東京都江東区は大きな都市で人口も多いことから様々な土地活用方法が考えられます。
本記事では江東区で所有する土地の活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。江東区における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
土地活用の基礎について知りたい人はこちらの記事をご覧ください。江東区ってどんな場所？
江東区はJRや地下鉄など鉄道やバス路線など、多くの交通機関を利用できるため交通の便に優れています。そして、東京駅などのターミナル駅や浅草・スカイツリーなどの観光スポットが30分圏内であることから人気のエリアとなっています。
江東区には伝統芸能や伝統工芸などの江戸情緒や下町風情を感じられる要素がある一方で、南部の湾岸エリアでは様々なショッピング施設・エンタメ施設の建設が続くなど最先端の未来を感じさせる一面もあります。
そんな江東区での土地活用は適しているのか、といった疑問を思い浮かべると思います。そのため本章では江東区の人口や生活環境、家賃相場について紹介していきます。
江東区の人口
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 江東区人口（万） | 49.4 | 52.1 | 53.2 |
| 全国人口（千万） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
上記の表は江東区と全国の人口推移を表したものです。全国の人口推移が下降傾向にあるのに対して、江東区の人口推移は上昇傾向にあることが見てわかります。
人口が多ければそれだけ土地活用を行なった際の恩恵が大きくなるため、江東区は土地活用に向いていると言えるでしょう。
また、以下は2024年3月1日における江東区の地区ごとの人口と世帯、および年齢別の人口分布です。
| 地区 | 人口（万） | 世帯数（万） |
|---|---|---|
| 白河 | 5 | 2.9 |
| 富岡 | 3.9 | 2.4 |
| 豊洲 | 12.4 | 5.8 |
| 小松橋 | 3.7 | 2.1 |
| 東陽 | 3.8 | 2.2 |
| 亀戸 | 6.4 | 3.7 |
| 大島 | 6.4 | 3.6 |
| 砂町 | 7.6 | 4 |
| 南砂地 | 4.6 | 2.3 |
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 6.6 | 12.24% |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 36.1 | 66.98% |
| 老年人口(65歳以上) | 11.3 | 20.96% |
江東区の生活環境
前述した通り、江東区は下町風情の残る街もあればタワーマンションが立ち並ぶような地域もあり、エリアによって環境や雰囲気が変わるところが特徴的です。
そのため、いろいろなタイプの人が住みやすい街であると考えられます。治安に関しても良い方で、東京オリンピックの影響で防犯カメラの設置が進められたことも犯罪防止の後押しをしています。
交通面に関しても前述した通り優れていて、JR・東京メトロ・都営交通など10の路線が通っています。また、電車で行き居づらい場所にはバスで移動することができ、本数が多いためとても便利です。
江東区の家賃相場
港区や千代田区には及ばないものの再開発が進む場所であることから、江東区の家賃相場は東京23区内でも高いほうです。
イエウール独自の調査によると、江東区の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：9.5万円
- 1K：9.7万円
- 1LDK：15.7万円
- 2LDK：23.1万円
- 3LDK：24.5万円
江東区のおすすめ土地活用5選
以下は江東区で行なう土地活用方法のおすすめ5選です。
- アパート・マンション経営
- 賃貸併用住宅経営
- 定期借地
- テナント経営
- 駐車場経営
いくつかの土地活用事例を交えてそれぞれ解説します。
アパート・マンション経営
アパート経営やマンション経営は不動産投資や土地活用の代名詞とも言えるものです。節税効果が高く、うまくいけば安定した収入が続くという点がメリットです。
ただし、空室や老朽化、災害などのリスクが常について回るもので、賃貸需要の高いエリアで始めなければ赤字になってしまいます。
その点江東区は、交通の便に優れていることや、下町風情と大都市という二つの側面を持つことなどから、賃貸需要に関してはかなり高い方であると言えるでしょう。
土地活用事例①東京都：アパート経営
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 168.95 |
| 延べ床面積(㎡) | 271.25 |
| 工法 | 木造2×4工法 |
| 建築費用(円) | 8,000万 |
近隣プライバシーへの配慮に加え、全室を角住戸とした点やバリエーション豊富な間取り構成もオーダーメイド設計ならではの強み。調湿効果の高い珪藻土クロスや調光ダウンライト等の設備を取り入れた快適性も実現。先進の2×4工法だからこそ、住まう方の生活スタイルにも寄り添う、賃貸市場の「差別化」を実現します。
賃貸併用住宅経営
賃貸併用住宅とは自宅部分と賃貸部分の両方を併せ持つ建物を建てて、賃貸部分を人に貸し出して収入を得る土地活用です。自宅部分が土地の半分以上であれば住宅ローンを利用できることや、そのローンの返済を賃料収入で行なえる点が魅力です。
経営が軌道に乗れば収入は安定し、アパート経営などと同じように節税効果も狙えます。ただし、売却や引っ越し、プライバシーの確保などが困難になることや、賃貸需要のない場所に建ててしまった場合に空室が埋まらない可能性があるというデメリットがあります。
また、店舗併用賃貸住宅というのも一つの手です。賃貸住宅と一緒に自分の店を構えるか、賃貸の一角を事業者に貸し出すといった方法です。人口が多く飲食店やコンビニなどの需要が高い江東区におすすめできる土地活用です。
土地活用事例②東京都：店舗併用賃貸住宅
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 200 |
| 延べ床面積(㎡) | 390 |
| 工法 | 重量鉄骨ラーメン構造 |
| 建築費用(円) | 1億 |
JRの駅徒歩圏内の店舗併用賃貸住宅です。店舗の設計・施工もパナソニック ホームズで行いました。もともとは500㎡の土地に自宅併用の自店舗（2階建）と来客用の駐車場という駅前の土地としては活用し切れていない状態でした。今回息子様ご夫婦の自宅建築の検討をきっかけに、将来を見据え相続対策を含めた土地全体の有効活用を考えました。ポイントは自店舗を営業しながら建築できるよう先に駐車場に今回の自店舗併用賃貸住宅を建て、移動後に既存家屋を取り壊し5階建ての自宅併用のテナント・賃貸住宅を建築することになりました。
土地活用事例③宮城県：店舗併用賃貸住宅
| エリア | 宮城県 |
| 土地面積(㎡) | 835.95 |
| 延べ床面積(㎡) | 1387.72 |
| 工法 | プレハブ工法 重量鉄骨ラーメン構造 |
ゆったりとした1LDKを中心に、女性視点の設備や内装を採用。働く女性入居者をメインターゲットに、暮らしやすさを考えた賃貸マンション。もしもの時にも役立つよう充電設備や水、ヘルメット等を備蓄した防災庫も設置しています。
定期借地
江東区にあるような需要の高い土地は遊ばせておくにはもったいないですが、多額の借金を背負ってまで活用したくないというのが本音だと思います。そういった人は、定期借地で土地を貸し出すことをおすすめします。
所有している土地を事業者や法人、個人に貸し出すことを借地と言い、一定の期間を設けて土地がを貸し出す借地のことを定期借地と呼びます。借地はローンを借り入れる必要がない上に安定した収入を得られて、そして期限を定めた定期借地であれば更地の状態で土地が返ってくるなどのメリットがあります。
定期借地による土地活用はアパート経営やマンション経営などに比べて収益が少なくなりますが、収支がマイナスになることがなく、賃貸経営が向かない土地でも幅広い借り手がいるため一定の需要があることが強みです。
テナント・ビル経営
テナント経営とは、土地所有者が自ら建物を建ててテナントに貸し出したり、土地を事業者に貸し出したりして収益を得ることです。前者には収益性は高いがテナントが空くと一気に収入がなくなるという特徴があり、後者には初期費用を抑えられるが収益性は低いという特徴があります。
テナントにはオフィス・飲食店・美容院・コンビニ・介護施設などの様々な種類があり、それぞれ特徴や収益性が異なります。オフィスは駅や都市部へのアクセスがよい場所の方が誘致しやすく、法人へ貸し出すため安定した収益が見込めます。飲食店・美容院も需要が高く誘致しやすいですが、どちらも入れ替わりが激しく、近くに競合がいる場合は誘致が難しいというデメリットがあります。
コンビニは道路沿いであれば安定した収益が期待でき、駐車場があればなお需要が高まります。介護施設などは立地に関係なく需要がありますが、広さやバリアフリー性などの制限の関係があるため、まずは誘致が可能かどうかの確認が必要です。これらのテナントは江東区であれば十分に需要があり、誘致も比較的行ないやすいと考えられます。
駐車場経営
駐車場経営は初期費用を抑えつつ手軽に始めることができる土地活用です。駐車場経営は狭小地や変形地でも始められたり、他の土地活用への転用性が高かったりというメリットもあります。ただし賃貸経営とは異なり節税効果がないこと、収益性があまり高くないことには注意しましょう。
駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。主に月極駐車場の場合は住宅地に、コインパーキングの場合は観光地などに需要があります。駐車場経営を行なう場合は自分で管理するか、業者に委託して固定賃料を取得するという2種類の管理方法があります。
業者に委託する際は複数の業者を比較すること、契約をしっかり確認することを忘れずに行ないましょう。また、駐車場経営は競合が多い土地活用なので、市場調査も怠らないことが大切です。
江東区のおすすめ土地活用パートナー
江東区で土地活用をする際、パートナーとなる企業のおすすめを紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に話を聞いたりすることをおすすめします。
住友不動産株式会社
住友不動産株式会社は、アパート・マンション・賃貸併用住宅・戸建賃貸・商業施設など様々な土地活用に対応しており、設計は物件の特性に合わせて設計チームの責任者が担当しているため、近くにある競合物件とは違う魅力を引き出し、設計の段階から「安心」した土地活用をイメージできます。
土地活用・賃貸経営は建設して終わり、ではありません。住友不動産では活用に関してのサポートも行なっており、その土地ごとに最良の管理会社や不動産会社を紹介して最大の利益を追求します。
住友不動産の賃貸併用住宅は、ハウスメーカーだからことの自由設計で魅力的な提案が可能です。都市型モダンのアーバンスタイルな外観が特徴ですが、それを活かしたスタイリッシュさも他の賃貸住宅と一線を画す点です。
パナソニックホームズ株式会社
パナソニックホームズ株式会社は、賃貸住宅全般や商業施設、大規模施設、高齢者施設や駐車場経営といった多岐にわたる土地活用に対応可能です。
パナソニックホームズは実験や検証を重ね、災害にも揺らがない頑強な構造体を追求してきました。精度にばらつきの少ない独自のボルト構法や先進技術の結集により9階建てまで対応するNS構法（重量鉄骨ラーメン構造）、そして高層ビル建築にも使用される制震技術を住宅用に応用し、大地震にも強さを発揮するHS構法（制震鉄骨軸組構造）を開発しました。
事業計画をはじめとした設計・施工、建築後の管理や運営サポート、そして次世代への資産継承といったことまで、経験豊富な専門スタッフが時代の変化や市場ニーズに合わせた提案をします。
エムケイ24株式会社
エムケイ24株式会社はパーキング事業で土地活用を検討中の土地オーナーに対して、独自のノウハウで立地条件などから多角的に調査し、状況に応じた的確な事業プランを提案します。
運営（一括借上げ）共同経営、機器レンタル、機器販売、工事請負、管理受託（集金・清掃・コール受付・トラブル対応）などあらゆる駐車場経営について相談することができ、また、オーナーの要望に合わせたメニューを多数用意し、売上のシミュレーションも提示してもらえます。
また、戸建・ビル・万村・公共施設といったあらゆる建物のリフォームも手掛けており、外壁・屋根の塗装、木部・鉄部塗装、防水工事、玄関扉や丸柱などのアク洗いなどを任せることができます。
東京ノイエ
東京ノイエは江東区を含めた東京都内のいくつかのエリアに対応しており、3階建て住宅・狭小地住宅・店舗併設住宅などの土地活用を得意としています。
東京ノイエは日本生まれの「ストローグ工法」を採用しています。これは従来であれば鉄骨造やRC造でしか不可能だった大空間や大開口を、耐震性を担保しながら木造で実現した「木造エンジニアリング技術」です。
これにより、デザイン性や自由度を損なわないまま強度も確保することができ、木造建築の可能性を飛躍的に広げました。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。土地オーナーの生の声を聞き、ぜひ土地活用の参考にしてください。
30代男性による東京都港区での戸建賃貸経営
「都心の高級住宅地で良物件のお目見え」
| 収益 | 30万円～40万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 1億円～1億5,000万円未満 |
| 利回り | 5.00% |
| オーナーの年齢 | 30代 |
| 土地所在地 | 東京都港区 |
| 敷地面積 | ～120㎡ |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 戸数 | 3LDK戸 |
| 土地活用方法 | 戸建賃貸 |
| 依頼先の企業 | 積水ハウス株式会社 |
| 容積率 | 300% |
| 建ぺい率 | 60% |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
また、やり取りも早く、スムーズにできます。 スケジュールのやりとりがスムーズでした。 丁寧な接客でした。 接客スペースの居心地がよかったです。 学区や周辺施設など周辺環境について確認できました。支払いプランなどお金に関する相談ができました。 設備や仕様について詳しく知ることができました。 物件をゆっくり見学できました。 いろんな物件を比較・検討できました。
企業を選んだ決め手
次に、外壁が軽量コンクリートだったことです。ほぼメンテナンスが不要ですし、見た目の重厚さが素晴らしいです。 外壁を軽量コンクリートの仕様にできるのは、積水ハウスかヘーベルハウスだけでした。サイディングの外壁は安っぽくて選べませんでした。 「値段が張っても、良いモノを長く使ってほしい」という積水ハウスのスタイルが、自分の人生観に合っていました。
土地活用のポイントや注意点
しかし退居してしまったり、入居者が決まらなかったりする場合、その間の収入はゼロです。 私は土地活用について詳しく分からなかったため、オペレーターの方が丁寧に教えていただき、アドバイスもしてくれました。 私に合った優良企業を複数紹介していただきそれぞれの企業の方ともお話ししましたが、さすが土地活用の窓口に登録している企業なだけあり、皆様とても丁寧で分かりやすく対応してくれました。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
このように、直接家の設備や機能に関わっている訳ではなくとも、ブランド品を身につけたときに感じるような精神的満足感も手に入れたい人は、積水ハウスがそれを叶えてくれます。 積水ハウスはその技術力の高さはもちろんですが、デザイン力も超一流です。 本当に皆さまにおすすめしたいです。
20代男性による埼玉県さいたま市での駐車場経営
「突然空いた近所の土地にチャンスあり」
| 収益 | 年間12万円～36万円（月間1万円～3万円） |
|---|---|
| 建築費用 | 501～750万円 |
| 利回り | 6.20%％ |
| オーナーの年齢 | 20代 |
| 土地所在地 | 埼玉県さいたま市 |
| 敷地面積 | ～80㎡ |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 台数 | 5台 |
| 土地活用方法 | 駐車場経営 |
| 依頼先の企業 | エムケイ24株式会社 |
きっかけや目的
これも何かの縁ではないかと考え、せっかくなのでこの機会を活用できればと思ったことが土地活用のきっかけです。
企業を選んだ決め手
話を聞いたところエムケイ24株式会社がとても親切だったというので、自分も同じ会社に依頼をすれば安心だろうと考えこの企業を選びました。 実際に利用してみても評判の通りで、業務に慣れており親切かつてきぱきと進めてもらえたのが非常に助かりました。
土地活用のポイントや注意点
利用者の方に会った時などでは好評で、そこから口コミでさらに一人、駐車場を使ってくれる方を増やせたこともあり、小さく簡単な取り組みであっても継続してやっていてよかったなと感じました。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
私の土地は駅からかなり離れており、車を停めて電車に乗るといった利用者は全く望めない利便性の低い場所なのですが、家に駐車場がない、あるいは二台目を置きたい、ここまで自転車やバイクで来て、車に乗り換え会社に行く、そんな利用者の方が多く申し込んでくれ、小さな駐車場ではありますがほぼ満車となりました。 土地を持っているけれど微妙な場所にありあまり活用できるとは思えない、そんな方であっても一度業者の方と相談してみてもいいかもしれません。
40代男性による愛知県名古屋市でのアパート経営
「安定した収益の確保が可能です」
| 収益 | 20万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 7,000万円 |
| 利回り | 12.50％ |
| オーナーの年齢 | 40代 |
| 土地所在地 | 愛知県名古屋市 |
| 敷地面積 | 200m2 |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 戸数 | 部屋数4 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 大東建託株式会社 |
| 容積率 | 80% |
| 建ぺい率 | 85% |
| 構造 | 木造 |
きっかけや目的
サラリーマン給与だけではなく、定期的かつ安定的な収入が欲しく、様々な事を検討していましたが、私はまだ結婚もしておらず、仕事終わりなどには時間が確保できる状態でしたのでアパート経営を検討しました。自己資金も少し用意しながら、初期資金の借り入れ審査も問題なく通った為、アパート経営を開始することを決定しました。
企業を選んだ決め手
確認事項なども、不安な時には察してくれて現地まで都度足を運んでくれるような担当者でした。一番大きなところは保証会社の補償内容が本当に良いものであり、安心して運営をできると思った事でした。
土地活用のポイントや注意点
住居というのは１日の中でも１番多く時間を取る場所であり、住んでいる人が一番安らげるような場所でないといけないと認識しています。その為、室内の動線確保や外観及び内装の充実、駐車場等の整備や清潔さは絶対的に他よりも充実したものにしました。そうすることにより、空室リスクを減らすことになり、長期的な入居者確保に繋がりひいてはアパート経営の成功に繋がると思った為です。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
私はたまたま知り合いでアパート経営をしている人が数名おりましたので、様々な話を聞くことができ踏み切れましたが、心配は多いと思います。しかし、サラリーマンの多くの人は老後の資金問題等おおくの不安を抱えている物だと思っています。その不安を解消する為にNISA等の制度を国も推奨していますが、個人的にはそれよりも効率がよく安定した収入を得ることができるのはアパート経営であると思います。
江東区で土地活用するなら
江東区で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
