ビル経営を基礎から解説！体験談で実際の経営をイメージしよう

ビル経営とは、オーナーが土地にビルを建て、企業や飲食店・小売業などをテナントに入れ、賃貸料を得て、収益を上げるというビジネスモデルです。

ビル経営を考えているけれど、ビル経営とは何か、イメージがわかないといった人も多いのではないでしょうか。アパート経営などの賃貸経営と違い、実際にビル経営をしている人は少数です。

本記事ではビル経営の知識を深めるべくメリットやリスク、始め方、さらにはビル経営と賃貸経営の違いを詳しく説明します。

土地活用の様々なアイデアを知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

ビル経営の実際の体験談でイメージを付けよう

ビルといえば大規模なものを思い浮かべる人も多く、個人ではなく企業が建てるイメージが強いかもしれません。もちろん、オフィス街などに佇む超高層ビルは個人で建てるのは難しいため、オーナーは大手企業であることがほとんどです。

ただし、10階までの小規模ビルであれば個人でビルを建てる事が可能です。

そんなビル経営についてですが、いまいちイメージがつかめないといった人もいるでしょう。そのため本章では、実際にビル経営を体験した人の話を紹介していきます。土地やオーナーについての情報は以下の通りです。

収益	300万円～
建築費用	2億～3億円
利回り	2.60%
オーナーの年齢	30代歳
土地所在地	大阪府大阪市中央区
敷地面積	200㎡超
用途地域	商業地域
戸数	24賃貸、駐車場完備戸
依頼先の企業	住友不動産株式会社
容積率	800%
建ぺい率	80%
構造	SRC造

きっかけや目的

企業を選んだ決め手

土地活用のポイントや注意点

これから土地活用を始める方へのアドバイス

ビル経営を始める2つの流れ

ビル経営を始めるには「自分でお金を出して始める」もしくは「建設協力金を受け取り始める」の2通りの方法があります。

以下ではそれぞれの始め方について大まかな流れを説明します。

自分でお金を出して始める

今ある土地、または相続する予定である土地に、自分でお金を出してビルを建てる場合は以下の流れでビル経営を始めます。

建築会社に相談する

ビルを建てたいと思ったら、まずは建築会社に相談します。ビルなどの大型施設の建築は工務店よりも大手のハウスメーカーに依頼するといいでしょう。

複数の建築プランを比較する

建築を依頼するにあたり、1社ではなく複数の建築会社に相談、見積を取りましょう。

とはいえ、どの建築会社に相談すればいいか分からないといった人は、まずはイエウール土地活用に相談することをおすすめします。あなたにあったプランと共におすすめの建築会社を紹介します。

依頼する建築会社の決定・企画設計

建築を依頼する会社が決まれば、メーカーと共に今後の設計プランについて相談します。

どういったビルを建てたいのか、今後の収益を大きく左右する場になるため、メーカー側とじっくり相談して決定するようにしましょう。

着工・竣工

いよいよ着工です。着工～竣工まで、鉄筋コンクリート造の3,4階建てのビルであれば半年ほどです。

テナント募集

着工が開始したタイミングでテナントを募集します。

工事が完了してからではなく工事が終わる前にテナントを募集し、少しでも空室期間を減らすのがポイントです。

経営開始

工事が完了し、テナントが集まれば、テナント入居希望の法人と契約を交わしビル経営がスタートします。

建設協力金を受け取り始める

もう一つの方法は事業者から建設協力金を受け取り、そのお金でビルを建てて、ビル経営を始める方法です。

建設協力金とは、借り主が土地の所有者に渡す預託金です。土地の所有者は預託金を無利子で借り、借り主が希望する建物を建築し、貸し出します。

デベロッパーに相談

建設協力金を受けたい場合は、建築会社ではなくまずはデベロッパーに相談します。

デベロッパーとは、不動産開発業者のことで、大規模な宅地造成やオフィスビルの建設など、事業の主体となる企業・団体のことです。

立地条件が良い土地の場合、デベロッパーによって建設協力金を受けることができます。ローンを組むことなくビル経営を始められます。

テナントの募集・決定

デベロッパーを通してビル経営を行う場合は、ビルを建てる前にテナント付けから始まります。

よって、ビル建築後に空室になるリスクが極めて低く安定した収益を得る事ができます。

テナントの事業形態に合わせた企画設計

建設金を受け取る場合、事業者に合わせたビルの企画、設計を行います。

自分でお金を出して建てる場合は、土地オーナーの好きなようにビルを建てることができますが、建設協力金を受け取る場合は、事業者優位で企画が進むことになります。

依頼する建築会社を決める

デベロッパー（事業者）と建築会社は異なるため、建築会社を決める必要があります。

デベロッパーによるビル建設は大規模になる場合が多く、大手のハウスメーカーまたはゼネコンが有力候補になります。

着工・竣工

着工～竣工まで、鉄筋コンクリート造の3,4階建てのビルであれば半年ほどですが、土地面積が広くなれば工期は伸びます。

一般的な鉄筋コンクリート造の工期は「（階数×1ヶ月）＋3ヶ月」とされ、10階建てなら13ヶ月です。

経営開始

内装も整えば、テナントの入居が可能になります。建設協力金を受けてはいますが、ビルを建てたのは土地オーナー自身のため、テナント（事業者）との契約は土地兼建物のオーナー自らが行います。

土地オーナーは賃借人である事業者から毎月、賃料を受け取ります。 建設協力金の返済分は通常、賃料と相殺することで返還します。

ビル経営のメリット

ここでは、ビル経営を始めるメリットについて解説します。

収益性が高い

ビル経営は、賃貸住宅経営よりも賃料を高く設定できることから、より多くの収益を期待できるというメリットがあります。

三鬼商事によるオフィスマーケットによると東京のオフィスビル平均賃料は19,741円/坪（2023年10月時点）になっています。

以下は主要都市の賃料相場(円/坪)になります。

【主要都市のオフィスビル賃料相場(円/坪)】

東京	大阪	横浜	名古屋	福岡
19,741円	11,954円	12,615円	12,300円	11,499円

仮に東京で3階建て、各階60坪ほどの事務所が入るビルを経営したとすると

毎月約355万円ほどの家賃収入が得られます。

※必要経費などは含まない

ビル経営の収入はいくら？収益シミュレーション

三鬼商事によるオフィスマーケットのデータを基に都内でビル経営をはじめた場合、収入はどのくらいになるのかシミュレーションしていきます。

建築費3億円に対して頭金2000万円で2億8000万円の融資を受けたとします。

毎月の家賃収入から必要経費、ローン返済金額124万円を差し引いても手元には約160万円が残ります。

年間の収益は約1,920万円となり、ビル経営はかなりの高収益といえるでしょう。

※シミュレーションでは所得税・住民税等の税金は含まれていません。

空室率が低い

また、ビル経営は一般的な賃貸経営と比べて空室率が低い傾向にあります。

三鬼商事によるオフィスマーケットによると東京でのオフィスビルの空室率は6.1％（2023年10月時点）となっています。

国土交通省が公表している「平成30年住宅・土地統計調査の集計結果（住宅及び世帯に関する基本集計）の概要」によると賃貸物件の全国的な空室率は18%程度です。

空室率が少ない理由に、ビルなどの大きな規模のものになると、デベロッパーやゼネコンと相談して建てることになりますが、賃貸需要がないエリアにはビルを建築することはありません。よって必然的に空室率は低くなります。

建てられるビルの自由度が高い

アパートやマンションといったような賃貸住宅は、都市計画法で定められた用途地域によって、建てられる建物に制限がかけられることがあります。

ただ、ビルの建築では、13種類の用途地域うち、商業地域に建築することが多いため、こういった制限にかかることも少なく、自由度の高い建物を建築することが可能です。

また、アパートやマンションでは日当たりが悪く、建築できないような変形地でもビルを建築することができることはメリットになるでしょう。

相続税対策になる

ビル経営では、相続税に関しては減税が期待できます。

例えば、オフィスビルとして使用されている土地は、「貸家建付地」として区分されるため、相続税の評価が2割前後(注 : 物件により異なります)下がります。

ビル自体は固定資産税評価額で評価されますが、こちらも建築コストの約6割(注 : 物件により異なります)と言われており、節税が可能です。

ビル経営を長期間に渡って経営する予定の場合や、今後、親族などに相続する可能性も視野に入れている場合は、減税効果があると言えるでしょう。

しかし、ビル経営は、テナントは住居用建物ではないので、固定資産税や都市計画税の減税はなく、経営を始める前のままの金額になることに注意が必要です。

トラブルになるリスクが低い

ビル経営はアパート・マンション経営などの賃貸経営とは異なり、入居者同士のトラブルが少ないです。

例えば、騒音やゴミ出し、家賃の滞納など、入居者管理において様々な問題が生じるリスクがあります。

一方でビル経営は、法人の入居者を対象とした賃貸事業のため、管理面でのトラブルは、それほど懸念する必要はないといえます。

土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。

ビル経営のリスク

ここでは、ビル経営のリスクについて解説します。

初期費用が高額

ビル経営を始めるにあたっての初期費用は、アパート経営や駐車場経営など他の土地活用と比べても高額です。建築費用だけでも数億円～になります。

大きな建築物を作る必要があるだけではなく、ネット環境、電気や空調設備、セキュリティ設備、防音設備など、テナントが安心して使用できるようハード面も十分に整える必要があるからです。

また、定期的なクリーニング、トイレなどの公共の場所のメンテナンス、設備の故障、緊急時の対応など、ビルの設備のクオリティを維持させるための管理費用もかかってきます。初期費用だけでなくこうした維持費も、他の土地活用の場合と比べて高額になります。

しかし、立地条件によってはデベロッパーにより建設協力金を受け、ローンを組むことなくビルを建てることができます。

ビルの建築にかかる費用相場

ビルとは鉄筋コンクリートなどで造った3,4階以上の建物のことを指します。鉄筋コンクリート造の建築費は坪単価 83万円～108万円です。建築費用は坪単価×延べ床面積で求めることが出ます。

通常、建築費用はローンを借りて補いますが、ローンの頭金には建築費の10％～20％が必要です。例えば、3億円のビルを建てるのに3000万円~6000万円の頭金が必要になります。

さらには、ローンの手数料や登録費用など建築費の約10％の諸費用がかかります。頭金の目安は金融機関で異なるため以上の数字はあくまでも目安になります。

経営が難しい

ビル経営は、初心者にはかなりハードルの高い賃貸ビジネスです。

特に、好立地な条件を持つビルや、成功しているビル経営は、その道のプロフェッショナルである大手不動産会社などが資本になっていることが圧倒的に多くなっています。

十分な面積と魅力的な立地を所有していても、経営の知識がなければビル経営で成功することは難しく、加えて競合となるのが大手不動産会社であれば、競り勝つのは難しくなります。

こうしたことを踏まえて、信頼できる専門の会社に委託して、管理や経営はお任せすることを検討してみましょう。

景気の影響を受けやすい

ビル経営は、意外と競争の激しいビジネスです。入居しているテナントの企業やお店が、常に景気等に影響を受けていて競争にさらされており、そこから賃料をもらうことで成り立っているビル経営も、必然的にテナント側のビジネスの影響を直接受けるためです。

景気が悪くなった場合、テナントの賃料の支払いが遅れたり、もっと条件の良いビルを探して引っ越してしまったりするケースもあります。また、今回の新型コロナウイルスのように自粛がかかり、一気に複数店退去となる場合もあります。

一方、賃貸マンションやアパートは不景気の中でも住居を必要とするため、景気の影響で一気に人がいなくなるということはありません。

不景気の影響下でテナントが退去になったとき、すぐに次の入居者が見つかるとは限りません。最初から貸しやすい条件を整えておくのも一つの解決方法です。

退去時のリスクが高い

テナントビル経営では、賃料を高く設定できることに加えて退去が発生しづらい特徴がありますが、一方で、一度退去が発生すると大きな減益となるリスクも考慮しなければなりません。

空室になったフロアにテナントを誘致するのは、賃貸住宅の入居者募集よりも困難とされており、空室の期間が長引く可能性もあります。

コロナ禍などで一斉にテナントが退去し、ビル経営の継続が不可能になるケースもあります。

固定資産税の減税措置が受けられない

ビル経営は所得税ともに、相続税対策として有効です。ですが、固定資産税・都市計画税の軽減措置は受けられません。

アパートやマンションなどの賃貸経営の場合、「住宅用地」であるため固定資産税・都市計画税が軽減されます。

ですが、ビル経営の場合、テナントがオフィスや商業施設に限られるので住宅用地とみなされず、固定資産税の減税措置が受けられません。

ビル経営の種類

ここではビル経営の種類について解説します。

それでは、ひとつずつ見ていきましょう

事務所として使うオフィスビル

オフィスビルとは、テナントが企業のオフィス（事務所）として使用することを目的として入っているビルです。

オフィスビルとしての活用パターンは一般的にも広く知られているため、「ビル経営」と聞くと、このビジネスモデルと思い浮かべる人が多いと思います。

オフィスビルの内装の特徴としては、いくつかの部屋があり、部屋の内部にはあまり仕切りがなく、トイレなどの共有設備が設置してあるというシンプルなレイアウトです。

特定のフロアにコンビニや飲食店など、会社に勤める人たちが利用しやすい店舗が入っていることも多いようです。

商業施設が入る商業ビル

商業ビルと呼ばれるビルの場合は、レストランや小売店などの商業施設が主なテナントとなります。

商業施設ビルを経営する場合、どの分野のテナントに入ってもらうと収益を上げやすいかは、ビルの立地条件や周りの環境、競合ビルの状況等によって変わってきます。色々な業種のテナントが入っているビルも多く見かけます。

しかし、ビル周辺の環境や利用者のニーズによっては、オーナーの経営方針で、テナントはレストランやカフェなどの飲食店のみにするなど、中に入っているテナントの業界を一つに絞っている場合もあります。

ファッション系が多いファッションビル

商業ビルの中でも、主にファッションアイテムを取り扱う店をテナントとして入れているビルのことをファッションビルと呼びます。

フロア全体を開放的なデザインにしていることが多く、ショッピングをしたい人の流れに沿うような内装デザインのことが多いようです。

ファッションと一口に言っても、様々な種類があるので、立地条件と規模によっては上手く経営を行えば、多くの利用客を惹きつけることができます。

流行れば人気が出て高い賃料を得ることもできますが、テナントを「ファッション業界」に絞っていることは、一度テナントが退去してしまうと次のテナントを見つけづらくなる可能性をはらんでいるともいえます。

医療系施設が多いメディカルビル

メディカルビルと聞くと、大きな病院施設を思い浮かべる人も多いかもしれませんが、こちらも商業ビルの一種です。その名の通り、医療事業カテゴリとして扱われるテナントが多く入っていることが特徴です。

一般的な診療所だけではなく、調剤薬局なども一緒に入居しているメディカルビルを多く見かけます。診察後すぐにお薬ももらえるというメディカルビルは、利用者の手間を省いて動線を整えることで利用者のニーズにうまく応えている例と言えます。

また、医療施設の利用者の数は景気に影響されることが少なく、常に一定の集客が期待できます。

そのため、テナント側との長期契約が見込め、ほかの商業ビルに比べて月の収入が安定することが多いといえます。

ビル経営を始めるとなったら新築マンションを建築するという選択肢が出てくるはずです。とはいえ、ビルの建築費用がいくらになるか想像がつかない方がほとんどなのではないでしょうか。

そんなときは、早い段階で複数の施工会社に相談しておくのが大切です。イエウール土地活用なら最大10社の大手の施工会社からアパートの建築プランを受け取ることができます。

ビル経営が向いている立地

ここでは、ビル経営に向いている立地について解説します。

人通りが多い地域

いうまでもありませんが、ビル経営に最も向いている立地は、人が集まるところです。郊外の土地よりも都心部が圧倒的に有利です。

経営するビルの種類によってもニーズは変わります。オフィスビルであれば、企業が多く集まることの多い各主要都市がいいでしょう。逆にメディカルビルなどは、ファミリー世帯が多く住んでいる地域であれば郊外でもうまくいきます。

人が多く集まる場所は、様々なビジネスも活発に行われていますので、常にテナントが入居待ち状態のことも多いものです。

駅までのアクセスが良い地域

人の集まる場所というのは、人がアクセスしやすい場所ともいえます。駅を降りて徒歩何分でビルにたどり着けるかによって、利用者の数はが変わります。

そうなると、駅周辺の土地というのは利便性の面でとても有利です。特に、その駅の規模が大きかったり、急行が止まるなど利用者が多かったりするとよりチャンスがあると言えるでしょう。

駅の利用者が多くても、駅周辺には商業ビル自体が少ないケースもときに見られます。その場合、新しくビルを建てることでテナントや利用客が集まることが期待できます。

ある程度の広さが確保されている

ビル経営を行うには、土地の中に建てたビルにテナントを複数店舗が入居でき、利用者が狭さを感じないくらいのキャパシティがあることが理想です。

店が1店舗しか入らない程度の狭い土地に建てたビル規模だと、通常のビル経営で期待できるようなビジネスモデルを確率しづらい場合があります。しかし、立地条件やプランニングによっては収益を上げることも可能です。

大通りに面した土地

駅から離れていても、交通量の多い大通りに面している土地ならビル経営に向いていると言えるでしょう。

土地の場所が都内なのか郊外なのか、周りにはオフィスビルが多いのか住宅街なのか、などにもよりますが、一般的には、飲食店をテナントとして入れるビルなら利用者の層が偏らないので上手くいくことが多いようです。

大通り沿いのビル施設の場合、車での利用者も多いので駐車場を作るなどの工夫が必要です。

ビル経営と賃貸住宅経営の違い

ここでは、土地活用でメジャーなアパート経営やマンション経営といった賃貸住宅経営との違いを解説します。

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

物件の種類

事務所として使うオフィスビル

オフィスビルは、企業のオフィス（事務所）として使用することが目的とされているビルです。

オフィスビルとしての活用パターンは一般的にも広く知られているため、「ビル経営」と聞くと、このビジネスモデルと思い浮かべる人が多いと思います。

オフィスビルの内装の特徴としては、いくつかの部屋があり、部屋の内部にはあまり仕切りがなく、トイレなどの共有設備が設置してあるというシンプルなレイアウトになっています。

商業施設が入る商業ビル

商業ビルと呼ばれるビルの場合、レストランや小売店などの商業施設が主なテナントとなります。

商業ビルの中には、レストランや居酒屋、カフェなどにテナントの業界を絞ったビルを経営することも多いです。こういった業界を絞った商業ビルを経営する場合、ビルの立地や周辺環境、競合ビルの経営状況などを調査してから方針を決めることが必要となります。

また、業界を絞らず、多種多様な業界のテナントが入居するビルのことを雑居ビルといいます。

ファッション系が多いファッションビル

商業ビルの中でも、主にファッションアイテムを取り扱う店をテナントとして入れているビルのことをファッションビルと呼びます。

ファッションビルでは、フロア全体を開放的なデザインにしていることが多く、ショッピングをしたい人の流れに沿うような内装デザインのことが多くなっています。

立地条件と規模によっては、多くの利用客を惹きつけることができることから、空室のリスクを大幅に減らすことができます。

医療系施設が多いメディカルビル

メディカルビルとは、医療事業カテゴリとして扱われるテナントが多く入っているビルのことを指します。

一般的には、診療所だけではなく、調剤薬局なども一緒に入居していることから、利用者のニーズを上手く汲み取ったパターンとなっています。

医療施設の利用者の数は景気に影響されることが少なく、常に一定の集客が期待できるため、テナントとは長期契約を結ぶことができ、安定した収入を得ることができます。

需要のある地域

ビル経営は、人通りが多い土地や駅までのアクセスのよい土地、大通りに面した土地で始めないと経営に失敗する可能性が高いです。

オフィスビルを経営する場合だと、駅からの距離が重視されますし、商業ビルを経営する場合には、人通りの良さや大通り沿いにあるかも大切になります。

しかし、アパート経営のような賃貸住宅経営では、地方都市であったとしても、交通の利便性があり、生活環境が整っていれば賃貸需要はあります。

そのため、ビル経営は向いている地域が賃貸住宅経営に比べて圧倒的に少ないといえます。

安定した収益性

ビル経営はアパマン経営などと比べて収益が安定しているという特徴があります。
その理由は、「賃料を高く設定できるから」と「フロアによって賃料に差がないから」です。

賃料を高く設定できる

ビル経営では、坪単価で賃料相場が決まっているため、ワンフロアの面積が広ければ広いほど、賃料を高く設定することができます。

一方で、アパート経営などの賃貸住宅経営では、間取りや地域によって賃料相場が決まっていることから、2LDKの広い部屋よりも1Rの部屋の方が賃料単価が高くなります。つまり、ビル経営では、1フロア当たりの専有面積を増やすことが高収益を狙うために大切になってきます。

また、専有面積の広いビルを求めるテナントの方が従業員が多く在籍していたり、経営が安定しているなど、企業自体の属性がよいため、賃料を高めに設定することも可能となっています。

フロアによって賃料に差がない

アパートやマンションといった賃貸住宅経営では、高層のフロアにいけばいくほど賃料を高く設定することができます。

これは、高層フロアの方が日当たりがよく、見晴らしがよいことが付加価値になっていることが理由といえます。

しかし、ビル経営では、上のフロアに行けば行くほど賃料が高くなるようなことはありません。

オフィスビルにおいては、フロアを3Fと4Fの2フロアを借りたいというような企業もいることから、フロアごとに賃料を分けないことでテナントが借りやすくなります。

もし、フロアによって賃料に差がある場合、上のフロアの賃料が高いという理由で入居を決めてくれないこともあります。

光熱費の支払い

ビル経営では、ビルオーナーがエネルギー会社や水道局と契約を結ぶことから、ビル全体の水道光熱費をオーナーが代表して支払うことが一般的です。

これは、各入居者がエネルギー会社や水道局と契約を結び、利用料を支払う賃貸住宅経営とは異なります。

ビルオーナーが代表して水道光熱費を支払うとはいえ、オーナーが立て替えているだけなので、テナントが利用した分は各テナントに負担してもらいます。

また、ビル経営では、入居者が利用した水道光熱費などをひとまとめにして、共益費という形で徴収します。

共益費は、共用部を維持・管理するための費用であり、入居者に一定の金額を家賃と一緒に請求することが多いです。これは、オーナーがエネルギー会社や水道局に支払う金額に必ずしも一致させる必要はなく、多少上乗せた金額を設定することができます。

高い空室リスク

ビル経営では、アパート経営やマンション経営のような賃貸住宅経営に比べて、賃料単価が高く、入居者数も少ないため、空室発生時のリスクが高くなっています。

賃貸住宅経営では、半年間、1部屋空室が発生したとしても、家賃収入にそこまで大きな影響はありません。しかし、ビル経営では、1フロアであっても、半年もの間、空室が発生してしまうと、数百万円の損失につながります。

そのため、ビル経営では、賃貸住宅経営よりも空室対策に力を入れる必要があります。空室を発生させないためにも、事前のマーケティングを入念に行い、需要のある土地で、魅力のあるビルを建設することが重要です。

お持ちの土地で、ビル経営を始めるとなったら新築のビルを建築するという選択肢も出てくるはずです。とはいえ、ビルの建築費用がいくらになるか想像がつかない方がほとんどなのではないでしょうか。

そんなときは、早い段階で複数の施工会社に相談しておくのが大切です。イエウール土地活用なら最大10社の大手の施工会社からビルの建築プランを受け取ることができます。

ビル経営を考えるなら、まずはイエウールに相談を！

ビル経営を考えてはいるけれど「いきなり建設会社に相談するのはちょっと…」といった人は多いのではないでしょうか。

そういった場合、ビル経営などの土地活用の知識を豊富に持ったイエウールにまずは相談しましょう！

ビル経営に関する知識はもちろんのこと、お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。