、経営初期に借り手を見つけづらいことがデメリットです。利用者が集まると利回りは高くなりやすいものの、利用者を獲得し、収入を安定させるまで時間がかかることは覚えておきましょう。
借り手を見つけるためには、ホームページを作ったり、SNSなどで宣伝したりする必要があり、集客を図るための手間がかかることは理解しておかなければなりません。
金融機関からの融資が難しい
貸し倉庫の経営を開始するにあたっては、金融機関からの融資を受けづらいこともデメリットです。賃貸経営では金融機関から融資を受けられますが、これはアパートやマンション、土地などを担保にできるためです。
貸し倉庫の場合はトランクルームやコンテナは担保にはできず、基本的には融資は受けられないと考えましょう。そのため、初期費用は自身で用意する必要があり、コストは低いものの、初期費用なしでは経営を始めることはできません。
所有する土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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貸し倉庫で土地活用をする5つの方法
貸し倉庫で土地活用をする方法は、大きく次の5つがあげられます。
- 自分で経営する
- 業務委託
- フランチャイズ
- 事業用定期借地
- サブリース
方法ごとの違いを知り、どのやり方が自分に合っているかを考えましょう。
自分で経営する
自分が貸し倉庫のオーナーとなり、経営することは可能です。建物をリフォームしてトランクルームを作ったり、コンテナを設置したりすることで、経営は開始できます。
貸し倉庫の経営は比較的手間がかからないため、副業としても行いやすいです。管理としては定期的にトランクルームやコンテナに不具合がないかを確認したり、周辺の清掃をしたりなどを行います。
業務委託
貸し倉庫を作った後は、管理会社に業務委託をして、代わりに管理をしてもらうことも可能です。どこまでの業務を委託するかによって、手数料は変わります。
業務委託だと管理手数料はかかるものの、管理の手間を省けるため、コンテナ数が増えたり、トランクルームの規模が大きくなったりした場合でも、副業をしながら経営を続けられます。
フランチャイズ
コンビニ経営と同様に、大手の貸し倉庫業者にロイヤリティを支払い、フランチャイズで経営することも可能です。フランチャイズ経営の場合は、本社へのロイヤリティの支払いが必要ですが、経営のノウハウを教えてもらえます。
また、大手業者のネームバリューを利用できるため、自身で経営をスタートさせるよりも初期から集客をしやすくなることがメリットです。
事業用定期借地
貸し倉庫業者に土地を貸し出し、代わりに倉庫経営をしてもらう事業用定期借地権方式だと、土地を貸すだけで収入が得られます。事業用定期借地なら初期費用が不要であり、リスクも少ないことが魅力です。
また、管理も不要であり、契約期間は最短10年から最長50年であるため、長期間安定して収入を得られます。契約満了時には更地にして返還されるため、返還後に別の方法で土地活用を開始することも可能です。
ただし、土地を貸した地代のみが収入となるため、自身で経営する場合よりも得られる収入は少なくなります。
サブリース
自身で貸し倉庫を設置し、業者に一括借り上げをして経営してもらう方式がサブリース契約です。サブリース契約の場合は、倉庫の利用者の有無に関係なく、業者から毎月収入が得られる点が魅力です。
ただし、サブリース契約は支払われる収入が少ないことも多く、一定期間で支払額の見直しがあるため、長期的に見ると得られる利益は少なくなりやすいことは覚えておきましょう。
貸し倉庫の経営を成功させるポイント
貸し倉庫の経営を成功させるには、覚えておきたいポイントが2つあります。
- 需要のある地域か調べる
- ニーズに合ったサイズの倉庫にする
ポイントを正しく理解して、貸し倉庫の経営を上手に成功させましょう。
需要のある地域か調べる
すでに土地を所有している場合は、その地域で貸し倉庫の需要があるかを調べましょう。これから土地を購入する場合は、貸し倉庫の需要がある地域を選ぶことが大切です。
貸し倉庫の需要が高くなるのは、マンションが多い住宅街やオフィスの近くです。オフィスビルが多くあったり、間取りの狭いマンションがあったりするなら、倉庫の借り手を見つけやすいでしょう。
ニーズに合ったサイズの倉庫にする
貸し倉庫の経営を軌道に乗せるには、借り手のニーズに合ったサイズで倉庫を設置することが大切です。倉庫が狭いと収納スペースが小さくなるため、荷物の量が多い人の需要を獲得できません。
また、広すぎると月額の料金が高くなるため、借り手を見つけづらくなる可能性があります。地域によってニーズは異なるため、狭くて月額料金が安いほうがよいのか、料金が高くても広く収納できる倉庫がよいのかは上手に見極めましょう。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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貸し倉庫は立地条件の悪い土地におすすめの土地活用
立地条件の悪い土地でも、貸し倉庫の経営ならうまく土地活用をして、収益化を目指しやすいです。貸し倉庫は少ない初期費用で経営できる点が魅力であり、管理の手間もほとんどかかりません。
また、経営の方法は複数あり、やり方次第では収益を伸ばしたり、管理の手間をさらに省いたりすることも可能です。土地ごとのニーズや貸し倉庫経営のポイントを理解して、貸し倉庫の土地活用で上手に収益化しましょう。
