お手持ちの古家を解体して更地にすることをご検討中の方は、
「更地にする費用を知りたい」「そもそも、ほんとうに更地にしたほうがいいのか？」といった悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか？
この記事では、お手持ちの建物を解体して更地にするか検討している方に向けて、更地にする費用の相場や、更地にしたほうがよいケースをご紹介します。
- 更地にする費用がいくらか知りたい
- 古家つき土地をほんとうに更地にしたほうがいいのか知りたい
私の家の解体費用はいくら？
＼最適な土地活用プランって？／
▼家の解体費用の詳細については以下の記事でも詳しく解説しています。
古い家を更地にする費用の相場
古い家を更地にする場合、30坪の家なら約90万円～150万円が相場です。日本の古い家の多くは木造なので、約100万円は見込んでおくとよいでしょう。ただし、坪数が大きいほど費用の総額が高くなりやすいです。
坪数別の相場
解体費用の坪単価は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造等の、建物の構造によって変わります。以下は更地にする費用の坪単価と、延べ床面積が30坪・50坪・80坪の場合の金額の目安です。
| 建物の種類 | 1坪 | 30坪 | 50坪 | 80坪 |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 3万円 | 90万円 | 150万円 | 240万円 |
| 鉄骨造 | 4万円 | 120万円 | 200万円 | 320万円 |
| RC造 | 5万円 | 150万円 | 250万円 | 400万円 |
1坪あたりの平均単価で木造建築は3万円、鉄骨造の場合が4万円、鉄筋コンクリート（RC）だと5万円が目安となっています。
私の家の解体費用はいくら？
更地にする費用が高くなる要因
実際の解体費用は、次の要因によって相場よりも高くなるケースがあります。
▼更地にする費用が高くなる要因
- 付帯工事が多く必要
- 古家にアスベストが含まれている
- 廃材の量が多い
- 重機が入れない立地である
- 地中埋設物が発見される
- 地形に傾斜がある
付帯工事が多く必要
付帯工事が多く必要な場合、更地にする費用は高くなるケースがあります。
付帯物は建物を解体する前に手作業でひとつひとつ撤去されます。よって、付帯物の量が多いほど撤去費用が高くなり、解体費用も高額になるので注意しましょう。付帯工事とは玄関アプローチや駐車場、庭などの解体工事のことです。家本体以外の設備・施設が充実しているほど費用は高くなります。
▼付帯工事費用の相場
| 種類 | 料金 |
|---|---|
| カーポート撤去費用 | 6万～/1台用 |
| ブロック塀撤去費用 | 5000～1万円/1㎡ |
| 庭木の撤去費用 | 5000～3万円 |
| 門扉の撤去費用 | 2万円程度 |
| 倉庫・物置の撤去費用 | 2～3万円 |
（※）各費用は表内のリンクから関連記事を参照できます。ぜひご活用ください。
古家にアスベストが含まれている
解体する古家にアスベストが含まれている場合、アスベスト処分費用が追加でかかります。特に2006年以前に建てられた古家であれば、建物内にアスベストが含まれている可能性が高いです。アスベストは粉塵が人体に悪影響を及ぼすことから、解体工事前に完全に除去することが法律で定められています。
アスベストが含まれているかどうかは、アスベスト調査を依頼することでわかります。なお、アスベスト調査とアスベスト除去には、国が設けている補助金制度を利用すれば費用を大きくおさえることができます。
廃材の量が多い
解体後に出た廃材の量が多いほど更地になる費用は高くなります。
廃材処分費用の相場は解体業者やエリアによって変わりますが、目安として以下の表を参考にしてください。
| 廃棄品目 | 料金（㎥） |
|---|---|
| コンクリートガラ | 5,000円～ |
| タイル・ガラス | 2万5,000円～ |
| 石膏ボード | 1万5,000円～ |
| 木くず | 5,000円～ |
| 残置物 | 5,000円〜 |
廃材処分費用は基本的に自分で減らすことは難しいですが、「残置物」については自分で削減できます。「残置物」とは、建物内に残された家電や家具、荷物をさします。残置物は解体業者に依頼するよりも、自分で廃品回収やフリマ買取などで処分したほうが、処分費用をおさえることができます。
廃品回収で処分される場合、自治体が費用の一部を補助しますが、解体業者に依頼する場合は、自治体からの補助はうけられず、処分費用そのままが解体業者から請求されてしまいます。節約したいのであれば、できるかぎり古家を空っぽの状態にしてから解体を依頼しましょう。
重機が入れない立地である
重機が入りにくい立地の場合、更地にする費用は高くなりやすいです。
大型の重機を搬入させるには、4m以上の道路幅が必要です。よって、前面道路の幅が4m未満の土地の場合、大型重機が入りにくいため、解体費用が高くなります。
地中埋設物が発見される
古家解体後に地中に埋設物が発見された場合は、更地にするために撤去費用が追加で発生します。
古家の解体後に土地の活用や売却を考えている場合は特に、地中埋設物を撤去しなければ土地をうまく利用できなくなるためです。
地中埋設物の例としては、浄化槽や建物の基礎部分、古井戸などがあげられます。
地中埋設物のひとつあたりの撤去費用は3万円～5万円が目安ですが、解体業者によって異なりますので注意しましょう。
地形に傾斜がある
解体して土地をならす際、地形が急な場合は整地作業がより複雑になり、整地にかかる費用が高くなってしまうので注意しましょう。
整地する土地の地形や地勢によって、作業の難易度や必要な機械の種類も変わるためです。
私の家の解体費用はいくら？
古家を更地にしたほうがよいケース
前述したとおり、更地にする費用は90万円～100万円と高額です。高額なぶん、「ほんとうに更地にしてだいじょうぶかな？」と心配になってしまいますよね。
本章では、更地にしたほうがよいケースについて解説しています。ご自身に該当するかどうか、チェックしてみてください。
▼古家を解体して更地にしたほうがよいケース
- 倒壊の危険性があるほど家が老朽化している
- 空き家を管理する負担が大きすぎる
- 古家の建て替え費用が修繕費用を下回る
- 賃貸に不向きなエリアである
倒壊の危険性があるほど家が老朽化している
倒壊の危険性があるほど老朽化している家の場合、地域の安全性や景観を損ねてしまうため、解体することを推奨します。
老朽化した古家は地震や強風、豪雨などの自然災害によって倒壊するリスクが高くなります。また、通学路に面している場合は、子供が怪我をしてしまうなどの事故につながることも…。
空き家を管理する負担が大きすぎる
空き家の所有者として、これ以上空き家の空き家の管理を続けるのが精神的・体力的・経済的にも厳しい場合は、解体して更地にすることも考えましょう。
空き家を維持するためには、定期的な清掃、点検、修繕などの作業が必要です。特に、遠方に位置する空き家の場合、交通のための費用や時間もかかってしまうため、負担をさらに大きなものにします。その他、空き家管理サービスに依頼している方は、そのための費用も定期でかかっているでしょう。
更地にすることで、これらの維持管理の負担から解放されます。使ってもいない空き家を維持するためにこれ以上体力やお金を消耗できないと感じている方は、いっそのこと解体して更地にしてしまったほうが、楽になるかもしれません。
古家の建て替え費用が修繕費用を下回る
古家の建て替え費用が修繕費用を下回る場合は、解体して更地にすることがおススメです。一戸建ての古家を修繕（≒フルリフォーム）する場合、300万円～2,500万円の資金がかかるといわれています。対して、一戸建ての建て替え費用の相場は1,500万円～4,500万円が目安です。
価格幅は建て替えのほうがリフォームより高めですが、場合によっては安くできる可能性があります。ハウスメーカーやリフォーム会社に見積もりをとり、建て替え費用が修繕費用を下回るのであれば、古家を建て替えることをおススメします。
また、老朽化していたり、現行の耐震基準を満たさない古家を建て替える場合、自治体によっては補助金を利用できるケースもあります。補助金を加味したうえでの予算も、ハウスメーカーに相談して把握しておくことが大切です。
賃貸経営に不向きなエリアである
賃貸経営に不向きなエリアである場合、リフォームや建て替えをしても収益を見込めないため、更地にして売却してしまったほうが経済的です。
例えば、全体的に人口が減少していたり、若年層や働き盛りの世代がすくないエリアの場合、賃貸需要は低くなります。その他、駅やスーパーマーケットなどの生活施設への便が悪かったり、都市部や主要な商業施設へのアクセスが悪いエリアの場合も、居住エリアとして好ましくないため、賃貸物件としての人気が低くなります。
更地にすることで土地の価値が上がる
更地にすることで土地の価値が上がる場合は、更地にすることがおススメです。
古家に利用価値がない場合は、更地にしたほうが土地の価値はあがります。
住むことができないほど損傷していたり、浴室やトイレなどの設備が古く、周りの居住ニーズに合致していなかったり、現行の耐震基準を満たしていない古家は、更地にすることがおススメといえます。建物自体に価値がなく、建っていても修繕が必要など、維持するために費用が必要な建物の場合は、更地にしたほうが土地の価値が上がり、高く売ることができます。
私の家の解体費用はいくら？
更地にする際に損しないための注意点
前章で解説した「更地にしたほうがよいケース」に該当したとしても、更地することで逆に金銭的に損をしてしまうリスクもあります。高額な解体費用を支払って逆に損してしまうのは避けたいですよね…。
本章では、更地にする際に損しないための注意点を解説しています。
▼更地にする際に損しないための注意点
- 更地にすると固定資産税が3倍～6倍に
- 再建築不可なら更地にすると土地の価値が下がる
- 解体費用の見積内容はよく確認しないと想定外の出費がある
更地にすると翌年から固定資産税が3倍～6倍に
更地にすると翌年から土地の固定資産税が3倍～6倍まで上昇します。建物つき土地の固定資産税には、「住宅用地の特例」による控除が固定資産税に適用されています。住宅用地の特例とは「住宅用の家屋」が建っている土地の場合、固定資産税が1/6～1/3まで軽減されるというものです。
住宅用地の特例は、古家が解体されて更地になったり、特定空き家（＝放置することで周辺が危険になる空き家）に認定されている場合に適用対象外になります。適用が外れる場合、1/6～1/3まで軽減されていた固定資産税がもとにもどるため、更地にした前後で3倍～6倍まで上昇する可能性があります。
更地にした後も土地を所有し続ける場合は、上昇した固定資産税を支払いつづけることなるため、十分に注意してください。
再建築不可なら更地にすると土地の価値が下がる
再建築不可の土地の場合、更地にすると土地の価値が下がってしまいます。
再建築不可とは建物が取り壊された後に、同じ場所に新しく建物を建てることができない土地を指します。建築基準法の接道義務を満たしておらず、建物を建て替えることができない土地のことです。再建築不可の土地は、いったん建物を壊してしまうと再建築できないので、土地の用途が制限されてしまい、価値が下がってしまいます。
ただし、隣地の買い増しなどを行って接道義務を満たすことができれば、再建築不可でなくなるため、更地にしても価値が下がることはありません。ただし、買い増しには土地の購入費用が別でかかる他、購入費用を上回る金額で必ずしも売れるわけではない点に注意しましょう。
再建築不可の土地を手放したい場合は、更地にせずに不動産会社に古家つきのまま買取を依頼するのがおススメです。買取であれば、市場よりも売値が安くなりますが、不動産会社に直接売却できるため、費用をおさえて土地を手放すことができます。
解体費用の見積内容はよく確認しないと想定外の出費がある
解体業者に依頼した際に、見積内容をよく確認しないと想定外の出費があることも出てきます。
解体費用の見積書は、統一されておらず業者によって記載する項目も様々です。例えば、解体後の産業廃棄物の処分費や、官庁申請費が見積りに含まれていないことがあります。
すると、解体工事後に必要経費として請求されることになるでしょう。大きな金額が動く解体工事の中で、想定外の出費は避けたいですよね。見積書をよく確認して、解体前後の作業の費用が含まれているか、「これ以外にかかる費用はないか」と業者に確認しておきましょう。
更地にする費用を節約する方法
更地にしたほうがよいとわかっていても、費用はできるかぎり節約したいですよね。
本章では、更地にする費用を節約する方法を解説しています。
▼更地にする費用を節約する方法
- 解体業者から相見積もりをとる
- 家財や庭木は自分でできる限り処分する
- 建物滅失登記を自分で手続きする
- 解体の補助金を利用する
解体業者から相見積もりをとる
節約する最初のコツとして、解体業者から相見積もりをとることがあげられます。解体業者から相見積もりを取得する場合は、2社～3社程度の見積もりを比較すると良いでしょう。
解体業者の見積もり金額は業者によってバラつきがあります。場合によっては、違う業者に依頼するだけで100万円以上も安くなるケースも…！
解体業者間で見積もり金額が違うのは、業者によって解体作業員に対する人件費や、工法や技術が異なるためです。効率よく解体できる業者であれば、短い工期で施工できるので解体費用は安くなります。しかし、工法や技術が異なることで工事に時間がかかってしまう場合は、解体工事の期間は伸びてしまうため、解体費用も高くなってしまいます。
私の家の解体費用はいくら？
庭木や家財は自分でできる限り処分する
不要な庭木や家財はできるだけ自分で処分・伐採しましょう。前述したとおり、家財は残置物として、庭木は付帯物として、解体業者に依頼する場合は処分費用が発生します。
できる限り自分で処分することで、廃棄物処理にかかる費用を安くできます。また、まだ使えそうな物がある場合はリサイクルショップに買取依頼をしたり、出張買取業者に連絡すると良いでしょう。
建物滅失登記を自分で手続きする
家を解体する際に必要となる「建物滅失登記」をご自身で手続きすることで、業者への代行費用を節約できます。
建物滅失登記は、土地家屋調査士や司法書士に依頼することが多いですが、その場合には約5万円の費用が発生します。
書類を集める手間が必要になりますが、ご自身でも手続きを行うことは可能です。その場合、書類の取得費用の約1,000円に抑えることができます。
補助金を利用する
家の解体をする際に、補助金や助成金の制度を利用することで費用を安くすることができます。地方自治体によっては危険な空き家の解体費用を補助する制度があり、解体費用の1/2の補助を受けられるケースもあります。
これは国土交通省が自治体に対して行っている補助であり、空き家を除去・活用して地域の活性化を図る取り組みです。補助金の詳しい事例については後述します。
更地にするかを迷う場合は一括査定サイトを利用しよう
更地にする費用はどのように算出されているのか分かりにくい面があり、場合によっては不当に高額な請求をされる可能性もあります。
イエウールでは全国の実績豊富な解体業者に対して、解体費用も見積もりを依頼することができます。
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