アパート経営の利回り、表面と実質で数%ズレる理由

神奈川県横浜市（郊外）在住の50代・女性（2026年7月）
「相続した土地でアパート経営を検討中です。建築会社の担当者から『表面利回り8%です』と言われて安心していたのですが、後で調べたら『実質利回り』というものもあると知り、急に自信がなくなりました。自分が見ている数字は本当に信じていい数字なのでしょうか。」

提示された利回りの数字をそのまま信じてよいのか分からず、不安になってしまうのは当然のことです。とくに相続した土地でアパート経営を検討している場合、担当者の説明だけを頼りに大きな決断をしなければならず、「この数字は本当に信じていいのか」「他にも確認すべきことがあるのではないか」と迷うのはごく自然な反応です。イエウール土地活用に寄せられる相談でも、提案書に書かれた利回りをどう解釈すればよいか分からないまま検討を進めていたという声は少なくありません。

アパート経営を検討し始めると、建築会社や金融機関から「利回り〇%」という数字を提示される場面が何度も出てきます。ですが、その数字が表面利回りなのか実質利回りなのかによって、実際の手取り収益は大きく変わります。結論から言うと、実質利回りの最低ラインは3%、理想は5%前後です。この記事を読み終える頃には、表面と実質でどのくらいの差が生まれるのかに加えて、自分の土地・条件（新築/中古・エリア）に当てはめた早見表でその数字が妥当かどうかを判断でき、さらに複数社の提案を比較して初めて分かる「本当の妥当性」の確かめ方まで理解できる状態になります。

アパート経営の利回りは表面と実質で何%ズレる？最低ラインと理想値

表面利回りと実質利回り、何が違うのか

アパート経営における利回りとは、建築費（投資額）に対して年間どれくらいの家賃収入・手取り収益が得られるかを示す割合のことです。よく提示される「表面利回り」は、年間家賃収入を建築費（土地代を除く場合が多い）で割っただけの数字で、管理費・修繕費・固定資産税といった経費を差し引く前の数字です。一方「実質利回り」は、これらの経費を差し引いた後の、実際に手元に残る収益をもとに計算した数字です。

イエウール土地活用に寄せられる相談の中でも、「提案書に書いてある利回りが表面か実質か分からないまま検討していた」という声は非常に多く、複数の建築会社のプランを横断して比較する立場から見ても、経費の内訳を明示しない提案書は珍しくありません。1社の営業担当者は自社の提案を前提に話すため、表面利回りと実質利回りの違いをあえて詳しく説明しないケースもあります。

結論から言うと、表面利回りと実質利回りの間には、一般的に2〜3ポイント程度の差が生まれます。表面利回り8%の物件であれば、実質利回りは5〜6%程度まで下がることが多く、管理費・修繕積立・固定資産税などの経費が家賃収入の20〜25%程度を占めることが要因です。

▼表面利回りと実質利回りの計算式

種類	計算式	特徴
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 建築費 × 100	経費を考慮しないため高く見える
実質利回り	（年間家賃収入－年間経費）÷（建築費＋諸費用）× 100	実際の手取り収益に近い数字

例えば建築費6,000万円・年間家賃収入480万円（表面利回り8%）のアパートで、管理費・修繕積立・固定資産税等の年間経費が100万円かかるとすると、実質利回りは（480万円－100万円）÷6,000万円＝約6.3%まで下がります。提示された数字が表面利回りなのか実質利回りなのかを必ず確認しないと、想定より2〜3ポイントも低い収益を見込むことになりかねません。

イエウール土地活用では、1社の建築会社に代わって収益計算をすることはできませんが、複数の建築会社・土地活用プランを横断して見てきた立場から、経費の内訳がどの程度開示されているかで提案の精度に差が出る傾向を日々の相談の中で確認しています。表面利回りしか提示されない提案を受けた場合は、必ず実質利回りへの換算を依頼することをおすすめします。

アパート経営の利回りの最低ラインと理想値

実質利回りの最低ラインは3%、理想は5%前後とされています。実質利回りが3%を下回ると、空室や金利上昇などのリスクが重なった際に赤字化しやすくなるため、慎重な判断が必要になります。逆に5%以上を確保できていれば、多少の空室や修繕費の増加があっても収支を維持しやすい水準といえます。

出典：国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計（2024年度）」の構造別・地域別構成比をもとに、2026年の市況水準へ換算してイエウール編集部が作成。実際の利回りは物件の個別条件により変動します。

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【早見表】新築/中古・エリア別で見る、アパート経営利回りの妥当なライン

最低ライン・理想値がわかっても、自分の土地・条件に当てはめないことには「妥当かどうか」は判断できません。ここでは新築・中古の別と、エリア区分ごとに、実質利回りの目安を早見表にまとめました。この早見表は、イエウール土地活用が複数の建築会社から集めてきたプラン傾向と、国土交通省の統計をあわせて整理したものです。1社の提案だけでは把握しにくい「他のエリア・他の条件と比べてどうか」という相対的な位置づけを確認する目的で活用してください。

▼新築/中古・エリア別 実質利回りの妥当なライン（2026年目安）

条件	代表的な間取り	東京23区	首都圏郊外	地方主要都市
新築	1K・1LDK中心（単身者向け）	表面6〜7%／実質4〜5% 妥当	表面7〜8%／実質5〜6% 妥当	表面8〜9%／実質5〜6% 妥当
築10年以内の中古	1K・1LDKが中心。2DKも一部混在	表面7〜8%／実質4〜5% 妥当	表面8〜9%／実質5〜6% 妥当	表面9〜10%／実質5〜6% 妥当
築10〜20年の中古	2DK・2LDKが増加（ファミリー向け混在）	表面8〜9%／実質3〜4% 要注意	表面9〜10%／実質4〜5% 妥当	表面10〜12%／実質4〜5% 妥当
築20年以上の中古	2DK中心（間取りの陳腐化がリスク要因）	表面10%以上／実質3%未満 要注意	表面10%以上／実質3%前後 要注意	表面12%以上／実質3〜4% 要注意

間取りは実質利回りにも影響します。1K・1LDKなど単身者向けの間取りは空室リスクが分散しやすい一方、ファミリー向けの2LDK以上は1戸あたりの家賃単価が下がりやすく、築古物件で間取りが古いタイプのまま据え置かれていると、周辺の新しい間取りとの競合で空室が長期化しやすい点に注意してください。

出典：国土交通省「建築着工統計調査 住宅着工統計（2024年度）」および直近2年間のイエウール土地活用の累計約2万人の相談・見積もりデータから、エリア・築年数別の中央値を算出し、外れ値（上位・下位5%）を除外して作成。実際の利回りは立地・建物状態等の個別条件により変動します。

築古の中古物件ほど表面利回りは高く見えますが、実質利回りに換算すると新築とほとんど変わらない、あるいは新築より低いケースも珍しくありません。これは築古物件ほど修繕費・空室率が上がりやすいためで、「表面利回りが高い＝お得」とは限らないことを示しています。

早見表の「妥当」「要注意」は、実質利回りが最低ラインの目安である3%を明確に上回っているかどうかを基準に判定しています。実質利回りが4%以上ある場合は「妥当」、実質利回りが3%台前半〜3%未満で最低ラインに近い、または下回る水準は「要注意」としています。「要注意」は投資に適さないという意味ではなく、空室や金利上昇が重なった際に収支が厳しくなりやすいため、より慎重な確認が必要という位置づけです。

それぞれの水準が実際にどのようなプランになるのか、早見表の4つのパターンに該当する事例を1件ずつ紹介します。

まず「妥当」水準の代表例として、東京23区で新築を選んだケースを確認してください。

次に、首都圏郊外で築10年以内の中古を購入したケースです。こちらも早見表どおりの「妥当」水準に収まっています。

一方で「要注意」水準の実例も見ておきましょう。東京23区で築10〜20年の中古を検討したケースです。

最後に、最も「要注意」度が高い、首都圏郊外で築20年以上の中古を検討したケースです。

この4つの事例から分かるのは、「妥当」水準は単身者向けの間取り・築浅という条件が重なっているのに対し、「要注意」水準はファミリー向けの古い間取り・築古・修繕や空室の懸念が重なっているという傾向です。「要注意」に該当した場合にどう対応すればよいかは、次の章で詳しく解説します。

新築アパートに限定した利回りの詳しい相場・シミュレーションについては、

で個別に解説しています。エリア別の坪単価や新築ならではの利回りの考え方を詳しく知りたい方はあわせてご確認ください。

相続した土地など、極端に狭い（100坪未満）・変形している・接道条件が特殊といった土地は、早見表の一般区分だけでは判断しづらい場合があります。その場合は早見表を目安としつつ、複数社に個別プランを依頼し、実際の設計・利回りで確認することをおすすめします。

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アパート経営の利回りだけで判断してはいけない理由

早見表で妥当な水準がわかっても、利回りの数字だけを見て判断するのは危険です。同じ実質利回り5%の物件でも、5年後・10年後の収支は空室率や金利動向によって大きく変わります。ここでは、利回りの数字だけでは見えてこない5つのリスク要因を解説します。

イエウール土地活用の相談記録を分析したところ、着工後にトラブルや収支の想定違いを相談された方のうち、約4割が「提案時に説明された利回りの前提条件（空室率・金利）を着工後に見直していなかった」という共通点を持っていました。これは1社だけの提案を鵜呑みにせず、複数の前提シナリオで確認しておくことの重要性を示しています。

相続した土地でアパート経営を検討している場合は、上記5つのリスクに加えて、境界確定・測量が済んでいるかも事前に確認してください。境界が未確定のまま建築計画を進めると、着工前に測量費用や近隣調整の時間が追加でかかることがあります。

早見表で自分の条件が「要注意」に該当した場合、具体的にはどう対応すればよいのでしょうか。実質利回り3%未満のプランがそのまま実行不可能というわけではなく、以下の3つの対策を講じることで、最低ラインを上回る水準まで引き上げられるケースが少なくありません。

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複数社の提案を比較して初めて分かる、利回りの妥当性

早見表やリスク要因を確認しても、「自分が受け取った提案の利回りが本当に妥当なのか」は、1社の提案だけを見ていては判断がつきません。1つの建築会社は自社商品の利回りの妥当性しか語れませんが、複数社のプラン傾向を横断して見てきた立場からは、その提案が全体の中でどの位置にあるかを相対的に判断できます。

実際にこのアドバイスをもとに複数社を比較し、当初提示された利回りの妥当性を見直した方の事例を紹介します。

この事例から読み取れるのは、表面利回りの高さだけで判断すると、実質利回りで見たときに逆転するケースがあるという点です。複数社の提案を並べて初めて、経費の内訳まで含めた妥当性の判断ができるようになります。

【掲載している体験談について】本ページの体験談は、2026年時点までに土地活用を完了されたイエウール土地活用のご成約者様を対象に、運営事務局が2026年にメールにてアンケートを実施し、ご回答いただいた内容をもとに作成しています。費用・収益・利回りなどの数値はご本人の回答をそのまま掲載しており、個人が特定できないよう氏名・住所等の情報は非公開としています。

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アパート経営の利回りに関するよくある質問（FAQ）

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アパート経営の利回りは、表面と実質の違いを理解し、自分の条件に当てはめて妥当性を判断できて初めて、意思決定の材料になります。まだ利回り以外の選択肢（売却・保有継続など）も含めて検討したい場合は、以下から使い道を相談してみてください。