千葉県船橋市は比較的大きな都市であり、人口も多いことから様々な土地活用方法が考えられます。
本記事では船橋市で所有する土地の活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。船橋市における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
土地活用の基礎について知りたい人はこちらの記事をご覧ください。船橋市ってどんな場所？
船橋市は千葉県を代表する都市の一つであり、都心へのアクセスのしやすさや利便性の高さから人気の高い街です。東京駅や舞浜駅などに電車で30分かからずに行くことができることもあり、都心と県内の人気スポット両方へ行きやすい場所となっています。
また、船橋駅周辺は多くの飲食店があり、様々なジャンルの名店や老舗料理店などが並ぶ横丁は関東でも有名な飲食店激戦区です。駅周辺はそうした賑わいがありますが、繁華街から少し離れると閑静な住宅街のあるエリアになるため、静かに暮らしたい人にもおすすめの街となっています。
本章ではそんな船橋市がどういった場所なのかについて、いくつかの観点から掘り下げていきます。
船橋市の人口
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 船橋市人口（万人） | 62.3 | 64.3 | 64.7 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
上記の表は船橋市と全国の人口推移を表したものです。全国の人口が下降傾向にあるのに対して船橋市の人口は上昇傾向にあるため、船橋市が人気の街であることがわかるでしょう。
また、以下は令和5年4月1日における、住民基本台帳人口による船橋市の行政・地区コミュニティ別人口と年齢区分別人口です。
| 行政・地区コミュニティ | 人口 | 世帯数 |
|---|---|---|
| 全地域 | 647,597人 | 317,341世帯 |
| 南部 | 121,605人 | 65,036世帯 |
| 西部 | 160,843人 | 77,837世帯 |
| 中部 | 83,373人 | 40,416世帯 |
| 東部 | 172,490人 | 84,631世帯 |
| 北部 | 109,286人 | 49,421世帯 |
| 区分 | 人口 | 割合 |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 78,998人 | 12.20% |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 413,329人 | 63.80% |
| 老年人口(65歳以上) | 155,270人 | 24.00% |
参考：船橋市ホームページ
船橋市の生活環境
駅周辺には大型商業施設や百貨店、スーパーが揃っているため買い物に困ることはなく、日本一大きい百円均一ショップと言われるダイソーギガ船橋店では様々な商品を購入することができます。
また、駅北部には総合病院があり、駅周辺には個人病院やクリニックなども充実しています。幼稚園や小中学校、福祉施設などがいくつもあるという点も、ファミリー世帯や親が高齢の人にとっては安心できるところでしょう。
船橋市の家賃相場
都心と比べると低めにはなりますが、船橋市の家賃相場は9万4,823円と千葉県内ではやや高めの方です。これは船橋市が都心へアクセスしやすいことや人口密集地であることが要因として挙げられます。
以下は千葉県の間取り別平均家賃相場と間取りの割合を表したものです。
| 平均家賃相場 | 間取りの割合 | |
|---|---|---|
| 1R | 49,748円 | 6.22％ |
| 1K | 54,504円 | 9.66％ |
| 1LDK | 88,017円 | 5.94％ |
| 2LDK | 95,198円 | 19.26％ |
| 3LDK | 115,096円 | 51.9％ |
| 4LDK | 138,723円 | 6.96％ |
| 5LDK | 107,200円 | 0.03％ |
船橋市のおすすめ土地活用5選
以下は船橋市で行なう土地活用方法のおすすめ5選です。
- アパート経営
- 戸建賃貸経営
- 高齢者施設経営
- 更地にして貸し出す
- 駐車場経営
いくつかの土地活用事例を交えてそれぞれ解説します。
アパート経営
アパート経営は不動産投資や土地活用の方法として、最もポピュラーであるものとして知られています。メリットとしては、「安定収入が得られる」「節税効果がある」「生命保険の代わりになる」といったものが挙げられます。一方で、「空室のリスク」「老朽化のリスク」「災害のリスク」「金利上昇のリスク」といった、無視することはできないリスクも存在します。
船橋市は東京都内と比べて家賃が安いにもかかわらず都心にアクセスしやすいというメリットがあるため、賃貸物件に一定数の需要があります。アパート経営は入居者を確保出来れば長期的に収益を得ることができる上に、相続税や固定資産税の節税も期待できます。ただし、需要のない場所で始めたり事前調査を怠ったりすると地獄を見ることになるため気を付けましょう。ちなみに、船橋市でアパート経営を始めるなら、学生からの需要が多い習志野台はおすすめの地域となっています。
注意点して、アパート経営はローンを借りて始めることができますが、建築にかかる費用の3割は自己資金を用意することをおすすめします。
土地活用事例①船橋市：ファミリー向け賃貸住宅
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 1909 |
| 延べ床面積(㎡) | 1323.79 |
千葉県船橋市。駅から10分ほどの場所に15世帯のファミリー向け賃貸住宅のまちなみが完成しました。ヨーロッパの邸宅を感じさせる佇まいに、思わず目を奪われます。
オーナーさまはローマで暮らしていた経験があり、大いに影響を受けたそうです。
「ローマではテニスコートやプールが家の側にあり、休みの日はテニスをしたり、泳いだり、余暇を楽しむ風習がありました。広い敷地を活用して、そのような住民の憩の場となるコミュニティをつくりたいと考えました」。
そうしてプールとテニスコートを併設させた賃貸住宅をすでに30年以上前に実現させたオーナーさま。老朽化から相続対策を兼ね、今回の建替計画は後を継ぐご子息に任されました。ご子息は前職でテーマパークの企画を担当していたこともあり、その手腕が大いに発揮されました。
「京都のイギリス村のような雰囲気のある賃貸住宅の構想がありました。そこでスケッチブックに完成予想図を描き、イメージを具現化していきました」。
賃貸住宅に入居する住民はもちろん、近隣の住人にとっても好印象を与えるような、地域のランドマークとなる賃貸住宅づくりを目指しました。そこでハウスメーカー3社に相談をすることに。
土地活用事例②千葉県：鉄骨造3階建てアパート
| エリア | 千葉県 |
| 土地面積(㎡) | 80.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 30.0 |
| 工法 | 鉄骨造 |
| 建築費用(円) | 20,000,000 |
バス・トイレは別でシステムキッチンにIHクッキングヒーターも使えます。
ワンルームですが一人暮らしならゆったり暮らせる空間です。
最寄りの駅までは歩いて5分ほどかかりますが、駅からのアクセスに関しても悪くはないです。
戸建賃貸経営
戸建賃貸経営は一戸建ての住宅を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得るという土地活用方法です。アパートの供給が過多で需要がないような場所でも、戸建賃貸であれば需要が望める場合もあります。
戸建賃貸経営のメリットはアパート経営と比べて初期費用が小さいことや入居期間が長いため収入が安定していること、管理の手間がかからないことや立地条件がそこまで厳しくないことです。一方で、アパート経営よりも空室リスクが高くなることや、建物の修繕・リフォームの回数が多くなってしまうことはデメリットです。
戸建賃貸経営では長期的に安定した収入を得ることが可能で、商業施設などが充実した船橋市では需要を見込めます。特に、保育施設や公園の多い三咲周辺はファミリー層狙いで検討しても良いでしょう。空室が続くと収入が発生しなくなってしまったり税金の負担が大きくなってしまったりといったリスクはありますが、家賃設定やニーズの設定を間違わなければ需要のある賃貸経営です。
土地活用事例③神奈川県：蔵のある賃貸住宅
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 983.1 |
| 延べ床面積(㎡) | 613.01 |
| 工法 | 木造 |
神奈川県横浜市。最寄り駅から徒歩14分とやや距離があるものの、賃貸ニーズの高いエリアです。以前は3階建ての賃貸住宅が建っていたのですが、築30年を超えていました。建替えに至った経緯をオーナーさまは次のように話してくれました。
「父の代から横浜周辺で賃貸住宅、戸建、駐車場など、土地の活用を行っておりました。今回は、修繕しようと思っていたのですが、修繕費が高額であったこと、また娘夫婦への相続も見据え、相続対策を兼ねて建替えるこにしました」。
オーナーさまが所有する物件管理を担当する管理会社から、ミサワホームを紹介されました。どんな賃貸を建てるかは、この土地を今後、相続する娘さまご夫婦に任せることに。
そこで娘さまご夫婦にもお話を伺いました。
「賃貸住宅を建てるのは、母も私たち夫婦も初めての経験でした。祖父が残してくれた土地や建物を私の代でもしっかり継承していきたいと思いました。そのためには安定経営が重要であり、入居者に長く住んでいただけるようなものを建てなくてはいけないと思いました」。
そんな娘さまご夫婦の心を掴んだのが、大収納空間「蔵」と6タイプの間取りを備えたプランでした。
高齢者施設経営
高齢者施設経営には、土地所有者が自ら運営に携わる方法と、建物を建ててそれを介護事業者に貸す方法、社会福祉法人などに土地を貸して賃料を得る方法の3つがあります。後者二つであれば専門的な知識がなくとも始めることができます。メリットは長期的に安定収入が見込めることや、賃貸住宅などには需要のない土地でも始めることができる点です。デメリットとしては、事業者を探すのに苦労することや転用が難しい点が挙げられます。
日本は高齢化社会であり、高齢者の一人暮らしや高齢夫婦のみの世帯の割合は年々増えています。そのため、高齢者施設の需要は続くことが予想され、むしろ供給が間に合ないことになる可能性もあります。特に船橋市は人口が増加傾向にあり、65歳以上の老年人口もまた増加傾向にあります。収益性の観点ではアパート経営より優れており、駅近である必要がなく補助金制度もあるため、広い土地を所有している場合はおすすめです。
海老川上流地区はふなばしメディカルタウン構想により、「健康寿命日本一」を目指す船橋市の健康・医療の中核となるまちを目指しているため、その周辺で始めると有利になる可能性があります。
更地を貸し出す
自分で土地を利用することだけが土地活用ではなく、所有する土地を第三者に貸し出して賃料を得ることも土地活用と言えます。
更地は使い勝手が良いため需要が高くなりやすく、船橋市では様々な地域で地区計画制度がすすめられているため、その周辺地域が特に需要が見込めるでしょう。
土地は所有しているだけでも税金がかかるため、活用する気がなかったり良い活用方法がなかったりするのであれば、貸し出すという選択肢は大いに有効であると考えられます。
駐車場経営
駐車場経営は初期費用を抑えて、かつ手間をかけずに始めることが可能な土地活用です。駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。駐車場経営は前述したもののほかに、狭小地や変形地でも始めることができたり、他の土地活用への転用がしやすいというメリットがあります。
ただし、駐車場経営は賃貸経営と異なり節税効果がなかったり、収益性があまり高くなかったりするため注意しましょう。月極駐車場の場合は主に住宅地、コインパーキングの場合は観光地などに需要があります。管理方法としては自分で管理するか、業者に委託して固定賃料を取得するという方法もあります。
業者に委託する際は必ず複数の業者を比較すること、契約をしっかり確認することが大切です。また、駐車場経営は競合が多い土地活用であるため、船橋市の中でも中心地から少し離れたところの方に需要がある可能性が高いです。
船橋市のおすすめ土地活用パートナー
船橋市で土地活用をする際に、パートナーとなる企業のおすすめを紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを閲覧したり実際に話を聞いたりしてみることもおすすめします。
ミサワホーム
ミサワホームは全国各地に対応しており、マンション・アパートをはじめ、商業施設、医療介護、保育などの事業のサポートを行なっています。
徹底した管理体制の元高品質の部品・部材を工場生産し、現場で効率良く組み立てる高度工業化住宅を採用しています。「南極昭和基地」の建物の多くはミサワホームであり、最低気温−45℃、風速60mという過酷な環境で50年以上も改良を繰り返したという経験が、耐久性や気密性、耐久性に活かされています。
また、34年連続グッドデザイン賞を受賞するなど、実績も確かなものとなっています。全国各地に対応しているため、「初めての土地活用で大手に頼みたい」という人におすすめです。
積水ハウス
積水ハウスの土地活用である「シャーメゾン」は、家づくり250万戸以上の実績から生まれたノウハウと技術により、住み心地がよく安心・安全な建物の建築をしています。
積水ハウスは様々な土地活用に対応しており、賃貸住宅では2階建てはもちろん、3階建てや4階建ても施工可能で敷地を最大限に生かした賃貸住宅を建築します。施工面でのみではなく、建物の管理やアフターメンテナンス、リフォームや入居者対応などの多方面でサポートを受けることができます。
また、「シャーメゾン」は建築設計からアプローチした空間づくりが評価され、キッズデザイン協議会主催の「子どもたちを産み育てやすいデザイン部門」で「キッズデザイン賞」を受賞しています。こちらも全国各地に対応しているため、場所を問わず頼むことができます。
セナリオハウス
セナリオハウスは東京・埼玉・千葉・茨城といったエリアに対応しており、その中でも船橋展示場の対応エリアは船橋市を含めた千葉県内のいくつかの市となっています。エリアを限定することで、メンテナンスを充実させサービスの向上を図っています。
土地活用やアパート、3階建て住宅や店舗併設住宅などを得意としており、耐震性に優れた建築が可能です。高品質・適正価格でデザインや性能にこだわりたい人におすすめです。
リザーブデザイン株式会社
リザーブデザイン株式会社は千葉県の松戸市、柏市、鎌ヶ谷市、白井市、流山市、野田市、市川市、そして船橋市などで注文住宅や建て替え、リフォームや木造新築などを手掛けています。
建築設計では施主の考えを尊重しつつも機能が失われないように設計提案を行ない、設計から施工までを一貫して担うことで安心できる家づくりを行なっています。
船橋市のアパート経営の施工事例が公式のホームページに記載されているため、興味のある人は閲覧してみると良いでしょう。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。生の声を聞ける機会は中々ないため、ぜひ参考にしてください。
50代男性による千葉県千葉市でのアパート経営
「土地活用プランナーに相談して成功！」
| 収益 | 90万円～100万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 6,001万～7,000万 |
| 利回り | 7.80% |
| オーナーの年齢 | 50代歳 |
| 土地所在地 | 千葉県千葉市 |
| 敷地面積 | ～120㎡m2 |
| 用途地域 | 準住居地域 |
| 戸数 | 18戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | ミサワホーム株式会社 |
| 容積率 | 300% |
| 建ぺい率 | 70% |
| 構造 | RC造 |
きっかけや目的
そこで、土地活用プランナーに相談した際に親身になってアドバイスをくれたことがきっかけでマンション経営を決意しました。
企業を選んだ決め手
土地活用のポイントや注意点
システムキッチンにシャワー付洗面化粧台、温水洗浄便座、浴室乾燥機などキッチンやバスの設備も整えています。 できるだけマンション付近の掃除もして入居者が住み心地の良いマンションになるように注意しています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
相続する土地は人によってそれぞれですが、土地活用プランナーの方ならその土地に合ったプランを提案してくれます。私も自分のマンション経営がうまくいくようになったのは土地活用プランナーの方の適切な判断やアドバイスのおかげだったと思います。
50代女性による千葉県東金市でのアパート経営
「先祖の土地が東金市に空き地としてあったのでアパート経営をしました。」
| 収益 | 50万円～60万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 1億円～1億5,000万円未満 |
| 利回り | 9％ |
| オーナーの年齢 | 50代歳 |
| 土地所在地 | 千葉県東金市 |
| 敷地面積 | ～160㎡m2 |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | ８戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 容積率 | 185% |
| 建ぺい率 | 90% |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
空き地が新しい生活の舞台となり、住人の学生などに安定を提供できることが喜ばしいと同時に、先祖への感謝の気持ちが深まり、この土地で築かれるコミュニティが持続可能な未来へと続いていくことも期待していました。
企業を選んだ決め手
質の高い建築と適切な管理により、安定的に収益を上げることができ、運営全体がスムーズで効率的でした。積水ハウスは、アパート経営において信頼性と成功に向かう上でとても重要な役割をしてくれました。
土地活用のポイントや注意点
高めの家賃がもたらすメリットとして、建物や施設のメンテナンスに余裕が生まれ、住人に高品質なサービスを提供できることがあります。この結果、住人層も質が向上し、コミュニティは安定感を増しました。積水ハウスの専門知識と戦略的なアドバイスに感謝し、適切なバランスを保ちながら上手くアパートを運営できたことを喜んでいます。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
住人とのコミュニケーションもスムーズで、ニーズや要望を直接聞くことで、サービスの向上に繋がりました。また、安全やセキュリティの確認も容易で、住環境の向上ができました。
近隣に住むことで、運営に対する目が強化されて、コミュニティ全体の満足度も向上。自らが住む場所を良好な状態に保つことで、アパート運営がより効果的で持続可能なものとなりました。
40代男性による三重県亀山市でのアパート経営
「安定収入を得るために」
| 収益 | 40万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 1億5,000万円 |
| 利回り | 13.50％ |
| オーナーの年齢 | 40代歳 |
| 土地所在地 | 三重県亀山市 |
| 敷地面積 | 200m2 |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 部屋数６/利用可能数６戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営・マンション経営・賃貸併用住宅 |
| 依頼先の企業 | ミサワホーム株式会社 |
| 容積率 | 95% |
| 建ぺい率 | 88% |
| 構造 | 鉄骨造 |
きっかけや目的
父親は個人で不動産会社を経営しており相続で得た現金等もかなりの金額であった事や、不動産についてのノウハウが多少なりとも私自身ありましたので、割と早い段階で家賃収入を得るために行動しようと思い、不動産仲介を行っている業者を選定しました。エリアや予算は決まっていた為、あとは不動産仲介の担当との細かいフィーリングや法知識があるかが重要でしたが、素晴らしい担当に出会えたのですぐにスタートできました。
企業を選んだ決め手
土地の利用方法は駐車場の広さ、台数、デザインなどイメージが沸いていたのとやれることの選択肢が少ない為、最低限の知識があればどこでも良かったです。
しかし、上物については人気の内装や間取りなど自分があまり知らない事や現在の流行を把握しておきたいことがあったのでそのあたりに強い企業にしました。
土地活用のポイントや注意点
これを減らすためにはとにかく、「ここに住んでみたい」と思うような内装や導線でないとだめだと強く思っておりました。
また仮に満室が続いた場合に何年で返済可能になるかのシミュレーションをきちんと把握しておかないと、経営に関するモチベーションが上がらずだらだらと経営してしまうと思いました。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
しかし、覚悟を決めて経営を開始し軌道に乗ってくると収入源としては申し分のないビジネスだと思います。株式投資など様々な運用方法がある中で、アパート経営は多少なりともオーナーの努力により収益が変化する可能性があります。
そこをモチベーションに開始すると良いかと思います。
船橋市で土地活用するなら
船橋市で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
